Sentencia CIVIL Nº 558/2019, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 539/2018 de 12 de Junio de 2019

Encabezamiento

Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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Recurso de apelación 539/2018 -I
Materia: Juicio Ordinario
Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 5 de Arenys de
Mar
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 431/2016
Parte recurrente/Solicitante: Arsenio
Procurador/a: Manuel Oliva Rossell
Abogado/a:
Parte recurrida: Emma
Procurador/a: Marta Sagues Perez
Abogado/a:
SENTENCIA Nº 558/2019
Magistrados:
Vicente Conca Perez
Marta Dolores del Valle Garcia
Jordi Lluís Forgas Folch
Barcelona, 12 de junio de 2019

Antecedentes

Primero . En fecha 27 de abril de 2018 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 431/2016 remitidos por Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 5 de Arenys de Mar a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/ Procurador Manuel Oliva Rossell, en nombre y representación de Arsenio contra Sentencia - 14/02/2018 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a Marta Sagues Perez, en nombre y representación de Emma .

Segundo . El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: 'Desestimando la demanda interpuesta por la representación de D. Arsenio contra Dª Emma , debo absolver y absuelvo a la demandada de todos los pedimentos formulados contra ella, con expresa imposición de costas a la parte actora' Tercero. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 21/03/2019.

Cuarto. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Marta Dolores del Valle Garcia .

Fundamentos

PRIMERO .- El actor, D. Arsenio , interpone recurso de apelación contra la sentencia por la cual fue desestimada la demanda que presentó contra Dª Emma en reclamación de la suma de 11.196,38 euros a la que afirma asciende la reparación de los vicios o defectos ocultos existentes en la casa que le fue vendida por la demandada, más los intereses legales desde la presentación de la demanda.

El actor alegó en su demanda que ejercitaba acción 'quanti minoris' por vicios o defectos ocultos, acción que alegó no tiene función indemnizatoria, sino de restablecimiento de la equidad contractual, y que tomaba como base para reducir el precio pagado los gastos de reparación. Partió el actor de que, en fecha 29 de septiembre de 2015 , suscribieron contrato privado de compraventa de la finca sita en Arenys de Munt, con frente a la CALLE000 , nº NUM000 , hoy CALLE001 , nº NUM001 , de que el comprador y la vendedora inspeccionaron la finca, con pacto de arras, y de que, en el pacto sexto, se hizo constar la existencia de unas goteras en el parking y de unos peldaños en el tramo de la escalera comprendido entre la calle y el porche, situado en la zona oeste de la edificación, que debían ser reparados. Alegó que, en fecha 26 de noviembre de 2015 , fue otorgada escritura pública de compraventa, sin que se hiciera constar la existencia de ningún vicio o defecto oculto alguno, pero que, al entrar en la vivienda una vez transcurridas las tres semanas que en escritura consta que la vendedora pidió de plazo para desocuparla y efectuar la mudanza de bienes muebles, el actor encontró vicios o defectos ocultos: a) en el interior de la finca, el parking presentaba signos evidentes de filtraciones de agua en el techo, procedentes de la deficiente impermeabilización del pavimento de la terraza superior, y, al retirar el yeso del enlucido para facilitar la localización exacta de las filtraciones, se vio que los puntos de filtración eran varios y dispersos; b) en el exterior, en el pavimento lateral sureste de la vivienda, junto a la rampa que permite salvar el desnivel del pavimento que envuelve la vivienda, observó un charco de agua estancada, producida por una mala evacuación del agua debido a una incorrecta inclinación del pavimento, y que el mismo problema se apreciaba en el rellano, junto a la entrada de la calle. Alegó que, en el dictamen que aportaba, constaba que las manchas de humedad eran consecuencia de una mala impermeabilización de la terraza superior, por lo que debía procederse a una nueva impermeabilización y a colocar nuevo pavimento con piezas de gres, y que, respecto del estancamiento de agua en la acerca y en la entrada, era debido a la incorrecta pendiente del acabado para facilitar la evacuación de aguas de lluvia, debiendo rehacerse el pavimento y a colocarlo con las pendientes adecuadas para facilitar el desagüe natural de aguas hacia el exterior; el perito valoró las obras de reparación en la suma reclamada. Añadió que las goteras existentes en el techo del parking no eran visibles a simple vista, puesto que, para ello, fue necesario reparar la capa de yeso a fin de ver por dónde se filtraba el agua, lo cual pudo llevar a cabo el perito, una vez el actor ocupó la casa; en cuanto al exterior, alegó que la vendedora conocía la existencia de ese vicio oculto, pues debía producirse cada vez que llovía, pero no lo hizo constar en el documento privado ni en la escritura pública de compraventa, y que el actor lo vio cuando ya ocupaba la vivienda y se produjeron fuertes lluvias en esa población en fecha 9 de mayo de 2016.

