Sentencia Civil Nº 56/2015, Audiencia Provincial de Tenerife, Sección 3, Rec 662/2014 de 27 de Febrero de 2015

Encabezamiento

SENTENCIA

Ilmos. Sres.

Presidente:

D. Modesto Fernández del Viso Blanco

Magistradas:

Dª. Macarena González Delgado

Dª. María del Carmen Padilla Márquez

En Santa Cruz de Tenerife, a veintisiete de febrero de dos mil quince.

Visto por los Ilmos. Sres. Magistrados arriba expresados el presente recurso de apelación interpuesto por la parte demandante, contra la sentencia dictada en los autos de Juicio Ordinario nº. 114/2014, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia nº. 10 de Santa Cruz de Tenerife, promovidos por la entidad Torres y Ribelles, S. A, representada por el Procurador D. Javier Fernández Domínguez, y asistido por el Letrado D. José Luis Abad Fortuy, contra la entidad Prefabricados Universal S. A, representado por la Procuradora Dª. Rocío García Romero, y asistido por el Letrado D. Edmundo González Álvarez; han pronunciado, en nombre de S.M. EL REY la presente sentencia, con base en los siguientes:

Antecedentes

PRIMERO.- En los autos indicados la Iltma. Sra. Magistrada Juez Dª. Juana María Hernández Hernández, dictó sentencia el veintiocho de julio de dos mil catorce , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente:

'Desestimar la demanda formulada por TORRES Y RIBELLES S.A. representado por el Procurador de los Tribunales Don Javier Fernández Dominguez , y asistida por el Letrado Don Jose Luis Abad Fortuny contra PREFABRICADOS UNIVERSAL S.A. representada por la Procuradora de los Tribunales Doña Rocío García Romero , y asistida por el Letrado Don Edmundo González Alvarez que versan sobre resolución de contrato . Absolviendo a la demandada de todas las peticiones deducidas en su contra. Con condena a la actora al pago de todas las costas causadas en el presente procedimiento. '

SEGUNDO.- Notificada la sentencia a las partes en legal forma, se interpuso recurso de apelación por la representación de la parte demandante; tramitándose conforme a lo previsto en los artículos 457 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil , presentando escrito de oposición la parte contraria, y remitiéndose con posterioridad los autos a esta Audiencia Provincial, con emplazamiento de las partes por término diez días.

TERCERO.- Que recibidos los autos en esta Sección Tercera se acordó formar el correspondiente Rollo; personándose oportunamente la parte apelante por medio del Procurador D. Javier Fernández Domínguez, bajo la dirección del Letrado D. José Luis Abad Fortuny , la parte apelada se personó por medio de la Procuradora Dª. Rocío García Romero, bajo la dirección del Letrado D. Edmundo Lorenzo González Álvarez; señalándose para deliberación, votación y fallo el día veinticinco de febrero del corriente año.

Ha sido Ponente la Ilma Sra Dª. María del Carmen Padilla Márquez Magistrada de esta Sala

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia desestima la demanda, en la que la parte actora, compradora, insta la resolución del contrato de compraventa por incumplimiento de la vendedora en su obligación de entrega, al no apreciar, con las pruebas practicadas, el incumplimiento que se pretende atribuir al vendedor. Recurre el actor, quien, tras alegar la incongruencia omisiva de la sentencia poniendo de manifiesto su desacuerdo con la escasa fundamentación jurídica de la misma, e invocando, incluso, el principio iura novit curia, mantiene, en resumen, la incorrecta apreciación y valoración de la prueba en orden a tener por acreditado el efectivo incumplimiento del demandado en su obligación de entregar el objeto del contrato, la inhabilidad de éste y la insatisfacción y frustración que de ello se deriva para el comprador en su interés contractual. El apelado se opone al recurso e insta la confirmación de la resolución recurrida.

