Sentencia Civil Nº 554/2011, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 25, Rec 333/2011 de 18 de Noviembre de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 25

MADRID

SENTENCIA: 00554/2011

Fecha: 18 DE NOVIEMBRE DE 2011

Rollo: RECURSO DE APELACION 333 /2011

Ponente: ILMO. SR. D.FERNANDO DELGADO RODRIGUEZ

Apelantes y demandadas: D. Benito (INMOBILIARIA ENMANUEL / SANTANDER BANIF INMOBILIARIO, F.I.I.

PROCURADOR: D.JORGE LAGUNA ALONSO/D.EDUARDO CODES FEIJOO

Apelado y demandante: D. Dimas

PROCURADOR: D.MANUEL JOAQUÍN BERMEJO GONZÁLEZ

Autos: JUICIO VERBAL Nº 1076/2009

Procedencia : JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N. 9 DE MADRID

Ilmos. Sres. Magistrados:

D.FERNANDO DELGADO RODRIGUEZ

D.ÁNGEL LUIS SOBRINO BLANCO

D.CARLOS LÓPEZ MUÑIZ CRIADO

En Madrid, a dieciocho de noviembre de dos mil once.

Vistos en grado de apelación ante esta Sección 25ª de la Audiencia Provincial de Madrid, los autos del JUICIO VERBAL 1076/2009, procedentes del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N. 9 de MADRID, a los que ha correspondido el Rollo 333/2011, en los que aparece como parte apelante: D. Benito y SANTANDER BANIF INMOBILIARIO, representados por los Procuradores D. JORGE LAGUNA ALONSO y D. EDUARDO CODES FEIJOO, respectivamente y como apelado: D. Dimas , representado por el Procurador D. MANUEL JOAQUIN BERMEJO GONZALEZ, sobre reclamación de cantidad por incumplimiento de contrato de arrendamiento urbano, y siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D.FERNANDO DELGADO RODRIGUEZ.

Antecedentes

PRIMERO.- Que los autos originales núm. 1076/2009, procedentes del Juzgado de Primera Instancia Núm. 9 de los de Madrid, fueron remitidos a esta Sección Vigesimoquinta de la Audiencia Provincial de Madrid, de conformidad con lo dispuesto en las Normas de Reparto aprobadas por la Sala de Gobierno del Excmo. Tribunal Superior de Justicia de Madrid.

SEGUNDO.- Que por la Ilma. Sra. Dª. Mercedes de Mesa García Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 9 de Madrid se dictó sentencia con fecha 11 de Enero de 2010 , cuyo FALLO es del tenor literal siguiente: "Que estimando la demanda interpuesta por D. Dimas contra Inmobiliaria Enmanuel y contra Santander Central Hispano Banif Inmobiliario F.I.I. debo declarar y declaro que la demandada Inmobiliaria Enmanuel abonará al actor la suma de 1.225 euros y la codemandada Santander Central Hispano Banif Inmobiliaria F.I.I. abonará al pago la suma de 1.225 euros, condenando a las demandadas al pago de las referidas cantidades más los intereses legales de las mismas desde la fecha de admisión a trámite de la demanda hasta la fecha en que su pago tenga lugar, con expresa imposición de costas a los demandados."

TERCERO.- Que contra dicha sentencia se preparó e interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación de la parte demandada, Procuradores Sres. D. Jorge Laguna Alonso y D. Eduardo Codes Feijoo, dándosele traslado del mismo a la parte demandante quien presentó en tiempo y forma escrito de oposición al recurso entablado; remitiéndose los autos a esta Sección Vigesimoquinta, se señaló para deliberación, votación y fallo del presente recurso el día 16 de Noviembre del año en curso.

