Sentencia Civil Nº 559/2011, Audiencia Provincial de Las Palmas, Sección 5, Rec 297/2010 de 14 de Noviembre de 2011

Encabezamiento

SENTENCIA

559/11

Iltmos. Sres.-

PRESIDENTE: Don Víctor Caba Villarejo

MAGISTRADOS: Dona Mónica García de Yzaguirre

Don Víctor Manuel Martín Calvo

En la Ciudad de Las Palmas de Gran Canaria, a 14 de Noviembre de 2.011.

VISTAS por la Sección 5a de esta Audiencia Provincial las actuaciones de que dimana el presente rollo en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la sentencia pronunciada por el Juzgado de Primera Instancia no 2 de Las Palmas de GC en el procedimiento seguido a instancia de J.M. Santana Asesores, SL, parte apelada, representada en esta alzada por el Procurador don Ivo Baeza Stanicic y asistida por el Letrado don José María López Useros contra don Adrian , parte apelante, representado en esta alzada por el Procurador don Javier Sintes Sánchez y asistido por el Letrado don Antonio Marrero de Armas, siendo ponente el Sr. Magistrado Don Víctor Caba Villarejo, quien expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia No. 2 de Las Palmas de GC se dictó sentencia en los referidos autos cuya parte dispositiva literalmente establece: Que estimando íntegramente la demanda interpuesta por JM Santana Asesores contra don Adrian , don Dimas y dona Ariadna debo: 1) Declarar la existencia de la comunidad de bienes formada por el demandante y los demandados en el inmueble sito en la calle DIRECCION000 NUM000 , de Las Palmas de GC; 2) Ordenar la disolución de la comunidad de bienes y proceder a la venta del inmueble en ejecución de sentencia mediante subasta que habrá de celebrarse ante el propio Juzgado con el debido reparto del precio obtenido una vez deducidos los gastos que por tal motivo se originen, entre los condominios en función de sus cuotas; 3) Declarar la existencia de la deuda que don Adrian mantiene con la actora por importe de 101.042, 93 euros, más los intereses legales; 4) Condenar a don Adrian a abonar a JM Santana Asesores, SL dicha suma, deduciéndola de la parte que a él le corresponde del precio obtenido en la enajenación de la finca, y todo ello imponiendo a la parte demandada las costas de esta primera instancia.

SEGUNDO.- La referida sentencia de fecha 16 de noviembre de 2009 se recurrió en apelación por el codemandado don Adrian , interponiéndose tras su anuncio el correspondiente recurso de apelación con base a los hechos y fundamentos que son de ver en el mismo. Tramitado el recurso en la forma dispuesta en el art. 461 de la Ley de Enjuiciamiento Civil la parte contraria presentó escrito de oposición al recurso alegando cuanto tuvo por conveniente y seguidamente se elevaron las actuaciones a esta Sala, donde se formó rollo de apelación. Habiéndose solicitado el recibimiento del pleito a prueba en esta alzada y admitida la prueba testifical interesada por la recurrente, no así las demás pruebas propuestas por el recurrente, por auto de 22 de julio de 2011 se acordó la celebración de la correspondiente vista pública que tuvo lugar los días 14 de octubre y 4 de noviembre de 2011 quedando los autos vistos para sentencia.

Fundamentos

PRIMERO.- Alega como primer motivo de apelación el demandado y aquí recurrente Sr. Adrian la existencia de errónea valoración de la prueba por el iudex a quo, con infracción del art. 217 LEC .

Al efecto considera que la sentencia recurrida estima la demanda básicamente por dos hechos que considera probados: 1) la realización de unas obras en cosa común que benefician a todos los copropietarios que hace que éstos estén obligados a abonar su importe en la forma acordada por ellos y 2) la existencia de una deuda originada por la realización de tales obras las cuales se originaron con el conocimiento y consentimiento del apelante.

Dentro del análisis del primer hecho probado aborda el recurrente dos subapartados: A) Sobre la naturaleza de las obras con respecto a la acción ejercitada denominada de regreso al amparo del art. 395 CC conforme a cual todo copropietario tiene derecho a obligar a los demás partícipes a contribuir a los gastos de conservación de la cosa común, y afirma al respecto que los litigantes son participes en la comunidad de bienes existente sobre el edificio sito en la DIRECCION000 , no NUM000 de Las Palmas de GC en el que se ejecutaron las obras objeto de litis.

