Sentencia Civil Nº 557/2011, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 572/2011 de 22 de Noviembre de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

SENTENCIA: 00557/2011

AUD. PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

Rollo: RECURSO DE APELACION 572 /2011

SENTENCIA Nº

Ilmos. Sres. Magistrados:

PABLO QUECEDO ARACIL

JUAN UCEDA OJEDA

PALOMA GARCIA DE CECA BENITO

En MADRID, a veintidós de noviembre de dos mil once.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 14ª de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de DESAHUCIO 1923/2010, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 54 de MADRID, a los que ha correspondido el Rollo 572/2011, en los que aparecen como parte apelante Dña. Marisa representada por el procurador D. IGNACIO ARGOS LINARES, y asistida por el Letrado D. ENRIQUE CASTELLÓ SOLBES, y también como parte apelante MORDIFRA, S.L., representada por la procuradora Dña. BEGOÑA DEL ARCO HERRERO, y asistida por el Letrado D. CARLOS DEL ARCO HERRERO, sobre resolución de contrato de arrendamiento por expiración de término y reclamación de cantidad, y siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. JUAN UCEDA OJEDA.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 54 de Madrid, en fecha 14 de diciembre de 2010 se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es de tenor literal siguiente:" ESTIMANDO EN PARTE LA DEMANDA interpuesta por el Procurador de los Tribunales Sr. Argos Linares en nombre y representación de D. Marisa frente a MORDIFRA, S.L., representada por la Procuradora Dª Begoña del Arco Herrero:

1º) DECLARO la resolución, a fecha 30 de abril de 2010, del contrato de arrendamiento firmado el 1 de mayo de 2004, por expiración del plazo, habiendo lugar al DESAHUCIO.

2º) CONDENO a la arrendataria demandada a que desaloje el local de la Reina de África número 10 (Cervecería Cruz Blanca) con apercibimiento de que, de no desalojarlo voluntariamente, podrá llevarse a cabo a su costa, estando previsto el lanzamiento para el 3 de marzo de 2011, siendo preciso que la demandante presente demanda ejecutiva.

3º) ABSUELVO a la demandada de la pretensión de reclamación de rentas contendida en la demanda.

4º) NO se hace expreso pronunciamiento en cuanto a las COSTAS procesales".

SEGUNDO.- Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpusieron recursos de apelación por la parte demandada MORDIFRA, S.L. y por la parte demandante Dña. Marisa ; formulando oposición ambos al recurso del contrario y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 8 de noviembre de 2011.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan y reproducen en su integridad los razonamientos jurídicos de la resolución apelada.

PRIMERO.- Doña Marisa presentó demanda en la que acumuló las acciones de desahucio por expiración del plazo y falta de pago de las rentas respecto al arrendamiento concertado sobre el local sito en la calle Reina de África nº 10 de Madrid, y reclamación de cantidad contra la sociedad limitada MORDIFRA, aclarando antes de que se admitiera y diera trámite a la demanda que la acción de desahucio por falta de pago de las rentas se interponía con carácter subsidiario para el caso de que no fuera estimada la primera.

En la referida demanda la actora indicó que era propietaria en proindiviso de la mitad del local, y que suscribió, junto al otro copropietario don Desiderio , el día 1 de mayo de 2004 un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda con una renta de 751,27 euros y una duración de un año, prorrogable por periodos idénticos de tiempo siempre que cualquiera de las partes no manifestaren su voluntad de no prorrogarlo con un año de antelación, con la sociedad demandada que venía representada por su administrador, don Emilio , que es hermano del copropietario del local, quien, asimismo, ostenta el cincuenta por ciento de las acciones en la sociedad arrendataria.

Al momento de suscribir el contrato las partes mantenían una relación afectiva como pareja de hecho, situación que se rompió a comienzos del año 2009, decidiendo la actora, al cambiar las circunstancias existentes en el momento de la firma del contrato, dar por terminado el arrendamiento, ya que en aras a facilitar la implantación del negocio de hostelería y no cargar a la empresa con demasiado gastos se acordó fijar una renta baja, sabiendo que tal pérdida podría compensarse con los mayores ingresos que la pareja obtendría de la explotación del negocio, pero tal situación era insostenible desde que se rompió la relación sentimental con don Desiderio , pues la propiedad se veía perjudicada seriamente por las condiciones del contrato.