CUARTO.- Que en la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida nº 1/2010, de 11 de enero, del Juzgado de 1ª Instancia nº 9 de Madrid, dictada en el juicio verbal nº 1076/09 , que coincidan con los actuales:

PRIMERO.- El actor reclamó a la dueña de la vivienda litigiosa: SANTANDER CENTRAL HISPANO BANIF INMOBILIARIA, F.I.I., y a la mediadora: Inmobiliaria Emmanuel, las cantidades en concepto de reserva, que posteriormente le fueron reconocidas en dicha resolución judicial, por razón de los pagos por él efectuados de 1.225 €, por concepto de fianza para la dueña, y de otros1.225 €, por comisión o corretaje para la mediadora, en atención al enriquecimiento injusto que le resultó causado, cuando le fue rechazado a las 12 horas del día 18 de febrero de 2009, el aval bancario que él presentó en el momento de la firma del contrato de arrendamiento, objeto del litigio, referido a la vivienda ubicada en la C/ DIRECCION000 nº NUM000 , piso NUM001 , de Madrid. Aunque, posteriormente a las 14 horas del mismo día, se aceptase dicho aval por BANIF, cuando él había realizado las gestiones cancelatorias, que figuran detalladas en el folio 101 de autos, en el penúltimo párrafo del fundamento jurídico tercero de la sentencia recurrida.

SEGUNDO.- Recurren en apelación por separado ambas codemandadas, por entender, entre otras razones, que hubo error en los hechos descritos en la sentencia recurrida, también error en la valoración probatoria sobre incumplimiento del actor. Incongruencia de la sentencia por la pretendida infracción de los artículos 218 de la LEC y 1528 del CC. A estas alegaciones se ha opuesto la parte actora mediante los argumentos que figuran en el escrito unido a los folios 175 a 189 de autos, y que por su extensión se tienen por reproducidos.

