Sentencia Civil Nº 555/2008, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 11, Rec 52/2008 de 17 de Octubre de 2008

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN Undécima

ROLLO Nº. 52/2008

JUICIO ORDINARIO NÚM. 60/2006

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº. 49 DE BARCELONA

S E N T E N C I A Nº. 555

Ilmos. Sres.

D. JOSEP MARIA BACHS ESTANY

D. FRANCISCO HERRANDO MILLÁN

D. RAMÓN FONCILLAS SOPENA

En la ciudad de Barcelona, a 17 de octubre de 2008.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Undécima de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de juicio ordinario nº. 60/2006, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº. 49 de Barcelona, a instancia de MAS VILANOVA, S.A. y SANT GREGORI RESIDENCIAL, S.L., contra D. Marcos , Vicente , Carlos Manuel , Jesús María y Pedro Francisco ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 5 de septiembre de 2007, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Estimo la demanda presentada pel procurador Antonio María de Anzizu Furest, en representació de Mas Vilanova, S.A., declaro que Marcos , Pedro Francisco , Jesús María , Carlos Manuel i Vicente (la família Marcos Vicente Jesús María Pedro Francisco Carlos Manuel ) no ha complert la seva obligació de lliurar en la data prevista, 25 de novembre de 2005, la finca adquirida per l'actora en virtut del contracte d'opció de compra de 27 de gener de 2003, exercitada mitjançant carta de 8 de juny de 2005, i del contracte de cessió de 17 de novembre de 2005 i condemno els demandats esmentats a atorgar a favor de l'actora la corresponent escriptura pública de compravenda, així com a lliurar-li la finca objecte de compravenda, la qual com està estipulat lliurarà simultàniament la resta del preu convingut, és a dir, la de 2.5563.920 euros.

Desestimo la reconvenció presentada pel procurador Ángel Quemada Ruiz en nom i representació de la família Marcos Vicente Jesús María Pedro Francisco Carlos Manuel i absolc de la mateixa a Mas Vilanova, S.A. i a Sant Gregori Residencial, S.A.

Imposo les costes del plet a la família Marcos Vicente Jesús María Pedro Francisco Carlos Manuel ."

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 2 de octubre de 2008.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. RAMÓN FONCILLAS SOPENA.

Fundamentos

PRIMERO.- La sociedad actora Mas Vilanova S.A., que ha sucedido a Sant Gregori Residencial S.L. en la posición contractual por cesión de derechos, ejercita la acción de cumplimiento del contrato de opción mediante el otorgamiento de la correspondiente escritura de compraventa por parte de los demandados, D. Marcos y sus hijos, que se obligaron a ello según contrato de 27 de enero de 2003 y del que se han observado todos los requisitos para su eficacia, en concreto la comunicación el 8 de junio de 2005, dentro del plazo señalado para ello, de la disposición a concurrir a la formalización del contrato transmisivo y al pago del precio. Lo concerniente al ejercicio del contrato de opción está claro y los demandados sólo pueden obstaculizar la acción que exige su cumplimiento mediante el planteamiento de su nulidad o rescisión, como así han hecho al abrigo de diversas causas, por vía de excepción y de reconvención - sólo se plantea una última petición subsidiaria, compatible con tal cumplimiento, en que se pide la revisión del precio de la compraventa -, que han sido desestimadas en la demanda de primera instancia, con la lógica y consecuente conclusión de la estimación de la demanda principal. Tales decisiones han motivado la interposición de recurso de apelación por parte de los demandados, que insisten en sus planteamientos iniciales y ello con la utilización por su defensa de unos términos duros y desconsiderados, que, si bien siempre deben ser calificados de rechazables, no amparados en modo alguno por el ejercicio del legítimo derecho de defensa, aun resultan más inconvenientes y fuera de lugar si cabe en el caso presente al ser dirigidos contra una sentencia intachable por lo que respecta a su argumentación y, desde nuestro punto de vista y por la plena aceptación que hacemos de sus conclusiones, a su acierto. Dada la similitud del caso presente con el que paralelamente se siguió en sede penal, por la semejanza de las imputaciones y descalificaciones dirigidas a la Juzgadora de primera instancia, contenidas fundamentalmente en la alegación segunda y principio de la tercera del escrito de recurso, se considera oportuno seguir el mismo criterio, acordando remitir copia de dicho escrito y de esta sentencia a la Comisión Deontológico del Ilustre Colegio de Abogados de Barcelona a los efectos que procedan.