La demandada se opuso a la demanda, partiendo de que, como reconocía el actor, el mismo inspeccionó la vivienda antes de firmar contrato alguno, y que lo hizo acompañado de profesionales de la construcción, resultando de la inspección que debían repararse unas pequeñas gotera del parking y los peldaños de la escalera. Alegó que la demandada rebajó de manera importante el precio inicial en compensación por las obras que debía realizar el comprador, y que, antes de ser otorgada escritura pública, el actor revisó de nuevo la finca. Alegó que el actor, quien conocía perfectamente el estado del inmueble, no podía pretender ahora hacerse un vivienda nueva, y que el dictamen aportado con la demanda señalaba realmente mejoras, que no tenía por qué abonar la demandada. Añadió que los defectos que aparecían en el documento privado fueron reparados por la demandada antes de otorgar la escritura pública, y que la valoración era desproporcionada y no acorde con la realidad.

La sentencia es desestimatoria de la demanda. Se parte de que la acción ejercitada por el actor es la acción 'quanti minoris' por vicios o defectos ocultos, de la definición de vicio oculto ex art.1484 CC , y de los requisitos para su apreciación, y, a tenor de la prueba practicada, se concluye que es cierto que en el pacto sexto del contrato de arras se acordó la reparación de lo que allí consta, reparación que el actor afirma no ha tenido lugar, pero que no es cierto que los vicios sean ocultos, pues eran conocidos por el actor y su reclamación no entra ese concepto ex art.1484 CC , aparte de que la acción correspondiente se extingue ex art.1490 CC a los seis meses de la entrega de la cosa vendida. Se añade que ello es sin perjuicio de la reclamación a la demandada por incumplimiento de lo establecido en el documento privado.

El actor solicita en su recurso la revocación de la sentencia, con estimación de su demanda.

La demandada se opone al recurso y solicita la confirmación de la sentencia.



