Sentencia Civil Nº 56/2008, Audiencia Provincial de Girona, Sección 2, Rec 487/2007 de 13 de Febrero de 2008

Encabezamiento

UDIENCIA PROVINCIAL DE GIRONA

SECCION SEGUNDA

Rollo de apelación civil: nº 487/2007

Proviene: JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 1 PUIGCERDÀ

Procedimiento: nº 285/2006

Clase: Procedimiento Ordinario

SENTENCIA 56/2008.

Ilmos. Sres:

PRESIDENTE

D. JOSE ISIDRO REY HUIDOBRO

MAGISTRADOS

D. JOAQUIM FERNANDEZ FONT

D. JAUME MASFARRE COLL

Girona, a trece de febrero de dos mil ocho.

En esta segunda instancia ha comparecido como parte apelante Dña. Inés Y

BLANEPRINDIC, S.L., representada por el Procurador D. JOAN ROS CORNELL y defendida por el Letrado D. Matías .

Ha sido parte apelada NOVALLAR CERDANYA S.L., D. Pedro Antonio Y COMUNIDAD DE PROPIETARIOS C. DIRECCION000 , NUM000 DE PUIGCERDA, representada por la Procuradora /Dña. MIREIA CORNELLÁ.

Antecedentes

PRIMERO. El presente proceso se inició mediante la demanda presentada en nombre de Dña. Inés y Blandeprindic, S.L., contra Novallar Cerdanya S.L., D. Pedro Antonio y Comunidad de Propietarios C. DIRECCION000 , NUM000 de Puigcerdà.

SEGUNDO. La sentencia que puso fin a la primera instancia dice en su parte dispositiva: "Dispongo: Desestimar íntegramente la demanda y condenar a las costas de esta primera instancia a los codemandantes Blaneprindic SL y Inés ".

TERCERO. En aplicación de las normas de reparto vigentes en esta Audiencia Provincial, aprobadas por la Sala de Gobierno del Tribunal Superior de Justicia de Catalunya, ha correspondido el conocimiento del presente recurso a la Sección Segunda de aquélla.

CUARTO. En su tramitación se han observado las normas procesales aplicables a esta clase de recurso, habiendo efectuado las partes las alegaciones que pueden verse en los respectivos escritos presentados en esta segunda instancia, a los que se responde en los siguientes fundamentos jurídicos. Se señaló para la deliberación y votación del recurso el día 11 de febrero de dos mil ocho.

QUINTO. Conforme a lo establecido en las indicadas normas de reparto, se designó ponente de este recurso al Ilmo. Sr. JOSE ISIDRO REY HUIDOBRO, quien expresa en esta sentencia el criterio unánime de la Sala.

Fundamentos

PRIMERO.- Los hechos que constituyen el antecedente del presente procedimiento son los siguientes:

A) Por la sociedad promotora NOVALLAR CERDANYA S.L. se otorgó escritura de obra nueva y división en propiedad horizontal correspondiente a un edificio en construcción en la finca de autos, en fecha 17 de julio de 2002, en la cual se reservaba mientras sea propietaria la facultad de realizar modificaciones, acondicionamientos, pequeñas obras y cambio de configuración o destino de los elementos comunes o privativos que no alteren las superficies declaradas y que sean aconsejables, para el mejor uso y servicio de toda la comunidad o que vengan exigidas por las compañías suministradoras. Dicha escritura pública fue inscrita en el Registro de la Propiedad.

B) En fecha 22 de agosto de 2003 Dña. Inés a título personal suscribió un contrato denominado de arras penitenciales para la adquisición de la plaza de aparcamiento nº NUM001 , situada en el nivel NUM002 del edificio.

Y en fecha 28 de mayo de 2005 D. Matías y Dña. Inés formalizaron con la entidad demandada NOVALLAR CERDANYA S.L., en la actualidad FUDESA CERDANYA S.A. escritura de contrato titulado de "promesa de venda o arres penitencials", para adquisición de veinte plazas de aparcamiento del edificio constituido en régimen de propiedad horizontal.