SEGUNDO.- Se esgrime por los demandados un primer motivo de nulidad basado en la ilicitud de la causa del contrato de opción. Tanto en el escrito de contestación-reconvención como en el de recurso se admite expresamente que "la causa objetiva del contrato es lícita y perfectamente válida", situándose la ilicitud en las intenciones y comportamiento de la contraparte que, habría buscado, con la complicidad del abogado que en puridad tenía que defender los intereses de los vendedores, el hacerse con la finca por un precio muy inferior al de mercado, obteniendo con ello una ganancia injusta mediante engaños y falsedades.

En contra de esta alegación debe decirse que el contrato colma cumplidamente, desde los puntos de vista objetivo y subjetivo, todas las exigencias causales.

Se estableció un plazo de ejercicio cuya duración estaba justificada por la pendencia y solución de una cuestión urbanística que afectaba a la finca y de la que dependía la suerte de la operación, sin que el señalamiento del plazo y sus ampliaciones, acordadas de común acuerdo sin problemas y la última de ellas a instancia y conveniencia de los propios vendedores, puedan ser presentados como motivo de agravio o de desequilibrio.

En cuanto al precio, que es donde mayor énfasis ponen los demandados, se señaló uno que la prueba pericial ha evidenciado como ajustado a las previsiones del momento, habida cuenta de los condicionantes urbanísticos y de la incertidumbre que rodeaba a la operación, lo que podía traducirse en perjuicios para la parte compradora - no se cerraba la operación, con pérdida de lo pagado como precio de la opción y de todos los trabajos y proyectos realizados, si no se autorizaba un techo determinado de edificabilidad - y para la vendedora, aunque en este caso puede afirmarse que en menor medida pues el perjuicio representado por el desfase del precio en el momento del otorgamiento de la escritura podía soslayarse o corregirse por la existencia de una cláusula de revisión introducida en el contrato. Las expectativas de obtener un mayor beneficio de la operación inmobiliaria aparecen aquilatadas y equilibradas mediante la configuración objetiva del contrato y no aparece por ningún lado que se hayan introducido por parte de la compradora unos términos que supongan una desproporción de las contraprestaciones con merma del sustrato causal. No se advierten maniobras engañosas o falsarias - en el razonamiento siguiente se tratará la cuestión de la intervención como abogado de los vendedores y como árbitro del Sr. Gispert - ni el designio de obtención de una ganancia injusta o exagerada, sobre la que incidían los condicionantes urbanísticos y que, en su caso, podía ser corregida mediante el ejercicio de la cláusula de revisión a la que no se acudió. En definitiva, no se advierte que el contrato no cumpla su función económica ni que haya atentado a la ley o a la moral (art. 1275 C.Civil ) por lo que no se puede hablar de que falte la causa o que ésta sea ilícita.

TERCERO.- Alternativamente se alega concurrencia de vicio de consentimiento, por haberse utilizado dolo causante de error invencible en el momento de la firma del contrato.

Los demandados plantean la cuestión en los términos de que tenían fuertes reticencias y dudas sobre la bondad del contrato y que sólo accedieron a suscribirlo por las indicaciones y garantías que les presentaba su abogado Sr. Gispert, que pasó a ser designado árbitro para la solución de las desavenencias que pudieran surgir y especialmente en el tema de la determinación del precio final. Tal confianza, que es la que había determinado su voluntad contractual, quedó quebrada al descubrir que el Sr. Gispert defendía en realidad los intereses de la parte compradora al tener con su legal representante relaciones económicos y de sociedad, lo que comprometía gravemente la imparcialidad de su actuación en todo el asunto y en la función de árbitro para la que había sido designado. Eso les llevó a no formalizar el contrato de compraventa y ahora a impugnar su validez.

