Sentencia CIVIL Nº 556/2022, Audiencia Provincial de Pontevedra, Sección 3, Rec 158/2022 de 27 de Octubre de 2022

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

PONTEVEDRA

SENTENCIA: 00556/2022

Modelo: N10250

/ROSALÍA DE CASTRO NÚM. 5-2-IZQ. (PONTEVEDRA)

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Teléfono:986805127/28/29/30 Fax:986805123

Correo electrónico:Seccion3.ap.pontevedra@xustiza.gal

Equipo/usuario: MC

N.I.G.36038 42 1 2019 0001079

ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000158 /2022

Juzgado de procedencia:XDO. PRIMEIRA INSTANCIA N. 3 de PONTEVEDRA

Procedimiento de origen:ORD PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000222 /2019

Recurrente: Leon

Procurador: MARIA DEL ROSARIO CASTRO CABEZAS

Abogado: JUAN CRISOSTOMO ARESES TRAPOTE

Recurrido: COMUNIDAD DE PROPIETARIOS EDIFICIO000 DIRECCION000 NUM000 Y NUM001 PONTEVEDRA

Procurador: MONTSERRAT FERNANDEZ NAZAR

Abogado: ENRIQUE DOBARRO BUITRAGO

S E N T E N C I A Nº : 556/2022

SEÑORES DEL TRIBUNAL

ILUSTRISIMOS SRES

PRESIDENTE

D. ANTONIO-J. GUTIÉRREZ R.-MOLDES.

MAGISTRADOS

D. JAIME ESAIN MANRESA.

D. FRANCISCO JAVIER ROMERO COSTAS.

En PONTEVEDRA, a veintisiete de octubre de dos mil veintidós.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 003, de la Audiencia Provincial de PONTEVEDRA, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000222 /2019, procedentes del XDO. PRIMEIRA INSTANCIA N. 3 de PONTEVEDRA, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 0000158/2022, en los que aparece como parte apelante, Leon, representado por la Procuradora de los tribunales, Sra. MARIA DEL ROSARIO CASTRO CABEZAS, asistido por el Abogado D. JUAN CRISOSTOMO ARESES TRAPOTE, y como parte apelada, COMUNIDAD DE PROPIETARIOS EDIFICIO000 DIRECCION000 NUM000 Y NUM001 PONTEVEDRA, representado por la Procuradora de los tribunales, Sra. MONTSERRAT FERNANDEZ NAZAR, asistido por el Abogado D. ENRIQUE DOBARRO BUITRAGO, siendo el Magistrado Ponente el Ilmo. D. FRANCISCO JAVIER ROMERO COSTAS.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia N.º 3 de Pontevedra, se dictó sentencia de fecha 07 de diciembre de 2021, cuya parte dispositiva, dice: 'Desestimar íntegramente la demanda formulada por la Procuradora Sra. Castro Cabezas, en nombre y representación de Leon, frente la Comunidad de Propietarios del EDIFICIO000 sito en la DIRECCION000 nº NUM000 y NUM001 de Pontevedra, representada por la Procuradora Sra. Fernández Nazar, absolviendo a la parte demandada de los pedimentos formulados frente a la misma, todo ello con imposición de costas a la parte actora.

SEGUNDO.- Contra mencionada resolución interpuso la parte demandante recurso de apelación que fue sustanciado en la instancia de conformidad con lo establecido en el art. 457 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil; se elevaron los autos, correspondiendo a este Tribunal su resolución, dando lugar a la formación del presente rollo, no habiéndose celebrado vista pública ni práctica de prueba, quedó el procedimiento para votación y fallo.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado y cumplido todas las prescripciones de carácter legal.

