Sentencia Civil Nº 554/2011, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 1, Rec 466/2010 de 05 de Diciembre de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE BARCELONA

SECCIÓN PRIMERA

SENTENCIA Nº 554

Recurso de apelación nº 466/10

Procedente del procedimiento ordinario nº 266/08

Tramitado por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Sabadell (ant. Cl-3)

La Sección Primera de la Audiencia provincial de Barcelona, formada por los Magistrados DÑA. Mª DOLORS PORTELLA LLUCH, DON RAMON VIDAL CAROU y DON ADOLFO LUCAS ESTEVE, actuando la primera de ellos como Presidente del Tribunal, ha visto el recurso de apelación nº 466/10, interpuesto contra la sentencia dictada el día 6 de julio de 2009, en el procedimiento nº 266/08, tramitado por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Sabadell (ant.Cl-3) en el que es recurrenteNOSNOT, S.L. y apelados COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL CENTRO COMERCIAL " DIRECCION000 " DE SABADELL y previa deliberación pronuncia en nombre de S.M. el Rey de España la siguiente

S E N T E N C I A

Barcelona 5 de diciembre de 2011

Antecedentes

PRIMERO.- La sentencia antes señalada, tras los correspondientes Fundamentos de derecho, establece en su parte dispositiva lo siguiente: FALLO: Desestimo íntegramente la demanda promovida por Nosnot , S.L. contra la comunidad de Propietarios del Centro Comercial " DIRECCION000 " de Sabadell , de la Avenida DIRECCION001, número NUM000 - NUM001 . Se imponen las costs procesales devengadas en esta instancia a la parte actora.

SEGUNDO.- Las partes antes identificadas han expresado en sus respectivos escritos de apelación y, en su caso, de contestación, las peticiones a las que se concreta su impugnación y los argumentos en los que las fundamentan, que se encuentran unidos a los autos.

Fundamenta la decisión del Tribunal el Ilmo. Sr. magistrado ponente DON ADOLFO LUCAS ESTEVE.

Fundamentos

PRIMERO.- Frente a dicho pronunciamiento se alza Nosnot, S.L. alegando:

1.- La acción no ha caducado. Los acuerdos impugnados requieren la modificación de los estatutos y son contrarios a la Ley, infracciones que tienen un plazo de caducidad de un año. Los acuerdos son contrarios a los Estatutos de la Comunidad porque supone una modificación de dichos estatutos. Los actos contrarios a la Ley tienen un plazo de impugnación de 1 año.

El artículo 553-25.4 CCCat establece que los acuerdos que disminuyan las facultades de uso y disfrute de cualquier propietario requieren que éste los consienta expresamente

Incongruencia entre el acta y el tema a tratar: el orden del día indicaba el análisis y aprobación en su caso de los estudios previos de redistribución; en cambio, los acuerdos incluyen aprobar el proyecto de redistribución del centro comercial.

2.- Infracción del título constitutivo de los Estatutos de la Comunidad y de la Ley, ya que la redistribución prevista en el Centro Comercial constituye una modificación completa del mismo y por lo tanto no se ajusta a la escritura de obra nueva y a los títulos de propiedad. En este sentido, se modifica la superficie y distribución de los locales y de las zonas de paso y accesos tal como se concebían en el proyecto inicial.

Los perjuicios que se ocasionan a la actora son: pérdida de luz natural directa durante determinadas horas del día; disfruta de gran visibilidad; alejamento del acceso por aumentar la distancia a la escalera mecánica; pérdida de superficie comercial del supermercado, disminución de locales; aumento de la competencia , pérdida de superficie neta de la planta .

Su local estuvo abierto y se cerró 2 años después en contra de su voluntad, permaneciendo abierto uno de los locales.

3.- La aprobación del proyecto de redistribución comporta que con posterioridad puedan aprobarse acuerdos sucesivos y vinculados no susceptibles de impugnación. Si un acuerdo anterior ya convalidado en el tiempo es ratificado por un acuerdo posterior que reproduce el contenido de aquél o simplemente la Comunidad rechaza la propuesta de que sea revocado. Este nuevo acuerdo no será susceptible de impugnación independiente.

4.- Incorrecta imposición de las costas

La demandada se opone a la apelación e interesa la confirmación de la resolución de instancia, con imposición de costas a la recurrente.

SEGUNDO .- Planteado el debate en esta segunda instancia en los términos indicados en el numeral anterior cabe señalar que en el presente procedimiento se solicita la declaración de que el proyecto de redistribución propuesto en la junta el día 13 de junio de 2007 es perjudicial para la demandante y se solicita la nulidad de los acuerdos primero, segundo y tercero de la Junta por los que se aprueba el nuevo proyecto de redistribución del centro comercial del Llac Center de Sabadell.

Antes de continuar es preciso hacer una breve referencia histórica.