SEGUNDO.- La lectura íntegra de la sentencia impide apreciar la falta de motivación que denuncia el recurrente, pues, aún cuando efectivamente no contenga una fundamentación jurídica extensa, lo cierto es que da cumplida respuesta a la pretensión del actor al analizar la prueba en su fundamento segundo, apreciando que 'no se trata pues de que la parte ( en referencia a la vendedora) no hubiera realizado las obras necesarias e indispensables para entregar la nave en estado de servir a la actividad o el uso comercial o industrial menos exigente, sino de obras de adaptación necesarias para hacer viable el concreto uso al que iba ser destinada y que desconocía la vendedora..' y concluir, en su fundamento tercero, que de la misma no queda acreditado el 'incumplimiento de los términos del contrato de compraventa, que exige la absoluta inhabilidad del objeto, ya que no ha habido 'alliud pro alio' contractual y no se ha producido la entrega de cosa distinta por parte de la vendedora para resolver el contrato que les vinculaba art. 1124 CC ..no dándose en este supuesto un incumplimiento grave y flagrante por parte del vendedor que haya frustrado los legítimos intereses de la compradora..'. Y en tal sentido la doctrina jurisprudencial establece: 'La respuesta a las peticiones formuladas en la demanda no debe ser ni extensa ni pormenorizada, pero sí debe estar argumentada en derecho, puesto que el juez no puede decidir según su leal saber ni entender, sino mediante el recurso al sistema de fuentes establecido, tal como dispone el art. 1.7 del Código Civil , lo que deriva de la sumisión de los jueces a la ley, establecida en el artículo 117.1 C.E . ( STC 77/2000 , así como las SSTS 69/1998 , 39/1997 , 109/1992 , entre muchas otras). Esta Sala ha aplicado también esta norma, exigiendo la motivación suficiente, sobre la base del cumplimiento de una doble finalidad: la de exteriorizar el fundamento de la decisión adoptada, haciendo explícito que responde a una determinada interpretación del derecho, así como la de permitir su eventual control jurisdiccional mediante el efectivo ejercicio de los recursos ( SSTS de 5 de noviembre de 1992 , 20 de febrero de 1993 , 26 de julio de 2002 y 18 de noviembre de 2003 , entre muchas otras). Se reitera más recientemente la anterior argumentación en STS de 18 de junio de 2014 . ( Sentencia de la Sala 1 del Tribunal Supremo de 21 de octubre de 2014 ( ROJ: STS 4077/2014 - ECLI:ES:TS:2014:4077) )

Por otra parte y en relación a la incongruencia, tal como expresa la Sentencia de la Sala 1 del Tribunal Supremo 15 de diciembre de 2014 ( ROJ: STS 5405/2014 - ECLI:ES:TS:2014:5405) : ' Como consecuencia de la doctrina de la sustanciación, el Juez ha de aplicar a los hechos alegados y probados la norma que sea adecuada, que puede no haber sido la invocada en la demanda, sino otra, por haber considerado que aquellos no se identifican con el supuesto fáctico al que vincula la consecuencia jurídica pretendida. Así lo establece la norma del párrafo tercero del apartado 1 del artículo 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , a cuyo tenor el Tribunal, sin apartarse de la causa de pedir acudiendo a fundamentos de hecho o de derecho distintos de los que las partes hayan querido hacer valer, resolverá conforme a las normas aplicables al caso, aunque no hayan sido acertadamente citadas o alegadas por los litigantes.' Y en el presente caso el juez de primera instancia ha cumplido el principio y la norma, si bien al apreciar la inexistencia del incumplimiento alegado y en el que se sustenta la pretensión del demandante no cabe que analice y determine las consecuencias jurídicas del mismo, pues ningún efecto puede dársele a lo que no existe.

TERCERO.- Entrando así en el fondo de la cuestión, la actora mantiene el incumplimiento del vendedor en dos aspectos: a) la memoria de calidades pactada en el contrato de compraventa; b) la entrega de una nave industrial que pudiera ser destinada, desde el momento de la entrega, a nave industrial.

Examinadas las pruebas, queda acreditado en lo que nos interesa:

I) Por la documental:

1) Licencia de obra de fecha 9 de julio de 2009 emitida por el Ilustre Ayuntamiento de El Rosario, documento 4 de la contestación a la demanda, incuestionado: Se concede la licencia obras para la construcción de 10 naves industriales como 1ª fase de un proyecto de 20, en UA C-7, El Chorrillo, con arreglo al proyecto redactado por los arquitectos D. Ismael y D. Marcelino .

2) Contrato de compraventa, privado, de fecha 9 de diciembre de 2009, documento 2 de la demanda, incuestionado:

a) Las partes concertaron la compraventa de una nave, concretamente la C7-9, de una superficie aproximada de 600,25 m2 situada en el Polígono Industrial Prunisa, lindante al Norte con calle interior del polígono, y en los tres restantes puntos cardinales con otras naves; la distribución interior, exterior y morfología quedaba determinada, en el documento privado, conforme al proyecto redactado por el Arquitecto Ismael de la Concha, unido como cuerpo cierto e inseparable del contrato, al que también se incluye una descripción de los materiales, que la parte vendedora empleará en la construcción de las naves, objeto del presente contrato, así como en la construcción de las zonas comunes.

b) En la estipulación primera del contrato se acuerda con referencia expresa a la nave descrita en el exponendo tercero que: 'dicha nave habrá de entregarse completamente finalizada y habiendo sido otorgada la preceptiva licencia municipal de ocupación'.

