Sentencia CIVIL Nº 554/2018, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 9, Rec 579/2018 de 11 de Diciembre de 2018

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Novena
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 1 - 28035
Tfno.: 914933935
37007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2016/0035113
Recurso de Apelación 579/2018 -3
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 20 de Madrid
Autos de Procedimiento Ordinario 215/2016
APELANTE: HOME DESIGN `PROPERTY MANAGEMENT S.L
PROCURADOR D./Dña. IGNACIO AGUILAR FERNANDEZ
APELADO: D./Dña. Pablo
SENTENCIA Nº
ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:
Dª. INMACULADA MELERO CLAUDIO
D. JOSÉ MARÍA PEREDA LAREDO
Dª. MARÍA PILAR PALÁ CASTÁN
En Madrid, a once de diciembre de dos mil dieciocho.
VISTOS en grado de apelación ante esta Sección Novena de la Audiencia Provincial de Madrid, los
autos de Juicio Ordinario nº 215 /2016, procedentes del Juzgado de Primera Instancia Nº 20 de Madrid, a los
que ha correspondido el Rollo de apelación nº 579 /2018, en los que aparecen como partes: de una, como
demandante y hoy apelado D. Pablo , representado por la Procuradora Dª. Andrea de Dorremochea Guiot y,
de otra, como demandado y hoy apelante HOME DESING 'PROPERTY MANAGEMENT S.L ., representado
por el Procurador D. Ignacio Aguilar Fernández; sobre nulidad de contrato y daños y perjuicios.
SIENDO MAGISTRADO PONENTE LA ILMA. SRA. Dª. INMACULADA MELERO CLAUDIO.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida; y
PRIMERO .- Por el Juzgado de Primera Instancia Nº 20 de Madrid, en fecha 26/02/2018, se dictó Sentencia cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: ' FALLO : Que estimando parcialmente la demanda presentada por la Procuradora Sra. Dorremochea Guiot, en nombre y representación de don Pablo , contra HOME & DESING PROPERTY MANAGEMENT SL: Se declara nulo el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes con fecha 27 de agosto de 2015.

En consecuencia, habiendo entregado el demandante la posesión del inmueble, se condena a la demandada al abono al actor de la cantidad de SETENTA Y SIETE MIL EUROS, más los intereses legales de dicha cantidad desde su abono el 27 de agosto de 2015, incrementados en dos puntos desde la fecha de esta sentencia ( art 576 LEC ).

Se desestiman el resto de pretensiones de la demandante.

No ha lugar a hacer expresa imposición de costas.'

SEGUNDO .- Notificada la mencionada sentencia por la representación procesal de la demandada, previos los trámites legales oportunos, se interpuso recurso de apelación, el cual le fue admitido, y, dándose traslado del mismo a la contraparte, se opuso a él, elevándose posteriormente las actuaciones a esta Superioridad, previo emplazamiento de las partes, ante la que han comparecido en tiempo y forma bajo las expresadas representaciones, substanciándose el recurso por sus trámites legales.



TERCERO .- Habiéndose solicitado el recibimiento a prueba por la representación procesal de la parte apelante y denegado por Auto de fecha 25/10/2018, no se estimó necesaria la celebración de vista pública, por lo que se procedió a señalar par que tuviera lugar la deliberación, votación y fallo del presente recurso la audiencia del día 05/12/2018 del año en curso.



CUARTO .- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO .- Frente a la resolución pronunciada por el Juzgado de Primera Instancia Número Veinte de los de Madrid, se alza la apelante entidad HOME & DESIN MANAGEMENT, S.L. alegando los siguientes motivos de impugnación: 1º.- Infracción de normas o garantías procesales; 2º.- Falta de legitimación pasiva 'ad causam'; y 3º.- Error en la valoración de la prueba.



SEGUNDO.- Un renovado examen de las actuaciones y el visionado del soporte audiovisual conducen a la Sala a estimar que el recurso de apelación en modo alguno puede tener favorable acogida.

