Sentencia Civil Nº 554/2008, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 16, Rec 19/2008 de 05 de Noviembre de 2008

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DECIMOSEXTA

ROLLO Nº 19/2008-B

JUICIO ORDINARIO Nº 320/2007

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA Nº 2 DE TERRASSA (ant. Cl-2)

S E N T E N C I A Nº 554/2008

Ilmos. Sres.

D. JORDI SEGUÍ PUNTAS

Dª INMACULADA ZAPATA CAMACHO

D. JOSÉ LUIS VALDIVIESO POLAINO

En la ciudad de Barcelona, a cinco de noviembre de dos mil ocho.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimosexta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 320/2007, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Terrassa (ant. Cl-2), a instancia de Begoña contra Dª. Rocío ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 18 de Octubre de 2.007, por el Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que, estimando la demanda interpuesta por doña Begoña , representada por el Procurador de los Tribunales don Jaime Izquierdo Colomer, contra doña Rocío , representada por la Procuradora de los Tribunales doña Roser Daví Freixa, debo condenar y condeno a la demandada a pagar a la actora la cantidad de 24.040,49 euros, más un interés anual igual al interés legal el dinero, a contar desde la notificación de la demanda a la parte demandada hasta el completo y efectivo pago del principal, con expresa imposición de las costas causadas en esta primera instancia a doña Rocío ".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso mediante escrito; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día VEINTIUNO DE OCTUBRE DE DOS MIL OCHO.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales, salvo la del término para dictar sentencia.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JORDI SEGUÍ PUNTAS.

Fundamentos

PRIMERO.- La pretensión actora consiste en la reclamación por parte de Begoña del importe aún pendiente de cobro (24.040,49 €) del precio de la compraventa de la vivienda de su propiedad sita en la calle DIRECCION000 NUM000 de Manresa, cuya reclamación dirige contra la persona a la que supuestamente encargó esa venta en febrero de 2004.

La demandada Rocío niega adeudar cantidad alguna a la demandante, habiendo recaído finalmente sentencia de primera instancia, la cual estima la reclamación dineraria de la señora Begoña por entender que la señora Rocío , a quien atribuye la total responsabilidad en la "extraña operación" inmobiliaria que ha abocado en el presente litigio, no llegó a consumar la opción de compra que le había concedido Begoña , sino que simplemente ejecutó el encargo de venta a terceros recibido de esta última en febrero de 2004, por cuya razón ha de liquidar a la mandante vendedora la totalidad del precio obtenido de los compradores.

Niega la demandada en el recurso que la construcción jurídica sentada por la sentencia de primera instancia sea la correcta.

SEGUNDO.- De la profusa prueba practicada se desprende como hecho relevante nuclear que en fecha 24 de febrero de 2004 Begoña compareció en las oficinas de la inmobiliaria Bages Home SL, franquiciada de la marca Grupassa, sita en la carretera de Cardona 34 de Manresa, donde prestaba sus servicios Rocío , con la intención de formalizar una doble operación inmobiliaria: la adquisición del piso de la calle HOSPITAL000 NUM001 , NUM002 NUM005 , por el precio de 80.235,12 euros y la puesta en venta de la vivienda de su propiedad radicada también en Manresa, calle DIRECCION000 NUM000 , NUM003 NUM002 (registral número NUM004 ).

A fin de hacer efectivo ese doble propósito negocial se firmaron en esa fecha y el siguiente día una serie de negocios jurídicos.

TERCERO.- Por lo que se refiere a la compra del piso de la calle HOSPITAL000 no se suscita controversia alguna.

Así, el día 25 de febrero de 2004 Begoña en calidad de compradora firmó junto a Rocío , empleada de Grupassa que decía actuar "en nombre de la propiedad", un contrato por el que se comprometía a la adquisición de esa vivienda por el precio total de 80.235,12 euros, de los cuales entregaba a cuenta en ese instante la cantidad de tres mil (doc. folio 158); en escritura del siguiente 29 de octubre otorgada por Texcomegara SL y Begoña , en calidad de vendedor y compradora respectivamente, se formalizó dicha compraventa, con retención por la compradora de gran parte del precio (78.200 €) para atender un préstamo bancario no amortizado (doc. 3 contestación demanda); finalmente dicho inmueble fue transmitido en escritura de 14 de noviembre de 2005 por Begoña a los consortes Alexander y Rocío por el precio de 105.177,12 euros (doc. 4 contestación).