En dicho edificio existen dos despachos el de la parte apelada que ocupa una superficie total de 109, 22 m2 afrontando 2/3 de los gastos comunes y el despacho del apelante, oficinas que ocupan una superficie 40,77 m2, haciéndose cargo en el reparto de gastos comunes 1/3 del total. Igualmente los otros dos copropietarios dona Ariadna y don Dimas tenían un pequeno despacho de 13,36 m2 sin que pagaran nada de gastos comunes por así haberlo acordado los comuneros.

Afirma que la actora-apelada JM Santana Asesores, SL apoya su demanda en el art. 395 CC lo que implica reconocer que a su instancia se han realizado obras de conservación del bien común, pero como los trabajos se realizaron tomando como base el supuesto acuerdo de una junta plasmada en el acta de 11 de julio de 2005 (doc.9 de la demanda) en la que se dice que las obras se hacen porque 'el edificio está infrautilizado, pues la planta baja se destina a aparcamientos y exclusivamente la primera a oficinas, y dado que la superficie útil hace imposible el desarrollo normal de la actividad en condiciones imprescindibles para todos los miembros del despacho, se acordó realizar la reforma del edificio', en modo alguno se puede hablar de obras de conservación sino de mejora, a lo que hay que anadir su elevado coste.

Que la actora alude en su demanda al mal estado del edificio, que presentaba grietas, humedades o forjados oxidados y a motivos de seguridad por el estado y antigüedad de la instalación eléctrica. Razones que se no esgrimieron en el supuesto acuerdo referido anteriormente. Afirma que la actora no aportó advertencia alguna de la Consejería correspondiente del Gobierno de Canarias sobre suspensión del suministro eléctrico. Sin embargo, la recurrente aportó una carta de la companía eléctrica de 13 de enero de 2006, esto es terminadas las obras el edificio, de la que se desprende que tales problemas subsistían.

Que la administradora solidaria de la apelada afirmó en su interrogatorio que con tales obras el edificio quedó mejorado. En el mismo sentido de obras de mejora se pronunció el testigo de la actora ingeniero industrial Sr. Patricio y el arquitecto técnico Sr. Jose María . Por ello considera no aplicable el art. 395 CC al no tratarse de obras de conservación, sino de mejora del art. 398 CC sujeta al principio de mayoría, no convocándose junta al efecto ni informándose al resto de los comuneros sobre la verdadera naturaleza de los trabajos a realizarse en el edificio común;

B) Sobre la naturaleza del acuerdo adoptado por los conduenos para participar en el pago de las obras.

Afirma la parte recurrente que no se convocó junta al efecto ni se llegó a acuerdo alguno relativo a las obras que finalmente se ejecutaron siendo falso que el día 11 de julio de 2005 se celebrara junta alguna de la comunidad. Que si bien se había puesto de relieve, y se aceptó verbalmente, la procedencia de realizar una serie de obras de mejora en el edificio para optimizar su uso, que mayoritariamente usaba la actora, se estableció que tales obras serían acordadas convenientemente y sufragadas conforme al porcentaje de utilización del inmueble habitual, esto es 1/3 parte el recurrente y 2/3 partes la apelada, es decir se acordó pagarlas entre la apelada y el apelante pero no al 50% como se pretende por la recurrente, sino en la proporción indicada anteriormente.

Anade que firmó el documento no 9 de la demanda, en base a la confianza, sin reparar en su contenido, en la creencia de que se trataba de un documento de la comunidad en el que como Secretario de la comunidad de bienes era necesaria su firma, dándose cuenta una semana más tarde que lo suscrito era un compromiso para sufragar en iguales partes las obras del edificio. Que el recurrente impugnó en autos dicho documento porque recoge acuerdos adoptados en una reunión supuestamente celebrada por tres de los cuatro miembros de la comunidad de bienes que nunca se celebró. Hace referencia a una junta constitutiva de una comunidad de propietarios inexistente porque nunca se constituyó, en la que no habría tenido participación la totalidad de los propietarios y hace referencia a un contenido de la reforma del edificio no adjuntada al acta. En definitiva, alega la existencia de error en la prestación de su consentimiento viciando de nulidad el acuerdo.

SEGUNDO.- Sobre el apartado A) referido por el recurrente a la naturaleza de las obras.

El edificio sito en la DIRECCION000 No NUM000 de las Palmas de GC objeto de las obras litigiosas cuyo precio aquí se reclama pertenece en pro indivisión a los litigantes y los hermanos Ariadna Dimas siendo la participación indivisa de los litigantes de 4/12 partes (33,33%) cada uno, don Dimas una participación indivisa de 3/12 partes (25%) y su hermana dona Ariadna una participación indivisa de 1/12 (8,33 %). Se trata de una comunidad ordinaria o romana que se rige por los arts. 392 y ss del CC caracterizada por la unidad del objeto y la pluralidad de sujetos, cuyos derechos se concretan en cuotas partes ideales o abstractas que no tienen concreción material hasta el instante de su división.

