Sentencia Civil Nº 557/2015, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 4, Rec 788/2013 de 03 de Noviembre de 2015

Encabezamiento

S E N T E N C I A Nº 557/2015

AUDIENCIA PROVINCIAL Málaga

SECCION CUARTA AUDIENCIA PROVINCIAL DE MALAGA

PRESIDENTE ILMO. SR.

DON MANUEL TORRES VELA

MAGISTRADOS, ILTMOS. SRES.

DON FRANCISCO SANCHEZ GALVEZ

DON ALEJANDRO MARTIN DELGADO

REFERENCIA:

JUZGADO DE PROCEDENCIA: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº8 DE MARBELLA

ROLLO DE APELACIÓN Nº 788/2013

AUTOS Nº 328/2012

En la Ciudad de Málaga a tres de noviembre de dos mil quince.

Visto, por la SECCION CUARTA AUDIENCIA PROVINCIAL DE MALAGA de esta Audiencia, integrada por los Magistrados indicados al márgen, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en juicio de Procedimiento Ordinario seguido en el Juzgado referenciado. Interpone el recurso Amadeo y Sagrario que en la instancia fuera parte demandante/demandada y comparece en esta alzada representado por la Procuradora Dña. MARIA CASTRILLO AVISBAL y defendido por el Letrado D. MIGUEL ANGEL JIMENEZ SEDEÑO. Es parte recurrida CONSTRUCCIONES SALAMANCA S.L. que está representado por el Procurador D. JOSE MARIA LOPEZ OLEAGA y defendido por la Letrada Dña. MARIA BELEN VILLENA MORAGA, que en la instancia ha litigado como parte demandada .

Antecedentes

PRIMERO.-El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia el día 10 de mayo de 2015, cuya parte dispositiva es como sigue:'Que debo desestimar y desestimo la demanda interpuesta por don Amadeo y doña Sagrario contra la entidad Construcciones Salamanca, S.L. absolviendo la parte demandada. Todo ello con imposición de costas a la actora.'

SEGUNDO.-Interpuesto recurso de apelación se elevaron los autos a esta Sección de la Audiencia Provincial, donde se ha formado rollo y turnado de ponencia. La votación y fallo a tenido lugar el día 19 de octubre de 2015, quedando visto para sentencia.

TERCERO.-En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. MANUEL TORRES VELA quien expresa el parecer del Tribunal.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la setecientas apelada, salvo en lo que se opongan a los de la presente.

PRIMERO.- Frente a la sentencia de instancia, desestimatoria de la demanda origen de este procedimiento, absolviendo a la entidad demandada de cuantos pedimentos se contienen en el suplico de la misma, por entender no aplicable al presente caso la clausula rebus sic stantibus por no haberse producido un cambio sobrevenido y extraordinario de las circunstancias existentes en el momento de celebración del contrato que justifiquen la modificación solicitada por los demandantes, consistente en el abono del precio pendiente previa deducción de la cantidad en que pericialmente se ha cuantificado la carga urbanística existente sobre la vivienda objeto de compraventa, sin perjuicio de ulterior liquidación una vez cuantificada la misma por la autoridad administrativa competente, se alza el presente recurso de apelación, que en síntesis se sustenta en los siguientes motivos: 1) Ausencia de motivación en la resolución apelada por vulneración del Art. 218 de la LEC , en cuanto no se comparte la interpretación y no aplicación al caso de autos de la clausula rebus sic stantibus, al haber variado extraordinariamente las circunstancias desde que se firmó el contrato litigioso en el año 2006 y el Anexo III en el año 2007, concretamente la falta de la cuantificación de la carga urbanistica de la vivienda objeto de contrato, que impide el pago del resto del precio aplazado, produciendo una alteración de la onerosidad de las prestaciones que hace aplicable aquella doctrina al ser un hecho imprevisible para las partes que nunca se representaron dicha posibilidad y ante el lapso de tiempo transcurrido, hasta el punto que la propiedad se ha transferido a un tercero en el año 2012. Así mismo la falta de motivación se observa en cuanto no se resuelve la cuestión litigiosa conforme a las normas aplicables al caso aunque no fueran invocadas, concretamente no se aplican los Arts. 1258 y 1118 del CC y jurisprudencia que los interpreta, en cuanto que ha de tenerse en cuenta la buena fe de las partes en la integración y cumplimiento de los contratos y porque este debe hacerse interpretando la voluntad de las partes. Y por último porque la falta de motivación vulnera el Art. 24. 1 y 2 de la CE .

