Sentencia Civil Nº 557/2013, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 8, Rec 396/2013 de 16 de Diciembre de 2013

Encabezamiento

ROLLO Nº 396/13
SENTENCIA Nº 000557/2013
SECCION OCTAVA
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Iltmos/as. Sres/as.:
Presidente
D. JOSÉ LUIS GÓMEZ MORENO MORA
Magistrados/as
Dª Mª FE ORTEGA MIFSUD
Dª CARMEN BRINES TARRASÓ
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En la ciudad de VALENCIA, a dieciséis de diciembre de dos mil trece.
Vistos por la Sección Octava de esta Audiencia Provincial, siendo ponente la Ilma Sra Dª CARMEN
BRINES TARRASÓ, los autos de Juicio Ordinario, promovidos ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 5 de
PATERNA , con el nº 001176/2010, por D. Juan Manuel representado en esta alzada por el Procurador
D. ENRIQUE MIÑANA SENDRA y dirigido por el Letrado D.SALVADOR DOMÉNECH LÓPEZ contra
COMUNIDADES ZAHORA SL representado en esta alzada por el Procurador D. FRANCISCO VERDET
CLIMENT y dirigido por la Letrada Dª EVA BELENGUER VERGARA , pendientes ante la misma en virtud del
recurso de apelación interpuesto por D. Juan Manuel .

Antecedentes

PRIMERO .- La sentencia apelada, pronunciada por el Sr. Juez de 1ª Instancia nº 5 de PATERNA , en fecha 26 de marzo de 2.013 , contiene el siguiente: 'FALLO: Que desestimando totalmente la demanda presentada por D. Enrique Miñana Sendra, en nombre y representación de D. Juan Manuel , absuelvo a la mercantil COMUNIDADES ZAHORA, S.L. de las pretensiones formuladas, con imposición de las costas a la parte actora. '

SEGUNDO .- Contra la misma, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por D. Juan Manuel , que fue admitido en ambos efectos y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, señalándose para Deliberación y votación el 9 DE DICIEMBRE DE 2.013.



TERCERO .- Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La representación de la parte actora ejercitó accion interesando se dicte Sentencia por la que se declare que la demandada ha incumplido el contrato que firmo el 14 de septiembre de 2006, que procede la resolución del contrato de compraventa y la devolución de las cantidades que el actor entregó a cuenta del precio mas los intereses legales desde la petición de devolución de dicha cantidad a cuenta del precio y se condene a la demandada a estar y pasar por las anteriores declaraciones y a devolver al demandante las cantidades entregadas a cuenta que ascienden a 51.210,20 euros mas los intereses legales con expresa imposición de costas a la demandada.

La parte demandada compareció y formuló oposición a la demanda en los términos que constan en su escrito y tras alegar los hechos y fundamentos que consideró convenientes a su derecho, concluía interesando se dicte Sentencia desestimatoria de las pretensiones deducidas en su contra.

Agotados los tramites pertinentes y practicadas las pruebas admitidas, por el Juzgado de Primera Instancia numero 5 de Paterna se dictó en fecha 26 de marzo de 2013 Sentencia por la que desestimaba la demanda con expresa imposición a la parte actora de las costas del procedimiento.



SEGUNDO.- Contra la referida Sentencia se alza la representación de la parte demandante formulando recurso de Apelación que basa en los siguientes motivos de impugnacion: 1.- Error en la valoración de la prueba que deriva en el error de la propia apreciación de la prueba. De los documentos 1 y 2 de la demanda aparece que el plazo máximo de entrega se situa el 1 de enero de 2008 mas prorroga de tres meses si el vendedor acredita causa ajena a su voluntad que impide el cumplimiento, esto es el 1 de abril de 2008. Este documento no ha sido adecuadamente valorado en Sentencia ya que pese a su tenor literal se ha considerado que no se ha acreditado que el plazo de entrega se hubiese configurado como esencial. Del documento numero 7 de la demanda se deduce que la ejecución de la obra finaliza el 15 de febrero de 2008 y según consta acreditado en Autos; el 17 de abril se pide la licencia de primera ocupación sin que exista una autorización expresamente documentada segun refiere la clausula quinta de las generales del contrato para una novacion ampliando el plazo de cumplimiento del contrato. Documentos numeros 8, 9, 11, 12 y 14 de la demanda: No ha quedado desacreditado en Autos que las comunicaciones realizadas por la promotora demandada lo fueron con posterioridad a la resolución contractual realizada por el demandante.