SEGUNDO .- El apelante parte en su recurso de que los defectos denunciados en su demanda fueron tres: a) filtraciones de agua en la cubierta del garaje; b) encharcamiento de agua por mala evacuación en el pavimento lateral sureste de la vivienda, y c) encharcamiento de agua en el rellano junto a la entrada desde la calle. Alega error en la valoración de la prueba, porque no todos los vicios denunciados en la demanda fueron reparados previamente por el actor, quien solo reparó las filtraciones de agua del parking, y porque no eran defectos conocidos por el actor antes de la adquisición de la vivienda, en contra de lo dictaminado por el perito de designación judicial, quien señala que no pueden considerarse como vicios ocultos. Alega que, en contra de lo señalado en la sentencia recurrida, los defectos por encharcamiento de agua en el pavimento de la terraza lateral de la vivienda y en la zona del rellano de acceso, que provocan importantes encharcamientos en los días de lluvia, constituyen vicio oculto, y no fueron detectados por el actor en las visitas previas a la compraventa, que hizo en compañía de un constructor, quien declaró como testigo en el juicio que fueron visitas hechas en verano de 2015, en períodos sin lluvias, y que no detectó problema o defecto alguno en el pavimento de la terraza; el perito propuesto por el actor manifestó durante el juicio haber visitado dos veces la finca, sin lluvias y después de un período de lluvias importantes, siendo en esta segunda ocasión cuando, además de constatar las filtraciones de agua en el garaje, constató los dos encharcamientos señalados, aclarando que los defectos en el pavimento de la terraza lateral de la vivienda no se observaban a simple vista, y que el vicio no resultaba evidente, porque la pendiente que provocaba el encharcamiento no era exagerada; el perito de designación judicial reconoció la existencia del defecto por mala ordenación de las pendientes, que son hacia la tabica y que retienen el agua de lluvia, pero añade el perito que, en las visitas previas, el comprador tuvo que darse cuenta del problema, al haber como señal externa 'eflorescencias y pérdida de revoco', cuando el apelante sostiene que no hay constancia de que tales señales fueran tan evidentes, ni siquiera si existían, cuando el actor inspeccionó la vivienda antes de la compraventa, y que nada señala el perito de designación judicial en su dictamen acerca del encharcamiento de agua de lluvia en el rellano de acceso desde la calle; discrepa de la sentencia recurrida en cuanto a que no se trata de vicios ocultos, especialmente, los que provocan el encharcamiento de agua, al no ser fácilmente apreciable a simple vista la mala formación de las pendientes, y ser apreciado sin lluvia, y que tanto los vicios que afectan al parking como los que causan encharcamiento son preexistentes a la compraventa, y nadie lo ha discutido. En cuanto a las filtraciones en el garaje, alega que, 'Si bien es cierto que el comprador detectó la existencia de las filtraciones en el garaje antes de la compraventa y que las partes las reconocieron en el contrato privado, también lo es que la vendedora asumió la obligación de repararlas antes de otorgar la escritura de compraventa', como reconoció la vendedora durante su interrogatorio; la vendedora creó una apariencia externa de reparación entre la firma del contrato privado y el otorgamiento de escritura pública, al haber procedido, según señala el perito de designación judicial, a 'renovar la pintura de acabado del techo', ocultando con ello las señales de filtración o humedad, haciendo creer al comprador que el defecto estaba resuelto; considera la apelante que es evidente que un defecto apreciable a simple vista puede adquirir el carácter de oculto si el vendedor hace creer al comprador que la patología está resuelta, creando incluso una apariencia de reparación entre el momento que se detecta el vicio y el de la entrega de la vivienda.

La apelada opone que se pretende de contrario catalogar unos defectos de vicios ocultos cuando dos de ellos han sido plasmados en el contrato de arras, y el último es considerado por el perito de designación judicial como un 'fallo en el diseño inicial de la vivienda'. En cuanto a los que aparecen en el contrato de arras, alega que la definición de 'oculto' pierde sentido, porque no se han escondido, sino que se han plasmado en ese documento, y que el tercer defecto (deficiente evacuación de agua), calificado como fallo en el diseño inicial de la vivienda, no hace que la cosa sea impropia para su uso ex art.1484 CC . Alega que se le causa indefensión por la parte contraria, porque el apelante hace referencia a un tercer defecto que no constaba en el contrato de arras, cuando los demás defectos sí estaban establecidos y eran conocidos por las partes, y que reitera que se debe a un fallo en el diseño inicial de la vivienda.



TERCERO .- El art.1484 CC dispone que 'El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos.' Se dan aquí por reproducidos los razonamientos de la sentencia recurrida relativos a la definición de vicio oculto ex art.1484 CC , y a los requisitos para su apreciación.

En el presente supuesto, conviene distinguir previamente entre el contenido del pacto sexto del contrato privado de compraventa con pacto de arras -reúne los elementos esenciales de un contrato de compraventa, en documento privado, pendiente de consumación mediante la elevación a público-, en relación con los dos defectos apreciados por ambas partes ya antes de la compraventa (goteras en parking y peldaños del tramo de la escalera comprendido entre la calle y el porche), que la demandada niega sean ocultos en sentido jurídico, y el tercer defecto (estancamiento/encharcamiento de aguas), que no figura en ese contrato. Asimismo, conviene puntualizar que el dato de que no figure en el contrato privado de compraventa no implica que no pueda ser un vicio oculto por el cual reclamar, al ser posible que los defectos que se dicen ocultos sean observados después de la adquisición; de hecho, la acción de saneamiento por vicios ocultos puede ser ejercitada en el plazo de los seis meses siguientes a la entrega de la cosa vendida ( art.1490 CC ), y, en este caso, el actor incluye dicho defecto entre los defectos ocultos que fundamentan su reclamación.