2) Infracción del Art. 348 de la LEC , respecto de la valoración de la prueba pericial aportada, que no ha sido objeto de valoración ni tenida en cuenta por la juzgadora para resolver la cuestión litigiosa.

3) Falta de pronunciamiento en relación con los distintos puntos objeto de litigio ( Art. 218.3º de la LEC ), al no pronunciarse separadamente la sentencia apelada sobre los distintos pedimentos de la demanda, concretamente sobre la reclamación del importe del resto del precio del contrato, lo que supone que la referida sentencia incurre en incongruencia omisiva. Así mismo porque en los supuestos del Anexo III, si bien se deja claro que es de cargo del vendedor el pago de la carga urbanística de la vivienda, sin embargo el derecho a retener una parte del precio aplazado por parte del comprador a fin de garantizar el pago de dicha carga solo se contempla en la redacción de los párrafos 1º y 3º, pero no en la de los párrafos 2º y 4º, todo ello sin olvidar que la estimación de la demanda no afecta a los derechos del comprador.

Por su parte la entidad apelada impugnó las alegaciones efectuadas de contrario, solicitando la confirmación de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Sobre la incongruencia tiene declarado la jurisprudencia del Tribunal Supremo, entre otras muchas, la sentencia de esta Sala de 25 de enero de 2001 que dice literalmente: 'Sobre la incongruencia se ha repetido el concepto por esta Sala, se recoge, entre otras muchas, en las sentencias de 18 de noviembre de 1996 , 29 de mayo de 1997 , 28 de octubre de 1997 , 5 de noviembre de 1997 , 11 de febrero de 1998 , 10 de marzo de 1998 , 24 de noviembre de 1998 y 30 de noviembre de 1998 : 'es doctrina jurisprudencial reiterada la que proclama que para decretar si una sentencia es incongruente o no, ha de atenderse a sí concede más de lo pedido ('ultra petita'), o se pronuncia sobre determinados extremos al margen de lo suplicado por las partes ('extra petita') y también si se dejan incontestadas y sin resolver algunas de las pretensiones sostenidas por las partes ('citra petita'), siempre y cuando el silencio judicial no puede razonablemente interpretarse como desestimación tácita. Y ha destacado reiteradamente que para apreciar incongruencia debe ponerse en relación el suplico de la demanda principal y reconvencional con el fallo de la sentencia; así, sentencia de 19 de octubre de 1999 , 8 de febrero del 2000 , 2 de marzo del 2000 , 23 de marzo del 2000 , 11 de abril del 2001 '. Por su parte la ST de 26-7-1997 recuerda que 'el principio de congruencia de las sentencias, que consagra el Art.359 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (que ni siquiera lo invoca el recurrente como supuestamente infringido), exige que haya una correspondencia o adecuación sustanciales entre el 'fallo' de la sentencia respectiva y el 'petitum' de la demanda, en relación con la 'causa petendi' de la misma, pero no impone en modo alguno que el 'fallo' haya de ajustarse rigurosamente a los términos literales en que aparece redactado el 'petitum' de la demanda.