En este contexto dominical que duda cabe de que si se hubiera tratado de obras de mera conservación la efectuadas en el inmueble litigioso sería clara la obligación de todos los copropietarios de contribuir a los gastos de conservación de la cosa común ( art. 395 CC ), en proporción a sus respectivas cuotas ( art. 393 CC ), y a todo comunero le asiste el derecho a obligar a los demás participes a contribuir a los gastos de conservación de la cosa común ( STS 16-4-2004 ) y si uno de los copropietarios satisface las cuotas correspondientes a los demás, tiene acción para procurar el reintegro ( STS 25-9-93 ). Mas en el caso de autos a la vista de las pruebas practicadas no solo se hicieron obras de conservación de la cosa común dada la obsolescencia del inmueble, sino de mejora o mejor disfrute dado que el edificio estaba infrautilizado pues 'la superficie útil disponible hacía imposible el desarrollo normal de la actividad ejercitada en el mismo', y en nada obsta a la acción ejercitada por la actora que tales obras de reforma del edificio persiguieran su mejora, para optimizar su aprovechamiento o utilidad, o mejor disfrute de la cosa común en palabras del art. 398 del CC puesto que el apelante aceptó al menos verbalmente 'la procedencia de realizar una serie de obras de mejora en el edificio para optimizar su uso' según expresa en su recurso de apelación.

Cuestión distinta es la referida a los términos del acuerdo entre condóminos, su alcance, contenido y cuota de participación o contribución a esos gastos de mejora de la cosa común, y ello enlaza con el apartado B) del primer motivo de apelación relativo a la naturaleza del acuerdo.

Al respecto se adjuntó como documento no 7 de la demanda acta de la denominada Junta Constitutiva de la Comunidad de Propietarios del DIRECCION000 No NUM000 , que no puede referirse a una inexistente propiedad horizontal del art. 396 y LPH existiendo mera comunidad de bienes, en cuanto no hay partes separadas (pisos o locales) susceptibles de aprovechamiento independiente que tengan senalado un coeficiente de participación sino la distribución interna del uso por partes (oficinas), de sus zonas útiles, y cierto es que realmente no se celebró una específica reunión o Junta de comuneros de la comunidad de bienes, previa remisión de un orden del día, con el objeto de adoptar los acuerdos objeto de litis, pero también lo es que siendo cuatro los copropietarios del edificio cabe adoptar acuerdos verbales tras contactos informales previos entre ellos documentándose después por escrito, pues su adopción no está sujeta a los requisitos formales exigidos por la LPH y el art. 398 CC no establece ninguna formalidad para la toma de acuerdos. El propio recurrente admite (folio 587) que formalmente no se convocaban ni celebraban Juntas de la Comunidad de Bienes adoptándose acuerdos que luego se documentaban.

Los hermanos Pradas de Val nada objetaron al acuerdo cuestionado al estar exentos de contribuir al coste de las obras de reforma del edificio obligándose solo los litigantes, sin embargo, discrepan las partes en torno a su cuota de participación, de si serían sufragados por partes iguales, según el acuerdo verbal plasmado por escrito firmado por el recurrente, o dos terceras partes (2/3) la apelada y una tercera parte (1/3) el apelante según refiere el recurrente en esta litis, lo que por otra parte cuenta con el respaldo del testimonio prestado en esta alzada por la comunera Sra. Ariadna , y se justifica especialmente porque las oficinas del Sr. Adrian ocupaban una superficie útil del inmueble inferior a la ocupada por JM Santana Asociados, SL y los gastos comunes derivados de su uso se dividían entre demandante y demandado en la indicada proporción de 2/3 y 1/3 parte, respectivamente.

