Sentencia Civil Nº 557/2012, Audiencia Provincial de Murcia, Sección 1, Rec 105/2012 de 04 de Diciembre de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

MURCIA

SENTENCIA: 00557/2012

SENTENCIA

NÚM. 557/12

ILMOS. SRS.

D. ANDRES PACHECO GUEVARA

PRESIDENTE

Dª. Mª PILAR ALONSO SAURA

D. CAYETANO BLASCO RAMÓN

MAGISTRADOS

En la Ciudad de Murcia, a cuatro de diciembre de dos mil doce.

Habiendo visto en grado de apelación la Sección Primera de esta Ilustrísima Audiencia Provincial los autos de juicio ordinario que se han seguido con el nº 443/09 en el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Mula, entre partes, como demandante y en esta alzada apelante Bernabeu Rives Grupo Inmobiliario, S.L. representada por el Procurador D. Gines Guirado Jiménez y dirigida por el Letrado D. Gustavo Adolfo Gómez Devesa y como demandados y en esta alzada apelados los herederos de Dña Vicenta , y Dña Camino , Dña Elisa , Dña Frida y D. Jesús María , representados los cuatro últimos por el Procurador D. José Iborra Ibáñez y dirigidos por el Letrado D. Diego Barnuevo Ruiz.Es Ponente la Ilma. Sra. Dña. Mª PILAR ALONSO SAURA, que expresa la convicción del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Instancia citado con fecha 15 de abril de 2011 dictó en los autos principales de los que dimana el presente rollo la Sentencia cuya parte dispositiva dice así: 'Desestimo íntegramente la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales D. Ginés Guirado Jiménez, en nombre y representación de la mercantil 'Bernabeu Rives Grupo Inmobiliario, S.L.' frente a la herencia yacente y desconocidos herederos de la fallecida Dª. Vicenta y frente a Dª. Camino , Dª. Elisa , Dª. Frida y D. Jesús María , con imposición a la actora de las costas procesales'.

SEGUNDO.-Contra la anterior sentencia en tiempo y forma interpuso recurso de apelación la parte demandante , dándose traslado a la demandada y previo emplazamiento de las partes , fueron remitidos los autos originales a esta Audiencia, en la que se formó el oportuno rollo por la Sección Primera con el nº 845/11, compareciendo las partes en la cualidad antes expresada, y señalándose para deliberación y votación el día 27 de noviembre último mediante providencia de fecha 30 de marzo de 2012.

Fundamentos

PRIMERO.- Interesa la parte demandante mediante el recurso de apelación que ha interpuesto contra la sentencia dictada en primera instancia, la íntegra estimación de su demanda, que ésta desestima, y en la que pretende, en primer lugar, que se declare resuelto el contrato de fecha 30 de junio de 2005 por no haberse cumplido la condición a que se sujetaba el pago del resto del precio, de haberse aprobado inicialmente el Plan General de Bullas en un tiempo razonablemente previsible desde la firma del contrato, condenando a los demandados solidariamente a devolver a la demandante la cantidad de 150.000 euros, con los intereses legales desde que la misma fue abonada o subsidiariamente, desde que fueron reclamados en acto de conciliación, o en última instancia desde la interposición de la demanda; y, con carácter subsidiario, para el caso de que se entendiera que no ha transcurrido el plazo que verosimilmente se hubiera querido señalar, atendida la naturaleza de la obligación y las circunstancias del caso, se señale por el Juzgador el plazo máximo en que deba tenerse por incumplida la condición de aprobación inicial del Plan General, con imposición de las costas causadas a la parte demandada.