En cuanto a los defectos contemplados en el contrato privado de compraventa 29 de septiembre de 2015, el pacto sexto es del siguiente tenor: 'La vivienda objeto del presente contrato de compraventa, ha sido inspeccionada por la parte compradora y la parte vendedora, y la parte vendedora ha puesto de manifiesto la existencia de unas goteras en el parking y de unos peldaños en el tramo de la escalera comprendido entre la calle y el porche, situado en la zona oeste de la edificación.

Antes de otorgarse la correspondiente escritura pública de compraventa, la parte vendedora, directamente o su compañía aseguradora, deberá tener reparadas las goteras existentes en el parking y los peldaños del tramo de la escalera comprendido entre la calle y el porche, situado en la zona oeste de la edificación'.

En el pacto sexto, se contemplan, pues, los defectos apreciados de goteras en el parking y defecto en los peldaños del tramo de la escalera comprendido entre la calle y el porche, a cuya reparación antes de la otorgamiento de la escritura pública se comprometió la vendedora demandada. De ellos, el relativo a los peldaños, consta fue reparado, porque el comprador actor no vuelve a referirse al mismo en la demanda, y el perito de designación judicial, el Arquitecto Técnico Sr. Marcelino , señala en su dictamen que 'En la escalera de acceso peatonal desde C/ CALLE001 , no comprobamos peldaños dañados o piezas rotas, y el perito propuesto por el actor, el Arquitecto Ramón , no cita dicho defecto en su dictamen.

Por consiguiente, los defectos apreciados por el perito del actor, que afirma tendrían la consideración de vicios o defectos ocultos, son el relativo a las goteras del parking y el relativo al estancamiento de agua en dos zonas: en el pavimento de la terraza lateral de la vivienda y en la zona del rellano de acceso.

En cuanto a las goteras en el techo del parking por filtraciones de agua de lluvia, su existencia ya aparece expresamente en el documento privado de compraventa, por lo que, en principio, tal y como se señala en la sentencia recurrida, no merecería la calificación vicio o defecto oculto, pues estaba a la vista. El perito de designación judicial dictamina que las filtraciones provenían de que la impermeabilización de la terraza superior se había ido manteniendo mediante parches, cuando la construcción data de 1997, de modo que precisaba un mantenimiento correctivo y preventivo, con realización de actuaciones periódicas que prolongasen la vida de los materiales que conforman la construcción. También el perito del actor situó la causa de las goteras en la deficiente impermeabilización de la terraza superior, y precisó que se había retirado el yeso de enlucido para tratar de facilitar la localización exacta de las filtraciones, dejando al descubierto la cara inferior del forjado de viguetas de hormigón pretensado y bovedillas cerámicas, observando que los puntos de filtración son varios y dispersos.

La SAP Málaga, Sección 4ª, de 20 de junio de 2018 señala lo siguiente: ' En la sentencia del Tribunal Supremo núm. 211/2006, de 24 febrero , compendia declaraciones jurisprudenciales anteriores que coinciden en exigir que para merecer la consideración de la condición de oculto, se requiere que el vicio no haya podido trascender y por lo tanto ser conocido o ser objeto de percepción por el comprador ( sentencias de 31 de enero de 1970 , 14 de marzo de 1971 y 29 de junio de 1988 , citada en la de 8 de julio de 1994 ); que no lo tienen los que son manifiestos y estaban a la vista o, incluso ( sentencia de 6 de julio de 1984 ) que es menester que aquéllos vicios hagan impropio el objeto de la compraventa para el fin a que se destina y que no se encuentren a la vista de un modo manifiesto y ostensible ( sentencia de 14 de marzo de 1973 ) La sentencia apelada no infringe la doctrina jurisprudencial ni incurre en error alguno en la valoración de la prueba, habiendo de consignarse, en primer término, que en la demanda se omite cualquier referencia al hecho reconocido en el interrogatorio, en el informe pericial y, ahora, en el recurso de apelación, de que con motivo de las visitas previas de los compradores a la vivienda tuvieron ocasión de percatarse de que se producían filtraciones a través de la cubierta en el dormitorio principal, aduciéndose ahora que hubo un compromiso de la vendedora de arreglar el tejado con pintura impermeable, lo que no solucionaba el problema, puesto que éste era de índole estructural.

