Sentencia Civil Nº 557/2009, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 830/2008 de 30 de Septiembre de 2009

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

SENTENCIA: 00557/2009

AUD. PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

Rollo: RECURSO DE APELACION 830 /2008

SENTENCIA Nº

Ilmos. Sres. Magistrados:

PABLO QUECEDO ARACIL

AMPARO CAMAZON LINACERO

JUAN UCEDA OJEDA

En MADRID, a treinta de septiembre de dos mil nueve.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 14 de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 254/2008, procedentes del JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 5 de FUENLABRADA, a los que ha correspondido el Rollo 830/2008, en los que aparece como parte apelante COMUNIDAD DE PROPIETARIOS URBANIZACIÓN PARQUE DIRECCION000 , NÚCLEO NUM000 , PORTAL NUM001 DE FUENLABRADA (MADRID), representada por la procuradora Dña. MARÍA DEL ÁNGEL SANZ AMARO, en esta alzada, y como apelado D. Manuel , representado por el procurador D. JOSÉ RAMÓN REGO RODRÍGUEZ, quien formuló oposición al recurso en base al escrito que a tal efecto presentó, sobre reclamación de cantidad, y siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. JUAN UCEDA OJEDA.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 5 de Fuenlabrada (Madrid), en fecha 15 de julio de 2008 se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es de tenor literal siguiente: "PROCEDE DESESTIMAR LA DEMANDA INTERPUESTA POR LA PROCURADORA SRA. MASSO HERMOSO EN NOMBRE DE COMUNIDAD DE PROPIETARIOS URBANIZACIÓN PARQUE DIRECCION000 NUCLEO NUM000 PORTAL NUM001 DE FUENLABRADA CONTRA Manuel .

LAS COSTAS SE IMPONEN A LA PARTE ACTORA.".

SEGUNDO.- Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte COMUNIDAD DE PROPIETARIOS URBANIZACIÓN PARQUE DIRECCION000 , NÚCLEO NUM000 , PORTAL NUM001 DE FUENLABRADA (MADRID), al que se opuso la parte apelada D. Manuel , y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 1 de abril de 2009.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales, excepto en el plazo para dictar sentencia, debido al cúmulo de asuntos pendientes que pesan sobre esta Sección.

Fundamentos

No se aceptan los razonamientos jurídicos de la resolución apelada, que deben verse modificados por los que, a continuación, se expondrán.

PRIMERO. La Comunidad de Propietarios de la Urbanización Parque DIRECCION000 núcleo NUM000 , Portal NUM001 de Fuenlabrada presentó demanda en reclamación de la suma de 3.396 euros contra don Manuel , propietario del local 4 ubicado en los bajos del inmueble.

El inmueble esta enclavado dentro de una Mancomunidad que se forma con tres portales, encontrándose en los bajos de los mismos, tras dividirse el único local que se construyó en el inicio, una serie de locales cuyas dimensiones no coinciden necesariamente con la superficie de un solo edificio, ocupando, en ocasiones, espacio de dos edificios, como ocurre con el local nº 4. Para atender a la conservación de este complejo inmobiliario funciona la Mancomunidad, en la que tanto las viviendas como los locales tienen determinados unos coeficientes de participación en los gastos comunes, y, asimismo, unas subcomunidades, por cada uno de los portales del edificio, en las que solo tenían participación los pisos sin hacerlo los locales, que solamente participaban en los gastos de la Mancomunidad.

A partir del año 1994, y por acuerdo adoptado en una Junta General Ordinaria de diciembre de 1993 entre la Mancomunidad, la subcomunidad del portal NUM002 y el demandado, señor Manuel , se decidió que este pagaría las cuotas de la subcomunidad nº NUM002 sin tener que abonar nada a la Mancomunidad, naciendo el conflicto que nos ocupa cuando en la Junta de la Mancomunidad de fecha 12 de noviembre de 1998, a raíz de unas goteras y filtraciones que venía sufriendo el local en el techo en la parte que correspondía al edificio del portal nº NUM001 , se llegó al acuerdo de que el mismo pagaría igual recibo a la Comunidad del portal nº NUM001 que a la Comunidad del portal nº NUM002 , reclamándose en este momento las cuotas ordinarias y extraordinarias vencidas desde ese momento a las que no ha hecho frente.