TERCERO.- Los motivos de las recurrentes en cada apelación, entiende la Sala que no deben prosperar, porque no nos consta infracción de los artículos citados en el fundamento jurídico anterior para fundar la pretendida incongruencia de la sentencia recurrida, en que no se incurrió en los errores valorativos probatorios que se le reprocha en ambas apelaciones, aunque sí es cierto que existe una contradicción que trataremos de subsanar en esta sentencia, porque no existió culpa exclusiva de la dueña de la vivienda, en la frustración del futuro contrato de arrendamiento, puesto que participaron ambas demandadas en dicha frustración al rechazar de común acuerdo el aval a primer requerimiento presentado por el actor. La frustración del contrato de arrendamiento no fue debido al demandante, sino a los demandados que actuaron de mutuo acuerdo en las negociaciones o tratos preliminares, y por lo tanto para evitar un enriquecimiento injusto o sin causa de éstos, porque nada se estipuló en el contrato de reserva a favor del futuro arrendatario para el caso de no llegar a buen fin el contrato por culpa del arrendador o del mediador, o de ambos, antes al contrario, incluso de no llegarse a término el contrato encargado en un plazo determinado por el mediador se asegura igualmente el cobro de la reserva aunque fuese por causa ajena al futuro arrendatario, se interpuso la demanda que mereció favorable acogida en la sentencia apelada, cuyos fundamentos debemos reforzar en el sentido de que lo pactado entre las partes en el documento obrante al folio 92 de autos, no fue un contrato de arrendamiento respecto de una vivienda, sino una simple reserva de la misma, con la intención de formalizar con posterioridad un contrato de arrendamiento, lo que se corresponde con el hecho de no establecerse plazo de duración del contrato de arrendamiento, requisito esencial, a la vista de lo dispuesto en el artículo 1543 del Código Civil , y no haberse hecho mención al destino de la vivienda, forma y lugar de pago de la renta, ni actualización de ésta. En definitiva, resulta, que en el documento de reserva no se formalizó un contrato de arrendamiento. Y de la simple entrega de una cantidad en concepto reconocido de «reserva» no cabe concluir del modo que se pretende la pérdida de la misma en poder de quien la recibe si el contrato no se perfecciona, por causa ajena a la voluntad del actor, que participó en calidad de futuro arrendatario cumpliendo sus obligaciones, según la doctrina de la SAP Madrid, sec. 10ª, 8-3-2011, nº 137/2011, rec. 696/2010 . Y, que al presentar el aval de la misma clase que la que se le solicitó; "a primer requerimiento", se le rechazó el unido al folio 20, por no coincidir con el modelo aportado al folio 19 de autos, y por un error en el número del CIF, dato fácilmente subsanable, para luego aceptárselo al cabo de dos horas, cuando el actor había cancelado sus gestiones de mudanza y compraventa de bienes muebles, al ver frustrado el alquiler de la vivienda litigiosa. Respecto a la cantidad entregada a la propietaria de la vivienda en concepto de futura fianza, hemos de considerar que las arras constituyen una figura jurídica caracterizada primordialmente por su enorme versatilidad, tanto que resulta verdaderamente difícil poder dar una definición en la que encajen todos los tipos posibles de las mismas. Las arras pueden ser una cantidad de dinero o alguna cosa, generalmente fungible, que pueden entregarse ambos contratantes entre sí, o solamente uno al otro, en un contrato o precontrato (habitualmente de compraventa, aunque también pueda ser de otro tipo, por ejemplo, permuta o arrendamiento). La función que cumplan esas arras o señal será la que los contratantes hayan querido darles en cada caso. Y, conforme a la STS 24 de marzo de 2009 recurso 946/2005 , con cita de las de 24 de octubre de 2002 y de 20 de mayo de 2004 : 1) Arras confirmatorias.- Son aquéllas que, marcando el momento de la perfección del contrato, facilitan su prueba y además, lo garantizan. Dentro de este tipo de arras es posible distinguir dos subtipos: Las arras confirmatorias puras y las arras confirmatorias penales. A) Las arras confirmatorias puras aparecen sencillamente como señal externa de la perfección del contrato, e incluso, como comienzo de su ejecución. En la práctica este tipo de arras se confunden con los pagos parciales anticipados que se realizan a cuenta. La doctrina científica y jurisprudencial entiende mayoritariamente que efectuada la entrega de una cantidad en concepto de arras, si no queda claro que fue otra la voluntad de las partes, se entenderá que se trata de arras confirmatorias puras. En el caso de autos la cantidad pagada al Banco demandado, en concepto de futura fianza, está comprendida en esta categoría jurídica. B) Arras confirmatorias penales.- Son aquéllas que además de servir como prueba de la perfección del contrato, se entregan como garantía del cumplimiento del mismo; garantía que se sumará a las generales que establecen las leyes para cualquier obligación. Si se produce un incumplimiento imputable al que entregó las arras, éste las perderá, sin que ello le libere necesariamente de la reclamación, por la otra parte, del cumplimiento forzado y la indemnización por los daños y perjuicios sufridos. Ello dependerá de que las arras penales se hayan pactado o no de modo que la pérdida de las mismas (o la devolución de las recibidas más otra cantidad igual) sustituya a la indemnización por los daños y perjuicios ocasionados. 2) Las arras penitenciales o de desistimiento también son muestra de la celebración de un contrato o promesa de contrato; pero pueden serlo de un contrato firme, o no, pues permiten lícitamente desistir del mismo, perdiéndolas el que las entregó y devolviéndolas duplicadas el que las recibió. Las clases 1 B) y 2 no corresponden al presente supuesto de autos.