El centro comercial Llac Center abrió sus puertas el 29 de mayo de 1996, cerrando dos años más tarde por acuerdo de la mayoría de la junta de propietarios, que ostentaba un único copropietario. Desde entonces , el centro comercial ha permanecido cerrado, habiendo perdido validez la licencia comercial originaria que permitía la apertura y, por tanto, no pudiendo desarrollarse la actividad de centro comercial hasta la obtención de una nueva licencia. En esta situación, la junta de propietarios impugnada pretende la reapertura del centro y la obtención de una nueva licencia comercial que permita esa reapertura.

Es necesario precisar que desde la primitiva licencia comercial ha habido sucesivos cambios normativos que impiden reproducir los metros cuadrados de usos comerciales existentes anteriormente , siendo necesaria una reducción y, por tanto, una reformulación de los mismos. En este sentido, cabe considerar que no estamos ante una decisión libre y voluntaria de la junta de propietarios, sino que la decisión viene limitada y condicionada por lo establecido en la normativa existente, que comprende básicamente la Ley de Comercio, la Ley de Grandes Equipamientos Comerciales, el plan sectorial de equipamientos comerciales y el programa de equipamientos comerciales de Sabadell. De dichas normas resulta, entre otras , que las superficies destinadas al sector alimentario no podrán superar los 700 m2.

TERCERO .- Sentado lo anterior , es necesario analizar el plazo de caducidad para impugnar los acuerdos de la Comunidad contrarios a la Ley.

El plazo de impugnación de los acuerdos contrarios a las leyes son plazos caducidad y, por tanto, susceptibles de ser apreciados de oficio (arts. 122-1 y 122-2 CCCat.). En este sentido, el art. 553 - 31 CCCat dispone en su párrafo tercero que " la acción de impugnación debe ejercerse en el plazo de dos meses a contar desde la notificación del acuerdo o en el plazo de un año si es contrario al título de constitución o a los estatutos".

En la interpretación de este artículo se establecen tres posibilidades: que la acción de impugnación de los acuerdos contrarios a la Ley tengan un plazo de caducidad de dos meses, de un año o que no tengan plazo. En este sentido , no parece coherente que los acuerdos contrarios a la Ley tengan un plazo de impugnación menor que aquellos que sean contrarios al título de constitución o a los estatutos, ni tampoco parece coherente que los acuerdos contrarios a la Ley no tengan plazo de impugnación, por tanto, podemos concluir que el plazo de impugnación de los acuerdos contrarios a la Ley es de un año.

En el mismo sentido la SAP de Lleida de 5 de marzo de 2009 establece que "La interpretación de este precepto ha dado lugar a diversas interpretaciones en la doctrina científica dado que no se contiene expresa previsión en cuanto al plazo de impugnación de los acuerdos contrarios a las leyes, a los que se refiere el art. 553-31-1 . Existen opiniones en el sentido de que no estamos ante una omisión involuntaria del legislador sino que conscientemente se omite la referencia a los acuerdos contrarios a las leyes porque los mismos no están sujetos a plazo alguno de caducidad, sosteniendo otros que resulta de aplicación el plazo general de dos meses, porque la única excepción que contempla el precepto es la relativa a los acuerdos contrarios al título constitutivo o los estatutos. Una tercera interpretación es la que propugna que se trata de un olvido u involuntaria omisión legislativa y que el plazo de impugnación de los acuerdos contrarios a las leyes es de un año, siendo ésta la opción interpretativa que la Sala considera más acertada, al entender que el régimen de impugnación al que se someten los acuerdos contrarios a las leyes es el mismo que el previsto para los acuerdos contrarios a los estatutos o al título constitutivo , estando estos tres supuestos contemplados en un solo bloque en el apartado a) del mismo art. 553-31-1, mientras que en el apartado b) se alude conjuntamente al resto de los acuerdos susceptibles de impugnación, es decir , los que sean contrarios a los intereses de la Comunidad o gravemente perjudiciales para un propietario. En otro caso, habría de entenderse o bien que estos acuerdos contrarios a las leyes están sometidos al término de dos meses -sin justificación lógica para que se establezca un periodo más breve de impugnación que para las infracciones de los estatutos o el título de constitución, siendo que éstos contienen normativas privadas mientras que aquéllos constituyen manifestaciones normativas de carácter público y , por ende, se trataría de una infracción , en términos generales, más grave- o bien que , ante la falta de expresa previsión legal, la acción de impugnación no prescribe, interpretación ésta que consideramos contraria al principio de seguridad jurídica, y perjudicial para la Comunidad y los propietarios porque en cualquier momento se podría impugnar cualquier acuerdo comunitario por considerarlo contrario a las leyes. También ha de tenerse en cuenta, en apoyo del término de un año, que en el apartado III del preámbulo de la Llei 5/2006 al referirse a la propiedad horizontal se indica que " la regulación... adopta, actualizándolo, el modelo de la Ley 49/1960, de 21 de julio , de propiedad horizontal, vigente en el momento de aprobación de esta ley, pero introduce algunas mejoras..." . Y esta alusión nos sitúa en el art. 18-3 de la LPH, según el cual la acción de impugnación caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año."