Si se observa en el documento numero 10 de fecha 14 de mayo que se remite precisamente un dia despues de la recepcion del burofax. Lo mismo ocurre con el resto de las comunicaciones que realiza la promotora demandada.

2.- Infracción del artículo 1.091 del Codigo Civil , del artículo 1.445 del Codigo Civil en relación con la vulneración del artículo 1256 y 1258 del Codigo Civil . El promotor se obligó libremente a cumplir el contrato en los terminos que constan en el mismo. De haber entendido las partes que ese plazo de cumplimiento no era esencial, sencillamente no lo habrian definido con tal exactitud. Sin embargo, poco importa que el plazo sea esencial o no, ya que según el contrato, la entrega debio realizarse en un plazo determinado con carácter de Ley entre las partes y admitir que ese plazo no es esencial es como permitir que el promotor pueda entregar la cosa cuando considere conveniente y dicha teoria conculca lo dispuesto en el artículo 1256 del Codigo Civil . Desestimar la demanda porque el comprador no ha acreditado que el plazo de entrega pactado era o no esencial es dejar vacio de contenido tanto lo dispuesto en el referido precepto como el artículo 1.445 en relación con el artículo 1.091 del Codigo Civil . De la documental aportada ha quedado acreditado que el propio contrato diseña un segundo plazo para el cumplimiento de esa obligación pero no establece ni un tercer plazo ni la obligación del comprador de asumir una entrega mas alla del segundo plazo.

3.- Infracción del artículo 217 de la L.E.C . el promotor no ha acreditado cuando se le ha concedido la licencia de primera ocupación que es el documento que cita el propio contrato de autorizacion administrativa.

Dicho de otro modo, debio ser el promotor quien acreditara que esa autorización se concedió dentro de los plazos pactados y el recurrente ha acreditado todo lo contrario, en el documento numero 7 de la demanda el Ayuntamiento pone de manifiesto que la licencia de primera ocupacioón se solicito el 17 de abril de 2008, en concreto 17 dias fuera de los plazos pactados en el contrato.

Dichos motivos seran objeto de analisis conjunto, seguidamente.

De lo actuado resultan los siguientes datos expuestos en sintesis: En fecha 14 de septiembre de 2006 las partes suscribieron un contrato de compraventa respecto de una vivienda y plaza de garaje ubicadas en el edificio de la CALLE000 numero NUM000 y NUM000 NUM001 de Burjasot por el precio de 180.025 euros mas IVA. A cuenta del precio el demandante ha entregado la cantidad de 51.210,20 euros. En el contrato se pacto (clausula quinta) que los inmuebles seran entregados en el plazo maximo de dos meses a contar desde la obtencion de la autorizacion administrativa para su ocupacion y en todo caso antes del dia 1 de enero de 2008 salvo que concurra causa justificada de demora ajena a la voluntad de la vendedora en cuyo caso tal plazo se entendera ampliado en tres meses mas (folio 25 vuelto).

En el pliego de condiciones que obra unido al contrato se señala ademas que si cumplidos los plazos previstos para la entrega de la finca al comprador no se realizara la misma, este podra optar por ejercitar los derechos que según la Ley le corresponden o autorizar una prorroga de los mismos que se haria constar como clausula adicional al presente contrato ( estipulacion quinta folio 26).

