Sentencia Civil Nº 558/2010, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 5, Rec 1011/2009 de 03 de Diciembre de 2010

Encabezamiento

S E N T E N C I A Nº 558

AUDIENCIA PROVINCIAL MÁLAGA

SECCION QUINTA

PRESIDENTE ILMO. SR.

D. HIPOLITO HERNANDEZ BAREA

MAGISTRADOS, ILTMOS. SRES.

Dª. INMACULADA MELERO CLAUDIO

Dª. Mª TERESA SAEZ MARTINEZ

REFERENCIA:

JUZGADO DE PROCEDENCIA: 1ª INST. Nº 1 DE MARBELLA

ROLLO DE APELACIÓN Nº 1011/09

JUICIO Nº 1419/07

En la Ciudad de Málaga a 03 de diciembre de 2010.

Visto, por la SECCION QUINTA de esta Audiencia, integrada por los Magistrados indicados al margen, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en juicio de Proced. Ordinario nº 1419/07 seguido en el Juzgado de referencia. Interpone el recurso LOS LAGOS DE SANTA MARIA GOLF, S.L., representado por el Procurador Sr. Rosa Cañadas, que en la primera instancia fuera parte demandada. Es parte recurrida D. Narciso y Dña. Bárbara , representados por el Procurador Sr. Sánchez Díaz, que en la primera instancia han litigado como parte demandante.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia el día 05/03/09, en el juicio antes dicho, cuyo fallo es como sigue: "ESTIMO la demanda interpuesta por el Sr. Procurador D. CARLOS SERRA BENITEZ en nombre y representación de D. Narciso Y D. Bárbara frente a LOS LAGOS DE ANTA MARIA GOLF, S.L., declarando resuelto el contrato de compraventa concertado entre las partes el día 10 de julio de 2003 y condenando a la demandada al pago de 160.783,68 euros, más los intereses legales desde la fecha de presentación de la demanda.

DESESTIMO la demanda reconvencional presentada por la Sra. Procuradora Dª MARIA DEL MAR ALVAREZ CLARO en nombre y representación de LOS LAGOS DE SANTA MARIA GOLF, absolviendo a la demandada de los pedimentos contenidos en la demanda.

Todo ello, sin condena en costas a ninguna de las partes.".

SEGUNDO.- Interpuesto recurso de apelación y admitido a trámite, el Juzgado realizó los preceptivos traslados y una vez transcurrido el plazo elevó los autos a este Sección de la Audiencia, donde se formó rollo y se ha turnado de ponencia. La votación y fallo ha tenido lugar el día 29 de octubre de 2.010, quedando visto para sentencia.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo ponente la Iltma. Sra. Magistrado Dña. Mª TERESA SAEZ MARTINEZ quien expresa el parecer del Tribunal.

Fundamentos

PRIMERO.- Por D. Narciso y Dña. Bárbara se formuló demanda de juicio ordinario instando acción resolutoria de contrato de compraventa, contra la entidad Los Lagos de Santa María Golf, S.L.. A su vez, por la citada entidad se entabló reconvención contra los actores, interesando la elevación a público del referido contrato y el pago del resto del precio aún pendiente de abonar, recayendo en la instancia sentencia estimatoria de la demanda y desestimatoria de reconvención. Por la representación procesal de Los Lagos de Santa María Golf, S.L. se interpone el presente recurso de apelación contra la mencionada resolución alegando, en esencia, error en la valoración de la prueba e infracción legal en las normas y la jurisprudencia aplicable aplicables al caso enjuiciado.

SEGUNDO.- En este orden de cosas y examinada la prueba practicada en autos, queda acreditado que las partes suscribieron con fecha 10 de julio del 2003 un contrato privado de compraventa de inmuebles en construcción, en virtud del cual la demandada vendía a los actores la vivienda NUM000 , del bloque NUM001 , portal NUM002 , más el trastero designado con el nº NUM000 de la planta NUM003 y una plaza de garaje designada también con el nº NUM000 de la citada planta NUM003 , sitos en el conjunto residencial DIRECCION000 del término municipal de Marbella, cuyas obras eran promovidas por la entidad demandada, por un precio total de 500.883,75 euros, de los cuales, los compradores han anticipado la suma de 160.783,68 euros, quedando como resto 375.161,93 euros, que se deben abonar por los compradores a la vendedora simultáneamente al otorgamiento de escritura pública y entrega de llaves. En el contrato se estipuló que la vendedora se obligaba a entregar los inmuebles objeto del mismo antes del día 30 de junio del 2005, no obstante lo cual, la parte vendedora podría prorrogar dicha fecha hasta el 30 de septiembre del 2005. También se acordó que una vez finalizadas las obras, la parte vendedora requeriría por telegrama u otro medio fehaciente a la parte compradora, a fin de que ésta compareciera ante el Notario que aquella designe para el otorgamiento de la escritura pública, señalando día y hora para ello. Entendiéndose que las obras estarían finalizadas cuando por la Dirección Técnica se expida el correspondiente Certificado Final de Obras.