CUARTO .- Sentado lo anterior, cabe analizar si los acuerdos impugnados eran contrarios al título constitutivo, a los estatutos o a la Ley. En este sentido, cabe avanzar una respuesta negativa y , por tanto, cabe entender que el plazo de caducidad de los mismos era de dos meses, atendiendo a:

a) No se trata de un proyecto de modificación del título constitutivo ni de los estatutos, sino de un proyecto para obtener una licencia comercial imprescindible para abrir los comercios existentes. El tenor literal de la junta es muy claro: aprobar el nuevo proyecto de redistribución del centro comercial a fin de adaptarlo a los requerimientos planteados por la Dirección General de comercial de la Generalitat de Catalunya y acordar la presentación de la documentación y las modificaciones solicitadas por la Dirección General de comercial de la Generalitat de Catalunya de conformidad con el nuevo proyecto y proseguir los trámites hasta la obtención de la licencia comercial.

El actor argumenta que estos acuerdos implican una modificación de la propiedad horizontal y de los coeficientes, sin embargo, ello no ha sido objeto de acuerdo ni de discusión. Por lo expuesto , el citado acuerdo no modifica el título constitutivo ni los estatutos. Como se ha expuesto, la Comunidad de propietarios demandada pretende obtener unos Derechos de explotación comercial que defina los Derechos máximos de plantas de ventas y que establezca las posibles actividades comerciales. Por tanto, en este momento no se está hablando de la modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal ni de la modificación de los coeficientes correctores.

Como señala la sentencia de instancia, los acuerdos pueden llegar a requerir la modificación de los estatutos pero en el momento actual no se infringen los estatutos, ya que la afectación de los Estatutos es una afectación potencial e hipotética.

b) Tampoco se trata de un proyecto contrario a la Ley , ya que es precisamente la adaptación a la normativa vigente la que obliga a la redacción del presente proyecto.

Por tanto, al tratarse de la impugnación de acuerdos no contrarios a la Ley , a los Estatutos o al Título constitutivo se trata de un acuerdo cuya impugnación caduca a los dos meses. En el presente supuesto, la junta de la comunidad se celebró el día 13 de junio de 2007, mientras que la demanda se formuló el día 18 de febrero de 2008, por lo que ha transcurrido el plazo de dos meses establecido en la Ley para realizar dicha impugnación y por lo tanto procede desestimar el recurso presentado.

Cabe añadir en este punto , que no se observa discordancia entre el orden del día que hacía referencia al análisis y aprobación en su caso de los estudios previos de redistribución y el acuerdo de aprobar el proyecto de redistribución del centro comercial, entendiendo que se trata de un proyecto de redistribución comercial previo para cumplir la normativa.

QUINTO .- Expuesto lo anterior, se considera necesario analizar brevemente algunas otras cuestiones planteadas en el presente procedimiento. En primer lugar , se alega el artículo 553-25.4 CCCat que establece que los acuerdos que disminuyan las facultades de uso y disfrute de cualquier propietario requieren que éste los consienta expresamente.

En relación a la existencia de perjuicios al actor que disminuyan las facultades de uso y disfrute cabe considerar: en primer lugar, que la vuelta a la situación existente en el año 1996 resulta legalmente imposible, al haber cambiado la normativa existente en su momento y, por tanto, se trata de una situación irrepetible e irreversible; en segundo lugar, la situación actual es difícilmente empeorable, ya que estamos ante una situación de cierre total del centro en el cual se practican, incluso, actos de vandalismo; finalmente , cabe analizar los diferentes perjuicios alegados por la actora.

La actora presenta un informe de la arquitecta Estrella en la que enumera determinadas circunstancias que ocasionarían perjuicios a la actora. Dichas afirmaciones son:

- Pérdida de luz natural directa durante determinadas horas del día (no se dice cuantas).

- Pérdida de visibilidad.

- Alejamento del acceso por aumentar la distancia a la escalera mecánica.

En los tres casos anteriores la pericial no complementa esas afirmaciones con otras pruebas que permitan comparar gráficamente o documentalmente la situación anterior y la nueva para comprobar la realidad de dichas afirmaciones. Sin embargo, efectuando una comparación de los documentos números 4 y 5 de la demanda que ofrecen la situación anterior y la derivada del proyecto cabe considerar: que la superficie es prácticamente idéntica (77,17m2 frente a 77,10m2, en este sentido la escritura de adquisición establece de 73 m2) , que la ubicación en el centro de la planta del local es prácticamente idéntica y que los defectos indicados son cuantos menos subjetivos y derivados de la configuración del resto del local.