En fecha 15 de febrero de 2008 la entidad Midascon S.L. finalizo las obras, siendo recepcionadas en tal fecha por Comunidades Zahora S.L. (doc. 7 de la contestacion folio 124).

El 17 de abril de 2008 fue presentada por la entidad demandada solicitud de licencia de primera ocupacion ante el Ayuntamiento de Burjassot (doc. 7 de la demanda folio 38).

El 29 de abril el actor solicito al Ayuntamiento de Burjassot certificacion acreditativa de que en esa fecha no habia sido otorgada la correspondiente licencia de primera ocupacion.

El 13 de mayo de 2008 el demandante remitio a la entidad demandada burofax en el que señala que mediante el presente y ante el incumplimiento de su obligacion de entrega del inmueble en los plazos pactados, rescinde el contrato de compraventa y requiere la inmediata devolucion de las cantidades a cuenta del precio (docs. 8 y 9 de la demanda folio 41).

En fecha 14 de mayo de 2008 la demandada requirio mediante burofax al actor a los efectos de que llevara a la entidad bancaria la documentacion necesaria para la autorizacion de la subrogacion en el prestamo hipotecario (doc. 4 de la contestacion folio 112).

El 19 de mayo fue entregado a la entidad demandada burofax de 16 de mayo en el que el actor pone en conocimiento nuevamente la resolucion del contrato al no disponer en tal fecha de cedula de habitabilidad (docs. 10 11 y 12 folio 49).

La demandada formulo nuevo requerimiento el 28 de mayo de 2008 al actor para que compareciera dia y hora en la notaria para otorgar preceptiva escritura de compraventa (doc. 5 folio 117).

El actor no compareció a dicho acto el 3 de junio de 2008 como acredita el documento 6 de la contestación al folio 119.

El 2 de junio se reiteró por el actor su solicitud de resolución y devolucioón de las cantidades entregadas a cuenta (doc. 15 folio 58) Mediante burofax de fecha 3 de septiembre de 2008 la demandada notifica al actor su conformidad con la resolución contractual del contrato suscrito (folio 64) que no con las causas de incumplimiento del contrato litigioso.