SEGUNDO. El demandado al contestar a la demanda alego su falta de legitimación pasiva, ya que no había formado parte nunca de la subcomunidad del portal NUM001 , que es la que le viene reclamando las cuotas en este procedimiento, sino del portal NUM002 , desconociendo el acuerdo adoptado por la Mancomunidad con fecha 12 de noviembre de 1998, alegando que nunca acudió a tal acto, y que, además, el referido acuerdo no tenía el necesario respaldo legal para obligarle. Asimismo alegó que la reclamación que se le presentaba, de la que tuvo noticias por primera vez en el año 2005, con motivo de un acta de conciliación, pues nunca antes se le había comunicado nada al respecto, estaba totalmente injustificada, ya que se le vienen a reclamar cuotas del año 1997, vencidas antes incluso de que tuviera lugar el polémico acuerdo sobre el que la Comunidad actora sustenta su demanda. En cualquier caso se le viene a reclamar una cantidad absolutamente injustificada, ya que, según consta en el Registro de la Propiedad, su local tiene un coeficiente del 0,41 por ciento en los elementos comunes, mientras que se pretende que pague no solo una cuota del 2,56 por ciento sobre los gastos de la Comunidad del Portal nº NUM002 sino otra del 2,01 por ciento del Portal NUM001 , lo que arrojaría una cantidad muy superior a la que le correspondería en función de lo que resulta de su título de propiedad.

TERCERO. La sentencia de instancia absolvió al demandado de la pretensión que contra él le dirigía la Comunidad de Propietarios del Portal nº NUM001 , al no dar eficacia al pacto contenido en la Junta de la Mancomunidad de fecha 12 de noviembre de 1998, al considerarlo nulo, ya que la obligación de pago de los gastos de comunidad solo surge frente a la Comunidad de Propietarios de la que forma parte el piso o local, en este caso la Mancomunidad, nunca frente a una tercera ajena y porque, tras analizar el contenido del acta en cuestión, entendió que no existió un acuerdo eficaz de la Junta de la Mancomunidad a la que pertenece el local ya que, en modo alguno, el mismo se sujetó a lo dispuesto en los artículos 16 y siguientes de la LPH .

Contra la sentencia se interpuso el recurso de apelación que nos corresponde analizar en este momento en el que se denunció:

A) Error en la apreciación de la prueba y vulneración de los artículos 1091, 1254, 1254, 1261, 1262 y 1278 del CC, ya que no se ha tenido en cuenta que se adoptó un acuerdo que, independientemente de que sean de aplicación las normas de la LPH, reúne los requisitos necesarios exigidos para su validez en cuanto a las circunstancias de obligatoriedad, perfección, y eficacia de los contratos, sin que deba recordarse que admitir la decisión del Juzgado de Primera Instancia sería igual que amparar que el demandado pudiera ir contra sus propios actos.

B) Falta de motivación y, en su caso, error en la interpretación de la ley, pues el Juzgado debería haber sido más explicito cuando se refirió a que el acuerdo no se ajustaba a los requisitos de los artículos 16 y siguientes de la LPH , siendo evidente que aunque se hubiera cometido la infracción de cualquier precepto formal estaría subsanado al haber transcurrido los plazos fijados por la ley para su impugnación, sin que puedan prevalecer los inconvenientes surgidos de la transcripción del acta, pues su verdadero contenido puede obtenerse con ayuda de otros medios de prueba, de donde debe deducirse que el acuerdo sobre el que se sustenta esta reclamación se aprobó por todos los asistentes a la Junta General Ordinaria de la Mancomunidad.

CUARTO. Aunque, como tiene señalada la jurisprudencia del T.S. la obligación de motivar las sentencias no impone ni una argumentación extensa, ni una respuesta pormenorizada de todos las alegaciones de las partes, permitiendo que una argumentación escueta y concisa pueda ser motivación cuando la lectura de la resolución permita comprender las reflexiones tenidas en cuenta por el Juzgador para llegar al resultado o solución contenida en la parte dispositiva, si debemos considerar que existe falta de motivación en una parte fundamental de la misma ya que, al señalarse simplemente en la sentencia que la Junta de fecha 12 de noviembre de 1998 , sobre la que la parte actora sustenta su derecho, no se ajustaba a lo dispuesto en los artículos 16 y siguientes de la LPH , no dio explicación suficiente para entender porque no se daba validez al acuerdo adoptado en la citada Junta de la Mancomunidad y porque no se entendía que estaba legitimada la Subcomunidad del Portal nº NUM001 para reclamar al demandado el pago de las cuotas.

No obstante, aunque estimemos que se ha infringido tal deber de motivación, ello simplemente debe conducir a que, tras revocar la sentencia, se subsane tal defecto en este momento, tal como ordena el artículo 465.2 de la LEC , lo que haremos al entrar a conocer sobre esta materia al analizar el segundo punto del recurso, donde analizaremos la verdadera naturaleza del acuerdo que se pretende hacer valer y la posibilidad de vincular con el mismo al demandado.