Tal planteamiento falla tanto por lo que respecta al supuesto carácter decisivo de la intervención del abogado Sr. Gispert como al también supuesto desconocimiento de su relación con el legal representante de la inmobiliaria y al papel de factor determinante que ello tuvo en la ruptura del contrato de opción.

En cuanto a la segunda cuestión, hay que señalar que es creíble la versión de la actora de que los vendedores conocían la relación y confianza que el abogado tenía con el legal representante de Sant Gregori Residencial S.L., Sr. Alonso , siendo precisamente fruto de la confianza de las dos partes el que se le nombrara árbitro con capacidad de decisión de las discrepancias y en especial de la determinación del precio final. Está reconocido que fue el abogado quien propuso a la sociedad Don. Alonso para la operación inmobiliaria. El demandado Sr. Marcos expuso en declaración penal la creencia de que había relación de confianza del Sr. Gispert con ambas partes. Lo que sí es descartable es la trascendencia que pudo tener el eventual descubrimiento de la relación en la decisión de los vendedores de no otorgar la escritura de compraventa por la conmoción y sensación de engaño y desconfianza que les embargó. Baste para desvirtuar este planteamiento de los demandados, que han elevado a la categoría de fuente inspiradora de toda su postura defensiva, el hecho de que el documento, precisamente presentado por ellos, en el que consta la información de la relación societaria de Don. Alonso y Gispert es de fecha 27 de junio de 2005 (doc. 7 de la contestación-reconvención) y ello no impidió que el 8 de julio siguiente y a raíz del requerimiento de la inmobiliaria de un mes antes por el que se anunciaba el ejercicio del derecho de opción por el precio previsto en el contrato se mostrara la más completa conformidad, salvo en el simple detalle de pedir una prórroga para escriturar por razones de conveniencia vacacional de los vendedores. El descubrimiento de la relación de intereses societarios a la que tanta trascendencia causalizadora ( se apoya en esta circunstancia la alegación de ilicitud de la causa) y de formación viciada del consentimiento y voluntad contractuales se quiere dar ahora y que, según lo que ahora se alega, habría tenido efectos perturbadores fulminantes, resultó ser noticia totalmente irrelevante en su momento que dejó a los vendedores en estado de indiferencia y total aquiescencia a los términos propuestos del contrato. El planteamiento de los demandados de esta cuestión, capital en cuanto que la han convertido en la justificación de toda su actitud seguida en la ruptura contractual y en el elemento referencial de toda su argumentación procesal, falla por su propia base, dejando desarbolados en considerable medida los motivos de oposición-reconvención mantenidos en primera instancia y de la actual apelación.

