Sentencia CIVIL Nº 557/2018, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 10, Rec 688/2018 de 12 de Diciembre de 2018

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Décima
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 2 - 28035
Tfno.: 914933917,914933918
37007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2017/0169774
Recurso de Apelación 688/2018
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 50 de Madrid
Autos de Juicio Verbal (250.2) 864/2017
APELANTE: BROSH DESARROLLOS INMOBILIARIOS SL
PROCURADOR D./Dña. ANA MARIA ALARCON MARTINEZ
APELADO: D./Dña. Emilia y D./Dña. Genaro
PROCURADOR D./Dña. VICTOR REQUEJO CALVO
MAGISTRADA: ILMA. SRA. Dª. Mª ISABEL FERNÁNDEZ DEL PRADO
SENTENCIA Nº 557/2018
ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:
D.. JOSÉ MANUEL ARIAS RODRÍGUEZ
Dña. Mª ISABEL FERNÁNDEZ DEL PRADO
Dña. MARIA BEGOÑA PEREZ SANZ
En Madrid, a doce de diciembre de dos mil dieciocho.
La Sección Décima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que
al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Juicio Verbal (250.2)
864/2017 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 50 de Madrid a instancia de BROSH DESARROLLOS
INMOBILIARIOS SL apelante - demandado, representado por el/la Procurador D./Dña. ANA MARIA
ALARCON MARTINEZ y defendido por Letrado, contra D./Dña. Emilia y D./Dña. Genaro apelados -
demandantes, representados por el/la Procurador D./Dña. VICTOR REQUEJO CALVO y defendidos por
Letrado; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado
Juzgado, de fecha 10/04/2018 .
Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia
impugnada en cuanto se relacionan con la misma.
VISTO, Siendo Magistrada Ponente Dña. Mª ISABEL FERNÁNDEZ DEL PRADO

Antecedentes

PRIMERO.- Por Juzgado de 1ª Instancia nº 50 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 10/04/2018 , cuyo fallo es el tenor siguiente: 'Que estimando la demanda interpuesta por D. Genaro y Dª Emilia representados por el Procurador D. VICTOR REQUEJO CALVO contra BROSH DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.L. representada por la Procuradora Dª ANA MARÍA ALARCON MARTINEZ, debo condenar y condeno a la parte demandada a abonar a la parte actora la cantidad de 4.200 euros (CUATRO MIL DOSCIENTOS EUROS), más los intereses legales sobre desde la interposición de la demanda, con imposición de la demanda, con imposición de costas a la parte demandada.'

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, que fue admitido, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.



TERCERO.- Por providencia de esta Sección, de fecha 12 de noviembre de 2018 de 2018, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, quedando en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 11 de diciembre de 2018.



CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- En fecha 21 de julio de 2015 se celebra contrato de compraventa de vivienda entre 'Brosh Desarrollos Inmobiliarios, S.L.' (en lo sucesivo 'Brosh'), como promotora y vendedora, y D. Genaro y Doña Emilia , como compradores; teniendo por objeto una de las viviendas que se iban a construir en la parcela M-24, 'Mirador Norte' de Rivas Vaciamadrid.

En la estipulación tercera del contrato se establece que 'La entrega de la vivienda se efectuará en un plazo máximo de 18 meses contados a partir de la obtención de la licencia municipal de obras. La entrega se hará coincidir con el otorgamiento de la escritura pública de compraventa que será autorizada ante notario'.

La licencia municipal de obras se obtuvo el 25 de junio de 2015, por tanto la fecha máxima de entrega de la vivienda era el 25 de diciembre de 2016; sin embargo, no se lleva a cobo el otorgamiento de la escritura pública de compraventa y, por consiguiente, la entrega del inmueble hasta el día 8 de junio de 2017.

Ante dichas circunstancias, los compradores reclaman el importe del alquiler de la vivienda que han ocupado, correspondiente a los meses de enero a junio de 2017, más los intereses legales y costas procesales.

La sentencia dictada por el Juzgador 'a quo' estima la demanda, habiéndose interpuesto contra la misma recurso de apelación, que es objeto de la presente resolución.



SEGUNDO.- Está fuera de toda duda que la entrega de la vivienda se demoró seis meses más de lo pactado en el contrato de compraventa.

Sobre el retraso en la entrega de la obra se ha pronunciado el Tribunal Supremo en sentencia de 1 de abril de 2014 , citando resoluciones anteriores de 14 de junio de 2011, 21 de marzo 2012 y 25 de octubre, 'interpretando la norma general en materia de resolución de obligaciones recíprocas ( artículo 1124 CC ) en el sentido de que el incumplimiento que constituye su presupuesto ha de ser grave o sustancial, lo que no supone una tenaz y persistente resistencia renuente al cumplimiento pero sí que origine la frustración del fin del contrato, esto es, que se malogren las legítimas aspiraciones de la contraparte, cosa que ocurre, en los términos de los Principios de Unidroit (art. 7.3.1 cuando se 'priva sustancialmente' al contratante, en este caso al comprador, 'de lo que tenía derecho a esperar en virtud del contrato', encontrándose sin duda entre las lógicas expectativas del comprador el recibir la cosa en el tiempo, lugar y forma que se hubieran estipulado y en condiciones para ser usada conforme su naturaleza, pues, no en vano, la de entrega constituye la obligación esencial y más característica de la compraventa para el vendedor ( artículo 1461 CC , en relación con el artículo 1445 CC )'.