Ahora bien, si tenemos en cuenta que se trataba de obras de conservación y mejora o mejor disfrute del edificio en su totalidad y no solo de los gastos derivados exclusivamente de los concretos espacios usados por cada uno de los litigantes y que el inmueble objeto de las obras pertenece en pro indiviso a ambas partes litigantes en la misma proporción, esto es 4/12 avas partes (33,33% ) a cada uno, salvo pacto expreso en contrario, ambos debían participar en tales gastos en proporción a sus respectivas cuotas ( art. 393 CC ), es decir teniendo la misma cuota por partes iguales, y no consta acuerdo expreso en sentido contrario estableciéndose un criterio de reparto distinto que atendiera a la superficie o zona ocupada por sus respectivas oficinas. Por el contrario el criterio legal de contribución establecido en el art. 393 CC resultó refrendado por el acuerdo explicitado en el documento 9 de la demanda, de fecha 11 de julio de 2005, obrando la firma del apelante consintiendo su contenido, sin que quepa objetar válidamente su nulidad por error del consentimiento ( art. 1265 CC ) porque para que el error invalide el consentimiento ha de ser excusable, es decir que no sea imputable a la indiligencia o negligencia de quien lo padece y no parece acorde a una diligencia media firmar un documento sin leer lo que se firma máxime cuando el recurrente era al mismo tiempo Secretario de la Comunidad de Bienes. En todo caso no consta objeción alguna al criterio de reparto de gastos así establecido ni siquiera en el burofax remitido a la apelada el 15 de octubre de 2005, pues centraba sus discrepancias en la envergadura de las obras acometidas, en el contenido de la reforma.

TERCERO.- Sobre el segundo hecho probado relativo a la existencia de una deuda originada por la realización de tales obras, las cuales se habrían originado con el conocimiento y consentimiento del demandado, el apelante lo subdivide a su vez en dos apartados: A) Sobre si se realizaron las obras con conocimiento y consentimiento del recurrente. B) Sobre si se corresponde la deuda reclamada con el importe de las obras ejecutadas.

En relación con el apartado A) afirma el recurrente que nunca pagaba directamente a proveedores, al no tener trato directo con ellos sino que ingresaba las sumas que a tal fin le eran requeridas creyendo que abonaba 1/3 parte del total de la reforma. Que no niega la existencia del pacto verbal para realizar obras de conservación y adaptación del edificio, para su mejor utilidad, pero sufragando una tercera parte conforme a su coeficiente de participación en los gastos comunes y ello hasta que fue consciente de la dimensión y envergadura de las obras. Que los trabajos empezaron la segunda quincena de julio de 2005 y tras la vuelta vacacional, a principios de septiembre, comienza a comprobar que se convirtió en una obra mayor de exageradas proporciones y ve como la actora, por su cuenta y riesgo, contrata a quien le viene en gana los trabajos que le vienen en gana pretendiendo hacer de su oficina un lugar de lujo y prestancia cara a sus clientes y es informado de que debe afrontar tales gastos por mitad (50%), y es a partir de entonces cuando decide solicitar información detallada sobre las características de la reforma, su envergadura y coste final, e intervenir y aprobar las partidas, el gasto y el concepto y al no obtener respuesta positiva envió el burofax de 15-10-2005 y posteriormente el de 28 de diciembre de 2005 respondiendo la demandante (doc.11 de la demanda) cuando las obras ya estaban terminadas siendo entonces cuando también decidió convocar junta de la comunidad de bienes el 27 de enero de 2006, momento en que entregaron los documentos solicitados y facturas, por lo que en definitiva no fue informado oportunamente ni le fue dada intervención en la aprobación de los presupuestos y facturas de las obras realizadas.

De otro lado sigue diciendo que a tal fecha 15 de octubre de 2005, en la que deja constancia escrita de su disconformidad, la obra no estaba a punto de concluir como se sostiene de contrario y así la mayoría de las facturas aportadas con la demanda son de fecha posterior a la solicitud de intervención y control de la obra por el recurrente facturándose el 90% del coste total de la obra a partir de entonces.

CUARTO.-Sobre el apartado A) anterior incardinado en el segundo motivo de apelación se constata por la Sala que pese a que, en el documento de 11 de julio de 2005, se dice expresamente que se acompana al acta del contenido de la reforma del edificio, sin embargo, no se adicionó documento alguno sobre ello y así lo evidenció la también comunera dona Ariadna y la testigo Sra. Coral corroborando lo manifestado por el recurrente de que pese a la dicción literal del referido documento no se anexó proyecto técnico ni documento alguno que especificase el contenido de las obras ni su coste económico, no obstante, una semana más tarde aproximadamente se hizo llegar al recurrente una relación de las reformas a realizar en el edificio (doc. 7 de la contestación a la demanda), mas se trataba de una relación genérica o sin detalle de tales obras en la que no se desglosaban partidas, ni contemplaban mediciones, ni se especifican materiales ni iba acompanada de una previsión de su coste económico.