Por lo que respecta a la otra cuestión, esto es a la del supuesto carácter decisivo de la intervención del abogado Sr. Gispert en la suscripción del contrato de opción por parte de los demandados, al que, de no ser por ello, dicen que no habrían accedido, tampoco se advierte el fundamento de la alegación. En efecto, los vendedores se formaron por sí mismos una representación de la situación y consiguientemente adoptaron la decisión de obligarse contractualmente y además en la determinada forma en que lo hicieron. Como, con todo acierto señala la sentencia, el Sr. Marcos es ingeniero industrial, su hijo el Sr. Vicente es arquitecto y conoce el sector inmobiliario y a los demás hermanos demandados, por su posición social, económica y cultural, se les supone informados. El citado Sr. Vicente declaró en sede penal que se informaron de los precios de la zona, que le indicaron al abogado Sr. Gispert el precio por m2 que habían obtenido en el año 2000 y que se arrastró hasta la firma del contrato de 27 de enero de 2003. También que hubo contactos y reuniones con otras empresas promotoras que les habían hecho ofertas por el doble del precio del contrato. El Sr. Marcos en el mismo proceso manifestó que la recalificación de la finca para hacerla salir de la catalogación de patrimonio histórico no era fácil de lograr y que cuando el Ayuntamiento la catalogó así los precios quedaron hundidos. Con todos estos datos debe afirmarse que en el tema del precio los demandados se formaron una representación personal y por sus propios medios y, además por el resultado de la prueba pericial, totalmente adecuada a la realidad - se fijó en el contrato un precio de 1.200 e/m2 y el perito señaló uno de 1.225 -. Realmente, no se comprende en qué se basan los demandados al decir que en el momento en que se otorgó el contrato, que es el determinante en cuanto a la formación de conocimiento y voluntad, hubo la fijación de un precio muy inferior al de mercado, habiéndose aceptado a través de los engaños del abogado con el señuelo de que al final se podría obtener un precio superior. La indicación del abogado en tal sentido, lejos de cualquier connotación engañosa, se ajustó por completo a la realidad, y prueba de ello es el reflejo en el contrato de la cláusula de revisión, de forma que el precio señalado no tenía por qué ser necesariamente el que se percibiera. Si en la representación del precio no hay motivo alguno para presumir la concurrencia de error inducido por engaño, tampoco en los demás extremos del contrato en los que, según los demandados, incidió el supuesto vicio. Concretamente el plazo de ejercicio de la opción aparece motivado por la pendencia del expediente administrativo de recalificación, y las condiciones de pago tampoco son anormales. En cuanto al arbitraje y a la pérdida de confianza en el árbitro, aparte del relativismo que presenta la cuestión a tenor de lo que se ha razonado en el párrafo anterior, hay que significar que en todo caso la cláusula de revisión y, por tanto, la actuación del árbitro en relación con ella, aparece vinculada al criterio objetivo de los precios de mercado. Sobre el precio, que ahora se considera inaceptable, debe señalarse la significativa circunstancia de que, cuando se produjo el anunció del ejercicio del derecho de opción con indicación del precio en que se concretaba, ninguna objeción de puso y eso que se conocían las concomitancias del Sr. Gispert con Don. Alonso , redactándose un acuerdo de simple ampliación del plazo para escriturar en términos tales como que se ejercitó la opción de compra "de conformidad con lo establecido en el contrato" o que "Sant Gregori Residencial S.L. comunicó el precio final de la compraventa de conformidad con las previsiones contractuales." No hay señal alguna de que se sintiera en ese momento la necesidad de modificar el precio y menos aún que se plantearan temores o reticencias sobre la actuación del árbitro al respecto. La decisión de apartarse del contrato se produjo después y evidentemente por causas que no coinciden con las expuestas aquí por los demandados.

CUARTO.- Con mayor brevedad pero no con menos rotundidad se van a rebatir y rechazar los motivos restantes.

- La rescisión por lesión no procede en base a la doctrina establecida por el Tribunal Superior de Justicia de Catalunya en sentencias de 24 de febrero de 1994 y de 19 de mayo de 2003 , según la cual en los contratos de opción de compra el precio justo se ha de determinar de acuerdo con el valor del inmueble en la fecha del otorgamiento de la opción y no en el momento en que corresponde el ejercicio de la misma. En aras a la brevedad se hace remisión a las razones contenidas en dichas sentencias de las que se hace una explicación sintética en la sentencia de autos. La conjunción de ligereza y destemplanza con que se despacha la defensa de los apelantes en el comentario de este criterio doctrinal no puede mover, obviamente, a aplicar un criterio distinto, del que no se aportan referencias jurisprudenciales ni argumentaciones sólidas.

En el caso presente se estableció, como se ha reiterado, un precio de 1.200 euros/m2 referido al momento relevante de la suscripción del contrato de opción de 23 de enero de 2003 y la prueba pericial ha arrojado un valor de 1.225'11. Incluso la valoración aportada por los demandados con su escrito de contestación, 1.977'14 euros, es insuficiente para desencadenar el efecto rescisorio.