Sostiene la parte apelante, frente a la apreciación de la sentencia apelada de que la aprobación del Plan General de Bullas constituía un término, al tratarse de un hecho futuro pero cierto, que es una condición, por ser hecho futuro e incierto, infringiendo aquella el artículo 1118 del Código Civil , refiriéndose a la literalidad de las cláusulas 4 ª y 5ª del contrato, a la interpretación del artículo 126.1 del Decreto Legislativo 1/2005, de 10 de junio , y a la naturaleza condicional del pacto establecido en la cláusula 5ª del contrato de 30.06.2005, argumentando sobre ello, aludiendo a la prueba testifical de los Sres Eduardo , Augusto y Horacio , y a los actos propios de los contratantes en relación con la medición de la finca -documento 15 de la demanda y cláusula 7ª del contrato-. Finalmente formula alegaciones en relación con la aprobación inicial del Plan General e infracción del artículo 413.1 de la L E Civil .

SEGUNDO.- Para resolver sobre la referida controversia ha de partirse del contenido de las cláusulas cuarta y quinta del contrato de compraventa concertado por las partes el día 30 de junio de 2005, que son del siguiente tenor: 'Cuarta.- En cuanto al pago establecen las partes que con anterioridad a este acto la parte vendedora ha recibido de la compradora la cantidad de TREINTA MIL EUROS ( 30.000.- Euros), como pago a cuenta de la compraventa, sirviendo el presente documento como formal carta de pago.

En este acto los vendedores, reciben de la parte compradora, en efectivo metálico la cantidad de CIENTO VEINTE MIL EUROS ( 120.000.- Euros), como otro pago a cuenta de la compraventa, sirviendo este documento como formal carta de pago.

Los pagos realizados son aceptados y distribuidos por los vendedores en proporción a sus respectivos derechos en la transmisión, sin perjuicio de la responsabilidad solidaria de todos y cada uno de los ellos frente a la parte compradora.

El resto de precio será abonado por la parte compradora de la siguiente manera:

- Hasta el cincuenta por ciento del precio establecido o del que resulte tras la oportuna medición de las fincas, en el caso de variación en la superficie conforme a lo antes pactado, y teniendo en cuenta las cantidades ya abonadas, será abonado por Banderas Gestión Inmobiliaria S.L. en el momento de la escritura pública de compraventa.

- El resto del precio que resulte pendiente, en el momento de la firma de la escritura de compraventa, será abonado por la compradora en el plazo de un año desde la firma de la escritura de compraventa, haciéndose constar en la escritura condición resolutoria en garantía de dicho pago aplazado.

Quinta.- La escritura pública de compraventa se otorgará en el momento de la aprobación inicial por el Excmo. Ayuntamiento del PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA de la localidad de Bullas.

Igualmente será condición indispensable para que la compradora venga obligada al pago en el momento de la firma de la escritura de compraventa, el hecho de que los vendedores hayan formalizado en escritura pública la aceptación y partición de herencia de su causante, Don Maximo , así como que la misma, con las fincas objeto de este contrato, se encuentre debidamente inscrita a favor de los vendedores en el Registro de la Propiedad correspondiente, debiendo encontrarse inmatriculadas en el referido Registro las fincas que al día de hoy no lo están.

Así mismo acuerdan las partes de este contrato que la escritura pública de compraventa se otorgará a favor de la parte compradora o persona física o jurídica que ésta designe.'

Además en la cláusula séptima se pacta que ' La medición de las fincas se realizará por técnico competente antes del otorgamiento de la escritura pública de compraventa.'