Con posterioridad, el Alto Tribunal sigue manteniendo la misma línea en sentencia de 25 de abril de 2018 , señalando que 'La Sentencia recurrida ha infringido el art. 1.124 y 1.255 del Código Civil , pues el retraso constituye incumplimiento grave o sustancial siempre que haya sido pactado así por las partes en aras de la autonomía de la voluntad y permite al perjudicado por el incumplimiento la resolución del contrato.

Igualmente infringe los principios lex contractus del artículo 1.091 CC , pacta servanda, artículo 1. 258 CC , y la necesidad de la esencia de la obligación, artículo 1.256 CC . Se aportan como Sentencias de contraste las STS 52/2014 de 6 de febrero , RJ/2014/836, y 7/2014 de 17 de enero , RJ/2014/1266'.

En el supuesto que nos ocupa, la estipulación tercera del contrato de compraventa fija un plazo máximo de entrega de 18 meses, a partir de la obtención de la licencia municipal de obras, estableciendo que 'De superarse la fecha prevista para la entrega, por causas imputables a el promotor, la parte compradora podrá optar por exigir el cumplimiento de la obligación, concediendo, en tal caso al vendedor una prórroga o por la resolución del contrato. En el caso de que la parte compradora opte por la resolución, como consecuencia de dicha demora imputable, se fija como cláusula penal por incumplimiento, la indemnización a la parte compradora del interés legal anual sobre las cantidades que ésta hubiera satisfecho hasta el momento de la resolución y ello, sin perjuicio, del reintegro de las cantidades entregadas a cuenta. No obstante lo anterior, si se produjeran circunstancias ajenas no imputables a el promotor que imposibilitaran la entrega en la aludida fecha, se podrá demorar la entrega del inmueble vendido en un plazo máximo de tres meses contados a partir de la fecha inicialmente prevista para la entrega, a lo que accede la parte compradora, siempre y cuando el promotor, con anterioridad a dicha fecha inicialmente prevista para la entrega, facilite a la parte compradora garantías para la posible devolución, en su caso, de las cantidades entregadas en concepto de precio que ampare el periodo comprendido entre las dos fechas indicadas'.

Pues bien, una vez incumplida por la vendedora la obligación de la entrega puntual de la vivienda, los compradores pueden optar por el cumplimiento de la obligación, otorgando una prórroga del plazo, entendiendo que han elegido esta opción, ya que a pesar de haber transcurrido el tiempo sin que se haya procedido a la entrega, no plantean ninguna exigencia a la vendedora hasta el 26 de mayo de 2017, tras ser citados para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, considerando que los compradores aceptaron tácitamente la prórroga del plazo de entrega, hasta el momento en que se otorga la escritura pública de compraventa, en fecha 8 de junio de 2017.

En ningún momento, los compradores optan por la resolución contractual, por tanto, no cabe la aplicación de la cláusula penal referida en la estipulación tercera, puesto que sólo procede en el supuesto de que se hubiera elegido la resolución del contrato, no encontrándonos en dicho supuesto.

En cuanto a los problemas surgidos con el proveedor e instalador de las cocinas y con la obtención de la licencia de funcionamiento del centro de transformación de energía eléctrica, causas alegadas por la promotora como justificativas de la demora en la entrega del inmueble, entiende esta Sala que son totalmente imputables a 'Brosh', que debía haber previsto dichas circunstancias, puesto que como profesional de la construcción se supone que tiene conocimiento de este tipo de inconvenientes; sobre esta cuestión se ha pronunciado el Tribunal Supremo en sentencia de 1 de abril de 2014 , en los siguientes términos: 'Quien fija el plazo de entrega de las viviendas es el promotor, que es un profesional de la Construcción y debe conocer las dificultades propias de esta actividad y, por lo tanto, tiene que prever las circunstancias y asegurarse de poder cumplir sus compromisos, fijando un plazo de entrega mucho más dilatado en el tiempo, aunque ello le haga perder algún posible cliente. El riesgo de acabar las obras dentro del plazo establecido en el contrato es asumido íntegramente por el promotor vendedor como parte de su riesgo empresarial y, en consecuencia, no puede trasladarse al comprador', añadiendo que 'No puede trasladarse al comprador por el vendedor profesional las dificultades urbanísticas que surjan y paralicen la obra. En primer lugar porque para un profesional del ramo tales circunstancias no pueden calificarse de imprevisibles. Y en segundo lugar porque quien compra en la confianza de lo que se le ofrece no debe ser el que soporte el riesgo empresarial'.