La consideración a las circunstancias que concurren en el caso de autos, a lo que aluden los apelantes para tratar de soslayar la solución propugnada por la línea jurisprudencial, no hace sino confirmar su procedencia. Por un lado, la variación del precio del inmueble durante el plazo contemplado en la opción y la incertidumbre que gravita sobre las posiciones de las partes y que debe ser asumida por ellas como elemento propio de la figura contractual, lo que constituye el fundamento para la adopción de la solución jurisprudencial, se produce, como no podía ser de otra manera, en el caso presente. Por otro lado, hay que señalar la concurrencia de una circunstancia que añadía una carga de onerosidad para la parte compradora, como la posibilidad de perder la aportación económica y de trabajo en beneficio de los vendedores en el supuesto de no alcanzarse una edificabilidad determinada, o de otra, es el caso de la introducción de la tan repetida cláusula de revisión, llamada a impedir en la práctica cualquier tipo de agravio en la determinación última del precio, y a la que no se acogieron los demandados.

- Tampoco es atendible la última petición de que, en el caso de que no se estime ninguna de las anteriores, se acuerde que se proceda pericialmente a la determinación del valor de la finca y consiguientemente de la cantidad a pagar como precio de la compraventa.

Esta petición no viene precedida en el escrito de demanda-reconvención de ningún tipo de referencia en la exposición fáctica y jurídica, apareciendo por sorpresa en el suplico del escrito. Omite la parte el cumplimiento de lo que para la formulación de pretensiones prescribe el art. 399 LEC y que es algo tan elemental como la exposición de los hechos y fundamentos de derecho que se refieran al fondo del asunto planteado y ello a fin de que pueda ser contradicho por la otra parte y valorado por el Tribunal. La procedencia de la petición no está ni mucho menos clara, siendo el principal obstáculo que salta a la vista el de la extemporaneidad de la formulación y ello exigía una explicación dotada de argumentos de convicción. Precisamente la sentencia, con acierto, pone de manifiesto tal circunstancia y en ello, como en todo lo demás, hay que darle la razón pues en el documento contractual se sitúa bien claramente en el momento y ocasión del requerimiento para la formalización del contrato de compraventa la facultad de requerir a su vez al árbitro a los efectos de una posible elevación o disminución del precio de 1.200 euros por m2. Y la parte demandada dejó pasar ese momento no sólo sin mostrar una voluntad de acogerse a tal facultad sino mostrando más bien la de renunciar a ella por encontrar que el precio era acorde con las previsiones contractuales. Cuando se formuló por la compradora la intención de ejercitar el derecho de opción y cuando se dio respuesta afirmativa por la vendedora quedó fijado el acuerdo de voluntades que debía configurar, sin más, el contenido contractual de la compraventa, sin posibilidad de alteración posterior por causas sobrevenidas y carentes de la debida justificación

Por otra parte, no puede obviarse el mecanismo establecido por las partes para le eventual revisión, que es de competencia arbitral. El que hayan acudido a los órganos judiciales para la solución de sus contiendas dejando apartada la cláusula de sumisión a arbitraje no significa que deba ser el juez el que tenga que llevar a cabo una tarea de integración del contrato con la determinación de un elemento del mismo. Debía seguirse la vía prevista para ello y sólo acudirse al Juzgado para suplir, en su momento y caso, una omisión o una inadecuada realización por parte del árbitro de su cometido.

QUINTO.- La desestimación íntegra del recurso conlleva la imposición a los apelantes de las costas causadas por su sustanciación.

Fallo

Que, DESESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por D. Marcos , D. Vicente , D. Carlos Manuel , D. Jesús María y D. Pedro Francisco contra la sentencia de fecha 5 de septiembre de 2007 dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 49 de Barcelona , debemos CONFIRMAR y CONFIRMAMOS la misma, con imposición de costas a los apelantes. Líbrese testimonio de la presente sentencia y del escrito de recurso al Iltre. Colegio de Abogados de Barcelona, Comisión Deontológica, a los efectos colegiales que procedan.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En Barcelona, a veintiuno de octubre de dos mil ocho y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.