Las obras comenzaron a ejecutarse a finales de julio de 2005 y el recurrente comenzó a abonar diferentes cantidades dinerarias, en la cuenta corriente abierta a tal fin de la comunidad de bienes, para hacer frente a su coste económico luego es claro que tales obras principiaron o contaron en su inicio con el conocimiento y consentimiento del recurrente, sin embargo, tras haber abonado a tal efecto una cantidad superior a 48.000 euros y constatando que las mismas se habían sobredimensionado alcanzando una envergadura cualitativa y cuantitativa, con la consiguiente proyección económica, no prevista o esperada por el recurrente, el 15 de octubre de 2005 remitió a la apelada un burofax haciendo constar expresamente su desacuerdo, al no haber sido informado detalladamente de su envergadura, características y coste aproximado negándose a seguir abonando cantidad alguna en tanto no fuera entregado un proyecto técnico de las obras y su presupuesto económico, dada cuenta de los pagos realizados, de las obras pendientes de ejecutar y coste final de las obras lo que reiteró en el requerimiento de 28 de diciembre de 2005.

En su consecuencia, a partir del 15 de octubre de 2005 el apelante dejó clara su falta de conformidad con las obras que se estaban ejecutando por tanto no es el caso de obra ejecutada a la vista, ciencia y paciencia del recurrente sin oponerse pues en cuanto fue consciente de la envergadura y del desmesurado coste económico de las obras dejó constancia escrita de su disconformidad y de contribuir a sufragar sus costes; y que las obras alcanzaron una dimensión inesperada viene corroborado por la comunera dona Ariadna diciendo que ella nunca pensó que la obra sería tan grande. Tampoco es el caso de que el recurrente con mala fe se negara a pagar una obra ya ejecutada a la vista de su importante coste final, fruto de innovaciones o modificaciones consentidas, pues mostró su expresa oposición tan pronto fue consciente de la dimensión que tomaban las obras y puesto que aún no sabía, ni por aproximación, su coste final ya que el recurrente no había sido informado de ello. Tampoco consta ni una sola declaración de proveedores que confirme que el recurrente contrató sus servicios, solicitando que las facturas fueran expedidas también a nombre suyo.

Para poder prestar válido consentimiento expreso o tácito el comunero disidente Sr. Adrian debió haber sido oportunamente informado del alcance o extensión de las obras a ejecutar y sobre todo de su valor económico y ello con carácter previo a su inicio o inmediatamente después, una vez principada su ejecución.

En efecto asistía al recurrente el derecho a estar informado de si existía o no proyecto previo visado por un técnico y licencia de obra, y sobre todo del detalle de las obras a ejecutar y su presupuesto económico pues solo así, esto es sabiendo lo que se iba a hacer y su coste económico, podía prestar su consentimiento de manera consciente o no viciado por error. El recurrente creía que las obras de reforma del inmueble común a las que prestó su conformidad, en su inicio, no superarían los 90.000 o 100.000 euros alcanzado finalmente el triple de lo informalmente previsto o hablado entre los comuneros, (no más de 90.000 o 100.000 €) según sostiene el demandado y la comunera Sra. Ariadna . Obras que alcanzaron una dimensión desorbitada o exagerada, un coste de más de 300.000 euros, sin que el apelante supiera o tuviera conocimiento del alcance y extensión de las obras que realmente se iban a ejecutar en el edificio pues no se le facilitó información al inicio de las obras ni después tras el requerimiento de 15-10-2005 hasta su finalización, y se le impidió toda participación en la toma de decisiones afectantes al ámbito de ejecución de tales obras, a su contenido, calidad de los materiales, presupuestos, contratación con proveedores y control del gasto produciéndose una situación de hechos consumados y ello equivale a imposición por la mercantil demandante de unas concretas y determinadas obras decididas unilateralmente por ésta o sin el necesario acuerdo de los comuneros.

Así las cosas a juicio de esta Sala a partir del burofax de octubre de 2005 inequívocamente no concurre el acuerdo o conformidad requerida por el art. 397 CC para vincular a todos los comuneros al pago de las obras de mejora realizadas por la entidad demandante JM Santana, SL en la cosa común y en cuanto a los gastos de conservación del art. 395 CC , a los que estaría obligado el recurrente aun no conforme con afrontarlos, esto es, los necesarios para evitar la pérdida o deterioro de la cosa y mantenerla conforme a su destino, su contribución deviene de su constatación, individualización y concreción de su valor económico cuyo análisis reservamos para el siguiente fundamento jurídico.

QUINTO.- El apartado B) del segundo motivo de apelación es referido por el apelante a si se corresponde la deuda reclamada con el importe de las obras ejecutadas.

