Sentencia Civil Nº 558/2010, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 270/2010 de 29 de Octubre de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

SENTENCIA: 00558/2010

AUD. PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

Rollo: RECURSO DE APELACION 270 /2010

SENTENCIA Nº

Ilmos. Sres. Magistrados:

PABLO QUECEDO ARACIL

JUAN UCEDA OJEDA

PALOMA GARCIA DE CECA BENITO

En MADRID , a veintinueve de octubre de dos mil diez .

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 14ª de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 105/2008 , procedentes del JDO. 1A.INST.E INSTRUCCIÓN N. 2 de ALCORCÓN, a los que ha correspondido el Rollo 270 /2010, en los que aparece como parte apelante Dña. Sofía y D. Ildefonso , representados por la procuradora Dña. MARÍA RODRÍGUEZ PUYOL en esta alzada, y asistidos por la Letrada Dña. PALOMA CAMPUZANO BAUDOT, y como apelada Dña. Catalina , representada por el procurador D. AMANCIO AMARO VICENTE en esta alzada, y asistido por la Letrada Dña. VIRGINIA ARRIBAS ARRANZ, sobre desistimiento de contrato de arras y reclamación de cantidad, y siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. JUAN UCEDA OJEDA.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Alcorcón, en fecha 5 de febrero de 2010 se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es de tenor literal siguiente: "Que estimando la demanda de Juicio Ordinario formulada por Doña Catalina representada por el Procurador Doña Rocío García Dorado contra Don Ildefonso y Doña Sofía representado por el Procurador Doña Paloma Garrote Larra sobre desistimiento de contrato de arras y reclamación de cantidad.

DEBO declarar el desistimiento de los vendedores del contrato privado de compraventa con arras o señal de fecha 21 de octubre de 2006 suscrito entre las partes, condenando solidariamente a los demandados a abonar a la actora la cantidad de 12.000 euros correspondiente al importe del duplo de las arras, mas la cantidad de 518,72 en concepto de los perjuicios sufridos, más los intereses expresados y las costas procesales".

SEGUNDO.- Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte Dña. Sofía y D. Ildefonso , al que se opuso la parte apelada Dña. Catalina , y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 29 de septiembre de 2010.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales, excepto en el plazo para dictar sentencia, debido al cúmulo de asuntos pendientes que pesan sobre esta Sección.

Fundamentos

Se aceptan y reproducen los razonamientos jurídicos de la resolución apelada.

PRIMERO. Como en este procedimiento, del que conocemos en segunda instancia, las dos partes litigantes están conformes en que nos encontramos ante un contrato de compraventa con entrega de arras penitenciales en cuantía de 6.000 euros, solo nos resta determinar a quien se le debe imputarse el incumplimiento o desistimiento que provocó que el contrato no pudiera llevarse finalmente a cabo y, en consecuencia, determinar el destino que debe darse a las referidas arras, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.454 del Código Civil .

La actora, doña Catalina , mantiene que no debemos ajustarnos estrictamente a los términos del contrato, pues, después de la firma del documento de fecha 21 de octubre de 2006, se llegó a un acuerdo con los demandados, tras ser detectado un cáncer a su esposo, para retrasar la fecha de la firma del contrato, que en principio estaba fijada para el día uno de junio de 2007, y que fueron los demandados, don Ildefonso y doña Sofía los que hicieron imposible el cumplimiento del contrato de venta, desistiendo del mismo, al vender la vivienda a otras personas durante la vigencia del plazo inicial pactado para la firma del contrato, ya que, si la escritura pública con los nuevos compradores se otorgó el día 21 de junio de 2007, es imposible que en tan poco espacio de tiempo se pudieran llevar a cabo todas las gestiones necesarias para obtener el crédito hipotecario con el que los nuevos compradores financiaron la compra, mientras que los demandados indican que tras la firma del documento de arras, de fecha 21 de octubre de 2006, no tuvieron más noticias de la actora, por lo que en el mes de diciembre se dirigieron a la misma para activar la ejecución de los pactos contenidos en el mismo, quien les indicó que no podía hacer frente a la compra y les propuso que le devolviese la mitad de la cantidad que había entregado en concepto de arras, dando por finalizada la relación, aportando un documento, que se encuentra sin firmar, en que se recogen tales extremos. Sin más conocimiento de la compradora demandante, el día 16 de mayo, cuando quedaban 15 días para que venciese el plazo fijado para el otorgamiento de la escritura pública, dirigieron una comunicación a la misma en la que le interesaron que fijara una Notaria de su elección para llevar a cabo el otorgamiento de la escritura pública para formalizar el contrato de venta, recibiendo como respuesta una comunicación, que llegó a su poder el día 24 de mayo, en la que se les indicaba que un tasador iba a pasar por la casa el día 23 para valorar la vivienda, a lo que le respondieron diciendo que, como habían recibido la comunicación tarde, no había nadie en el domicilio en la fecha señalada y que se les debía avisar con antelación el día en que iba a ir el tasador a su domicilio, tasación que se llevó a cabo, finalmente, el día 31 de mayo. Como el día 1 de junio no reciben ninguna comunicación para proceder a la firma del contrato, tal como estaba pactado en el mismo, el día 2 de junio enviaron un burofax a la actora indicándole que, como no había hecho frente a las obligaciones asumidas en el contrato, es decir firma de la escritura pública de compraventa antes del día 1 de junio de 2007, daban por resuelto el mismo con la pérdida de la señal de seis mil euros.