En tal sentido, el principio iura novit curia permite al juez fundar su fallo en los preceptos legales o normas jurídicas que sean de pertinente aplicación al caso, aunque no hayan sido invocados por las partes. El Juez debe decidir sobre la esencia de lo pedido y discutido en el pleito y no por la literalidad de las concretas pretensiones ejercitadas, tal y como hayan sido formalmente solicitados por los litigantes, de forma que no existirá la incongruencia 'extrapetitum' cuando el tribunal decida o se pronuncie sobre una pretensión que, aunque no fue formal o expresamente ejercitada, estaba implícita o era consecuencia necesaria o inescindible de los pedimentos articulados o de la cuestión principal debatida en el proceso.

Así mismo en cuanto a la falta de motivación, como ya indicó esta Sala, entre otras, en su sentencia de 11 de abril de 2.005 (Rollo 851/04 ) y 30 de junio de 2.006 (Rollo 365/06 ), es criterio constante de la Jurisprudencia la exigencia de la motivación de las resoluciones judiciales, como señala la sentencia del TS de 12 de junio de 1998 , según la cual 'el art. 120.3 de la C.E . establece que las sentencias serán siempre motivadas y ya en S 10 abril 1984 estableció esta Sala que por imperativo del art. 372 LEC , y del art. 120.3 CE , la motivación es una exigencia formal de las sentencia en cuanto deben expresar las razones de hecho y derecho que las fundamentan, es decir, el proceso lógico-jurídico que conduce a la decisión o fallo, lo que concuerda con el art. 248.3 LOPJ , que modifica la estructura de la Ley procesal, siquiera se ha dicho también que las sentencia civiles no necesitan una declaración especifica de hechos probados (a diferencia de las penales), pues los mismos se desprenden de los fundamentos jurídicos, siendo doctrina constitucional que la motivación del pronunciamiento constituye requisito ineludible de la actividad judicial, existiendo incongruencia omisiva cuando se omite todo razonamiento respecto de algún punto esencial, lo que no es extensivo a todas las alegaciones, pero si los aspectos fácticos que sirvan de base para exteriorizar el fundamento jurídico de la decisión y para permitir su control, aunque no sea necesaria una referencia exhaustiva siempre que permita esas dos finalidades, pues ello es inherente al derecho fundamental reconocido en el art. 24 CE , bastando que la motivación ponga de manifiesto que la decisión judicial adoptada responde a una concreta interpretación y aplicación del derecho ajena a toda arbitrariedad y que permita la eventual revisión jurisdiccional mediante los recursos legalmente establecidos, la de exteriorizar el fundamento de la decisión adoptada, favoreciendo la comprensión sobre la justicia y corrección de la decisión judicial adoptada, y la de operar, en último término, como garantía o elemento preventivo frente a la arbitrariedad ( SSTS 5 de noviembre de 1992 , 20 de febrero de 1993 y 18 de noviembre de 2003 , entre otras). Pero también, como resulta lógico, hay que señalar que esta, exigencia de motivación no autoriza a exigir un razonamiento judicial exhaustivo y pormenorizado de todos los aspectos y perspectivas que las partes pudieran tener de la cuestión que se decide, sino que deben considerarse suficientemente motivadas aquellas resoluciones que vengan apoyadas en razones que permitan invocar cuáles han sido los criterios jurídicos esenciales fundamentadores de la decisión, es decir, la ratio decidendi que ha determinado aquélla ( SSTS de 29 de abril de 2008 , de 22 de mayo de 2009 y 9 de julio de 2010 ).

A lo anterior cabe añadir que no es lo mismo falta de motivación que motivación satisfactoria para la parte; y que, como se indica en la sentencia de 15 de octubre de 2001 , debe distinguirse la ausencia de motivación de las peculiares interpretaciones de valoración de la prueba y de la fijación de los hechos probados que esgrime la parte, sin que pueda ampararse en la falta de motivación la revisión del acervo probatorio