Al margen de suponer una modificación del hecho constitutivo de la demanda, puesto que ya no se trataría tanto de un defecto oculto, sino de un incumplimiento contractual de una obligación asumida, este planteamiento supone que la consideración del vicio oculto va más allá de que no haya habido percepción funcional del mismo, viniendo a sostener la representación de los apelantes que no tuvieron ocasión los compradores de percatarse de la causa de las filtraciones, que era de índole estructural; pero ello en absoluto se desprende de la jurisprudencia citada, puesto que lo relevante es precisamente el aspecto funcional, en la medida en que se adquiere el inmueble conociendo que presenta un problema de filtraciones que provienen de la cubierta cuando llueve, de suerte que es perfectamente previsible que la causa sea tanto por defectos de mantenimiento como por falta o deterioro de elementos estructurales, pero lo relevante es que disfuncionalidad del tejado y los daños que es susceptible de ocasionar eran notorios y perceptibles y, de hecho, así ocurrió al tener oportunidad los compradores de percatarse de que se filtraba agua de lluvia, por lo que el estado del tejado no merece la consideración de vicio oculto, debiendo ratificarse el pronunciamiento de la sentencia y desestimarse íntegramente el recurso de apelación .' A partir de lo anterior, podría concluirse que estamos ante un defecto que ha podido trascender y ser, por tanto, conocido o ser objeto de percepción por el comprador, quien adquirió la finca conociendo que presentaba un problema de filtraciones provenientes de la terraza, máxime cuando realizó visitas previas a la adquisición acompañado de un profesional de la construcción, el Sr. Secundino , quien declaró como testigo.

A preguntas, únicamente, del actor, el testigo manifestó que lo contrató para que le hiciera un presupuesto de reforma, y que, a tal efecto, visitó varias veces la finca, en verano de 2015, en presencia de la vendedora y de su pareja. Manifestó que alertó al actor de la posible existencia de filtraciones en el garaje, al ver humedades; la demandada y su pareja dijeron que habían sido reparadas por el seguro y que solo faltaba repaso de pintura, cuando estuviera todo seco, pero que, una vez comprada la finca, un día de lluvia, cuando estaban realizando obras en baños y en cocina, alertó el pintor de que caía agua de lluvia en el garaje; al cabo de un año, él lo reparó, retirando el suelo y la tela asfáltica existentes, para colocar otra nueva, pues la tela asfáltica que había estaba cuarteada por edad. Añadió que, en las visitas, no detectaron encharcamiento ni deficiencia en las pendientes.

Sin embargo, este Tribunal considera que, como afirma el apelante, un defecto apreciable a simple vista como este puede quedar 'ocultado' o camuflado si el vendedor hace creer al comprador que la patología está resuelta. Según dictamina el perito de designación judicial, 'podemos deducir que se limitaron a renovar la pintura de acabado del techo', en relación con la intervención efectuada por la demandada. Ello conduce a concluir que, en este caso concreto, cuando el actor otorgó escritura pública de compraventa, bien pudo pensar que la demandada o la aseguradora correspondiente habían llevado a cabo la reparación de la causa de las goteras/filtraciones, porque el techo del parking había sido, incluso, pintado, con apariencia de que había sido objeto de una intervención en ese sentido. Es más, cabe reiterar aquí que el testigo manifestó que la demandada y su pareja dijeron que las filtraciones habían sido ya reparadas por el seguro y que solo faltaba repaso de pintura, cuando estuviera todo seco. Pero a la vista ha quedado que no fue así, de tal forma que el vicio, que no era oculto al principio, sino apreciable a simple vista, pasó a serlo mediante la ocultación señalada, lo que consideramos genera el derecho del actor a ejercitar con éxito acción de saneamiento por vicios o defectos que han devenido ocultos.