SEGUNDO. El Juzgado de Instancia estimó en su integridad la demanda al apreciar que concurrían los requisitos necesarios para que el pacto de arras penitenciales surtiese efecto en contra de los demandados, ya que los mismos se desistieron del contrato al vender la vivienda a un tercero con anterioridad a la fecha fijada para llevar a cabo la venta, día uno de junio de 2007, pues consta, con la documentación aportada al procedimiento por la entidad Caja Madrid, que los compradores finales de la vivienda, objeto del contrato al que nos estamos refiriendo, solicitaron en el mes de abril de 2007 a la referida entidad de crédito el préstamo hipotecario con el que iban a adquirir la citada vivienda.

Contra la referida sentencia se interpuso el recurso de apelación que nos corresponde analizar en este momento por los demandados, en el que se alegó que el único incumplimiento que podía apreciarse se debía imputar a la parte compradora, hoy demandante, ya que nunca estuvo dispuesta a cumplir el contrato en la fecha indicada en el documento, y así solamente buscaron la tasación de la finca con siete de días de antelación a la fecha fijada para el otorgamiento de la escritura pública, cuando ya no había tiempo material para cumplir el compromiso dentro del plazo pactado, sin que pueda aceptarse la interpretación que se ha hecho por la sentencia de primera instancia a la actuación de las personas que, en definitiva, llegaron a adquirir la vivienda, es decir a que iniciasen los trámites para conseguir un crédito hipotecario en el mes de abril de 2007, pues los mismos son hijos de unos vecinos del inmueble que conocían los problemas que estaban surgiendo para la venta del piso y la posibilidad de que la venta proyectada no se llevara finalmente a cabo, y en función de ello iniciaron, por su cuenta y sin conocimiento de la parte demandada, las gestiones precisas para obtener el crédito hipotecario con el que financiaron la compra del piso.

TERCERO. Debido a que, tanto a las conversaciones privadas que, a juicio de la parte actora y de la demandada hoy apelante, mantuvieron las partes durante la vida del contrato, como al documento en el que la actora solicitaba la resolución del contrato con pérdida de la suma de 3.000 euros, que no se encuentra firmado por los litigantes, no le podemos dar ningún valor, ya que no se ha demostrado su veracidad o autenticidad para que las podamos tener en cuenta a la hora de dictar esta resolución, solo nos quedan para solucionar este conflicto los hechos objetivos que hemos apuntado con anterioridad en el primer fundamento de derecho, debiéndonos ocupar, en primer momento, si el plazo fijado en el contrato para la firma de la escritura pública, es decir el día uno de junio de 2007, lo debemos considerar esencial y, por tanto, el incumplimiento es definitivo, o si puede ser considerado como no esencial, en cuyo caso el simple retraso no perjudica la prestación pactada.

Como de los términos del contrato no podemos obtener una respuesta definitiva a tal pregunta, consideramos adecuado, siguiendo la sentencia del Tribunal Supremo de 17 de diciembre de 2008, y tal como han hecho otras sentencias de la Sala 1ª ( SSTS de 10-10-2005 , 4-4-2006 , 20-7-2006 , 31-10-2006 , 22-12-2006 y 20-7-2007 ), utilizar las reglas contenidas en el texto de los Principios del Derecho europeo de contratos (PECL) como texto interpretativo de las normas vigentes en esta materia en nuestro Código civil para determinar si en este caso podemos considerar que el plazo era esencial o no.