Pues bien, expuestos en sintesis los hechos acaecidos, puede anticiparse ya desde este momento que valorado en conjunto el resultado de la prueba practicada conforme a los criterios que a tal efecto establece el artículo 217 de la L.E.C . la Sala considera el recurso de Apelación formulado, improsperable, y da por reproducidos los acertados fundamentos jurídicos contenidos en la Sentencia impugnada, pues como dispone la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de mayo de 2000 con cita de la de 16 de octubre de 1992 , si la resolución de primer grado es aceptada, la que confirma en apelación no tiene por qué repetir los argumentos, debiendo, en aras de la economía procesal, corregir solo aquellos que en su caso resultare necesario, amén de que una fundamentación por remisión no deja de ser motivación, ni de satisfacer la exigencia constitucional de tutela judicial efectiva. Deben adicionarse por tanto unicamente a los fundamentos jurídicos referidos, a efectos de resolver las cuestiones planteadas en esta alzada, las siguientes consideraciones: Es necesario reiterar la reciente doctrina emanada del Tribunal Supremo relativa al valor del plazo para la entrega del inmueble, que acertadamente cita la Sentencia impugnada en relación al tipo de contratos que aquí nos ocupa, pues tal doctrina cuestiona si la inobservancia del plazo de entrega debe llevar indefectiblemente al incumplimiento definitivo del contrato y consiguiente facultad de resolución para el comprador, ya que como se ha afirmado de forma reiterada en la Jurisprudencia, ni todo incumplimiento conlleva necesariamente la resolución del contrato, ni debe implicar automáticamente indemnización. Asi, en la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 17 de diciembre de 2008 al examinar un caso similar al que es objeto de este recurso, concluye el Alto Tribunal que no concurre un supuesto de incumplimiento determinante de la resolución del contrato, sino un simple retraso en la entrega del inmueble adquirido, pues para que tal demora en la entrega de los inmuebles, pudiera legitimar la accion resolutoria ejercitada deberia poder justificar el comprador el motivo por el que de no procederse a la entrega en el plazo establecido, se veria frustrado el fin perseguido al formalizar el negocio juridico, lo que aquí, al igual que en el caso analizado en la referida Sentencia, no se ha hecho. Asi pues, pese a que habria correspondido a la demandante probar en debida forma esta circunstancia, se soslaya cualquier alusion al nucleo de la cuestion, hecho que como se ha expuesto ha de producir un efecto desestimatorio de la demanda interpuesta, pues tan solo en este supuesto de haberse acreditado que al no haber recibido el inmueble en la fecha establecida, quedara totalmente frustrado para el comprador el fin perseguido al formalizar la compraventa, seria acogible su pretensión y tal circunstancia, como se ha anticipado aquí no acontece, maxime, cuando como resulta acreditado en Autos y puso de manifiesto el testigo Sr. Maximo el inmueble adquirido estuvo en venta (con infracción de la clausula novena de las condiciones generales conforme a la cual la parte compradora se compromete expresamente a no ceder ni transmitir los derechos dimanantes del contrato por ningun titulo hasta el momento en que se haya firmado la escritura de compraventa y consiguiente entrega de la vivienda y anejos) obrando en las actuaciones las diferentes hojas de visita de la vivienda que asi lo demuestran, lo que indica sin genero de duda, que el comprador apelante carecia de interes alguno en ocupar la misma en un plazo necesario, y por tanto la entrega de en un momento determinado no constituia para el un presupuesto esencial Consecuencia de ello es que el simple retraso no perjudica la prestación pactada conforme a la reciente doctrina jurisprudencial, pues pese al tiempo en exceso transcurrido desde la fecha establecida en el contrato, habiendose concluido la obra, como tambien consta probado, no puede verse privado el comprador de lo que podía esperar como consecuencia del contrato de compraventa formalizado, que no es otra cosa que la entrega del inmueble adquirido. Esta tendencia jurisprudencial se ha consolidado en la reciente Sentencia del Tribunal Supremo 214/2010 de 13 de octubre en la que se indica 'la Sala considera y así lo viene declarando en diversas resoluciones como las de 27 de enero y 15 de junio de 2010, que el mero retraso en la entrega de la vivienda en un contrato de compraventa de inmuebles con ejecución de obra por el constructor, no tiene por regla general carácter resolutorio, pues 'lo verdaderamente determinante es si el incumplimiento o los incumplimientos que el adquirente relata en su demanda, son de carácter esencial y permiten por tanto la resolución del contrato, pues como es sabido, no todo incumplimiento permite la resolución del contrato, sino que como decíamos en nuestra sentencia de 29 junio 2006 , accionada la resolución del vínculo contractual a través del art. 1.124, CC , lo que importa esencialmente ( en este sentido STS. 20.6.80 , 10.10.82 , 18.11.83 , 31.5.85 , 28.2.86 , etc..), es la valoración de las conductas refractarias a la ejecución del negocio, estimándose que se patentiza ese incumplir