Afirma el recurrente que la sentencia apelada considera que sí con sustento básicamente en la prueba testifical del Ingeniero Técnico Industrial y del Arquitecto Técnico, sin embargo, expresa que el primero no fue objetivo faltando a la verdad en cuanto al presupuesto de la obra, al manifestar que lo vio siendo que la propia parte apelada admite que no existió. Además la reforma y sustitución del sistema eléctrico es de una cuantía insignificante en relación al coste total de la obra pues a la vista de los documentos 26 a 34, 42 a 43 y 57 el montante total de este capítulo ascendería a 28.810, 90 euros.

Con respecto al arquitecto técnico que la sentencia apelada considera esencial afirma el recurrente que no se han aportado certificaciones de obra con el visado del mismo, ni factura alguna por la prestación de sus servicios, ni se hace referencia alguna a los informes-facturas elaborados por la Sra. Rosaura . Expresa que debió realizarse una prueba pericial a la vista de que no consta documentada la intervención del arquitecto técnico ni constan certificaciones y mediciones de obra visadas por éste. Que la recurrente impugnó la factura de contratas Polka, SL por no justificar ni detallar los trabajos facturados, ni adjuntar mediciones, ni unidades o partidas. Que no queda obligado de forma solidaria frente aquellos terceros con quien no contrató pues el único que contrató con ellos fue la mercantil demandante a través del Sr. Ricardo .

De otro lado el informe del Tesorero de la comunidad de bienes no puede ser tomado en consideración al haber sido impugnado y tratarse de un empleado de la parte actora elaborándose dos informes en fecha 28-12-2005 y 25 de octubre de 2006 contradictorios respecto al importe final de las obras.

En cuanto a la documentación contable acompanada con la demanda fue impugnada por el demandado y aquí recurrente, al no haber participado éste en la confección de la misma, no haber tenido contacto alguno con los proveedores, cuestionando la veracidad de sus cuantías y la realización de los trabajos, y sin embargo solo se trajo a juicio a 4 proveedores de los 21 distintos que participaron en la obra. Proveedores que suponen la facturación total de 27.760 euros frente a los 300.000 euros que se dice costó la obra. Que al acto del juicio solo uno acudió la mercantil Airven, SL cuyo representante legal dejó constancia de que no conoce al apelante siendo Don. Ricardo quien contrató sus servicios, aunque alguien le dijo que dividiera en dos la factura. Que el recurrente interesó la presencia de los 21 proveedores, siendo inadmitida tal prueba, y así propuso la testifical de la constructora Polka, SL que facturó la cantidad de 184.700 euros sin que se aporten certificaciones de obra, mediciones, unidades o partidas, ni se dice el porcentaje del trabajo realizado que las facturas reflejan ni se llamó a declarar al firmante del documento aportado con la demanda, siendo sus facturas (docs.18,19 y 20) posteriores a la fecha en que el recurrente solicitó aprobar todo lo que se realizara en la obra. Que la suma de las cantidades relacionadas en el hecho octavo de la demanda alcanza la cantidad de 189.130 euros, en cambio el representante legal de contratas Polka, SL senala que su importe ascendió a 184.700 euros (doc. 61 de la demanda). Que los documentos 61 a 64 impugnados por el recurrente fueron confeccionados unilateralmente por Don. Ricardo para preconstituir prueba, tal y como evidenció la testifical del representante legal de Airven.

SEXTO.- Concurre a juicio de esta Sala la errónea valoración de la prueba por el iudex a quo denunciada por el recurrente en el anterior motivo de apelación relativo a la acreditación del valor económico de las obras ejecutadas y de los pagos efectuados a tal fin por la actora.

En efecto el grueso del importe de las obras responde a lo facturado por la constructora Contratas Polka, SL acompanándose como documentos 18, 19 y 20 de la demanda facturas por importe total de 189.130 euros fechadas en noviembre y diciembre de 2005. Tales facturas fueron impugnadas por el recurrente y no adveradas por el representante legal de aquélla, y no vienen acompanadas de un presupuesto previo, no contienen una descripción pormenorizada de lo facturado, no concretan las obras ejecutadas, su medición, su valor por unidad de medida o precio alzado, el porcentaje de obra que representan, los materiales empleados, etc., sino que responden al concepto abstracto de ejecución de obras en el edificio de la DIRECCION000 NUM000 , y no vienen apoyadas por certificaciones de obra.