CUARTO.- Más controvertida es la secuencia de acontecimientos relativos a la transmisión del piso de la calle DIRECCION000 NUM000 , NUM003 2ª, de Manresa.

El Juzgado proclama que el encargo de venta de dicha vivienda se instrumentalizó a favor de la inmobiliaria Grupassa en el convenio privado de fecha 25 de febrero de 2004, en el que Begoña afirmó que deseaba recibir un precio de 17.500.000 pesetas, hoy 105.177,12 euros, como refleja el documento privado (folio 183) aportado por Grupassa en pleno periodo probatorio.

Pese a lo argumentado en el recurso, debemos ratificar la fuerza probatoria de ese documento privado (art. 326 LEC y SSTS 17 de marzo de 2003 y 7 de diciembre de 2006 ) por lo que sigue: a/ en la demanda se hacía referencia explícita a un encargo de venta y la demandada admite haber materializado ese encargo con la venta hecha al señor Lázaro por un precio de 108.182,18 euros; b/ esta última cifra coincide justamente con la que figura en la hoja de encargo controvertida más el importe de la comisión de la agencia, que Juan Ramón reconoció haber percibido; c/ los principios de facilidad y disponibilidad probatoria (art. 217.6 LEC ) imponían a la demandada la carga de probar que el encargo recibido de la señora Begoña era otro, por un importe inferior.

Como ya se ha avanzado, el 31 de marzo de 2004 la franquiciada de Grupassa en Manresa, representada por Rocío , firmó un contrato privado de venta del piso de la calle DIRECCION000 con Lázaro , por un precio total de 108.182,18 euros, de los cuales éste entregó en ese acto 3.000 (doc. 4 demanda), formalizándose la correspondiente escritura de venta el 20 de enero de 2005 a favor de los esposos Lázaro e Almudena , en la que se hizo constar un precio de 84.141,69 euros (doc. 2 demanda), pese a que la cantidad satisfecha por los adquirentes con anterioridad a la cita notarial ascendió a la cifra convenida en marzo de 2004 (docs. 5-7 demanda).

Ocurre que respecto de esa vivienda de la DIRECCION000 Begoña y Rocío habían firmado ante notario el día 25 de febrero de 2004 un contrato de opción de compra de carácter real, en el que se establecía una prima -precio de la opción- de seis mil euros, una duración hasta el siguiente 31 de diciembre y un precio de la hipotética compra de 84.141,69 euros, especificándose que si la optante ejercitaba efectivamente su derecho estaba autorizada para retener el precio, aplicándolo a la cancelación de los gravámenes que recayesen sobre la finca (doc. 2 demanda).

Las dos litigantes están conformes en que Rocío pagó a Begoña el mismo día 25 de febrero o al día siguiente el precio convenido en la escritura de opción, habiendo destinado la optataria parte de ese precio a la cancelación de las dos hipotecas que gravaban la finca en garantía de sendos préstamos de Caixa d'Estalvis de Manresa, a quien se abonó en fecha 26 de febrero de 2004 la total deuda pendiente (doc. 2 contestación y certificación folios 162-165).

Pese a que la parte actora sostenga -así lo reiteró su letrado en el trámite de conclusiones del juicio- que la opción real concedida a Rocío se extinguió por falta de ejercicio, la relevancia jurídica del indicado pago a cargo de la optante no es otra que la expresión del efectivo ejercicio de la opción, con lo que ésta quedaba consumada y, a su vez, perfeccionada la compraventa a favor de Rocío del piso de la calle DIRECCION000 , aunque todo ello no le convertía todavía en propietaria del inmueble, para lo cual precisaba de la consiguiente entrega posesoria, real o instrumental (arts. 609 y 1.462 CC y SSTS 21 de mayo de 2001 y 27 de octubre de 2005 ).