A tal efecto la actora el día 9 de febrero de 2009 comunicó, por burofax que fue entregado el día siguiente, a la sociedad arrendataria su decisión de dar por finalizado el contrato con fecha 30 de abril de ese año, contestando el copropietario don Desiderio , que no era administrador ni apoderado de la demandada, que él había decido prorrogar el contrato un año más y que se lo había comunicado a la arrendataria, reiterando tal petición al año siguiente, el día 22 de marzo de 2010, por carta remitida por un despacho de abogados a su nombre, carta que no recibió contestación, por lo que se ha visto obligada a interponer la demanda al haber transcurrido cuatro meses sin que hubieran desalojado el local. De todos modos debe entenderse que en el conflicto suscitado entre los copropietarios debe prevaler la posición de la actora, que es la única que busca favorecer los intereses de la comunidad de bienes ya que se está percibiendo una renta que se encuentra muy por debajo de la de mercado, frente a la de don Desiderio que, en su condición de accionista del 50 por ciento de la sociedad, actúa en beneficio exclusivo de la sociedad arrendataria demandada

Además le han dejado de abonar la parte de renta que le corresponde del local del que es copropietaria, que ascendía hasta el mes de abril de 2009 a 1.320 euros, sin incluir el IVA, y a 1.370,53 € más IVA a partir del mayo del año 2010, durante los meses agosto y noviembre de 2009 y enero del 2010 y desde el mes de mayo de ese año se ha venido pagado la renta sin aplicar el IPC, tal como estaba pactado en el contrato, lo que supone un aumento de 50,53 euros al mes. En total la arrendataria le debe, en concepto de rentas, y por el cincuenta por ciento que le correspondía la suma de 2.629,58%.

SEGUNDO.- En primer lugar la demandada alegó la excepción de defecto legal en el modo de proponer la demanda ya que en la misma se habían acumulado indebidamente acciones, en cuanto, aunque es posible, tal como se deduce del artículo 438 de la LEC , acumular la reclamación de rentas a las de desahucio por falta de pago de la renta o por expiración del plazo, no es posible la acumulación de estas dos últimas entre sí.

Sobre la expiración del término señaló que se trata de una situación compleja, alegando que las relaciones y problemas jurídicos que puedan tener los propietarios de la finca arrendada nunca pueden perjudicar a la arrendataria. Las mismas facultades deben tener cada uno de los arrendadores para dar por finalizado el contrato o para prorrogar el mismo, por lo que debe darse preferencia a don Desiderio que en el mes de enero de 2010, antes de que la actora manifestara su voluntad de dar por finalizado el contrato, comunicó a la arrendataria su voluntad de prorrogarlo o en todo caso acudir a otro proceso donde se pudiera dilucidar este conflicto del que es ajeno la parte arrendatario.

Sobre la reclamación de rentas, señala que la fijada en el contrato no se había actualizado hasta el año 2009, (774,28 euros), correspondiendo para el año 2010 la suma de 782,20 euros, lo que queda demostrado con las liquidaciones trimestrales que han hecho las partes, incluso la demandante, del impuesto del IVA, ya que las mismas corresponde a las rentas que esta parte viene defendiendo como debidas. En definitiva carece de toda justificación la reclamación económica presentada.

TERCERO.- La sentencia de instancia, dado que se había presentado la acción de desahucio por falta de pago como subsidiaria, desestimó la alegación referente al defecto en el modo de proponer la demanda, considerando al enfrentarse con la acción de expiración del término del contrato y analizar el conflicto entre los copropietarios, que debía prevalecer la posición de la arrendataria ya que era la única que defendía los intereses de la comunidad de bienes, mientras que velaba por los de la sociedad arrendataria, pues pretendía que continuase el contrato con una renta muy inferior a la media del mercado, ya que la actora había aportado un informe pericial, no rebatido de contrario, donde el agente de la propiedad que lo elaboró indica que el precio medio del arrendamiento de un local de unas características similares del arrendado y en la zona en que se encuentra ascendería a un cantidad entre 3.200 y 3.500 euros .