Al folio 113 de los autos consta un documento privado de la citada constructora conteniendo una relación de los trabajos realizados por la referida contrata en el DIRECCION000 No NUM000 de Las Palmas de GC, que supuestamente son los mismos pero más detallados que la relación de obras contenida en el documento 7 (folio 456) de la contestación a la demanda, entregada al demandado al inicio de las obras, más no se desglosan sus conceptos ni sus cuantías siendo tan genéricos que no permiten adivinar el verdadero alcance o extensión de las obras de reforma del edificio, ni de las previstas ni de las ejecutadas e impiden también descifrar el valor económico de las obras de estricta conservación que se pudieran haber ejecutado, como son las de impermeabilización de la azotea, tabiquería, paredes, rehabilitación de fachada, etc.

Por otra parte el documento 61 de la demanda suscrito por el represente legal de Contratas Polka, SL, impugnado por el demandado, en el que se reconocen entregas dinerarias a cuenta de las obras por importe de 184.700 euros, no ha sido ratificado en juicio por el representante legal de la referida constructora y se pretende tener por adverados esos pagos con la prueba testifical del tesorero de la Comunidad de Bienes del DIRECCION000 NUM000 , empleado de la mercantil apelada ( art. 377.1.2o LEC ), quien ratificó su informe obrante en los folios 106 y 107 de los autos indicativo del coste total de las obras, que es inidónea al fin pretendido no ya por su generalidad o la vinculación de su autor con la actora-apelada, sino porque no se respalda con ninguna prueba objetiva, como pudiera ser los extractos de la cuenta corriente o los asientos contables de la Comunidad de Bienes y sobre todo los libros y contabilidad de la sociedad mercantil apelada JM Santana Asesores, SL que es quien, según indica el representante de Construcciones Polka, SL en el referido documento 61 de la demanda, desde el 20-09- 2005 vino haciendo los pagos de las obras.

De otro lado la testifical del Arquitecto Técnico permitiría justificar la realización de obras en el inmueble objeto de litigio pero no de las concretas obras ejecutadas y sobre todo de su valor económico, y que el importe facturado por Construcciones Polka, SL haya sido el realmente abonado por la apelada, siendo que la acción acumulada ejercitada por la actora en su demanda persigue obtener el rembolso de la mitad de lo que por tal concepto de obras de rehabilitación y mejora del edifico fue abonado por la demandante. Lo mismo sucede respecto de la testifical de Doña. Rosaura en esta alzada la cual permite tener por probada la participación efectiva de la referida constructora en la ejecución de las obras de reforma del edificio, así como de la intervención de otros proveedores que figuran relacionados en la demanda cuyas facturas se acompanan, pero no es idónea para probar la realización de las concretas obras reflejadas en la facturas impugnadas y especialmente su valor económico.

Lo mismo sucede con las facturas 21 a 25, 35 a 43 y 45 a 60 que impugnadas por el recurrente y no ratificadas en juicio por sus autores, ni adverado su contenido mediante cualquier otro medio probatorio idóneo admitido en derecho carecen de eficacia probatoria por sí solas ( art. 1.225 CC ), y es que debe recordarse respecto de las facturas que la doctrina jurisprudencial ha senalado que su valor probatorio cuando son impugnadas o no reconocidas por aquel a quien perjudican han de ser tomadas en consideración, ponderando el grado de credibilidad que puedan merecer en las circunstancias del debate, complementadas con otros elementos de prueba.

Por la misma razón carecen de valor probatorio los documentos privados senalados con los números 62 y 64 no ratificados por los proveedores que los suscriben, y en cuanto a la veracidad de su contenido, de la adveración del documento no 63 por el representante legal de Airven Sr. Gabino , resulta que constituye un documento preordenado de elaboración unilateral por la apelada, en el que no tuvo participación Don. Gabino , indicando éste que no conocía al recurrente y que dividió en dos el importe de la factura porque así se lo habían indicado y, en definitiva, ignoraba los acuerdos internos de los comuneros y no tuvo relación o contacto directo con el recurrente Sr. Batista, y como quiera que el apelante se había negado explícitamente desde el 15 de octubre de 2005 a seguir pagando o contribuyendo al pago, por su disconformidad con las obras que se estaban ejecutando, se retiraron los aparatos de aire acondicionado ya instalados por Airven.