CUARTO.- Sentado que entre D. Dimas e Inmobiliaria Emmanuel se convino un contrato de mediación o corretaje, que es el segundo objeto jurídico del presente litigio, distinto del pactado entre la parte vendedora y la agencia inmobiliaria demandante-apelante, es preciso señalar que el Tribunal Supremo ha declarado en una jurisprudencia consolidada (por todas STS 21.10.2000 , citada por la Audiencia Provincial de Barcelona, sec. 13ª, en sentencia de 30-3-2009, nº 170/2009, rec. 205/2008 ) que: "En el contrato de mediación o corretaje el mediador ha de limitarse en principio a poner en relación a los futuros comprador y vendedor de un objeto determinado, pero en todo caso tal actividad ha de desplegarse en lograr el cumplimiento del contrato final, y así se entiende por la moderna doctrina en cuanto en ella se afirma que la relación jurídica entre el cliente y el mediador no surge exclusivamente de un negocio contractual de mediación, pues las obligaciones y derechos exigen además el hecho de que el intermediario hubiera contribuido eficazmente a que las partes concluyeran el negocio ( sentencia de 2 de octubre de 1999 ); tiene declarado con reiteración esta Sala que dicho contrato está supeditado, en cuanto al devengo de honorarios, a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto expreso ( sentencias de 19 de octubre y 30 de noviembre de 1993 , 7 de marzo de 1994 , 17 de julio de 1995 , 5 de febrero de 1996 y 30 de abril de 1998 )" y, en este sentido y concretando respecto al devengo de honorarios la STS 14.3.2000 declara que: "Existe una jurisprudencia que afirma que el derecho del agente o corredor al cobro de sus honorarios nace desde que queda cumplida o agotada su actividad mediadora, o sea desde la perfección del contrato de compraventa y cabe el pacto a que se condicione a la consumación del contrato" . En el mismo sentido, las SSTS 26.3.1991 y 10.3.1992 declaran que el contrato de corretaje se halla sometido a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido y además a que el contrato tenga lugar "como consecuencia" de la actuación del mediador, criterio ya mantenido de antiguo( STS 2.12.1902 ), al declarar que salvo pacto expreso en contrario el derecho del corredor a ser remunerado depende del cumplimiento del encargo que se le hace; en definitiva, para tener derecho a la retribución el contrato ha de haberse celebrado "por" la intervención del mediador, dentro del plazo fijado para ello ( STS 5.2.1996 ), pero no si dicho contrato se logra sin la intervención de tal mediador. Así pues, de la doctrina expuesta ha de extraerse que si la mediadora algo tuviera que reclamar por su gestión deberá dirigirse a quien le encargó que arrendara la vivienda en cuestión, por actuar como mandataria suya, según las SSAP Madrid, de las Secciones: 10ª, de 27-5-2008, nº 373/2008, rec. 270/2008 y 25ª, de 30-4-2010, nº 228/2010, rec. 331/2009 , quedando sometida a sus designios por lo que respecta al controvertido aval, desencadenante de la frustración del futuro negocio jurídico, consistente en el alquiler de la vivienda.

QUINTO.- Al desestimarse la apelación, procede imponer a ambas recurrentes las costas causadas a su instancia en esta alzada, conforme al artículo 398 de la LEC , así como, mantener la condena de las costas de la primera instancia, conforme al fundamento jurídico quinto de la sentencia apelada, según el artículo 394 de la LEC .

En virtud de la Potestad Jurisdiccional que nos viene conferida por la Soberanía Popular y en nombre de S.M. el Rey.

Fallo

Desestimar los recursos de apelación interpuestos por las representaciones procesales de la Inmobiliaria Emmanuel y de SANTANDER CENTRAL HISPANO BANIF INMOBILIARIA, F.I.I., contra la sentencia recurrida nº 1/2010, de 11 de enero, del Juzgado de 1ª Instancia nº 9 de Madrid, dictada en el juicio verbal nº 1076/09 , confirmando la referida resolución judicial, por lo que procede imponer a dichas apelantes las costas causadas a su instancia en esta alzada.

Notifíquese la presente resolución a las partes interesadas, haciéndoles saber que la misma puede ser susceptible de recurso de casación o de recurso extraordinario por infracción procesal, debiendo preparar cualquiera de ellos mediante escrito en el plazo de veinte días siguientes a la notificación ante esta Sala que la dicta, constituyendo el oportuno depósito con arreglo a la D.A. 15ª de la L.O. 1/2009, de 3 de noviembre .

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.