Por el contrario denegó la reclamación de cantidad en cuanto no existía seguridad sobre el importe de la renta ante las manifestaciones contradictorias de las partes, ya que, aunque no admitimos como cierta la que se deriva del pago del IVA, con las pruebas obrantes en autos no había posibilidad de deducir el importe exacto de la renta que se pagaba o habría de pagarse durante los años 2009 y 2010 ni que hubiesen dejado de pagarse las mensualidades de agosto y noviembre del año 2009 y enero de 2010, sin que ello pudiera deducirse de los extractos presentados de la cuenta que la actora tenía en Caja Madrid donde su ex pareja le ingresaba el importe de la renta que le correspondía, ya que en la citada cuenta, al margen de la renta, se hacía pago de la pensión de alimentos de los hijos comunes, no existe coincidencia en el importe de los ingresos mensuales que se iban haciendo, variando desde 1311 que se ingresaron en el mes de febrero de 2009 hasta 2.792 del mes de abril de siguiente año, ni se indica el concepto, salvo el apunte que existe en el mes de mayo de 2010 que no nos lleva a ningún camino seguro, pues parece deducirse que se ingresó la cantidad de 811 en concepto de renta,lo que nos conduciría a entender que el importe total de la renta importaría 1.622 euros, y tal cantidad no ha sido reconocida como renta por ninguna de las partes.

CUARTO.- La sentencia fue apelada tanto por la actora como por la sociedad demandada, arrendataria del local, quien, tras insistir en la excepción de defecto en el modo legal de proponer la demanda al haberse acumulado indebidamente diversas acciones, alegó que las relaciones o litigios entre los propietarios no debían perjudicar en ningún caso a la arrendataria, debiendo dilucidarse el conflicto que mantienen los propietarios en el proceso que se sigue ante el Juzgado de Primera Instancia nº 58 de Madrid para la división de la cosa común, donde se deberá determinar las responsabilidades de uno y otro sobre la gestión y administración del bien de propiedad común. Encontrándonos ante dos comunicaciones contradictorias de igual valor y en las que en ninguna de las dos figura la voluntad de los dos copropietarios arrendadores, necesariamente habrá de estar a la validez de la primera de ellas que es la comunicación de prórroga de fecha 22 de enero de 2010, recibida por MORDIFRA el día 23 de enero, ya que lo contrario supone dejar en posición de indefinición absoluta a la sociedad arrendataria

Por su parte la arrendadora volvió a insistir en la reclamación de las rentas impagadas, manifestando que se ha demostrado que las manifestaciones de la parte demandada que son falsas, pues si analizamos el extracto de la cuenta corriente de la actora, donde recibía el importe de la renta y otros pagos que debía efectuar mensualmente en la cuenta de la demandante como los alimentos a los hijos, veremos que en el mes de mayo de 2009 consta que se hizo ingreso de la cantidad de 1.411 euros que fue desglosada por el propio don Desiderio indicando que 600 euros correspondían a los alimentos de los hijos Rebeca y Alex y el resto, 811 euros, a la renta del local.

QUINTO.- Rechazamos el recurso referido a la indebida acumulación de acciones, compartiendo los acertados argumentos de la sentencia apelada que, aunque consideró que no era posible el ejercicio simultaneo de las acciones de desahucio por expiración del plazo y por impago de rentas, rechazó la excepción procesal al haberse presentado la acción resolutoria por impago de rentas con carácter subsidiario de la principal; solamente indicaremos que ley apoya expresamente esta decisión, ya que el artículo 71.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil indica que "se podrán acumular eventualmente acciones entre sí incompatibles con expresión de la acción principal y de aquella otra u otras que ejercita para el solo evento de que la principal no se estime fundada".

SEXTO.- Mostramos nuestro acuerdo sobre la decisión adoptada por el Juzgado sobre la acción referida a la expiración del término, pues aunque el párrafo primero del artículo 398 del Código Civil indica que para la administración y disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los participes, en el párrafo tercero regula que cuando la misma no se puede obtener o el acuerdo fuera gravemente perjudicial a la cosa común, el juez proveerá, a instancia de parte, lo que corresponda, por lo que la decisión del magistrado de instancia de solventar en este proceso el problema suscitado entre los copropietarios arrendadores, sin necesidad de remitir a las partes a otro proceso declarativo, es absolutamente correcta, máxime cuando debemos recordar que, a diferencia de lo que ocurre con el desahucio por falta de pago, la sentencia que se dicte sobre la expiración del término goza de eficacia de cosa juzgada, por lo que no es posible que se pueda dejar el conflicto entre los copropietarios para solventarlo en otro procedimiento distinto. A estos efectos es indiferente conocer cuál de los copropietarios arrendadores mostró con anterioridad su voluntad sobre la prórroga del contrato, pues siempre que se manifestaran en tiempo oportuno, las dos opciones deben tener la misma eficacia.