En el caso de autos, conforme a la anterior doctrina jurisprudencial, se considera que la sentencia recurrida está suficientemente motivada y que no adolece de incongruencia, lo que se acredita con la simple lectura de su fundamentación jurídica, en la que la juez 'a quo' da respuesta al primero de los pedimentos contenidos en el suplico de la demanda, al entender no aplicable al caso estudiado la clausula rebus sic stantibus, que la actora invoca en apoyo de su pretensión, por no concurrir los presupuestos exigidos jurisprudencialmente para ello, como explica y razona suficientemente en su resolución, de manera que al rechazar su aplicación se entiende implícita, por razones obvias, dada la interrelación entre uno y otro, la desestimación del segundo de los pedimentos de la demanda (obsérvese que la jurisprudencia admite incluso el silencio como desestimación tácita), sobre todo porque no debe olvidarse que la citada clausula fue la única que se invocó por los demandantes como base de su reclamación y no otras (véase fundamentos jurídicos de su demanda, obrantes a los folios14 a 17), por lo que podrá o no compartirse aquel razonamiento, que se expone en la fundamentación jurídica de la resolución apelada, pero no alegarse que la misma adolece de incongruencia o falta de motivación, por lo que en dicho particular, conforme a la anterior doctrina, el primer motivo de recurso, enunciado a juicio de la Sala erróneamente, debe ser rechazado.

TERCERO.- No obstante lo anterior, cuestión distinta sobre la que se pronunciará la Sala es si de las circunstancias concurrentes, sobre las que no existe controversia, puede o no resultar de aplicación al caso de autos la citada clausula rebus sic stantibus.

Como antecedentes fácticos que resultan de la prueba documental aportada pueden consignarse los siguientes:

1) Con fecha 26 de enero de 2006 los actores Sres. Sagrario Amadeo venden a la entidad demandada Construcciones Salamanca S.L. la parcela 27 sita en la Urb. Marbella Hill, Manchones Altos, de Marbella , por el precio de 3.000.000 de euros, cuya forma de pago se establece en la estipulación tercera del contrato suscrito (documento nº 5 de la demanda, obrante a los folios 37 a 40).

2) Con fecha 6 de marzo de 2006 se firman las escrituras de declaración de obra nueva y de compraventa, respetándose lo pactado en el contrato privado salvo en lo relativo a la forma de pago que se fija en un anexo I, (documento nº 7 de la demanda, obrante a los folios 52 y siguientes), tomando la entidad demandada posesión ese día de la finca comprada. Dicho anexo fue modificado el día 6 de marzo del año siguiente (anexo II), debido a los acontecimientos ocurridos en el Ayuntamiento de Marbella (documento nº 10 de la demanda, obrante a los folio 81 y 82).

3) Dos meses después, el 4 de mayo de 2007, se suscribió un Anexo III (documento nº 11 de la demanda, obrante a los folios 83 y 84), que sustituyo al Anexo II, en el que se establece en el exponendo IV un nuevo calendario de pagos, dividido a su vez en dos apartados a) y b), y este último en cuatro apartados, del tenor literal siguiente:

III. Que con motivo de la Revisión del Plan General de Ordenación Urbana de Marbella, la vivienda y parcela objeto de la venta a Construcciones Salamanca, S.A. podría tener que abonar una cantidad que aparecerá cuantificada en el nuevo Plan General de ordenación Urbana de Marbella para su normalización, que si bien se había previsto publicar el documento para su aprobación inicial en el mes de abril, el anuncio de la Consejería de obras Públicas de la Junta de Andalucia es que dicha publicación se llevará a cabo en el mes de junio, sin precisar la fecha.