Antes de continuar adelante, procederemos a analizar el contenido del acuerdo tal como aparece reflejado en el acta de la Comunidad de Propietarios en el quinto punto del día que se titula Filtraciones de agua en cubiertas de ECO VERSALLES y que pasamos a transcribir textualmente.

"El Presidente informa que la Mancomunidad ha sido objeto de reclamación por goteras en la cubierta de Eco-Versalles, por encontrarse los daños fuera de la vertical del portal NUM002 , que es al que dicho local paga Comunidad. El propietario del citado local manifiesta que solo paga cuotas de Comunidad al portal NUM002 , si bien su local está entre los portales NUM002 y NUM001 . La propietaria del NUM003 de DIRECCION000 , portal NUM004 dice que si paga la Comunidad al portal NUM002 , que sea éste el que lo arregle. El propietario de Eco-Versalles opina que la reparación debe hacerlo la Mancomunidad, y que cuanto más tiempo pase, más caro será el arreglo, añadiendo que es el arrendatario del local, y no él, quien ha efectuado las reformas en la cubierta del mismo.

El presidente (de la Mancomunidad), por su parte, dice que el asunto no está claro, a la vista tanto de la escritura de división como de la forma en que contribuyen los locales al pago de la Comunidad en los diversos portales. Ante ello, los presentes proponen y aprueban, por unanimidad, que la Mancomunidad no se haga cargo de la reparación y que lo resuelvan entre los portales NUM002 y NUM001 y el propietario del local. En este momento el propietario del local Eco-Versalles se dirige al Presidente del portal NUM001 y le dice que, desde ahora, pagará igual recibo al NUM001 que al NUM002 ".

QUINTO. Que el demandado estuvo presente en la Junta de Propietarios del día 12 de noviembre de 1998 y que se adoptó un acuerdo en los términos que aparecen en el acta, debe admitirse sin discusión, pues uno de los puntos del día afectaba directamente a su local, por lo que debemos entender que el demandado lo había propuesto y que acudiría a la Junta, entendiendo que, de no haber sido así, hubiera impugnado los acuerdos cuando se le dio traslado del acta de la Junta, por lo que no puede ahora pretender que se considere que ni asistió ni adoptó acuerdo alguno.

SEXTO. Para analizar la validez del acuerdo no solo debemos tener presente el principio de autonomía de la voluntad sino el respeto a unas normas imperativas, pues claramente establece la ley que aquella tiene sus límites en "la ley la moral y el orden público" (artículo 1255 del CC ).

La ley impone a los propietarios de los propietarios de los pisos o locales de los edificios constituidos en régimen de Propiedad Horizontal el deber de " contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización" (artículo 9.1 .e), permitiendo la jurisprudencia, en función de tal precepto, que por acuerdo unánime, que es el exigido para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad( artículo 17.1 de la L.P.H .) se puedan alterar las cuotas fijadas, así la sentencia de 14 de diciembre de 2005 indica que "El sistema de distribución de los gastos generales que, en principio, ha de tener por base la cuota de participación fijada en el título de constitución en régimen de propiedad horizontal, puede ser modificado por medio de los Estatutos, en los que cabe establecer un régimen de participación distinto o incluso consignar ciertas exclusiones en favor de determinados elementos privativos (pisos o locales) del edificio, así se desprende del número 5º del artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal , cuando dice que cada propietario contribuirá a los gastos generales con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, y así lo tiene declarado esta Sala al interpretar dicho precepto -sentencias de 16 de febrero de 1971 , 5 de diciembre de 1974, 27 de abril de 1976 , 7 de diciembre de 1974, 27 de abril de 1976 , 7 de octubre de 1978 , 28 de diciembre de 1984, 2 de marzo de 1989 .A dicho sistema estatutario de distribución de gastos habrá de atenerse la Comunidad en tanto no sea modificado por la misma con observancia de los requisitos legales establecidos en la norma primera del artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal , que exige el acuerdo unánime de todos los propietarios que integran la Comunidad para poder modificar las reglas contenidas en los estatutos."

Asimismo la sentencia de 30 de abril del año 2002 dispone que "Si bien es cierto que el pago de los gastos de acuerdo a los coeficientes no es férreo ni cerrado, pues el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que en el título constitutivo se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, la regla quinta del artículo 9 contempla la contribución no sólo con arreglo a la cuota de participación, sino también a lo "especialmente establecido", no prohibiéndose por tanto que se adopten otros sistemas de abono de los gastos comunes y así lo ha aceptado la jurisprudencia de esta Sala, al tener en cuenta que mediante los Estatutos puede modificarse el título en lo relativo a la fijación de cuotas de participación (Sentencia de 2-2-1991 ), y, a su vez, cabe dispensar determinados gastos (Sentencia de 6-7-1991 ), y también procede, para supuestos concretados o anualidades precisadas, el sistema de reparto igual y no proporcional para todos los copropietarios (Sentencias de 22-4-1974 y 10-3-1993 ).