Para un mejor análisis de la cuestión sometida a revisión de este Tribunal de apelación conviene recordar que el presente procedimiento se inicia por demanda formulada por DON Pablo contra la entidad HOME&DESING PROPERTY MANAGEMENT, S.L., en base en síntesis, en los siguientes hechos: 1º.- Que el día 27 de agosto de 2015 el actor suscribió con la demandada contrato de arrendamiento de un inmueble sito en la C/ DIRECCION000 nº NUM000 , NUM001 NUM002 de Madrid; 2º.- Que dicho contrato fue firmado por parte del demandante sin que se percatase de las obras que se estaban llevando a cabo en el piso superior y que provocaban unos terribles ruidos que hicieron insoportable vivir allí; siendo que los propietarios de ambos inmuebles son los mismos; 3º.- Que el demandante no tuvo reparo en pagar el dinero por adelantado de la totalidad de las cuotas del arrendamiento, cantidad que ascendía a 66.000 €, así como el importe de la fianza correspondiente a dos mensualidades, por importe de 11.000 €; 4º.- Que al comenzar a vivir allí, empezó a tener constancia de los terribles ruidos que estaban generando las obras que se estaban realizando en el piso superior, obras de las que tenía conocimiento el propietario del inmueble arrendado, al ser también propietario del inmueble donde se ejecutaban las obras; 5º.- Que los ruidos eran insoportables y convirtieron la vivienda en un lugar totalmente inapto para vivir, por lo que el demandante y su familia se vieron obligados a abandonar la vivienda, aún habiendo pagado la totalidad de las rentas del arrendamiento; siendo que además, las obras causaron graves daños a su hija, entre otros, pulmonares, debido al polvo de las mismas.



TERCERO.- Denuncia en primer lugar la entidad recurrente la infracción de normas o garantías procesales y en concreto, lo dispuesto en los artículos 435.1 , 542 y 453 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por no haberse practicado la prueba testifical propuesta en la persona de Doña Eloisa , pretensión que debe ser inadmitida, debiendo remitirnos para ello a los argumentos esgrimidos en los autos de fecha 25 de octubre y 4 de diciembre de 2018.

A continuación, y en cuanto a la falta de legitimación pasiva 'ad causam' y error en la valoración de la prueba, insiste la recurrente en que no reúne las cualidades necesarias para responder de la pretensión ejercitada, ya que no forma parte del contrato de arrendamiento cuya nulidad se ha declarado, y que actuó como mandataria verbal y en representación de la propiedad, como parte arrendadora y contra la que debió ejercitar la acción de resolución de contrato, existiendo a su juicio, un claro error de fondo.

Parece oportuno aclarar que le legitimación en su vertiente 'ad processum', como presupuesto de validez del proceso como un todo y de los singulares actos procesales, significa la consideración especial en que tiene la ley, dentro de cada proceso, a las personas que se hallan en una determinada relación con el objeto del litigio y en virtud de la cual se exige, para que la pretensión procesal pueda ser examinada en cuanto al fondo, que sean dichas personas, y no otras, las que figuren como demandantes y demandados, es decir, es la capacidad para ser parte y la capacidad procesal, o, lo que es lo mismo, la capacidad que es necesario poseer para ser sujeto de una relación procesal y poder realizar actos procesales válidos y con eficacia jurídica, presentándose como diferente la denominada 'legitimatio ad causam ' al implicar la atribución subjetiva del derecho y la obligación deducida en juicio sin que se trate de una condición de admisibilidad del proceso, sino de la existencia misma de la acción, no siendo, por tanto, esta clase de legitimación una cuestión de personalidad, sino que afecta al fondo de la cuestión para traducirse en la falta de acción o de poder de disposición sobre un determinado derecho, legitimación que, como nos recuerda la Sala Primera del Tribunal Supremo en sentencia de 9 de junio de 1988 , no más que la cualidad que la ley atribuye a una persona para figurar como parte en un proceso determinado, configurándose en el actor por la pertenencia del derecho que reclama, de manera que esta falta de legitimación - ad causam - o falta de acción, afecta al fondo del asunto, a la esencia de la pretensión y a la sustancia del pleito, por lo que no puede ser alegada como excepción dilatoria procesal, pues la 'sine actione legis' significa que el actor carece de título o de derecho de pedir, siendo lo cierto que esta falta de legitimación, al igual que la pasiva, es estimable de oficio por el tribunal, como así lo recuerda la sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 27 de junio de 2007 al decir que 'la falta de acción (falta de legitimación 'ad causam') que tiene que ver con el fondo del asunto aunque en puridad sea preliminar al fondo y pueda ser apreciada de oficio' , siendo, por tanto, de tener en consideración que tanto la legitimación activa como la pasiva de las partes, como cuestión ligada indisolublemente al interés legítimo que hay que poseer para accionar y ejercitar el derecho a la tutela efectiva de tales intereses - artículo 24.1 de la Constitución Española - puede ser examinada de oficio por el órgano jurisdiccional - T.S. 1ª SS. de 29 de octubre de 1992 , 20 de octubre de 1993 , 1 de febrero de 1994 , 6 de mayo de 1995 , 30 de enero de 1996 , 7 de mayo de 1999 , 3 de julio de 2000 , 26 de abril , 4 de julio y 3 de diciembre de 2001 , 30 de mayo , 10 y 15 de octubre de 2002 , 16 de mayo y 20 de octubre de 2003 , 20 de julio de 2004 , 28 de diciembre de 2007 , y 6 de junio y 5 de diciembre de 2008 , entre otras muchas-, El contrato de litis aparece aportado como documento nº 2 del escrito de demanda, encabezado con el nombre de HOME & DESIGN 'CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA', y aparece suscrito entre HOME& DESIGN, PROPERTY MANAGEMENT, S.L., actuando en nombre y representación de la PROPIEDAD, y DON Pablo , en adelante el arrendatario; entre sus cláusulas son de destacar, en lo que aquí interesa, por ejemplo, las siguientes: .- Segunda.-.................En el supuesto de que EL ARRENDATARIO decida rescindir el contrato antes de la fecha de su terminación, deberá notificarlo por escrito a HOME & DESIGN, siendo válida la solicitud remitida por correo......