cuando se frustra la legítima expectativa de la parte cumplidora, señalando la STS de 27 septiembre 2007 que es doctrina reiterada actualmente que el incumplimiento que da lugar a la resolución es la frustración del fin del contrato -sentido objetivo- tal como recuerdan las sentencias recientes de 13 de mayo de 2004 y 5 de abril de 2006 , entre otras muchísimas anteriores. En concreto, en relación al retraso en el cumplimiento de la obligación de entregar una vivienda, señala la STS de 5 diciembre 2002 , que tanto para los supuestos del ejercicio de la acción resolutoria de la compraventa contemplada en el artículo 1504 del Código Civil , en el supuesto de venta de bienes inmuebles, como el con carácter genérico otorga el artículo 1124 del Código Civil , en el caso de obligaciones recíprocas, para que la resolución pueda ser acogida no es bastante un simple retraso en el incumplimiento de las obligaciones de una de las partes, sino que ha de patentizarse la existencia de una voluntad obstativa al cumplimiento de lo convenido, que por su trascendental importancia pueda justificar su resolución ( Sentencia de 20 de noviembre de 1984 ), lo que aquí no puede predicarse de la vendedora. En conclusion: no todo incumplimiento conlleva ni la resolución del contrato ni debe implicar automáticamente indemnización, resultando necesario examinar el valor del plazo en este tipo de contratos y si su inobservancia debe llevar indefectiblemente al incumplimiento definitivo del contrato, pues hallamos ante supuestos en que lo acordado aun puede ser realizado, debiendo determinarse si, aun siendo posible la prestación en un momento posterior al pactado, resulta idónea para el cumplimiento de la obligación acordada y la satisfacción de los intereses del acreedor, es decir, si el plazo establecido era esencial y, por tanto, el incumplimiento es definitivo, o si puede ser considerado como no esencial, en cuyo caso el simple retraso no perjudica la prestación pactada.' Y asi, todo cuanto se ha expuesto nos lleva a concluir en el caso presente precisamente en el sentido contrario al propugnado por el recurrente, pues el acto desencadenante de la frustración del contrato no es el mero retraso en la entrega del inmueble, sino la incomparecencia del comprador al acto de otorgamiento de la escritura publica, pese a ser requerido para ello, con infracción del apartado A) de la clausula decima de las condiciones generales en el que ambas partes pactan como condicion resolutoria explicita de la compraventa el no atender al requerimiento para el otorgamiento de la escritura publica de compraventa. Tal comportamiento, según ha resultado acreditado en las actuaciones, ya habia sido planeado con antelacion incluso a la finalización de la obra por parte de la demandada apelada, pues tal como puso de manifiesto el testigo director técnico de la obra (cuyas declaraciones valora el Tribunal positivamente en uso de la facultad que a tal efecto le confiere el articulo 376 de la L.E.C .) ya en el mes de enero de 2008 fue requerido el comprador para que presentara en la entidad bancaria los documentos necesarios para la subrogación en el préstamo hipotecario, a lo que se negó reiteradamente y asi tambien se hace constar en el burofax de 3 de septiembre de 2008 (folio 64 de las actuaciones). En esta situación es claro que procede la aplicación del ultimo parrafo de la repetida clausula décima que autoriza a la vendedora a retener en su poder cuantas cantidades hubieran sido satisfechas hasta el momento del incumplimiento con el limite maximo del 30% del precio de compraventa pactado y ello en concepto de clausula penal. Procede por tanto en virtud de cuanto se ha expuesto, la desestimación del recurso de Apelación interpuesto resolviendose conforme se dira en el fallo de la presente Sentencia.



TERCERO.- Establece el artículo 398 de la L.E.C . que: Cuando sean desestimadas todas las pretensiones de un recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, se aplicará, en cuanto a las costas del recurso, lo dispuesto en el art. 394.

2. En caso de estimación total o parcial de un recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, no se condenará en las costas de dicho recurso a ninguno de los litigantes.

Vistos los preceptos legales citados y demas de aplicación

Fallo

Desestimamos el recurso de Apelación formulado por la representación de D. Juan Manuel contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia numero 5 de Paterna en fecha 26 de marzo de 2013 en Autos de Juicio Ordinario numero 1176/2010 la que confirmamos íntegramente y todo ello con expresa imposición a la parte apelante de las costas devengadas en esta alzada.

Dese al depósito constituido el destino legalmente previsto.

Cumplidas que sean las diligencias de rigor con testimonio de esta resolución, remitanse las actuaciones al Juzgado de origen para su conocimiento y efectos, debiendo acusar recibo. Contra la presente no cabe recurso alguno sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 477.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , a interponer dentro de los veinte días siguientes a su notificación Asi por esta nuestra Sentencia, de la que se unira certificacion al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.