QUINTO.- Es importante subrayar que los negocios jurídicos que se acaban de exponer no han sido cuestionados en su validez (la actora no invoca nada acerca de un eventual vicio del consentimiento o falta de causa), presupuesto lo cual el análisis de la resultancia fáctica expuesta debe conducir a un fallo contrario a la pretensión de condena formulada por la actora.

Es indiscutible que Grupassa Bages Home gestionó la venta a terceros del piso de la señora Begoña por el precio de 108.182,18 euros, pero ese negocio obligacional se solapa con el negocio traslativo sobre la misma vivienda concertado entre las señoras Begoña y Rocío a título individual, confluyendo ambos del modo expuesto.

Remarquemos que Begoña se obligó frente a Rocío , si ésta lo deseaba, a transmitirle el piso de la DIRECCION000 por un precio cierto; esa opción se ejercitó de inmediato y la ya compradora, en vez de otorgar escritura de venta a su favor, hizo uso de la facultad prevista en el pacto 9º de la escritura de opción, designando a las personas físicas que figurarían como adquirentes finales del inmueble. Ello a su vez explica que en la venta del piso al señor Lázaro de fecha 31 de marzo de 2004 la intermediaria Grupassa afirmase actuar aún en nombre la propiedad y que en la subsiguiente escritura de enero de 2005 Rocío actuase también en calidad de apoderada de la todavía propietaria, ya que hasta la traslación del dominio producida precisamente con esa escritura la vivienda seguía perteneciendo a Begoña .

Por inusual que resulte el entramado negocial que se acaba de exponer, no carece sin embargo de lógica económica y jurídica. Así, la propia Begoña (nótese que en el interrogatorio no abjuró de la concesión de la opción, sino que se limitó a expresar, con escasa convicción, que el precio convenido verbalmente para la misma era de 18 millones de pesetas) obtenía de inmediato el precio por la venta de su piso, inyección de liquidez que precisaba para atender deudas hipotecarias y para afrontar el precio de la nueva vivienda que simultáneamente adquiría. De otro lado, el representante de la franquiciadora Grupassa reconoció sin ambages que una de sus operaciones típicas consiste en la compra para sí de los inmuebles cuya venta a terceros les encargan sus clientes, con la intención de obtener el consiguiente lucro con la reventa de esos bienes a un precio superior, reservándose el derecho de hacer aparecer en la escritura de venta únicamente al comprador último, es decir, realizando lo que en el argot -así lo expresó Rocío en juicio- se denomina "un pase", técnicamente cesión de contrato. Precisamente la venta bajo modalidad de "designación de tercero" es válida, como establece la doctrina legal (entre las últimas, STS 2 de marzo de 2007 ), de tal manera que sólo llega a convertirse en propietario del inmueble la persona que aparece como comprador en la escritura notarial y a quien el comprador intermedio ha cedido previamente sus derechos en el contrato traslativo.

Así las cosas, ningún derecho de crédito ostenta Begoña frente a Rocío para reclamar el precio de una compraventa con terceros encargada a la sociedad mediadora para la que la señora Rocío prestaba sus servicios, pero no a ella a título individual (falta de legitimación pasiva). Y tampoco puede reclamar a esta última en función de una venta consecutiva al derecho de opción pactado entre ambas, ya que en el ejercicio de esa opción la optante se ajustó plenamente al contenido de ese derecho.

SEXTO.- La estimación del recurso debe llevar aparejado el rechazo de la pretensión actora, por lo que las costas de la primera instancia quedarán de cuenta de la demandante, sin que haya motivos para hacer imposición de las originadas en esta alzada (arts. 394.1 y 398.2 LEC ).

Vistos los artículos de pertinente aplicación.

Fallo

Que con estimación del recurso de apelación interpuesto por Rocío contra la sentencia de fecha 18 de octubre de 2007 dictada por el Juzgado de 1ª Instancia número 2 de Terrassa , en los autos de que el presente rollo dimana, debemos revocar y revocamos en su integridad la misma y, en su lugar, desestimamos la demanda promovida por Begoña contra aquélla, con imposición a la actora de las costas de la primera instancia y sin hacer imposición de las causadas en la alzada.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.