- Pérdida de superficie comercial del supermercado. Cabe indicar que el supermercado es un local que no pertenece a la actora y, además, esta pérdida de superficie se debe a los condicionantes de la legislación aplicable a las licencias comerciales tal como hemos indicado anteriormente, sin que conste ninguna oposición del verdadero perjudicado que sería el titular del supermercado, todo lo contrario, se está impugnando un acuerdo adoptado por unanimidad.

- Disminución de locales que pasarán de 9 locales a 7, sin que se pueda entender en qué medida este cambio afecta a la actora.

- Aumento de la competencia, siendo un criterio subjetivo si la existencia de más locales del mismo tipo es beneficioso o perjudicial para el negocio. Además , no se entiendo como un propietario de un local en propiedad horizontal puede impedir el ejercicio libre de los propietarios de otros locales comerciales y negar la implantación de otros negocios en un centro comercial.

- Pérdida de superficie neta de la planta. Cabe indicar que se habla de la planta, no de su local particular, lo que esta Sala entiende que no se trata de un perjuicio sino de un beneficio al mantener los metros cuadrados de su local cuando la planta comercial los reduce. En este punto es necesario recordar que la superficie total de ventas ha quedado reducida a 5000 m2 (doc. 10 de la contestación) desde los anteriores 5.842 m2, mientras que el local de la actora no ha sufrido ninguna reducción significativa.

De las razones indicadas se observa que todos los restantes copropietarios están sufriendo un ajuste, incluso con disminución de superficie , y, en cambio, han aprobado el proyecto. Sin embargo, el actor que dice estar sufriendo perjuicios que, como mínimo son subjetivos, considera que está sufriendo un perjuicio digno de tutela judicial. Consideración que no comparte este Tribunal.

SEXTO .- Es conveniente analizar si un copropietario minoritario puede impedir que se apruebe el cumplimiento de los trámites necesarios para obtener la necesaria licencia comercial para la apertura del centro. Más aún, cuando los estatutos reconocen expresamente que el DIRECCION000 comprende un centro comercial y que la entidad propiedad de la actora forma parte de la entidad destinada a zona comercial.

En este punto, es necesario recoger las disposiciones del artículo 553-25.b CCCat que establece que: "5. És suficient el vot favorable de la majoria dels propietaris, que han de representar la majoria de les quotes de participació , en primera convocatòria, o la majoria de les quotes dels presents i representats, en segona convocatòria, per a adoptar els acords que fan referència a: ...b) Les innovacions exigibles per a la viabilitat o la seguretat de l'immoble, segons la seva naturalesa i les seves característiques."

Este Tribunal entiende que es plenamente aplicable a este caso, ya que un equipamiento comercial requiere una licencia comercial que ha de adaptarse a la legislación vigente. El incumplimiento de este requisito supone que los locales queden de forma indefinida cerrados al público y en un estado de progresiva decadencia. Por tanto, tal como establece la Ley , la naturaleza y las características del local adquirido que está en una zona comercial, exigen para su viablidad la obtención de una licencia comercial.

Cabe recordar , según se ha expuesto anteriormente, que los acuerdos de la Comunidad de propietarios pretenden cumplir las modificaciones exigidas por la Dirección General de Comercio de la Generalitat y hacer viable un centro comercial abocado a un callejón sin salida.

SÉPTIMO .- Finalmente, es necesario reiterar que en el acuerdo de la Junta de propietarios recurrido se están sentando las bases para la obtención de una licencia comercial. No se están sentando las modificaciones a efectuar en una propiedad horizontal, ya que ni se ha planteado ni se ha aprobado esta cuestión. Por todo ello , no hay lugar para reconsiderar la condena en costas de la actora.

OCTAVO .- En consecuencia , procede desestimar el recurso de apelación presentado, con imposición de las costas devengadas en esta alzada a la parte apelante.

Fallo

El Tribunal acuerda: Desestimar el recurso de apelación interpuesto por la representación de Nosnot, S.L., frente a la Sentencia de 6 de julio de 2009, dictada en el juicio ordinario número 266/2008 seguida ante el juzgado de 1ª Instancia número 2 de Sabadell, confirmando la misma en todos sus términos y condenando a la parte apelante al pago de las costas de esta alzada.

Con pérdida del depósito consignado.

La presente sentencia es susceptible de recurso de casación si concurren los requisitos legales ( art. 469 - 477 - disposición final 16 L.E.C. ) , que se interpondrá ante este Tribunal en un plazo de veinte dias a contar desde la notificación de la presente.

Firme esta resolución, devuélvanse los autos al Juzgado de su procedencia, con certificación de la misma.

Pronuncian y firman esta Sentencia los indicados Magistrados integrantes de este Tribunal.