Tras considerar que no existe ningún obstáculo para que en este procedimiento se resuelva el conflicto entre los copropietarios- arrendadores del local, entendemos que la decisión adoptada sobre el conflicto es perfectamente correcta, pues es evidente que la única parte que defiende los intereses de la comunidad de propietarios del local es la demandante, pues no resulta favorable para la propiedad mantener un contrato de arrendamiento en que la renta, bien sea la defendida por la actora o bien sea la que sostiene la demanda, se encuentra muy por debajo de la media que corresponde a un alquiler sobre un local de características semejantes al que nos ocupa, tal como se deduce del informe pericial elaborado por don Mariano , agente de la propiedad inmobiliaria, que presentó la actora con su demanda, sobre todo cuando existe conflicto entre las partes sobre el importe de la renta que debe pagar la arrendataria y cuando una de las partes ha manifestado su voluntad, iniciando las acciones judiciales a tal efecto, de extinguir el proindiviso y la existencia de un arrendamiento solo podría perjudicar la obtención del mejor precio sobre el local. En definitiva, como en la actuación de don Desiderio priman los intereses de la sociedad arrendataria, para romper la igualdad entre los partícipes, debemos apoyar la decisión de la demandante de resolver el contrato por expiración del término, ya que es esta la que defiende mejor los intereses de la comunidad de bienes

SEPTIMO.- Tampoco podemos considerar que se haya acreditado el impago de las rentas ni que, por tanto, sea debida la cantidad que es reclamada por doña Marisa en la demanda, en cuanto no conocemos el importe al que asciende la renta que debe abonarse.

Es cierto que los documentos aportados por la arrendataria y que el pago del IVA no debe ser determinante para llegar a aceptar como renta la cantidad que se indica por la demandada, en cuanto, dada la vinculación que existe entre uno de los arrendadores con la sociedad arrendataria, pudieron fácilmente simularse los recibos correspondientes al pago de la renta y no podemos rechazar que se declarase, a efectos fiscales, una renta inferior a la real, pero tampoco podemos olvidar que no tenemos elemento alguno, salvo la declaración de la propia demandante, que nos perita entender que la renta del año 2009 ascendía a 1.320 euros, más impuestos, y que en el año 2010 era de 1.370, 53 euros más IVA.

En el recurso insiste la demandante en que no se ha tenido en consideración el ingreso efectuado en su cuenta de la Caja de Ahorros de Madrid por don Desiderio en el mes de mayo del año 2010, pero ello, como indicó el juzgador de instancia, no nos conduce a un camino seguro para los intereses de la parte demandante, pues de ser tal cantidad la correspondiente al cincuenta por ciento de la renta la misma debería ascender a 1622 euros, lo que no ha sido aceptado por ninguna de las partes, y a además no deberíamos vigilar los pagos que don Desiderio hizo a la demandante en concepto de renta, pues el mismo no es demandado, sino los efectuados por la sociedad arrendataria de la finca, por lo que debemos confirmar, también en este apartado, la decisión adoptada por el Juzgado de Primera Instancia.

OCTAVO.- Las costas procesales de esta segunda instancia deben correr a cargo de las apelantes al haberse desestimado en su integridad los recurso de apelación interpuestos y no apreciar la concurrencia de alguna dificultad fáctica o jurídica que nos aconseje abandonar el criterio objetivo del vencimiento ( artículos 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por doña Marisa , que viene representado ante esta Audiencia Provincial por el procurador don Ignacio Argos Linares, y el interpuesto por la sociedad de responsabilidad limitada MORDIFRA, que viene representada por la procuradora doña Begoña del Arco Herrero, contra la sentencia dictada el día 14 de diciembre de 2010 por el Juzgado de Primera Instancia nº 54 de Madrid en el proceso de juicio verbal registrado con el número 1923/2010 , debemos confirmar y confirmamos la referida resolución, con expresa condena a las partes apelantes al pago de las costas devengadas en esta segunda instancia con sus respectivos recursos.

Se declara la pérdida del depósito constituido para apelar, al que se dará, por quien corresponda, el destino legal.

Hágase saber al notificar esta resolución las prevenciones del art. 248.4 de la LOPJ .

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaria para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.

PUBLICACIÓN : En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA : Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.