Junto a ello ha de tenerse en cuenta que, conforme expresa la sentencia del Tribunal Supremo de 31 de mayo de 2011 , ' Las obligaciones a plazo a que se refiere el artículo 1125 del Código Civil son aquéllas para cuyo cumplimiento se ha señalado un día cierto, que es el que necesariamente ha de venir, aunque se ignore cuándo, de modo que si la incertidumbre consiste en si ha de llegar o no el día, la obligación es condicional y se regirá por las normas propias de las obligaciones de tal clase. Ello sin perjuicio de que la condición haya de considerarse de carácter resolutorio y negativa ......... Como afirma la sentencia de esta Sala de 22 julio 2003 , en referencia a un contrato de compraventa cuya plena eficacia se difería al momento de otorgamiento de una licencia urbanística « su calificación no puede ser de un término, que es un hecho futuro y objetivamente cierto del que depende la eficacia, sino de condición, como hecho futuro y objetivamente incierto; la concesión por la Administración local de una licencia de obras no puede tenerse por algo objetivamente cierto, sino que es cuestión 'incertus an et incertus quando'. Como tal condición, ha de reputarse, como la califican las sentencias de instancia de resolutoria, por cuanto las obligaciones del contrato despliegan su eficacia y sólo si no se obtiene la licencia, se extingue la eficacia retroactivamente, es decir, se resuelven las obligaciones ya que la condición afecta a la totalidad del contrato y las obligaciones que de él derivan. Asimismo, es condición resolutoria negativa, en el sentido de que es la falta de la licencia la que resuelve el contrato. Todo ello, en el plazo previsto. Si no se fija plazo como ocurre en el presente caso, debe reputarse cumplida 'y por tanto, resuelto el contrato' en el tiempo que verosímilmente se hubiese querido señalar, como dice el artículo 1118 , segundo párrafo» ; doctrina que igualmente está presente en las sentencias de esta Sala de 5 febrero 1996 y 25 marzo 2002 .'

TERCERO.- Establecido lo anterior, según se ha indicado inicialmente, la sentencia apelada aprecia que del tenor literal de la citada cláusula quinta de desprende que las partes consideraron el momento de la aprobación inicial por el Ayuntamiento de Bullas del PGOU, como término y no como condición, por tratarse de un hecho futuro pero cierto, aunque se ignore cuando se producirá, en consonancia con la normativa vigente en materia de urbanismo, al ser obligatoria la elaboración por los Ayuntamientos de un Plan General de Ordenación Urbana, según resulta del artículo 126.1.3º del Texto Refundido de la Ley del Suelo de la Región de Murcia , aprobado por Decreto Legislativo 1/2005 de 10 de junio, apreciación que no se comparte en esta alzada, pues frente a la previsión normativa general, y al planteamiento genérico de que la aprobación inicial necesariamente habría de producirse, ha de atenderse a las circunstancias concurrentes en el caso concreto que resultan de la prueba practicada.

Al respecto se ha de señalar que, si bien según expresa la sentencia apelada, no se pactó por las partes como condición resolutoria de la eficacia del contrato el hecho de que las fincas rústicas adquiridas finalmente no fuesen urbanizables, no existió una total desvinculación del contrato con la calificación urbanística de las fincas compradas, que de alguna forma vino a contemplarse a través de la citada cláusula quinta, cuya literalidad ha de ponerse en relación con el hecho conocido por todos los contratantes, conforme resulta de las pruebas de interrogatorio de partes, testifical y documental , consistente en que existía un Avance del Plan General Municipal de Ordenación de Bullas que por Resolución de la Alcaldía de fecha 11 de marzo de 2004, se acordó exponer al público, por plazo de un mes, a contar desde el día siguiente a la publicación del anuncio en el Boletín Oficial de la Región de Murcia, lo que tuvo lugar el día 27 de marzo de 2004, y tal Avance conforme resulta de las mismas pruebas, y singularmente de la prueba documental obrante a los folios 278 a 281, calificaba los terrenos que componen las fincas objeto de compraventa como Suelo Urbanizable no sectorizado de uso residencial, de forma que a tenor del conjunto de la prueba practicada, las partes al concertar el contrato y establecer el momento del otorgamiento de la escritura pública se referían concretamente a la aprobación inicial del Plan General que se elaborase en virtud del citado Avance, aprobación inicial que podría acordar el Ayuntamiento, lo que constituía un hecho futuro y objetivamente incierto, y en tal sentido el testigo Sr. Carlos María , Alcalde de la localidad cuando se concertó la compraventa, se refirió a la previsión del Avance de 2004, a las posibilidades de cambio y a que finalmente prácticamente hubo que iniciar de nuevo la elaboración del Plan, refiriéndose igualmente el escrito de contestación a la demanda al nuevo Avance de Planeamiento. En igual sentido el testigo Sr Augusto , aludió, al ser preguntado en relación con la seguridad que proporcionaba a la compradora la aprobación inicial, que tenía el 50% del camino andado, ello en conjunción con el resultado de la prueba testifical de los Sres Eduardo y Horacio , de la que se desprende que se planteaba como muy próxima la aprobación inicial partiendo del Avance de 2004, y de hecho consta como hecho posterior que se realizaron los trabajos de medición de la finca el mes anterior a la certificación de medición de la finca de fecha 2 de noviembre de 2005, según manifestó el último, lo que se concilia con las referencias del testigo Sr. Carlos María a una demora en la aprobación del plan por diferentes incidentes, constando que finalmente se aprobó por el Ayuntamiento de Bullas el día 12 de mayo de 2009 un nuevo Avance del Plan General Municipal de Ordenación, que varia sustancialmente el Avance publicado el día 27 de marzo de 2004, en lo referente a los terrenos que componen las fincas objeto del contrato de compraventa, y que ha sido aprobado el día 28 de julio de 2010.