C) La entidad promotora NOVALLAR CERDANYA, hoy FUDESA CERDANYA S.L., junto con D. Pedro Antonio , propietario del terreno que había permutado por unos elementos independientes de la edificacion a la promotora y titular de los mismo, otorgaron escritura de modificación del régimen de propiedad horizontal de fecha 27 de junio de 2005, respecto al régimen inscrito que entre otros establecían las siguientes NORMES DE COMUNITAT:

5- "L'accés a través de l'escala de l'edifici ubicada al carrer DIRECCION000 i de l'ascensor situat al costat de l'esmentada escala, ho serà exclusivament per els veÏns propietaris de vivendes o locals comercials del propi edifici; no podent accedir per l'esmentada escala ni ascensor que donen al carrer DIRECCION000 aquells que siguin únicament de places d'aparcament, sent només accesible en situacions d'emergència, com a via d'evacuació d'emergència. Els propietaris de les places d'aparcament, accedirán a les mateixes a través de la rampa d'accés al soterrani, i a través de l'ascensor i escala que dona al carrer DIRECCION001 .

6- Del total edifici es crearan dues subcomunitats: Un formada per les plantes destinades a locals comercials i habitatges; i una altra formada per les plantes destinades a places d'aparcament, seran, per tant, de càrrec de cada subcomunitat de forma exclusiva les despeses pròpies pel seu sosteniment adequat, el seus serveis, tributs, carregues i responsabilitat"

Dicha modificación se inscribió en el Registro

D) En escritura de 30 de noviembre de 2005, los cónyuges Sres. Matías y Inés como Admnistradores mancomunados de la societat "BLANEPRINDIC, S.L." por ellos constituída, compran veinticinco plazas de aparcamiento a NOVALLAR CERDANYA S.L., hoy FUDESA CERDANYA S.A. correspondientes a las que hacía referencia el contrato anterior denominado de "promesa de venta o arras penitenciales" y otras más, constando expresamente en la escritura de compraventa otorgada, el régimen de Propiedad Horizontal establecido tras la modificación introducida el 27 de junio de 2005.

E) En fecha coincidente con la de la escritura de compraventa 30-11-2005, se remitió burofax por la mercantil compradora a la sociedad vendedora reiterando su disconformidad con la modificación introducida en el Régimen de Propiedad Horizontal, desacuerdo que había hecho llegar por conducto notarial catorce días antes, 16-11-2005, antes de haber suscrito la escritura de compraventa y una vez comprobada a través del Registro la modificación del Régimen introducido por los titulares del edificio.

En consecuencia, entiende la parte demandante que es nula de pleno derecho la modificación del título en los dos extremos cuestionados, porque ella debió ser convocada para adoptar el acuerdo modificador en tanto parte en un contrato prepararorio que le confería derecho a ello y porque la modificación llevada a cabo incide sobre una serie de elementos comunes conforme al art. 396 del C.C . que han sido desafectados; que no es aconsejable para el mejor uso y servicio de toda la Comunidad porque excluye a la mayoría de los propietarios de plazas de aparcamiento del uso y disfrute de unos elementos comunes ya que la desafección debería venir acompañada de una modificación de las cuotas de participación, citando como fundamento de su pretensión los arts. 3, 5 y 18 de la Ley de Propiedad Horizontal .

La sentencia de primera instancia desestima la demanda declarando la falta de legitimación pasiva de los codemandados NOVALLAR CERDANYA S.L. (hoy FUDESA CERDANYA S.A.) y D. Pedro Antonio porque la acción de nulidad de acuerdos comunitarios debe dirigirse contra la Comunidad y no contra los comuneros.

Declara también la falta de legitimación activa de BLANEPRINDIC S.L., porque no se encuentra entre los propietarios que se hallen en alguna de las circunstancias que menciona el art. 18.2 LPH ; que en la fecha del acuerdo ni siquiera formaban parte de la Comunidad, como tampoco la coactora Sra. Inés , incidiendo en que el acuerdo de modificación del Régimen de Propiedad Horizontal fue adoptado por unanimidad, como exige el art. 17.1 de la LPH y dicha modificación y el régimen establecido era conocido por los actores al otorgar la escritura de compraventa.

