Sentencia Civil Nº 559/2007, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 747/2006 de 19 de Octubre de 2007

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCION TRECE

Rollo de apelación 747 /2006 A

Juicio Ordinario 650/2005

Juzgado de Primera Instancia nº47 de Barcelona

S E N T E N C I A num 559

Ilmos./as Sres./as

PRESIDENTE

D.JOAN CREMADES MORANT

MAGISTRADOS

Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

Dª. AURORA FIGUERAS IZQUIERDO

En la ciudad de Barcelona a , diecinueve de octubre de dos mil siete.

VISTOS, en grado de apelación, ante la sección decimotercera de esta Audiencia provincial, los presentes autos de juicio ordinario 650/2005 seguidos en el Juzgado de Primera Instancia nº47 de Barcelona , a instancia de D. Salvador representado por el procurador D. Francesc Fernández Anguera contra Dª Frida y D. Juan Pablo representador por la procuradora Dª. Beatriz Aizpún Sardá ; los cuales penden ante esta superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada y actora reconvencional contra la sentencia dictada el catorce de junio dos mil seis por la magistrado juez del expresado juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada cuyo Fallo es del tenor literal siguiente:." Estimo en su integridad la demanda interpuesta por D. Salvador contra D. Juan Pablo y Dña. Frida y en consecuencia:

1.- Declaro el derecho a D. Salvador a rescindir el compromiso de compraventa de la finca sita en Zaidín , partida los Abejares , de dos hectáreas de superficie referida en la demanda , , firmado con D. Juan Pablo y Dña. Frida e instrumentado mediante contratos de fechas 30 de septiembre , 14 de octubre y 2 de noviembre de 2004.

2.- Doy por cumplida la obligación que D. Salvador tiene de devolver a D Juan Pablo y Dña. Frida las arras doblas por un importe de 60.090 Euros , mediante la consignación judicial de dicha suma , y ordeno su entrega a los mencionados señores , firme que sea la presente sentencia.

3.Condeno a D. Juan Pablo y Dña. Frida a desalojar la parte de finca que ocupan m, entregando as llaves de la cada y almacén a D. Salvador .

4.Condeno a D. Juan Pablo y Dña. Frida al pago de los daños y perjuicios que han ocasionado al actor , consistentes en el valor de los aprovechamientos y frutos de que hubiera podido producir la casa unifamiliar y el almacén que ocupan , calculados según las bases que se indican en el hecho decimotercero de la demanda y que se liquidarán en ejecución de sentencia.

5.-Condeno a D. Juan Pablo y Dña. Frida al pago de las costas.

Desestimo en su integridad la demanda reconvencional interpuesta por D. Juan Pablo contra D. Salvador , y en su consecuencia :

1.- Absuelvo al actor de los pedimentos formulados en su contra

2.- Impongo las costas al demandado.

Desestimo en su integridad la demanda reconvencional interpuesta por Dña. Frida contra D. Salvador y en su consecuencia :

1.- Absuelvo al actor de los pedimentos formulados en su contra

2.- Impongo las costas al demandado."

SEGUNDO.- Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por la demandada y acora reconvencional ; al que se opuso la parte actora , elevándose las actuaciones a esta Audiencia provincial.

TERCERO.- Habiéndose interesado por la apelante prueba documental y vista por Auto de 21 de mayo de 2007 se desestimó la petición .Se señaló para votación y fallo el dieciseis de octubre. En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo ponente la Ilma Sra. Magistrada AURORA FIGUERAS IZQUIERDO

Fundamentos

PRIMERO.-Interesado por la actora rescisión del compromiso de compraventa de la finca sita en Zaidín , partida Los Abejares , de dos hectáreas de superficie referidas en la demanda ,firmado con los ahora demandados , instrumentado en contratos de 30 de septiembre , 14 de octubre y 2 de noviembre de 2004 , dándose por cumplida la obligación del actor de devolver las arras duplicadas por 60.090 ?(mediante la consignación judicial de dicha suma , con la obligación de los demandados de desalojar la finca y el pago de los daños y perjuicios causados que se liquidarán en ejecución de sentencia.

Se presenta oposición de adverso alegando que las arras son confirmatorias y a su vez presenta demanda reconvencional interesando se declare perfeccionado el contrato de compraventa suscrito y otorgado el 2 de noviembre de 2004 condenando al demandante a otorgar escritura pública de la compraventa cuando las circunstancias que se lo impiden sean resueltas momento en que los compradora pagarán el precio pendiente de pago cifrado en la cantidad de 270.461?.

La sentencia de instancia estima íntegramente la pretensión de la actora y se desestima la pretensión de la actora reconvencional al entender que los tres contratos suscritos por las partes de fechas 30 de septiembre , 14 de octubre y 2 de noviembre de 2004 eran de arras penitenciales , siendo insuficiente el contrato de compromiso para transmitir la propiedad y sin que en el supuesto enjuiciado se haya producido traditio .

Contra la sentencia se alza la demandada y actora reconvencional interesando la desestimación de la demanda de la actora y la estimación de su demanda reconvencional en base a que en el supuesto enjuiciado nos encontramos anre un contrato de compraventa que se perfeccionó el 2 de noviembre de 2004 y se consumó el 6 de diciembre de 2004 con la entrega de la posesión y las arras eran confirmatorias siendo el carácter de las mismas anticipos a cuenta del precio, no habiendo sido posible la escrituración al estar la finca objeto del contrato pendiente de una segregación administrariva (a nivel del Ayuntamiento ) por lo que es imputable al actor que ya tenia conocimiento de este gravamen por lo que se interesa se estime la pretensión por ella ejercida en la demanda reconvencional.