TERCERO.- Como se ha indicado en el fundamento precedente, los compradores han elegido, de forma tácita, una de las opciones contenidas en la estipulación tercera del contrato, consistente en que la vendedora cumpla su obligación de entregar la vivienda, concediendo una prórroga del plazo, que se extiende hasta el momento en que se otorgó la escritura pública de compraventa (8 de junio de 2017). Ahora bien, la elección de dicha opción no conlleva la renuncia a la indemnización de los daños y perjuicios ocasionados como consecuencia de la demora en la entrega.

A dichos efectos, hemos de remitirnos a la sentencia de 29 de enero de 2015, dictada por la Sala Primera , que trae a colación 'La sentencia de 18 de noviembre de 2014 , con cita de la de 15 junio de 2010 , dice que el artículo 1091 CC , en el cual se establece que 'las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes, y deben cumplirse al tenor de los mismos' no comporta que cualquier incumplimiento contractual genere necesariamente la obligación de resarcir, pues este precepto debe entenderse complementado con el artículo 1101 CC , del cual se infiere que la obligación de indemnizar que se impone a quienes incurrieren en dolo o negligencia o morosidad en el cumplimiento de sus obligaciones, y a los que de cualquier modo contravinieren al tenor de aquellas, tiene por objeto 'los daños y perjuicios causados' y no el incumplimiento en abstracto. Esta Sala, en efecto, tiene declarado que debe concurrir como requisito necesario para la aplicación del artículo 1101 CC , además del incumplimiento de la obligación por culpa o negligencia, la realidad de los perjuicios, es decir, que éstos sean probados, y el nexo causal eficiente entre la conducta del agente y los daños producidos ( SSTS de 24 de septiembre de 1994 , 6 de abril de 1995 , 22 de octubre de 1996 , 13 de mayo de 1997 , 19 de febrero de 1998 , 24 de mayo de 1999 , 31 de enero de 2001 , 3 de julio de 2001 , 5 de octubre de 2002 , 10 de julio de 2003 , 9 de marzo de 2005 , 19 de julio de 2007 ). La doctrina que mantiene la posibilidad de nacimiento del deber de indemnizar por el simple incumplimiento se refiere a supuestos en que el incumplimiento determina por sí mismo un daño o perjuicio, una frustración en la economía de la parte, en su interés material o moral, lo que ocurre cuando su existencia se deduce necesariamente del incumplimiento o se trata de daños patentes ( SSTS de 26 de mayo de 1990 , 5 de marzo de 1992 , 29 de marzo de 2001 ).

En base a la citada doctrina jurisprudencial, consideramos que el retraso en la entrega de la vivienda, permitiendo la prórroga del plazo acordado contractualmente, ha ocasionado a los compradores un claro perjuicio económico, que se encuentra acreditado por la documentación aportada a los autos, consistentes en el contrato de arrendamiento y el abono de los alquileres desde enero a junio de 2017 ( folios 49 y ss.).

En consecuencia, procede desestimar el recurso de apelación, con la consiguiente confirmación de la sentencia apelada.



CUARTO.- La parte apelante alega que no cabe hablar de daños y perjuicios debido a que 'el gasto que les suponía el pago del alquiler, quedaba compensado con el 'ahorro' que suponía no tener que pagar los recibos de la hipoteca en la que se subrogaron los compradores'; cuestión que no fue planteada en la contestación a la demanda, tratándose de una alegación totalmente nueva, que no resulta factible introducir por vía del recurso de apelación, atendiendo a lo dispuesto el artículo 412.1 L.E.Civ ., en virtud del cual una vez 'Establecido lo que sea objeto del proceso en la demanda, en la contestación y, en su caso, en la reconvención, las partes no podrán alterarlo posteriormente'.



QUINTO.- En virtud de lo preceptuado en los arts. 394 y 398 L.E.Civ ., se impondrán a la parte apelante las costas procesales causadas en esta instancia.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

La Sala, desestimando el recurso de apelación, interpuesto por la Procuradora Doña Ana María Alarcón Martínez, en representación de 'Brosh Desarrollos Inmobiliarios, S.L.', contra la sentencia dictada en fecha 10 de abril de 2018 por el Juzgado de 1ª Instancia nº 50 de Madrid , en autos de juicio verbal nº864/2017; acuerda confirmar dicha resolución en todos sus pronunciamientos.

Con expresa imposición a la parte apelante de las costas procesales causadas en esta instancia.

La desestimación del recurso determina la pérdida del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

MODO DE IMPUGNACION: Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en BANCO DE SANTANDER, con el número de cuenta 2577-0000-00-0688-18, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación literal al rollo de Sala Nº 688/2018, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo.

Doy fe