SEGUNDO.- Muestra su disconformidad la parte actora con lo resuelto en primera instancia relacionando de nuevo el desarrollo fáctico y cuestionando la falta de legitimación pasiva declarada de los codemandados NOVALLAR CERDANYA S.L., y D. Pedro Antonio , pero sin dar razones que desvirtuen los argumentos de la sentencia, porque si lo que se propugna es la nulidad de una modificación del título constitutivo de la Comunidad de Propietarios, dicha acción ha de ejercitarse frente a la Comunidad, no frente a comuneros concretos, a los que nada se les reclama, no resultando admisibles las alegaciones vertidas "ex novo" en el recurso sobre eventuales beneficios personales que pudieran justificar la llamada al proceso de los miembros de la comunidad de bienes que adoptaron la modificación de forma unánime, por lo que debe rechazarse el recurso en este sentido.

Tampoco se hace cuestión, según el recurso, de que quienes recurren no fuesen convocados a participar en el otorgamiento de la escritura de modificación del régimen de propiedad horizontal contenido en la escritura de 6 de junio de 2002, realizado por medio de escritura de 27 de junio de 2005, pues su derecho como miembro de la comunidad surge a partir del momento en que adquiere la condición de propietario pleno, titular del dominio de los elementos independientes que la parte recurrente admite no tenía y así se desprende de la escritura de compraventa donde se reconoce la titularidad de las plazas de aparcamiento vendidas a la mercantil vendedora y se consigna expresamente que "el presente otorgamiento equivale a la tradición", admitiendo con ello de manera tácita el criterio reiterado de la doctrina del Tribunal Supremo interpretativa del art. 5 de la LPH , en el sentido de que el título constitutivo de la propiedad horizontal o su modificación debe ser otorgado por el propietario único del edificio que lo es pese a haber vendido pisos en que los compradores no han adquirido el derecho de propiedad sobre los mismos, por tener el título (compraventa), pero no el modo (tradición real o simbólica), STS de 8 de julio 2000, 30 de marzo 1999, 27 febrero 1987, 3 febrero 1975 .

Sostiene el recurrente que sin embargo la modificación del título es nula porque incide sobre elementos comunes por naturaleza conforme al art. 396 del C.C . que no pueden ser desafectados por decisión unánime de los comuneros que otorgaron la modificación del título.

Tampoco puede compartir la Sala tal criterio, pues el contenido de la modificacion del régimen en los extremos en que se circunscribe la demanda no contituye una desafección de elementos comunes, sino una distribución de su uso, pues continúan teniendo carácter común tanto la escalera como el ascensor que desembocan en la DIRECCION000 , y son utilizables con carácter excepcional por los dueños de los aparcamientos, en situación de emergencia; lo que ocurre es que el uso normal de la escalera y ascensor de esa zona del edificio se atribuye a los que son titulares de pisos y locales, asignando a los que sólo lo son de plazas de garaje la utilidad de la escalera y ascensor que dan a la DIRECCION001 , además de la rampa de acceso al suberráneo, modificación del título que en modo alguno comporta supresión o desafección de elementos comunes y que se adopta por unanimidad de los comuneros existentes en la fecha en que se llevó a cabo (promotora y Sr. Pedro Antonio ), en función de la diferente utilidad del inmueble por parte de los titulares de locales y pisos y de los que sólo lo son de plazas de garaje en el subterráneo.

TERCERO.- Las modificaciones introducidas en el título constitutivo se han llevado a cabo cuando los ahora recurrentes no eran propietarios, (según admiten en su recurso y venían a admitir en su demanda), de manera que no estaban integrados en la comunidad, por lo que su concurso no era preciso para la modificación del título constitutivo, llevada a cabo por los dos únicos comuneros por unanimidad; y la parte apelante que todavía no disponía del título de dominio sobre las plazas de aparcamiento, siempre tuvo ocasión de rechazar la compra definitiva de dichas plazas con los efectos correspondientes por eventuales perjuicios o incumplimientos dentro de la relación contractual, mantenida sólo con la promotora, pero no con la Comunidad de Propietarios que fue la que unánimemente decidió la modificación, por lo que al actuar conforme a la norma, Art. 5 último párrafo de la LPH , en relación con el art. 17 1º , la Comunidad de Propietarios no sostuvo una actitud contraria a los principios de la buena fe, al margen de la valoración de la conducta de alguno de los comuneros individuales, cuyos efectos se desplegarían dentro del ámbito del contrato suscrito, pero no en el de la actuación de la Comunidad que no era parte en dicho contrato.