.-Tercera .- 'La renta, libremente pactada por ambas partes, se fija en la cantidad de 66.000 euros anuales que serán abonadas por EL ARRENDATARIO a HOME & DESIGN el mismo día 27 de agosto......' .- Quinta .- '..............En caso de quejas por parte de los vecinos relativas a música indebidamente elevada, HOME & DESIGN se reserva el derecho de desalojar dicho inmueble de manera inmediata....'.

Sexta .- 'EL ARRENDATARIO deberá facilitar a personal de HOME & DESIGN el acceso al inmueble durante el transcurso del arredramiento, habiéndolo notificado previamente para acometer actuaciones de máxima necesidad......Así mismo deberá facilitar la entrada de personal de HOME & DESIGN para realizar los servicios de limpieza/mantenimiento propios de alquiler, en caso de ser estos necesarios'.

Séptima .- ......EL ARRENDATARIO deberá mantener a su costa el inmueble en el mismo estado de salubridad y conservación durante toda su estancia, de no ser así, HOME & DESIGN se reserva el derecho de desalojar dicho inmueble de manera inmediata....' Expuesto lo anterior, lo que resulta llamativo y sorprendente es que aunque se recoja en el contrato que HOME & DESIGN actúa en nombre y representación de LA PROPIEDAD, en ningún momento a lo largo del contrato se identifique a ésta, por lo que mal podría el arrendatario ejercitar ninguna acción contra la misma; pero es más, tal y como de forma acertada razona la resolución impugnada, dada la literalidad de los términos del contrato, no existe duda alguna de que las obligaciones derivadas de dicho contrato correspondientes al arrendador las asume HOME & DESIGN, por lo que ésta entidad debe soportar las acciones que en base a dicho contrato se ejercitan y sin perjuicio de las acciones que pueda ejercitar contra la propiedad.



CUARTO.- Denuncia asimismo la entidad recurrente que se ha producido un error en la valoración de la prueba, ya que sostiene que es incierto que el arrendatario no se diera cuenta de la existencia de unas obras en el edificio donde radica el inmueble. Además insiste en que aun cuando el demandante reconociera en su interrogatorio que abonó en la cuenta corriente de la apelante la cantidad de 66.000 euros, más 11.000 euros en concepto de fianza que entregó en efectivo, no ha probado ni la transferencia ni la entrega de la fianza, reconociendo que se entregó exclusivamente la suma de 60.000 euros en concepto de parte de las rentas y que a mayor abundamiento, en el propio contrato de arrendamiento, al final del mismo, aparece la siguiente leyenda: ' falta recibir transferencia y fianza'.

Al respecto, en sede de apelación este Tribunal, en numerosas ocasiones precedentes, ha venido sosteniendo que la valoración de las pruebas es una facultad reservada a los órganos de instancia, sin perjuicio de que se demuestre que las conclusiones extraídas por el Juzgador de su análisis de las pruebas resulten arbitrarias, absurdas o contrarias a las reglas de la experiencia, en cuyo caso este Tribunal, por la propia naturaleza del recurso de apelación, tiene competencia para revocar, adicionar, suplir o enmendar la sentencia inferior, dictando al respecto de todas las cuestiones debatidas el pronunciamiento que proceda, a excepción de aquellos aspectos en los que, por conformidad o allanamiento de las partes, algún punto litigioso hubiera quedado firme y no es, por consiguiente, recurrido, el que debe ser tenido por firme y no poder volver a ser considerado y resuelto por otra sentencia de apelación. En este sentido, debe tenerse en cuenta que prevalece la valoración que de las pruebas realicen los órganos judiciales por ser más objetiva que la de las partes, dada la subjetividad de éstas por razón de defender sus particulares intereses, a las que está vedada toda pretensión tendente a sustituir el criterio objetivo de los jueces por el suyo propio ( SSTS, Sala 1ª, de 1 Mar.