En definitiva, se condicionaba por las partes el otorgamiento de la escritura pública, y el pago de los dos últimos plazos del precio a la aprobación inicial del Plan General de Ordenación Urbana partiendo del Avance que se había publicado en el Boletín Oficial de la Región de Murcia el día 27 de marzo de 2004, sin que se estableciese un tiempo a dicho efecto, aún cuando se preveía muy próximo, y que en todo caso verosimilmente habría concluido el día 19 de noviembre de 2008 cuando se intentó sin efecto por la parte apelante acto de conciliación para la resolución del contrato, dándose la circunstancia de que en Mayo de 2009 , según se ha indicado, se aprobó un nuevo Avance del Plan General de Ordenación Urbana, que variaba sustancialmente el anterior en cuanto al objeto de la compraventa.

En consecuencia, es procedente la resolución del contrato con devolución de la cantidad entregada que se interesa en la demanda, sin que haya lugar a la condena al pago del interés legal en su función de indemnización moratoria, teniendo en cuenta que la devolución de la cantidad recibida por los demandados enlaza con la resolución contractual, cuya procedencia no se manifestaba con evidencia, suscitándose una controversia razonable sobre la interpretación de la cláusula quinta del contrato compraventa en conjunción con la normativa sobre urbanismo que aplica la sentencia apelada, que se ha resuelto en esta alzada en los términos anteriormente expuestos, por lo son aplicables únicamente los intereses de la mora procesal del artículo 576 de la L.E.Civil , debiendo estimarse parcialmente la demanda y el recurso de apelación interpuesto.

CUARTO.- No ha lugar a verificar especial pronunciamiento con respecto a las costas de la primera instancia , al estimarse parcialmente la demanda y en todo caso concurrir dudas de hecho y de derecho, conforme a lo expuesto anteriormente, que justifican su no imposición, ni con respecto a las de esta alzada, al ser procedente la estimación del recurso de apelación ( artículos 394 y 398, respectivamente L.E.Civil ).

VISTOSlos preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre de SU MAJESTAD EL REY DON JUAN CARLOS PRIMERO DE ESPAÑA,

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por Bernabeu Rives Grupo Inmobiliario, S.L. representada por el Procurador D. Gines Guirado Jiménez contra la sentencia dictada el día quince de abril de dos mil once por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Mula en autos de juicio ordinario nº 443/09, debemos revocar y revocamos la misma y en su lugar dictamos otra por la que estimando parcialmente la demanda formulada por el citado Procurador en la mencionada representación contra los herederos de Dña Vicenta , y Dña Camino , Dña Elisa , Dña Frida y D. Jesús María , debemos declarar resuelto el contrato de fecha 30 de junio de 2005 condenando a los demandados solidariamente a devolver a la demandante la cantidad de 150.000 euros, con los intereses legales de la mora procesal desde la fecha de esta resolución, sin verificar especial pronunciamiento con respecto a las costas de la primera instancia, ni en cuanto a las de esta alzada.

Notifíquese la presente resolución y llévese certificación de la misma al Rollo de esta Sala y a los autos del Juzgado, al que se devolverán para su ejecución y cumplimiento.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.