En cuanto al estancamiento de agua en dos zonas , el perito del actor dictamina que, en el pavimento del lateral sureste de la vivienda, junto a la rampa que permite salvar el desnivel del pavimento que envuelve la vivienda, y también en el rellano junto a la entrada de la calle, se observa un charco de agua estancada, producida por una mala evacuación del agua, debido a una incorrecta inclinación del pavimento; señala que dichas patologías no son visibles a simple vista, a menos que sea después de un período de lluvia, por lo que, para elaborar el dictamen, efectuó una visita en un día de lluvia, y pudo constatar la presencia de filtraciones por estancamiento; añadió que eran observables la deficiencias en las fotografías que le facilitó el actor, correspondientes a un día de lluvia, así como en las tomadas por el propio perito. Y, durante el juicio, aclaró que, a simple vista no se observaban, sí con el agua de lluvia, porque la pendiente no era excesivamente exagerada.

Por su parte, el perito de designación judicial, apreció la existencia de pendientes deficientes y mal ordenadas; en concreto, las situadas en el lado derecho (mirando desde la calle) eran hacia la tabica, de modo que se acumulaba el agua de lluvia, como aparecía en la fotografía del ensayo que llevó a cabo el día de su visita. Pero señala que no puede determinar que exista vicio oculto, ya que estaba descrito en el documento de arras, y la tabica de peldaño que retiene el agua presenta eflorescencias y pérdida de revoco por humedades continuas, de modo que, al tratarse de un elemento exterior, se comprobaría su existencia y su fallo en el reconocimiento de la vivienda que se refleja en aquel contrato. Añade que no se trata de un defecto constructivo, sino de un fallo en el diseño inicial de la vivienda.

Ambos peritos aprecian, pues, la existencia de pendientes deficientes como causa del estancamiento de agua observado con posterioridad a la compraventa; de hecho, durante su interrogatorio, la demandada no recordó si, cuando visitaron la vivienda antes de la compraventa había o no llovido. Y lo cierto es que, en contra de lo que señala el perito de designación judicial, no se alude a ello en el documento privado de compraventa con pacto de arras -se habla de peldaños, pero en un tramo de escalera situado entre la calle y el porche, en la zona oeste de la edificación, y dicho perito dice que no aparecen dañados o con piezas rotas-, por lo que consideramos que se trata de un verdadero vicio o defecto oculto, no apreciado con anterioridad, que no estaba a la vista y que, por tanto, no quedó reflejado el compromiso de su reparación en aquel documento.

Por tanto, la vendedora debe responder de él ex art.1485 CC , que dispone en su párrafo primero que 'El vendedor responde al comprador del saneamiento por los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida, aunque los ignorase'.