Ahora bien en supuestos como el de autos, al no ajustarse al título ni a los Estatutos, se impone la unanimidad de los copropietarios para esta forma especial de reparto de gastos, conforme al artículo 16-1º de la Ley especial y así lo ha declarado la jurisprudencia de esta Sala (Sentencias de 10-12-1990 , 22-12-1993 y 16-11-1996 ), lo que aquí no se ha observado, por lo que el motivo ha de ser desestimado".

SÉPTIMO. En función de lo expuesto nos corresponde analizar si existe un acuerdo unánime y si el mismo puede vincular definitivamente al demandado. Es evidente que el mismo no reúne las características necesarias para considerar que se haya acordado una modificación de los estatutos, pues nada de ello se trato en la Junta, ni que haya concurrido la unanimidad necesaria, ya que la Mancomunidad se desentendió del problema y simplemente permitió que se resolviese por los afectados el tema concreto que se presentaba a discusión, es decir el de las humedades del local que provenían del portal nº NUM001 , pero ello no significa que aceptaran y aprobaran, de modo unánime como es preceptivo, que el propietario estuviera obligado a pagar, desde ese momento, dos cuotas, lo que podría ir, además, en contra de otras normas imperativas de la Ley de Propiedad Horizontal al obligar al demandado a abonar gastos de una subcomunidad a la que no pertenece y en una cantidad mayor que la que le corresponde, en cuanto se vería obligado a satisfacer dos cuotas mensuales. No ignoramos que el demandado viene abonando las cuotas del portal NUM002 , subcomunidad a la que tampoco pertenece según el título constitutivo, pero debe tenerse presente que debemos considerar, pues no se ha demostrado otra cosa, que aquel acuerdo fue adoptado con todos los requisitos y con plena eficacia en el seno de la Mancomunidad, liberando al local de pagar la cuota que venía abonando hasta el momento, mientras que este presenta serios problemas para ser admitido por las razones expuestas.

La parte apelante ha manifestado que la transcripción del acta de la Junta no recoge la verdadera voluntad de lo adoptado en la misma, pues ante el ofrecimiento del demandado, todos los miembros de la Junta de Propietarios se mostraron conformes y lo aprobaron, pero no se ha hecho una prueba que nos permita aceptar tal interpretación, por lo que solamente debemos atenerlos a lo que resulta del acta, es decir que el tema de las humedades lo resolvieran entre los directamente afectados, sin intervención del resto de los miembros de la Mancomunidad.

En función de lo expuesto debemos indicar que, simplemente, nos encontramos con un acuerdo adoptado entre el propietario de un local y el Presidente de una Subcomunidad a la que aquel no pertenece, y que fue tomado por el propietario acuciado por la necesidad de dar una solución al problema que se le presentaba, ya que nadie se quería hacer responsable de la reparación de las humedades que venía sufriendo su local. En estas condiciones estimamos evidente que no puede prevalecer la autonomía de la voluntad frente a unas normas imperativas vulneradas.

OCTAVO. Al apreciar que existe falta de motivación suficiente en la sentencia debemos revocar la misma, sin que, por tanto, deba hacerse pronunciamiento expreso en materia de costas dentro de esta apelación (artículo 398. de la LEC ) No obstante, sobre las costas de la primera instancia mantendremos el mismo criterio de la sentencia apelada en cuanto, en función de los argumentos expuestos anteriormente, debemos desestimar en su integridad la demanda presentada por la Subcomunidad de Propietarios del Portal NUM001 de la Urbanización Parque DIRECCION000 , Núcleo NUM000 de Fuenlabrada.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la Comunidad de Propietarios del Portal NUM001 de la Urbanización Parque DIRECCION000 , Núcleo NUM000 , de Fuenlabrada, que viene representado ante esta Audiencia Provincial por la procuradora doña María del Ángel Sanz Amaro, contra la sentencia dictada el día 15 de julio de 2008 por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Fuenlabrada en el procedimiento ordinario 254/08, debemos revocar la misma al apreciar falta de motivación suficiente en sus razonamientos, y entrando en el fondo del asunto, debemos absolver a don Manuel de la pretensión deducida en su contra por la parte actora, en cuanto no existe un acuerdo válido que le obligue a contribuir al pago de los gastos comunes de la Comunidad del Portal nº NUM001 .

No se hace pronunciamiento expreso sobre las costas procesales de esta segunda instancia, mientras que las de la primera deben correr a cargo de la parte actora.

Hágase saber al notificar esta resolución las prevenciones del art. 248.4 de la LOPJ .

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaria para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.