IV. Que a fin de preservar los derechos de ambas partes que les permita conocer el coste de las cargas urbanísticas para la normalicación del inmueble transmitido, los comparecientes han convenido el siguiente calendario de pagos para hacer efectivo el resto del precio:

a.- El pago de 300.000 € el día 7 de mayo de 2007, mediante cheque bancario nominativo o transferencia a la cuenta corriente nº ***, de la entidad ****.

b.- El resto, es decir, 1.275.000 €, de los cuales 200.000 € corresponden a los muebles vendidos, y 1.075.000€ al inmueble, se pagarán dentro de los veinte días siguientes a la publicación del documento para la aprobación inicial del Plan, contra la presentación del certificado expedido por la Consejería de obras Públicas de la Junta de Andalucía en el que se cuantifique el importe de la carga, gravamen, tasa, o deuda, sea cual sea el calificativo que se le dé, que se determine para el inmueble adquirido por Construcciones Salamanca, S.L., Del precio pendiente, Construcciones Salamanca, S.L., retendrá en su poder el importe de la deuda para hacerla efectiva, en nombre de los Sres. Sagrario Amadeo , a la Administración en el plazo que el Plan General determine tan pronto sea requerido por los vendedores, sin perjuicio de que los vendedores Sres. Sagrario Amadeo puedan impugnarla si así lo consideran.

Si llegado el día 31 de julio de 2007 el documento para la aprobación inicial del Plan General de Marbella no se hubuiera publicado. Construcciones Salamanca, S.L. abonará el día 1 de Agosto de 2007 675.000 en concepto del precio pendiente.

A partir del día 1 de agosto, el resto del precio, es decir, 600.000 €, será abonado dentro de los veinte días siguientes a la publicación del documento para la aprobación inicial del Plan, y al igual que antes se dijo, el pago se hará contra la presentación del certificado expedido por la Consejería de Obras Públicas de la Junta de Andalucía en el que se determine el importe de la carga, gravamen, tasa, o deuda, cualquiera que sea el calificativo que se le otorgue, que se determine para el inmueble adquirido por Construcciones Salamanca, S.L., de los Sres. Sagrario Amadeo . Del precio a pagar, Construcciones Salamanca, S.L. retendrá en su poder el importe de la carga para hacerla efectiva a la Administración en el plazo que el Plan General determine, sin perjuicio de que los vendedores puedan impugnar la deuda si así lo consideran.

Llegado el día 30 de Noviembre de 2007, si siguiere sin publicarse el documento de aprobación inicial del Plan para poder cuantificar el importe de la carga urbanística por la normalización, Construcciones Salamanca, S.L., abonará el resto del precio, esto es, 600.000 €, sin perjuicio de la obligación de los vendedores de hacer efectivo a Construcciones Salamanca, S.L. el importe que se determine por la Consejería de obras Públicas de la Junta de Andalucía o el organismo competente a tal fin.

4) De total del precio pactado la entidad compradora retiene la cantidad de 1.275.000 euros ( de los cuales 200.000 euros corresponden al valor de los muebles y enseres de la vivienda y 1.075.000 euros al inmueble).

5) Con fecha 30 de julio de 2007 se publicó la aprobación inicial de PGOU de Marbella, obteniendo su aprobación definitiva el día 24 de marzo de 2010.

6) Pese a ser requerida al efecto la Concejalía de Urbanismo del Ayuntamiento de Marbella no cuantifica la denominada carga de normalización o carga urbanística que afecta a la finca litigiosa, habiendo manifestado al respecto que: '....En cuanto a la estimación económica de las cargas urbanisticas, serán las que se establezcan en el Proyecto de Reparcelación a ejecutar en el 2º cuatrienio desde la entrada en vigor de la RPGOU; por tanto será en el referido proyecto en el que se realice dicha estimación'.

7) La referida carga urbanística ha sido cuantificada pericialmente en la cantidad de 224.232,84 euros ( informe pericial aportado como documento nº 14 de la demanda, obrante a los folios 124 y siguientes, que fue ratificado y no desvirtuado por prueba alguna).

CUARTO.- Sobre la carasterización de la cláusula rebus sic stantibus, su régimen jurídico, sus presupuestos y requisitos de aplicación y doctrina jurisprudencial aplicable hay que traer a colación las recientes Sentencias de la Sala I del TS de 30 de junio y 15 de octubre de 2014 .