TERCERO.- Expedido el Certificado Final de Obras visado por el Colegio de Arquitectos con fecha 2 de junio del 2005, con fecha 14 de junio siguiente se formuló por la demandada solicitud de Licencia de Primera Ocupación ante el Ayuntamiento de Marbella, y no obtenida la misma, se presentó, con fecha 16 de septiembre del 2005, solicitud ante el Ayuntamiento citado interesando se tuviera por concedida Licencia de Primera Ocupación por silencio administrativo. Frente a tal petición, la Comisión Municipal Permanente del Ayuntamiento de Marbella, con fecha 19 de julio del 2006 acordó desestimar el silencio administrativo invocado, denegar la Licencia de Primera Ocupación solicitada e incoar expediente de revisión de la licencia de obra otorgada al no ajustarse a la calificación urbanística del terreno. Con fecha 28 de octubre del 2005, los compradores remiten un burofax a la vendedora, instando la resolución del contrato y devolución de las cantidades entregadas a cuenta, toda vez que a esa fecha aún no habían sido entregados los inmuebles adquiridos, pese haber transcurrido en exceso el plazo de entrega contractualmente pactado. No obstante lo anterior, la entidad vendedora requirió a los compradores para el otorgamiento de escritura pública mediante burofax entregado con fecha 18 de noviembre del 2005, a lo que estos se opusieron por las razones expuestas. Ante tales circunstancias, los actores instan la presente demanda interesando la resolución del contrato suscrito, por el incumplimiento de la vendedora de sus obligaciones contractuales con devolución de las cantidades entregadas a cuenta más sus intereses legales, en tanto que la demandada, como vendedora, reclama la elevación a público del contrato de compraventa argumentando el cumplimiento por su parte de sus obligaciones contractuales.

CUARTO.- La cuestión litigiosa gira en torno a si debe entenderse que concurre o no, como motivo resolutorio alegado, el referido incumplimiento por parte del vendedor de su obligación principal, cual es la falta de entrega efectiva de la vivienda en las condiciones necesarias para el uso de su destino, en cuanto que, a fecha de la presentación de la demanda y aún de la del dictado de sentencia en la instancia, no consta que el Excmo. Ayuntamiento de Marbella haya expedido la tan repetida Licencia de Primera Ocupación, entendiendo la promotora que la falta de la misma no impide que la vivienda sea entregada y ocupada por los compradores, pues las obras de construcción están terminadas, tal y como se desprende de la Certificación Final de Obras que fue expedida en su día. La denominada licencia de primera ocupación o de primera utilización no tiene más finalidad que la de contrastar que se ha respetado en la realidad la licencia de construcción, de tal modo que supone comprobar si se han cumplido o no las condiciones establecidas en esta licencia de construcción y si el edificio reúne las condiciones idóneas de seguridad y salubridad y puede habilitarse para el uso a que se le destina. La citada licencia, además, aparece configurada como medio de acceso a los servicios del inmueble, y por tanto, de uso de la vivienda para el fin que le es propio. De lo expuesto se concluye por el tribunal que la licencia de primera utilización no se concede a un piso en concreto sino a la edificación, pero obviamente es el presupuesto indispensable para que el conjunto de viviendas que integran la nueva construcción puedan ser utilizadas y ocupadas por terceros y para poder conectarlas a las redes de suministro de agua, gas ..; y que el obligado a solicitar dicha licencia es el titular de la licencia de obra, en este caso el promotor. Si la vivienda no dispone de la licencia, no puede ser objeto de uso u ocupación legal. El promotor (vendedor) fue quién asumió el compromiso con la Administración, y se libera del mismo mediante la ejecución fiel y cumplida de la obra ( STS 3-11-99 ). En este caso la Administración está obligada a expedir la licencia de primera ocupación, que no es por lo tanto de concesión discrecional, sin una actividad reglada, y que no se suple por el trascurso del tiempo (SS Sala 3.º, S. 51, TS SS 18 Jul. 1997 , 1 y 23 Jun ., 20 Oct . y 14 Dic. 1998 ). La entidad vendedora, como promotora, no podía desconocer, ni lógicamente cabe suponer que desconocía, esta normativa de Disciplina Urbanística. Por consiguiente, a la entidad promotora le correspondía cumplir el compromiso administrativo -con el que nada tiene que ver los compradores-, gestionar la licencia de primera ocupación -como era su obligación como promotora y como vendedora-, y entregar la cosa en condiciones de ser utilizada para el uso o destino previsto -como era su obligación en virtud del contrato de compraventa.