Fundamentos

PRIMERO.-Se impugna la resolución de la instancia por la representación del demandante (Sr. Leon), a medio de una profusa argumentación en la que, en base a una razón de error en la valoración de la prueba e infracción en la aplicación del derecho, plantea la equivocación de lo decidido en relación al coeficiente de participación atribuido al Local N.º 4 (Entresuelo) de la División Horizontal, destacando en este caso que no se suscitó controversia en la Audiencia Previa por mor del posicionamiento de la Comunidad demandada, desarrollando, en relación a su pretensión principal de nulidad, por contrario a derecho, del Acuerdo comunitario sobre Obras en el Edificio al que se refiere esta litis (C/ DIRECCION000 N.º NUM000 y NUM001 de Pontevedra, EDIFICIO000), tomado en la Junta de Propietarios de 18 de diciembre de 2018, una insistente motivación en torno a la afirmación de que se trata de obras de mejora, no necesarias ni requeridas para la adecuada conservación y habitabilidad del edificio, que suponen una innovación tecnológica y mejora de las condiciones constructivas conforme a normativa actual, no exigibles por ello, que además revelan la procura de una mejora del aislamiento térmico y acústico como finalidad real y última perseguida por la Comunidad, incidiendo en la posibilidad y suficiencia de una actuación reparadora, a medio de la reposición y sustitución de las planchas de fibrocemento rotas y/o deterioradas por otras de material similar, posicionamiento con el que reprocha lo aprobado porque dice que vulnerara y excede de la aplicación de lo prevenido en el Art. 10.1,a) y conculca el régimen de mayorías exigible del Art. 17.4, ambos de la Ley de Propiedad Horizontal. Se apunta también que lo aprobado plantea una problemática de ocupación del vuelo del solar colindante y que, en todo caso, también devendría nulo por resultar perjudicial a la parte demandante y estar adoptado con abuso de la mayoría dadas las características denunciadas de las obras. Para terminar, cuestiona el alcance de la pericia del Sr. Jacobo insistiendo en la razonabilidad y suficiencia de lo informado y propuesto por su técnico, Ser. Jon, y objeta la ponderación que la Juzgadora hace de las periciales, destacando que la reparación no está prohibida pese a lo referido por el técnico de la demandada y que es factible en el mercado constructivo.

A tales planteamientos se opuso la contraparte demandada al evacuar el traslado dado a la misma en su momento en la instancia.

SEGUNDO.-La revisión de las cuestiones que plantea la apelación que nos ocupa ha de comenzar por dar la razón a la actora en cuanto a que no era un hecho controvertido la repercusión del coste de las obras a la parte actora al asumir y aceptar ambas partes expresamente en la Audiencia Previa que el Coeficiente de Participación atribuible al local N.º 4 es el que plantea en su demanda, dado lo relacionado en los relatos simples del Registro, y afirmando que la Comunidad de hecho se comprometió a corregirlo.

Pero dicho ello, es obvio que no se planteó en demanda, ni alcanza al objeto de litis, la pretensión declarativa última del suplico de la apelación, relativa a que se 'declare que el coeficiente conforme al cual participa el entresuelo al mantenimiento de cargas comunes es del 4,62% ...'. En todo caso, conforme a lo que al respecto recogió la Juzgadora y admitieron las partes, el distinto porcentaje y repercusión en su caso a la Propiedad del Local N.º NUM001, en cuanto pronunciamiento en absoluto declarativo respecto del título de Propiedad horizontal que viene a ser, es en lo único que, en principio y en base a este motivo de impugnación, cabría admitir la pretensión de nulidad planteada en demanda, porque es inviable la pretensión declarativa de porcentajes introducida en la alzada por no planteada ( Arts. 399, 400, 405, 412 y 456 LEC/00) ni planteable en el cauce procesal que nos ocupa, Art. 249.1.8º LEC/00 en relación a la infracción de los Arts. 10.1.a) y 17.4 Ley Propiedad Horizontal.

TERCERO.-Entrando ahora en los motivos restantes del recurso, dirigidos de modo principal y determinante a la calificación de la obra aprobada como de mejora y distinta de las propias de conservación y mantenimiento del edificio, lo que determinaría la nulidad del acuerdo por contrario a la normativa que rige la Propiedad Horizontal al respecto e incumplir los coeficientes de aprobación, hemos de rechazar el argumento.