Se presenta oposición de adverso con igual motivación y fundamentacion jurídica que la alegada en primera instancia, interesando la confirmación de la sentencia recurrida.

SEGUNDO.- Es clara la doctrina jurisprudencial (SSTS 1.4.1958,7.07.1978,17.02.1982,19.10.1984,9.03.1989 entre otras ) existente en la distinción entre las clases de arras susceptibles de ser incorporadas como pacto accesorio de un contrato de compraventa o bien a uno de promesa de venta , así , unas llamadas penitenciales que son las que parece contemplar el art. 1454 , concebidas a manera de multa o pena, correlativa al derecho de las partes de desistir, a su arbitrio, del contrato; otras, denominadas confirmatorias que son índice o expresión de un contrato con fuerza vinculante que no facultan, por tanto, para resolver las obligaciones contraídas y que normalmente se corresponden con las entregas o anticipos "a cuenta del precio", de lo que es ejemplo en nuestro sistema el supuesto del art. 343 CC , junto a las cuales pueden ponerse además las conocidas como penales con las que en efecto se confunden cuando lo entregado como arras no se imputa el precio, sino que funciona de modo similar a lo que ocurre en la cláusula penal del art. 1154 , como resarcimiento, en este supuesto anticipado, para caso de incumplimiento y siempre con la posibilidad de reclamar que la obligación pactada sea estrictamente cumplida, diferencias clasificatorias y conceptos que frente a la escueta regulación del art. 1454 fueron reconocidos por la doctrina tanto científica como jurisprudencial, al amparo de la libertad contractual consagrada en el art. 1255 de nuestro primer Código sustantivo. También señala la jurisprudencia que las dudas que puedan surgir a cuál de ellas es la recogida en cada caso concreto, ha de resolverse utilizando las normas de interpretación de los contratos en orden a lo que quisieron fuese el alcance y eficacia de dichas arras, considerando que las arras o señal que, como garantía permite el art. 1454 , tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquel sentido debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmarlo .

Es decir , las arras penitenciales no pueden presumirse al resultar excepcionales en tanto que suponen la rescisión de un contrato válidamente celebrado , y nada impide el doble carácter de las mismas es decir , como paga y señal y como facultad de desistimiento y es esta última facultad que resulta discutida en el supuesto de autos por la recurrente ,pero de los propios términos de los tres contratos suscritos por los litigantes , doc.6 a 8 aportados con la demanda , aparece no sólo la voluntad de las partes de atribuir a las arras un carácter penitencial sino que en doc. nº7 , que refiere ser ampliación del doc. 6 (denominado de reserva en que se constata entregado por la compradora 3.000?), se tiene entregado por la compradora la cantidad de 27.045? y se estipula en el mismo " la entrega tendrá la validez de paga y señal(arras penitenciales)por lo que si el adquirente desistiera de la adquisición perderá la cantidad entregada hasta el momento y si fuera el transmitente, deberá entregar al adquirente el doble de la cantidad entregada " , es decir , resulta manifestada por los litigantes suscribentes la naturaleza penitencial de las arras al atribuirse a las partes , recíproca y unilateralmente, la facultad de apartarse del contenido con las consecuencias que establece el citado art. 1454 CC.Pero a mayor abundamiento , en doc. nº8 se vuelve a hacer referencia en el pacto II / del mismo " el presente contrato se registrará a tenor de lo preceptuado en el artículo 1454 del Código Civil" y en el pacto II .2 / hace referencia a la entrega que en concepto de arras se efectuó en fechas 14 de octubre de 2004 (fecha del doc. 7).

Consecuentemente en el supuesto enjuiciado aparece con claridad el carácter penitencial de las arras con posibilidad de desistimiento del contrato, careciendo de relevancia si el doc. 8 era ,conforme se referenciaba en su encabezamiento , un contrato de compromiso de compraventa , o de una compraventa , pues por lo expuesto anteriormente cabia el derecho a rescindir el contrato , y no existia impedimento para el desistimiemto pues la venta no estaba consumada , pues aunque pudiese existir duda respecto a la consumación dada la existencia de mobiliario de la compradora enla casa , decimos duda porque existen versiones contradictorias (así la recurrente alega que estaba ya en posesión y la recurrida que solo fue un acto de buena fe dado que los compradores habían vendido su casa y tenían que colocar los muebles en algún sitio o pagar almacén ) las dudas se disipan a favor de la versión de la vendedora en tanto en cuanto la finca es explotada por la vendedora a través de sus aparceros hecho este reconocido por la adversa , luego , ninguna imposibilidad existía de desistir del contrato.

Partiendo de la premisa de la posibilidad del ejercicio por el vendedor del desistimiento es ocioso examinar sobre la existencia de incumplimientos o imposibilidades de escrituración , siendo procedente la desestimación del recurso y la confirmación de la resolución recurrida.

TERCERO.- Dada la desestimación del recurso se imponen las costas de esta alzada a la parte recurrente , art. 398.1 LEC .

Fallo

DESESTIMAR el recurso de apelación interpuesto por D. Juan Pablo y Dª. Frida contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 47 de Barcelona de fecha 14 de junio de dos mil seis en Juicio Ordinario 650/2005 que se CONFIRMA íntegramente.

Se imponen las costas de esta alzada a la parte recurrente.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al juzgado de procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Barcelona, a . En este día y una vez firmada por todos los magistrados que la han dictado, se da la anterior publicidad ordenada por la Constitución y las leyes. DOY FE.