Por su parte el Ingeniero Industrial conocido e incluso amigo de ambas partes litigantes que depuso como testigo en la vista oral, Don. Patricio , constató la idoneidad de la instalación eléctrica ejecutada en el edificio tras evidenciarse la necesidad de ello por la obsolescencia e insuficiencia de la infraestructura preexistente y dado que el consumo efectivo de energía eléctrica no era acorde al permitido por aquélla con el consiguiente riesgo de incendio, más en los doc. 26 a 34, 42 a 43 y 57 se recogen las facturas correspondientes a la instalación eléctrica igualmente impugnadas y no ratificadas por sus autores por lo que tampoco se justifica su cuantía económica. En todo caso el montante total de este capítulo ascendería a 28.810, 90 € cuya mitad, al ser inferior a la cantidad abonada por el recurrente e ignorándose su concreta imputación a determinadas o específicas obras, podría quedar englobada en lo ya abonado por el recurrente y lo mismo sucede respecto del importe de las instalaciones de aire acondicionado que permanecen en el inmueble cuya mitad de su valor ascendería a 2.935 euros.

En resumen, se ejecutaron unas concretas obras de reforma, de conservación y mejora, en el edificio común de la DIRECCION000 No NUM000 de Las Palmas de GC, en su inicio no concretadas con detalle ni valoradas económicamente y sobre las que el apelante mostró su disconformidad en octubre de 2005, y por tanto a la postre no consensuadas con el apelante, sobre las que no fue informado sobre su verdadero alcance y valor económico, ni tuvo poder de decisión y control efectuándose en definitiva las obras realizadas por decisión y conforme al criterio unilateral de la mercantil apelada y, por otra parte, se reclama por la actora- apelada el reembolso de la mitad del importe abonado en tales obras pero no se ha acreditado, con el rigor exigible, ni el valor económico de la obra ejecutada ni el importe dinerario abonado a tal fin por la apelada pues, al margen del representante legal de Airven, ningún proveedor ha ratificado en juicio el cobro de los importes dinerarios cuyas facturas se acompanan con la demanda, ni la apelada JM Santana Asesores, SL probó su abono y no cabe deducirlo de la apreciación conjunta de las pruebas practicadas en esta litis, pues no existe ni ninguna prueba objetiva, documental o prueba pericial que acredite el valor económico de las obras ejecutadas ni de los pagos a tal fin realizados por la mercantil apelada correspondiendo la carga de la prueba del precio de las obras y de las cantidades a tal fin abonadas a la referida parte apelada ( art. 217 LEC ).

En su consecuencia, no acreditada la existencia y exigibilidad de la deuda reclamada por la parte actora y aquí apelada JM Santana Asesores, SL la acción de reclamación de cantidad contenida en los apartados 3o y 4o de la demanda interpuesta contra don Adrian debe ser desestimada, habiendo lugar a la estimación del recurso de apelación interpuesto por éste contra la sentencia de primera instancia.

SEPTIMO.- Con respecto al pago de las costas procesales de la primera instancia existiendo acumulación objetiva de acciones contra el mismo demandado, acción de división de cosa común y de reclamación de cantidad, teniendo autonomía o sustantividad propia cada una de ellas la desestimación de una de las pretensiones y la estimación de otra no comportaría en puridad la estimación o desestimación parcial de la demanda con la consiguiente aplicación del art. 394. 2 LEC , sino la aplicación del vencimiento objetivo del art. 394.1 LEC respecto de la pretensión desestimada, no obstante, en el caso de autos se realizaron obras de conservación del edificio a las que el recurrente venía obligado a contribuir, conforme a su cuota de participación en la cosa común, pero no se ha podido concretar su verdadero importe económico existiendo dudas sobre la suficiencia de lo abonado por el demandado al efecto por lo que no procede hacer pronunciamiento condenatorio alguno sobre las costas procesales de la primera instancia.

OCTAVO.- Estimándose el recurso de apelación no procede hacer expresa condena con respecto al pago de las costas procesales devengadas en esta alzada ( art. 398 LEC ).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación;

Fallo

Que debemos estimar y estimamos el recurso de apelación interpuesto por don Adrian contra la sentencia de 16 de Noviembre de 2009 dictada por el Juzgado de 1a Instancia no 2 de Las Palmas de GC en los autos de Juicio Ordinario no 105/2007, que revocamos parcialmente en el sentido de desestimar la pretensión económica contenida en los apartados 3o y 4o de la demanda interpuesta por JM Santana Asesores, SL contra don Adrian absolviendo a éste de tales pedimentos sin que proceda hacer expresa condena respecto al pago de las costas procesales de ambas instancias.

Llévese certificación de la presente resolución al rollo de esta Sala y notifíquese a las partes, y con certificación de la misma, devuélvanse los autos al Juzgado de Procedencia para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra Sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN: Leída y publicada fue la anterior sentencia en el día de su fecha, siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. Víctor Caba Villarejo, estando el Tribunal celebrando audiencia pública en el día de la fecha. Certifico.