En el presente caso, por la fundamentación que a continuación se expone, el motivo debe ser estimado.

Conforme a las sentencias precedentes, nos dice la de 15 de octubre de 2014 ,debe señalarse que, en la actualidad, se ha producido un cambio progresivo de la concepción tradicional de esta figura referenciada en torno a un marco de aplicación sumamente restrictivo concorde, por lo demás, con una caracterización singular de la cláusula, de 'peligrosa' o 'cautelosa' admisión, y con una formulación rígida de sus requisitos de aplicación: 'alteración extraordinaria', 'desproporción desorbitante' y circunstancias 'radicalmente imprevisibles'; caso de la Sentencia de esta Sala, de 23 de abril de 1991 ,

Por contra, en la línea del necesario ajuste o adaptación de las instituciones a la realidad social del momento, así como al desenvolvimiento doctrinal consustancial al ámbito jurídico, la valoración del régimen de aplicación de esta figura tiende a una configuración plenamente normalizada en donde su necesaria aplicación prudente no deriva de la anterior caracterización, sino de su ineludible aplicación casuística, de la exigencia de su específico y diferenciado fundamento técnico, y de su concreción funcional en el marco de la eficacia causal de la relación negocial derivada de su imprevisibilidad contractual y de la ruptura de la base económica del contrato, con la consiguiente excesiva onerosidad para la parte contractual afectada.

Esta tendencia hacia la aplicación normalizada de la figura, reconocible ya en las Sentencias de esta Sala de 17 y 18 de enero de 2013 (RJ 2013 , 1604) (núms. 820/2012 y 822/2012 , respectivamente), en donde se declara que la actual crisis económica, de efectos profundos y prolongados de recesión económica, puede ser considerada abiertamente como un fenómeno de la economía capaz de generar un grave trastorno o mutación de las circunstancias, ha tomado cuerpo en la reciente Sentencia de esta Sala de 30 de abril de 2014 (núm. 333/2014 ) con una detallada fundamentación y caracterización técnica de la figura y del desarrollo de la doctrina jurisprudencial relativa a su régimen de aplicación.

Aún aceptando el hecho notorio de la crisis económica, cuestión no aplicable al caso estudiado, el examen de la cuestión requiere profundizar en la señalada concreción funcional y aplicativa de la figura respecto del marco negocial celebrado, especialmente en relación a las notas deimprevisibilidad del riesgo derivado y de la excesiva onerosidad resultante respecto de la prestación debida.

En esta dirección, entiende la Sala que cuando las partes celebraron el contrato en el año 2006 y establecieron definitivamente en el mes de mayo de 2007 la forma de pago del precio aplazado no era previsible para ninguna de las partes, ni por supuesto para la parte vendedora, que el cumplimiento de la doble condición pactada en el Anexo III para que se produjera dicho pago, a saber: la publicación en el mes de junio del PGOU de Marbella y muy especialmente que el nuevo Plan cuantificaría la carga urbanística de la vivienda objeto de compraventa para su normalización, no se hubiera cumplido varios años después.

En efecto, si se analiza las clausulas contenidas en el referido Anexo III se comprueba que el plazo inicial que en principio las partes pactaron para el cumplimiento de esa doble condición fue el de siete meses (desde que se suscribió el anexo en mayo de 2007 hasta el día 30 de noviembre del mismo año), durante el cual se contemplaban distintos escenarios, siendo elocuente el hecho de que se pactó que si llegada esta última fecha sin que se aprobara inicialmente el PGOU podría exigirse la totalidad del precio aplazado. Sin embargo no se pactó ninguna consecuencia para el caso de no cumplimiento de la segunda condición (cuantificación de la carga urbanística de la finca para su normalización por parte de la Administración), precisamente porque era algo totalmente imprevisible para las partes que aprobado dicho Plan no se aprobaran igualmente las cargas urbanísticas de normalización de los inmuebles dentro de un plazo razonable, lo cual ha generado y está generando un grave perjuicio a la parte vendedora, sobre todo cuando no se conoce al día de hoy cuando ello se va a producir.