Analizando la línea argumental principal del recurso siguiendo sus Alegaciones, hemos de comenzar por destacar que no es atendible su argumento de que las filtraciones no se producen a través de los paramentos verticales o fachadas revestidos con las planchas de fibrocemento sino y únicamente, por la situación de los encuentros de las carpinterías metálicas, ventanas, con el cerramiento de las fachadas. Tal es así porque es obvio que si bien se advierte por el Sr. Jacobo, técnico de la Comunidad, esta problemática, explicándola anterior y actual también, resulta que ambos técnicos, aquel y el del actor, Sr. Jon, confirmándolo los testigos vecinos oídos en la vista, coinciden en que se sigue produciendo una problemática de filtraciones, aun menor, por el modo de ejecución, sellado interior desde los pisos, aun mediando el cambio de la carpintería originaria de madera por la actual metálica porque no deja de producirse la entrada no negable e importante de agua por las fachadas de litis dado su estado de deterioro y funcionalidad del panelado existente sobre el que ambos discrepan.

Es de advertir que la situación que destaca el recurso no desdice la necesidad de solventación y adecuación de las condiciones de habitabilidad del edificio, recuperando la funcionalidad última, estanqueidad y aislamiento perimetral de las fachadas, con el necesario alcance de la solución y reparación también a esa problemática destacada de filtraciones por el sellado y ejecución del encuentro de las ventanas. Y es así porque aun siendo actuaciones, el cambio de las ventanas, acometidas por los distintos propietarios de los pisos, no cabe desconocer que las ventanas son elementos comunes, al formar parte del cerramiento exterior del edificio, como bien recoge el Art. 396 C. Civil, por lo que han mantener su estanqueidad y la habitabilidad del mismo y a la Comunidad le compete. Esta razón no la desconoce la parte actora y recurrente, aunque su perito las tildase de 'elementos comunes estéticos', porque lo que también sostiene es que la obra aprobada (panel sándwich) no solventaría tal problemática. Afirmación ésta que decae por sí sola pues resulta difícil escindir la ejecución del panelado de las fachadas del encuentro con los huecos y carpintería de las ventanas dejándolo al margen eludiendo su adecuación pues estamos ante la aprobación de una actuación constructiva de reparación integral de las fachadas cara a la recuperación de su obvia funcionalidad de estanqueidad y aislamiento cara a la habitabilidad que han de proporcionar y debe tener el edificio.

CUARTO.-Aunque también sostiene el recurso la innecesariedad de las obras en razón de las características constructivas del edificio, defendiendo que es factible una nueva actuación de sustitución de las planchas de fibrocemento deterioradas que revisten las fachadas y que no estaría ahí la problemática principal de entrada de aguas, es obvio que, conforme a lo que explica el Perito Sr. Jacobo (Comunidad), estamos ante un fallo y fracaso generalizado del revestimiento de esas placas de fibrocemento. Tal situación la evidencia su rotura y desgaste, como de modo consecuente cabe apreciar ante el deterioro y degradación que presentan, aquél explica y cabe seguir del transcurso que denota y es lógico le cause la climatología conocida y el tiempo transcurrido, más de 40 años expuestas a la intemperie, advirtiendo de la pérdida de su vida útil y eficiencia, por tanto, propiciando la entrada de aguas.

En este aspecto se intenta sostener el recurso en lo apreciado por el técnico propio, Sr. Jon, quien no puede ser tenido en consideración porque la posibilidad de reposición parcial defendiendo la funcionalidad de las placas antiguas y la suficiencia de las mismas completándolas con otras similares actuales, choca con la lógica de la existencia de una vida útil limitada de los materiales constructivos y la ausencia de justificación por otros medios de sus planteamientos. Se echa en falta la justificación con algún estudio de las condiciones y durabilidad que mantendrían las placas de las fachadas y la traída a autos y documentación de una propuesta y proyecto técnico de obra en tal sentido. Es más, la remisión que en el recurso se hace a la propuesta de la Empresa PADIGAL, contenida en el Informe del técnico contrario (Sr. Jacobo), no le apoya pues esta contempla la sustitución total del revestimiento de fibrocemento de las fachadas por otro material similar y libre de amianto, no la reparación a medio de una parcial sustitución, sin que sea objetable aquí que presupuestó en base a lo pedido por la Comunidad porque lo determinante es la falta de iniciativa probatoria explicada, ex- Art. 217.1 y 2 LEC/00, siendo obvio que la antigüedad y condición que se sigue de la prueba practicada sobre la situación de las planchas a sustituir y de aquéllas sobre las que necesariamente se habría de actuar, unida a la presencia de amianto, indica claramente la necesidad de su sustitución generalizada.