El articulo 8 :103 de los citados principios (PECL) contempla como supuestos de incumplimiento esencial, por una parte el caso en que la estricta observancia de la obligación forme parte de la esencia del contrato; el caso de que el incumplimiento prive sustancialmente a la parte perjudicada de aquello que tenía derecho a esperar de acuerdo con el contrato, y, finalmente, el caso del incumplimiento intencional que de razones a la parte interesada para creer que no puede confiar en el cumplimiento.

En estos términos consideramos que no podemos considerar que el plazo fijado fuese esencial, es decir determinante y fatal, ya que no estimamos que el mismo formase parte de la esencia del contrato, pues, por un lado, las partes habían pactado que se debía hacer entrega de la vivienda a finales del mes de junio y los vendedores aceptaron que se procediera a tasar la vivienda el día 31 de mayo, cuando, por tal motivo, necesariamente se iba a retrasar el cumplimiento de la obligación, tal como, además, había indicado la parte actora al remitir la segunda comunicación en la que interesaba la tasación de la finca; tampoco podemos entender que el incumplimiento del plazo prive sustancialmente a los demandados de aquello que tenía derecho a esperar de acuerdo con el contrato, ya que el retraso en unos pocos días en la firma del contrato no estimamos que frustrase el interés de los vendedores en la operación, lo que se demuestra, además, cuando vemos que los mismos vendieron la finca a otras personas a finales del mes de junio, en concreto el día 21 de junio de 2007, momento en que la actora podía tener concedido el crédito hipotecario necesario para financiar la compra del piso, y por último, no podemos aceptar que exista base sólida para afirmar que existiese un incumplimiento intencional del contrato por parte de la actora, pues sabemos que la misma había enviado un tasador a valorar la vivienda para iniciar las gestiones necesarias para la obtención de un préstamo hipotecario con el que financiar la compra. Se indica por los demandados que tal comportamiento demuestra que la actora solamente se preocupó de tasar la finca cuando quedaban pocos días para la firma del contrato, tras ser requerida para que designasen una Notaria para la firma del contrato, y una mera artimaña para ocultar el incumplimiento del contrato y dar apariencia de legalidad a su actuación, pero de ello no tenemos constancia alguna, pues, volvemos a repetir, a las manifestaciones de los demandados sobre el contenido de las conversaciones orales entre las partes, tras la firma del contrato, no les podemos dar ningún valor, y, por el contrario, tal actitud nos debe llevar a entender que la actora deseaba culminar la operación y formalizar la venta en documento público.

CUARTO. Compartimos el criterio de la sentencia apelada al valorar la conducta de los demandados, y no solo porque el día 2 de junio, tras autorizar que se tasara la vivienda dos días antes, el 31 de mayo, procedieron a resolver el contrato alegando que había vencido el plazo fijado para la firma de la escritura pública, sino porque existen datos que nos permiten entender que antes del vencimiento del plazo inicialmente fijado para la firma de la misma, concurría una intención clara de desistirse del contrato suscrito con la parte actora, pues en otro caso no hubieran permitido que los futuros compradores de la vivienda llevaran a cabo las negociaciones con las que pudieron financiar su compra, ya que no existe dato que nos permita aceptar que estos voluntariamente asumieron los gastos y molestias que conlleva iniciar las gestiones para la obtención de un crédito hipotecario sino contaban con el consentimiento de los vendedores para llevar adelante la operación, pues, el que fuesen los hijos de unos vecinos del inmueble, solamente nos permite pensar que conocían que los apelantes tenían previsto vender su vivienda, pero seguimos pensando que, para iniciar las gestiones ante el banco, tuvieron que tener un compromiso con los demandados para la venta de la finca.

QUINTO. Las costas procesales de esta segunda instancia deben correr a cargo de la parte apelante al haberse desestimado en su integridad el recurso de apelación interpuesto y no apreciar la concurrencia de alguna dificultad fáctica o jurídica que nos aconseje abandonar el criterio objetivo del vencimiento (artículos 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por doña y don Sofía y don Ildefonso , que viene representados ante esta Audiencia Provincial por la procuradora doña María Rodríguez Puyol, contra la sentencia dictada el día 5 de febrero de 2010 por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Alcorcón en el procedimiento ordinario registrado con el número 105/2008 , debemos confirmar y confirmamos la referida resolución, con expresa condena a la parte apelante al pago de las costas devengadas en esta segunda instancia.

Hágase saber al notificar esta resolución las prevenciones del art. 248.4 de la LOPJ .

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaria para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.