Así, pues, la imposibilidad sobrevenida al contrato de poder cuantificarse dichas cargas urbanísticas han supuesto y provocado un cambio de las circunstancias que fundamentaron en su día la celebración del contrato por causas ajenas a las partes que, como después se dirá, ha producido una alteración significativa de la onerosidad de las prestaciones, lo que hace aplicable al caso la invocada clausula rebus sic stantibus, precisamente para dar cumplimiento al mismo en lo concerniente al Anexo III.

De ahí, que la jurisprudencia considere que'La nota de imprevisibilidad no deba apreciarse respecto de una abstracta posibilidad de la producción de la alteración o circunstancia determinante del cambio, considerada en sí misma, sino en el contexto económico y negocial en el que incide.' ( STS de 26 de abril de 2013 , núm. 308/2013 ).

Por último, y en segundo lugar, hay que destacar que, de acuerdo con la doctrina jurisprudencial expuesta en la citada Sentencia de 30 de junio de 2014 , también se da, en el presente caso, el presupuesto de la excesiva onerosidad como exponente de la ruptura de la relación de equivalencia de las contraprestaciones de las partes (principio de conmutabilidad del contrato), ya que, nos dice la STS de 30 de junio de 2014 , en relación a la excesiva onerosidad hay que señalar que su incidencia debe ser relevante o significativa respecto de la base económica que informó inicialmente el contrato celebrado. Este hecho se produce cuando la excesiva onerosidad operada por dicho cambio resulte determinante tanto para la frustración de la finalidad económica del contrato (viabilidad del mismo),como cuando representa una alteración significativa o ruptura de la relación de equivalencia de las contraprestaciones (conmutatividad del contrato). En este caso, las hipótesis son básicamente dos; que la excesiva onerosidad refleje un substancial incremento del coste de la prestación, o bien, en sentido contrario, que la excesiva onerosidad represente una disminución o envilecimiento del valor de la contraprestación recibida.

En el presente caso la demora en el pago del precio aplazado por importe de 1.275.000 euros que se ha producido por el cambio operado de las circunstancias, comporta un manifiesto perjuicio para el vendedor, que pese a que entregó su vivienda al momento de la venta al comprador, que no solo la disfrutó sino que en el año 2012 la vendió a un tercero, no debe olvidarse que al día de la fecha, mas de ocho años después, aún no ha percibido la totalidad del precio pactado por causas que no le son imputables y que eran, como se ha dicho, totalmente imprevisibles cuando se celebró el contrato.

A mayor abundamiento y en conexión con lo afirmado,el principio de buena fe en la economía de los contratos,sin perjuicio de su aplicación como interpretación integradora del contrato ( Art. 1258 de CC ), y sin caer en su aplicación como mera cláusula general o cláusula en blanco de cara a la más amplia discrecionalidad o arbitrio judicial,permite una clara ponderación de los resultados que se deriven de la regla de que los pactos deben siempre ser cumplidos en sus propios términos.En este sentido, si en virtud de la buena fe el acreedor no debe pretender más de lo que le otorgue su derecho y el deudor no puede pretender dar menos de aquello que el sentido de la probidad exige, todo ello de acuerdo a la naturaleza y finalidad del contrato; tambiénresulta lógico, conforme al mismo principio, que cuando, fuera de lo pactado y sin culpa de las partes y de forma sobrevenida, las circunstancias que dotaron de sentido la base o finalidad del contrato cambian profundamente, las pretensiones de las partes, lo que conforme al principio de buena fe cabe esperar en este contexto, pueden ser objeto de adaptación o revisión de acuerdo al cambio operado.Esta relación entre el principio de buena fe y la cláusula rebus sic stantibus ya ha sido reconocida por la Sala I del TS, caso, entre otras, de la Sentencia de 21 de mayo de 2009 (núm. 1178/2004 ).