QUINTO.-Hemos de rechazar también los alegaciones que articula el recurso en las que tilda de 'mejoras' las obras aprobadas de sustitución y colocación de 'panel sándwich' en las fachadas, sostenidas en que excederían de las propias características constructivas del edificio, yendo más allá de lo exigible en correlación a sus 'condiciones básicas de habitabilidad' por la innovación técnica que suponen, denotando para ello el aislamiento término y acústico incluso que propicia el cierre con ese panel sándwich.

Tal es así toda vez que no cabe desconocer que lo que impone el Art. 10.1.a) de la Ley de la Propiedad Horizontal es la obligación de reparación del edificio y la ejecución de las obras que propicien su conservación y mantenimiento incluyendo, en todo caso, las atinentes al requisito lógico de su habitabilidad. En este sentido la STS de 3 de Enero de 2007 explica: '... En consonancia con ello, la obligación de sostener y reparar los elementos comunes que corresponde a la comunidad no puede limitarse a una mera conservación de aquéllos cuando presenten defectos que afecten a la estructura, estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad del edificio, como ocurre en el caso de las humedades, sino que comporta la realización de las obras pertinentes para superar los expresados defectos con arreglo a las técnicas constructivas en cada momento vigentes, con independencia de las acciones que pudieran proceder respecto de los agentes de la construcción para exigir responsabilidad por los daños materiales sufridos por el inmueble. Las únicas obras que no pueden exigirse por los propietarios son las que constituyan nuevas instalaciones, servicios o mejoras que no se requieran para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble según su naturaleza y características ...' y sigue 'b)El hecho de que el aislamiento fuera conforme a las normas técnicas vigentes en el momento de la construcción no es obstáculo a que la comunidad deba cumplir sus deberes de conservación para garantizar la habitabilidad del inmueble con arreglo a las técnicas constructivas vigentes en cada momento, de tal suerte que la correcta realización de las obras en el momento de la construcción no la exime de su deber de conservación de los elementos comunes en condiciones adecuadas y las obras necesarias para el cumplimiento de este deber no pueden considerarse mejoras no exigibles.' (la negrilla es nuestra).

En el mismo sentido y en un supuesto más grave de fracaso total de la fachada en el que no cabían otras soluciones técnicas de actuación y recuperación de aquélla, suficientes y adecuadas, admitiendo una solución de mayor alcance y costa aquí no aprobada ('pared trasventilada', del tipo fachada ventilada o SATE soluciones constructivas estas a las que intenta asimilar la de autos el recurso) se pronunció la STS de 25 de Febrero de 2020 concluyendo:

'1. Las obras al referirse a unas fachadas en estado de manifiesto deterioro, solo pretenden el mantenimiento y conservación de un elemento común.

2. Las obras no suponen alteración de un elemento común, sino la realización de las obras necesarias, para mantenerlo en el uso que le es propio sin generar riesgo.

3. Las obras no constituyen mejora o innovación, sino de reparación para evitar humedades, desprendimientos, corrosión y todo con la fijación de una pared trasventilada, que dota a la fachada de la solidez y estanqueidad de la que carecía.

4. Los acuerdos adoptados para la instalación de la pared trasventilada, se acordaron por mayoría, al tratarse del mantenimiento y conservación de los elementos comunes, por lo que no se infringió el art. 17 de la LPH.'