1.994 y de 3 Jul. 1.995 , entre otras) (sentencia de la Audiencia Provincial de Castellón de 5 de enero de 2009 ) y, en similar sentido entre otras muchas, la de la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 20), de 8 febrero de 2007 y la de la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 21), de 20 enero de 2006 . Esto es, queremos decir con ello que si bien la Sala tiene plena facultad para el examen del material probatorio en términos idénticos al juzgador 'a quo', no cabe desconocer que en primera instancia las pruebas se practican con las ventajas de la inmediación y por ello, el juzgador tiene más elementos de juicio que el tribunal 'ad quem', no obstante los modernos métodos de videograbación de los juicios, lo que implica que la revisión del material probatorio debe hacerse en segunda instancia con suma cautela Examinado el contrato de arrendamiento aportado por el propio demandante como documento nº 2 de la demanda (folio 19), se comprueba que se dice en la cláusula 3ª lo siguiente: ' La renta, libremente pactada por ambas partes, se fija en la cantidad de 66.000 euros anuales que serán abonadas por el ARRENDATARIO a HOME & DESIGN el mismo día 27 de agosto de 2015 antes de la entrada a la vivienda, el incumplimiento de esta norma, daría lugar a la rescisión automática del contrato. A tal efecto, a la entrega de llaves se hace entrega de 66.000 euros por el importe de la renta anual... ...'; y en la cláusula 4ª se pacta lo que sigue: ' Antes de realizarse la entrega de las llaves del inmueble a EL ARRENDATARIO deberá: 1 ) Depositar la cantidad en metálico o mediante transferencia bancaria de 11.000 euros equivalente a dos mensualidades de fianza legal.....'.

Como se ha dicho, insiste la entidad apelante en que solo se entregaron 60.000 euros en concepto de renta y que la cantidad de 11.000 euros de fianza en ningún momento se entregó; ahora bien, expuesto lo anterior, y dada la literalidad de las cláusulas del contrato, resulta que si efectivamente no se hubieran abonado ni la renta ni la fianza, no se hubiese procedido por parte de HOME & DESIGN a la entrega de las llaves del inmueble, pues dicha entrega estaba condicionada a dicho abono; y es más, en la citada cláusula 3ª se establecía que el incumplimiento de dicha norma (entrega de la renta), daría lugar a la rescisión automática del contrato, que en ningún momento se produjo por parte de HOME & DESIGN, por lo que debe darse por acreditada dicha entrega y en los términos expuestos en el meritado contrato de arrendamiento.

Por lo demás, y en lo que hace referencia a la inhabitabilidad de la vivienda de referencia, la prueba pericial obrante en las actuaciones es lo suficientemente explícita cuando afirma en sus conclusiones que '....

el nivel sonoro o índices de ruidos provocado por las obras del piso inmediatamente superior en la vivienda analizada, supera los límites fijados por la normativa....', prueba que no ha sido contradicha por pericial contraria, habiendo reconocido la parte demandante en prueba de interrogatorio que, al haber residido con anterioridad en dicha vivienda, la conocía perfectamente y no tuvo que visitarla antes de proceder a su arriendo, por lo que difícilmente pudo tener conocimiento de la existencia de las obras en cuestión.

En consecuencia con lo expuesto pues, y dando además por reproducidos los demás argumentos esgrimidos en la resolución impugnada, a los que nos remitimos a fin de evitar repeticiones innecesarias, procede la desestimación del recurso de apelación y la íntegra confirmación de la sentencia recurrida.



QUINTO.- Que al desestimarse el recurso de apelación, a tenor de lo establecido en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , las costas de esta alzada se impondrán a la parte recurrente.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español,

Fallo

Se desestima el recurso de apelación formulado por el Procurador Don Ignacio Aguilar Fernández, en nombre y representación de la entidad HOME & DESIGN MANAGEMENT, S.L., contra la sentencia dictada en fecha 26 de febrero de 2018 por el Juzgado de Primera Instancia nº 20 de los de Madrid , en los Autos Civiles de Juicio Ordinario nº 215/16, y en su consecuencia se confirma íntegramente la sentencia, imponiendo expresamente a la recurrente las costas de esta alzada, con pérdida del depósito constituido para recurrir de conformidad con el punto 9º de la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se llevará certificación literal al rollo de Sala del que dimana, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. Haciéndose saber que contra la misma cabe recurso de casación de acreditarse el interés casacional, que deberá interponerse ante este Tribunal en el término de veinte días desde la notificación de la presente.

ROLLO DE APELACIÓN NÚM. 579/2018 PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. En MADRID, a diecisiete de Diciembre de dos mil dieciocho.