El motivo, pues, ha de ser estimado.

QUINTO.- Así, pues, resuelta la procedencia de la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, conforme a los presupuestos y requisitos exigibles, resta por concretar su régimen de aplicación en el presente caso.

En este sentido, y en primer término, conforme se interesa por los recurrentes, el alcance de su aplicación sera meramente modificativo del marco contractual celebrado, lo que ha resultado de aplicación preferente, con carácter general, tanto en la doctrina tradicional de la Sala I del T.S., como en su reciente caracterización llevada a cabo en la citada Sentencia de 30 de abril de 2014 (núm. 333/2014 ). En esta línea, también debe precisarse que esta solución se corresponde, en mayor medida, con el principio de conservación de los actos y negocios jurídicos (favor contractus); criterio, que la reciente doctrina de dicha Sala ha elevado a principio informador de nuestro sistema jurídico, más allá de su tradicional aplicación como mero criterio hermeneútico, STS 15 de enero de 2013 (núm. 827/2012 ).

Pues bien la solución que postulan los demandantes de que se modifique el Anexo III en la forma interesada y que se les abone el precio aplazado por importe de 1.275.000 euros, previa deducción de la cantidad de 224.232,84 euros, en que el perito propuesto por aquellos valoró la carga de normalización de la parcela litigiosa, prueba esta que no ha sido desvirtuada de contrario y que la Sala valora conforme a las reglas de la sana critica, considerándola ajustada a las circunstancias concurrentes, se considera ajustada y proporcionada conforme a los criterios anteriormente expresados, por lo que con estimación del recurso estudiado y subsiguiente revocación de la sentencia apelada, procede estimar la demanda origen de este procedimiento y, en su consecuencia, la condena de la demandada al pago a los actores de la cantidad de 1.050.767,16 euros, sin perjuicio de ulterior liquidación cuando se proceda a la cuantificación definitiva por la Administración de la referida carga y al pago de las costas, conforme a lo dispuesto en el Art. 394 de la LEC .

SEXTO.-La estimación del recurso determina la no imposición de las costas de esta alzada a ninguna de las partes ( Art. 398 de la LEC ). Acordándose la devolución del depósito prestado para recurrir.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que ESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Amadeo Y Dª Sagrario . contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Marbella, de fecha 10 de mayo de 2013 , en los autos de juicio ordinario nº 382/2012, de que dimana el presente rollo, y REVOCANDO dicha resolución, debemos estimar la demanda origen de este procedimiento, en el sentido de:

a) Declarar que, ante la falta de cuantificación de la carga urbanistica, tanto en la Aprobación inicial como Definitiva del P.G.O.U. de Marbella Hill Club y la vivienda unifamiliar construida sobre la misma, la Estipulación Tercera objeto de esta litis se ha de modificar en sentido de quedar obligada Construcciones Salamanca, desde que se dicte Sentencia, a abonar el resto del precio, 1.275.000€ (de los cuales 200.000..-€ corresponden a los muebles y 1.075.000€ al inmueble) previa retención de la cantidad de 224.232,84.-€ para hacer frente a la carga de normalización y todo ello, sin perjuicio, de su posterior liquidación.

b) Condenar, por tanto, a Construcciones Salamanca, S.L. a abonar a don Amadeo y doña Sagrario la cantidad de 1.050.764,16.-€.

c) Condenar en costas a la demandada.

Sin hacer especial pronunciamiento respecto de las costas

causadas en esta alzada, acordándose la devolución del depósito prestado para recurrir.

Notificada que sea la presente resolución remítase testimonio de la misma, en unión de los autos principales al Juzgado de Instancia, interesando acuse de recibo.

Así por esta nuestra Sentencia, juzgando definitivamente en segunda instancia, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Fue leída la anterior sentencia, por el Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, estando constituido en Audiencia Pública, de lo que doy fe.