De igual modo la SAP de León S. 1ª de 16 de Abril de 2020 razona: 'La comunidad de propietarios tiene el deber de conservación del inmueble ( art. 10 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal). El mantenimiento del edificio va más allá de las meras labores de consolidación de situaciones de hecho preexistentes, y requiere una constante adaptación para que resulte idóneo para su habitabilidad, como así se indica en la sentencia de la Sala (recurso 207/2000), en la que se remarca la necesidad de responder a las necesidades actuales, al margen de la antigüedad de la edificación:

« [...] la obligación de sostener y reparar los elementos comunes que corresponde a la comunidad no puede limitarse a una mera conservación de aquéllos cuando presenten defectos que afecten a la estructura, estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad del edificio, como ocurre en el caso de las humedades, sino que comporta la realización de las obras pertinentes para superar los expresados defectos con arreglos a las técnicas constructivas en cada momento vigentes [...]».

La estanqueidad de la fachada y su idoneidad para el aislamiento debe de ser efectiva en todo momento, por lo que no constituye mejora alguna adoptar una solución constructiva que evite tanto las filtraciones como las condensaciones que se originan por un incorrecto o insuficiente aislamiento térmico de la fachada, como así resulta del informe pericial presentado con la demanda. Aunque las humedades se generan, en parte, por condensación, esta se debe a que el aislamiento de la fachada no consigue romper el puente término de manera eficaz, como así ha resultado acreditado, por lo que es procedente confirmar la sentencia recurrida, en la que se contempla responsabilidad por incumplimiento del deber de conservación y mantenimiento.

La obra a cuya realización condena la sentencia recurrida sería una mejora si ampliara el aislamiento más allá de los estándares mínimos exigibles, pero no lo es cuando tiene como finalidad evitar filtraciones de agua y romper el puente térmico. De lo contrario -si las obras se consideraran una mejora- el demandante tendría que asumir la formación de humedades en su vivienda causadas por falta de idoneidad del aislamiento de la fachada.

Por lo tanto, no constituye mejora exigir que los elementos comunes cumplan con unos requisitos mínimos que garanticen la estabilidad, la estanqueidad, la habitabilidad, la accesibilidad y la seguridad del edificio y sus viviendas. Por último, la aparición de humedad en una dependencia, por pequeña que sea, no constituye un problema menor salvo cuando es meramente ocasional, pero cuando la humedad tiene su origen en el aislamiento de la fachada, ya sea por grietas (filtraciones) o por falta de idoneidad (condensación), no se garantiza la estanqueidad ni la habitabilidad y su reparación y acondicionamiento constituye una obra de conservación necesaria.'

SEXTO.-En definitiva la comunidad de Propietarios no sólo tiene el legítimo derecho sino que está obligada a realizar las obras de reparación de deficiencias necesarias para el adecuado mantenimiento y conservación del edificio a fin de que reúna las debidas condiciones de la estanqueidad y habitabilidad y lo está, como es el caso, con arreglo a las técnicas constructivas en cada momento vigentes, debiendo responder a las necesidades que se aprecien de modo adecuado y actual, proporcionado sin duda, al margen de la antigüedad de la edificación (SAP Córdoba S1ª de 10-V-2022).

Por otro lado, debemos destacar que la habitabilidad se integra tanto por las condiciones de salubridad y estanqueidad del interior como por el ahorro de energía y aislamiento térmico preciso dentro de sus características con lógica proporción y acomodo dentro de lo prevenido en el Art. 3 de la Ley Orden de la Edificación 38/99, aún no siendo estas exigencias de plena aplicación.

En este caso, podemos advertir que la solución de los paneles sándwich se indica y aprecia acorde con esta doctrina por solventar los distintas problemáticas de las fachadas informadas en autos, tanto el deterioro del fibrocemento como los defectos en el encuentro de las ventanas con el cerramiento que propician la entrada de aguas, así como la solventación de los puentes términos que propician la ejecución en su momento de los pilares hoy derivados del fallo del aislamiento que daban las placas de fibrocemento, y también viene a adecuar y actualizar la estanqueidad y aislamiento, dentro de los mínimos constructivos actuales exigibles, propiciando la consiguiente habitabilidad del edificio, sin suponer por tanto exceso alguno o mejora como tal en términos del Art. 10.1.a) L. Pp. Hztal. al tratarse de una solución integral, adecuada, proporcional y también económica como bien razona y concluye la Juzgadora de la instancia.