QUINTO.- Como ya dijera el TS en su ya antigua S 30 Nov. 1984, «una cosa es la conclusión de la obra, que se acredita mediante la correspondiente certificación facultativa y otra muy distinta es el libramiento de la cédula de habitabilidad, que incumbe a la Administración y autoriza para usar el inmueble». En efecto, el mencionado Certificado es requisito imprescindible para obtener la Cédula de Habitabilidad, la cual certifica de la habilidad y seguridad de la vivienda para su ocupación y permite obtener los suministros de agua y energía eléctrica (TS S 30 Sep. 1987) pues como dijera la TS S 11 Dic. 1995 «De nada sirve que se termine el edificio o que se le dote de mobiliario o que, incluso, se le entreguen los apartamentos si no van acompañados de sus correspondientes cédulas», continuando esta sentencia con que «la terminación material de la obra sin disponer de las licencias de habitabilidad y ocupación, significa que no puede considerarse cumplido por completo el contrato y la obligación de entrega». Por su parte, la TS S 22 Dic. 1993, indica las distintas fases o etapas que se siguen -normalmente- tras la finalización de unas determinadas obras constructivas: certificación final de obra; licencia municipal de ocupación; cédula de habitabilidad; entrega de llaves y ocupación efectiva de la vivienda, precisando la TS S 21 Jul. 1993 que es «obligación exclusiva de la promotora finalizar la obra de modo que reúna las características constructivas ofrecidas públicamente a los futuros compradores, conforme a lo establecido en los arts. 1091 , 1096 , 1101 , 1256 y 1258 CC y art. 8 Ley General para la Defensa de los consumidores y usuarios ». Obligación recordada en la AP Teruel S 11 Feb. 1998 en la que se indica que es la promotora, como persona jurídica que contrata la construcción y venta de las viviendas, la obligada a facilitar a los adquirentes la cédula de habitabilidad, realizando los trámites necesarios, entre los que se cuenta disponer previamente de la Certificación Final de Obra. De lo expuesto, es fácilmente deducible que aunque es física o materialmente posible ocupar una vivienda antes de disponer de la cédula de habitabilidad, es ésta y no el certificado de finalización de obra, lo que permite la ocupación efectiva de la vivienda pues sin ella no se puede solicitar los suministros de agua y electricidad, indispensables en la sociedad actual para vivir de forma mínimamente digna. En consecuencia, y como la vendedora demandada se obligó, no simplemente a terminar una obra en un plazo concreto, sino a «hacer entrega efectiva» de la misma a los compradores apelados, debemos computar como fecha de efectivo cumplimiento de tal obligación contractual, la que figure en la cédula de habitabilidad, que como ya se ha dicho, aquí no consta que haya sido concedida.