En cuanto a las eflorescencias y pérdida de revoco por humedades continuas, no ha quedado acreditado ex art.217.3 LEC que fuesen visibles tales señales al tiempo de las inspecciones previas a la compraventa, ni que, en su caso, pudieren haber sido relacionadas con el defecto apreciado después de la compra, observable en los días de lluvia. Y, en cuanto a que se trate de un defecto constructivo o bien un fallo en el diseño inicial de la vivienda, traemos aquí a colación lo que señala la STS, Sala 1ª, de 27 de marzo de 2015 : ' 4. No es posible confundir vicios constructivos ruinógenos con incumplimientos contractuales de la Promotora para con los compradores - STS 26 de junio de 2008 - teniendo en cuenta que los contratos de compraventa de las viviendas son concertados entre esta y los adquirentes, quienes integran, a su vez, la comunidad de propietarios actora. Dice la sentencia de 13 de mayo de 2008 , con referencia al artículo 1591,'Una cosa es el daño o vicio constructivo y otra la falta a las condiciones del contrato. El daño es el resultado que origina las consecuencias que prevé la norma, mientras que la falta a las condiciones del contrato no da lugar a la responsabilidad decenal, sino a acciones y a responsabilidades distintas, que afectan a la relación propia del contrato entre compradores y vendedores con proyección jurídica que no viene dada por el artículo 1591 del Código Civil , sino por los artículos 1101 y 1124 del mismo Cuerpo Legal , puesto que no derivan de la construcción propiamente dicha, sino de las obligaciones convenidas en el contrato, ni merecen por tanto el calificativo de dañosos en el sentido de la norma. Es razón de la remisión que en la actualidad hace la Ley de Ordenación de la Edificación a las responsabilidades contractuales, desde la inconcreta e insegura expresión 'sin perjuicio', utilizada en el apartado 1 del artículo 17, o desde la cita de los artículos 1.484 y siguientes del Código Civil del apartado 9, respecto del vendedor frente al comprador, para el ejercicio de las acciones previstas específicamente para los vicios ocultos .' Lo relevante es que, en el ámbito de la relación contractual de compraventa entre las partes, en razón de las obligaciones convenidas, el actor-comprador ostenta derecho a ejercitar contra la demandada-vendedora la acción de saneamiento por vicios o defectos ocultos, con independencia de si existe o no un vicio constructivo.

El concreto vicio o defecto oculto no consta reflejado en el documento privado de compraventa, pero tampoco en la escritura pública, y como señala la STS, Sala 1ª, de 22 de febrero de 2007 , ' Precisamente la base de la obligación de saneamiento se halla en que no conste en la escritura la existencia del gravamen o del vicio y la parte compradora no la conozca, sin que por ello tenga trascendencia, en cuanto a esta obligación, que declare conocer el 'estado' de la cosa compradora como cuerpo cierto, lo cual afecta al precio, conforme al artículo 1471 del Código civil ; conoce el 'estado' pero no el gravamen y vicio que están ocultos. ' Por lo demás, dicha acción no ha caducado. Aunque la caducidad puede ser apreciable de oficio, lo cierto es que la entrega de la finca tuvo lugar al elevarse a público el contrato privado de compraventa en fecha 26 de noviembre de 2015, y consta que la demanda fue presentada por vía telemática en fecha 25 de mayo de 2016, es decir, antes de que transcurriera el plazo de seis meses que prevé el art.1490 CC .

En consecuencia, apreciados los vicios o defectos ocultos señalados en la demanda, procede su estimación, a fin de que la demandada abone al actor el importe en que ha sido valorada con detalle su reparación por el perito Sr. Ramón (11.196,38 euros), más los intereses legales ex arts.1100 , 1101 y 1108 CC desde la presentación de la demanda.

Las costas procesales de primera instancia son impuestas a la demandada, al haber sido estimada la pretensión del actor, en virtud del criterio del vencimiento objetivo ( art.394 LEC ).

En definitiva, procede estimar el recurso interpuesto.



CUARTO .- Por imperativo del art.398 LEC , dada la estimación del recurso, no procede hacer un pronunciamiento expreso en cuanto a las costas procesales causadas en esta alzada, por lo que cada parte abonará las causadas a su instancia.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por D. Arsenio contra la sentencia dictada en fecha 14 de febrero de 2018 por la Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Arenys de Mar , debemos REVOCAR dicha resolución, y, en su virtud, DEBEMOS CONDENAR Y CONDENAMOS a la demandada Dª Emma a abonar al actor la suma de 11.196,38 euros, más los intereses legales desde la presentación de la demanda.

Las costas de primera instancia son impuestas a la demandada.

No procede hacer un pronunciamiento expreso en cuanto a las costas de segunda instancia.

Se acuerda la devolución del depósito constituido por el recurrente.

Contra esta sentencia puede interponerse recurso de casación y extraordinario por infracción procesal, siempre que se observen los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos.

Notifíquese la presente sentencia y remítase testimonio de la misma, junto con los autos principales al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por ésta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.