Por otra parte, las cláusulas modificativas impugnadas no revelan motivos espurios o de beneficio personal, sino una voluntad de racionalizar la utilización y convivencia de los propietarios de los diferentes elementos privativos del edificio construido, creando dos subcomunidades de propietarios, atendiendo a la existencia de plazas de garaje que no constituyen anexo de piso o local del mismo edificio, cuyos titulares no tienen por qué asumir gastos propios de los propietarios de los pisos o locales que a ellos no les proporciona ninguna utilidad, y estableciendo el uso de dos accesos a dichos elementos independientes en función de la naturaleza de los mismos, pisos y locales o plazas de garaje lo cual supone un sistema organizativo razonable para el mejor uso y servicio de toda la comunidad, adoptado por ella dentro de las previsiones legales y en lo que se refiere a la promotora codemandada, en el marco de las facultades modificadoras reservadas a la misma en el título original (escritura de obra nueva en construcción y división en propiedad horizontal de 17 de julio de 2002).

Si a ello añadimos que dicho título contemplaba como acceso para las personas a las plantas destinadas a plazas de aparcamiento, por unas escaleras situadas junto al citado Carrer DIRECCION001 (fol. 77), y a los locales y las viviendas por la entrada general situada al Carrer DIRECCION000 y a cada una de las plantas mediante unas escaleras y un ascensor (fol. 78), no parece que dicho título no contemplara ya una separación de los accesos para las personas según se tratase de plantas destinadas a aparcamiento y plantas destinadas a locales y pisos, con lo que la modificación introducida no tendría el alcance que la parte recurrente pretende atribuirle sosteniendo una discriminación introducida "ex novo" en la modificación del Titulo para el acceso peatonal que no resulta ajeno a las previsiones originales de dicho título, con lo que las denuncias de la parte recurrente no responden a una absoluta imprevisión del título originario inscrito, ni tienen la trascendencia novatoria que se les pretende dar.

Finalmente, la asignación de usos de las escaleras y ascensores existentes en el edificio y la creación de dos subcomunidades, no tienen por qué afectar a los coeficientes de los diferentes elementos independientes, habiéndose manifestado el total acuerdo por los comuneros presentes en la Junta de Propietarios de 30 de junio de 2006, con el Régimen de Propiedad Horizontal establecido en el Titulo incluida su modificación, con una elevada asistencia de miembros del 95'16% que representaban el 96'38% de coeficiente, siendo sólo el aquí recurrente quén mostró su disconformidad con los puntos 5 y 6 de la modificación del título, acordada en forma legal por quien tenía facultad para hacerlo, que eran los condóminos por unanimidad en la fecha que se llevó a cabo.

Por todo ello, coincide este Tribunal con el criterio del órgano "a quo" y en consecuencia, debe ser desestimado el recurso y confirmada la sentencia apelada.

CUARTO.- La destimación del recurso conlleva la imposición a la parte recurrente de las costas de esta apelación, conforme al art. 398.1 de la LEC .

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación:

Fallo

Que desestimamos el recurso de apelación formulado por el Procurador D. Joan Ros Cornell, en nombre y representación de Dña. Inés y Blaneprindic, S.L., contra la Sentencia de 17 de mayo 2007, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Puigcerdà en los autos de procedimiento ordinario nº 285/2006, de los que el presente rollo dimana, y confirmamos dicha resolución con imposición a la parte recurrente de las costas de la alzada.

De acuerdo con la Disposición Final 16 y la Disposición Transitoria Tercera de la LEC 1/2000 , contra esta Sentencia cabe recurso de casación, ante la Sala 1ª del Tribunal Supremo, solamente si concurre la causa prevista en el apartado tercero del número 2 del artículo 477 . También cabe recurso extraordinario por infracción procesal ante el mismo Tribunal conforme a lo previsto en los artículos 468 y siguientes de la misma norma, siempre que concurra aquel interés casacional exigido por el recurso de casación y se formule de manera conjunta con este; dichos recursos deberán prepararse ante esta Sala en el plazo de cinco días.

Notifíquese esta sentencia a las partes y déjese testimonio de élla en el presente Rollo y en las actuaciones originales, que se devolverán al Juzgado de Primera Instancia e Instrucción del que proceden.

Así lo ha decidido la Sala, integrada por los Ilmos. Sres. Magistrados ya indicados, quienes, a continuación, firman.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente D. JOSE ISIDRO REY HUIDOBRO, estando el Tribunal celebrando audiencia pública en el día de la fecha, de todo lo que, certifico.