SEXTO.- Dicha actitud vulnera el contenido de los artículos 1124 y concordantes del Código Civil referentes al contrato de compraventa de inmuebles. La más reciente doctrina jurisprudencial entiende que para la resolución del contrato es suficiente que se frustre el fin del contrato para la otra parte; que haya un incumplimiento inequívoco y objetivo, sin que sea precisa una tenaz y persistente resistencia obstativa al cumplimiento, bastando frustrar, las legítimas aspiraciones de la contraparte ( Sentencias del Tribunal Supremo, entre otras las de 4 Mar. 1992 , 24-Febrero-1990 y 7 Jun. 1991 ), así como que no es preciso que el contratante incumplidor actué con el ánimo deliberado de causar el incumplimiento bastando que pueda atribuírsele una conducta voluntaria y no sonada por una justa causa que la origina, obstativa al cumplimiento del contrato en los términos que se pactó ( Sentencias, 14-Febrero y 16-Mayo de 1991 ); asimismo la Sentencia de 7 Jul. 1992 establece que «la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha reiterado que los artículos 1124 y 1504 no constituyen compartimentos estancos, de manera que sus contenidos normativos deben armonizarse en cuanto sea posible, sin merma de la especificidad que respecto de los inmuebles compete a alguna de los obligados. Surge la problemática planteada en el caso presente de la compraventa de un inmueble, de cuyo contrato se derivan obligaciones reciprocas para ambas partes contratantes que son, a tenor de los artículos 1445 , 1461 y 1500 del Código Civil , la de la entrega de la cosa por el vendedor y la del pago del precio por el comprador, si bien los contratantes, en uso de la libertad de pacto que reconoce el artículo 1255 del citado Código , pueden establecer obligaciones accesorias o complementarias que estimen convenientes a sus intereses o sujetar el cumplimiento de sus obligaciones principales a términos o condiciones. En el presente caso, si bien no existe un pacto expreso que obligue al vendedor a tramitar la tan repetida licencia de ocupación, es evidente, que en su obligación contractual de entregar el inmueble, se contiene que ésta se haga en el sentido de servir para todos los usos que a la misma le son propios y que las actividades que en ésta se desarrollan sean perfectamente legítimas, debiendo de contar con todos los requisitos legales para su habitabilidad y el vendedor no ha entregado la cosa objeto del contrato tal y como se comprometió en las condiciones esenciales de uso, lo que justifica por tanto la resolución del contrato por el comprador, por el incumplimiento contractual. De manera que interpretando de manera racional y lógica el artículo 1124 del Código Civil , es necesario que el principio de reciprocidad en el cumplimiento de las obligaciones esté perfectamente caracterizado, por lo que al no haber obtenido el vendedor la licencia mencionada, siendo su fin la necesaria comprobación de que el edificio se acomoda a lo preceptuado en el proyecto que sirvió a su vez de base para la concesión de la licencia, lo que pone en duda de si el edificio se ha construido conforme al proyecto, es decir si reúne las características debidas, lo que podía causar al comprador diversos problemas o limitaciones en el uso de la vivienda comprada, es esta circunstancia la que produce la consiguiente insatisfacción del comprador y la frustración del contrato. Al respecto conviene recordar que la jurisprudencia ha señalado, que se produce causa de resolución contractual cuando por imperativos urbanísticos y administrativos el fin único --con categoría de motivo causalizado-- para el que los compradores adquirieron la finca y para el que el vendedor la enajenó, no pudo ser cumplido -- Sentencias de 19 Ene. 1993 , 24 Feb. 1993 , 24 Nov. 1993 , etc.--, razones más que suficientes para desestimar el recurso interpuesto y declarar resuelto el contrato de compraventa privado suscrito entre las partes por incumplimiento del vendedor. Como consecuencia de la resolución contractual suscrita entre las partes, los actores tienen derecho a que se les restituyan las cantidades entregadas a cuenta del precio pactado, en los términos establecidos en la instancia, sin que haya lugar, por los motivos expresados, a la reconvención instada por la ahora apelante, pues cuando se trata de relaciones obligatorias sinalagmáticas, como es el caso, el artículo 1124 reconoce al contratante cumplidor la facultad de resolver el contrato o exigir su cumplimiento, lo que no es el caso, dados los incumplimientos contractuales en los que ha incurrido la propia vendedora. Razones que llevan a desestimar el recurso entablado y a confirmar la sentencia dictada en la instancia.

SEPTIMO.- Desestimándose el recurso, las costas de esta alzada deberán ser abonadas por la apelante cuyas pretensiones han sido rechazadas, a tenor del artículo 398 de la LEC .

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que desestimándose el recurso de apelación formulado por la entidad Los Lagos de Santa María Golf, S.L., representada en esta alzada por el procurador Sr. Rosa Cañadas, contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Marbella, debemos confirmar y confirmamos íntegramente dicha resolución. Todo ello, con imposición a la apelante del pago de las costas causadas por su recurso.

Devuélvanse los autos originales con certificación de esta sentencia, contra la que no cabe recurso ordinario alguno, al Juzgado del que dimanan para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada fue la anterior resolución por la Iltma. Sra. Magistrado Ponente, celebrándose audiencia pública en el día de la fecha. Doy fe.