SÉPTIMO.-Visto lo anterior se hace innecesario el entrar a las alegaciones relativas a las mayorías concurrentes y exigibles pues lo antes relacionado da sobrada respuesta a estos extremos del recurso. También permite lo explicado rechazar los Motivos impugnatorios que discuten la repercutabilidad a los locales de tales costes y los relativos al abuso de la mayoría y pretendido perjuicio que se dice se les causa al concluirse que no pueden calificarse ni considerarse obras de mejora, de lo que se sigue que no es de aplicación lo prevenido en el Art. 17 de la Ley de la Propiedad Horizontal. Siquiera cabe estar a que proporcione una mejora relevante de la eficiencia energética del inmueble técnicamente defendible como tal por constituir solo, repetimos, obras necesarias por la adecuada conservación y habitabilidad del inmueble dentro de las premisas entendibles y aplicables, sobradamente explicadas.

Tampoco el coste de la obra aprobada es desmedido como se impugna constituyendo abuso frente a los propietarios de los locales, dados los precios informados en el Informe del Perito Sr. Jacobo y atendido su concepto y alcance ante la imposibilidad de considerar la reparación parcial que propone la parte actora

Por otro lado, la objeción que se introduce en la vista y el Recurso respecto de la ocupación del vuelo del solar colindante no es atendible al no plantearse en la demanda ni en la Audiencia Previa celebrada, omitida por ello en la determinación del objeto de litis lo que impide su abordamiento ( Arts. 399, 400, 412, 413 y 456 LEC/00). En todo caso, es una problemática que habría de afrontar y resolver por la Comunidad en atención a la realidad concurrente contradictoria o voluntariamente abordada conforme a la regulación legal y jurisprudencia concurrente en esta materia.

OCTAVO.-De todo lo anterior se sigue la estimación en parte de la apelación, al oponerse la contraparte demandada y apelada al motivo primer motivo impugnatorio esgrimido y analizado, no dándose lugar a la imposición de las costas derivadas de esta alzada ( Art. 398 LEC/00). Devuélvase a los apelantes el depósito realizado para recurrir ( Disposición Adicional 15ª LOPJ).

Vistos los artículos citados y demás normas de general y pertinente aplicación, por la autoridad que nos confiere la Constitución Española y en nombre de SM. el Rey,

Fallo

Estimamos en parte el Recurso de apelación formulado por la representación de D. Leon contra la Sentencia de fecha 7 de Noviembre de 2021 dado en el Procedimiento Ordinario N.º 222/19 seguido ante el Juzgado de Primera Instancia N.º 3 de Pontevedra (Rollo N.º 158/2022), Revocando parcialmente la misma en el único sentido de declarar la nulidad parcial del Acuerdo impugnado tomado en la Junta de 18 de Diciembre de 2018, sobre arreglo de fachadas, en cuanto al porcentaje correspondiente al Local N.º 4 de la División Horizontal, Entreplanta, en lo que excede del porcentaje de 4,62% admitido por ambas partes, confirmándola en lo demás.

No se hace imposición de las costas de la alzada y ha de devolverse al apelante el depósito realizado para recurrir.

Notifíquese la presente resolución a las partes haciéndoles saber que la presente sentencia podrá ser susceptible de Recurso Extraordinario de Infracción procesal y de Casación si concurren los requisitos legales ( arts. 469, 477, y Disposición Final 16 LEC), que se interpondrán, en su caso, ante el Tribunal en el plazo de 20 días a contar desde la notificación de la presente.

Conforme a la D.A. Decimoquinta de la L.O.P.J., para la admisión del recurso se deberá acreditar haber constituido, en la cuenta de depósitos y consignaciones de este órgano, un depósito de 50 euros, salvo que el recurrente sea: beneficiario de justicia gratuita, el Ministerio Fiscal, el Estado, Comunidad Autónoma, entidad local u organismo autónomo dependiente.

Una vez firme, expídase testimonio que será remitido con los autos originales al Juzgado de procedencia, a los efectos oportunos.

Notifíquese asimismo esta resolución al/los apelado/s rebelde/s, según dispone el artículo 497 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Así, por ésta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.