c) En la estipulación novena y bajo el epígrafe Penalizaciones, Incumplimientos y Resoluciones, se acuerda : ' Ambas partes convienen en que la nave y sus accesorios serán entregados antes del mes de octubre de 2010...Antes del otorgamiento de la escritura pública de compraventa y en la fecha que ambas partes convengan, comparecerán en las naves, por sí o por persona debidamente autorizada al efecto, a fin de formalizar 'acta de recepción' en la que se hará constar el estado de las fincas y sus instalaciones, sometiéndose las partes, desde ahora, en caso de discrepancia, a la decisión del Arquitecto-Director de la obra. El incumplimiento de la vendedora de las obligaciones derivadas del presente documento, especialmente la de la entrega de las naves en la fecha estipulada..dará derecho a la Compradora a resolver el presente contrato. Para ello, bastará con comunicar a la vendedora, de forma fehaciente, su incumplimiento, requiriéndola para que le sean devueltas las cantidades entregadas a cuenta del precio de la compraventa más los intereses legales correspondientes'.

3) Memoria de calidades, anexa al anterior: se especifica en relación a la partida Contraincendios: ' Se protegerá toda la estructura metálica con pintura intumescente para obtener una resistencia al fuego RF-60. Y placas protegidas en zonas superiores de muros medianeros. Así como de extintores portátiles en cada una de las naves'.

4) Certificado-final parcial de obra de fecha 27 de mayo de 2010 ( Documento 5 de la contestación a la demanda)

5) Licencia de primera ocupación de fecha 21 de octubre para las naves 6, 7, 8, 9, 10, 11. De fecha 21 de octubre de 2010 ( Documento 6 de la contestación)

6) Acta de recepción de la obra de fecha 2 de noviembre de 2010 suscrita por ambas parte ( Documento 7 de la contestación)

7) Escritura pública de compraventa de fecha 3 de noviembre de 2010, donde se describe el objeto de la compraventa como nave industrial con su distribución exterior, interior y morfológica. ( Documento 3 de la demanda).

II.- Interrogatorio del actora, representada por el Sr. Romeo , manifestó que necesitando una nave industrial para el almacenamiento y distribución de sus productos a finales del 2012, fecha en que terminaba su contrato con el distribuidor que tenía en la isla, formalizó la compraventa de la nave industrial de la actora, que le fue entregada en el 2010, y que cuando a mitad del 2012, encargó el proyecto para obtener la licencia del establecimiento industrial, fue informado de las deficiencias de la nave que no cumplía los requisitos del Reglamento contra Incendios en Establecimientos Industriales. Intentado un acuerdo con la actora el mismo fue imposible, lo que determinó que tuviera que renovar su contrato con el distribuidor.

III.- Periciales.-

A) Ambos peritos, de actor y de demandado, coinciden:

a) en que no se cumplió con la memoria de calidades, por cuanto la estructura metálica se protegió con pintura intumescente para obtener una resistencia al fuego RF-30. No obstante, ambos coinciden en que la resistencia que se precisa es de 90 minutos y no de 60, que fue lo fijado en la citada memoria.

b) que además del requisito anterior, la nave necesita otra serie de medidas, ascendiendo su coste total a unos 30.000 euros.

B) El desacuerdo de los peritos se ciñe a mantener la perito del actor, Sra Reyes , que la nave industrial, objeto de la compraventa, es inhábil como tal, no cumpliendo los requisitos mínimos para poder ser calificada como nave industrial; mientras el perito del demandado, Sr. Jose Pedro , afirma que el objeto de la compraventa es una nave industrial, apta para tal fin, y que una vez determinado el uso al que va destinarse deben aplicársele las medidas que establece el Reglamento contra Incendios en Establecimientos Industriales.

CUARTO.- En base a las citadas pruebas, lo cierto es que cabe afirmar el incumplimiento del demandado en relación a las calidades pactadas, sin embargo, no puede apreciarse que el inmueble objeto de la compraventa sea inhábil como nave industrial, pues, ciertamente, tanto el proyecto de obras, como la licencia de primera ocupación ratifican que lo construido, objeto de la compraventa, es una nave industrial. Manifiesta la perito que una nave industrial debe tener unos mínimos para ser considerada como tal, debiendo cumplir los mínimos del Reglamento contra Incendios. Lo cierto es que, si así fuera, no se explica la aprobación de la licencia de obras sobre el proyecto ni la licencia de primera ocupación, pero es más, la licencia de obras se otorga sin prejuzgar, en ningún caso, autorización para la instalación de actividades de ningún tipo , incluso las calificadas como molestas, insalubres, nocivas y peligrosas, (folio 459), y no cabe duda que la actora contrató a Doña. Reyes para la realización del proyecto necesario para obtener la licencia de Establecimiento Industrial, es decir, para poder desarrollar en la nave la actividad industrial precisa y concreta a la que la tenía destinada; proyecto en el que, en definitiva, se recogen las medidas que prevé el Reglamento contra Incendios en función del tipo de industria que se va a desarrollar en la nave, y, obviamente, también en función del tipo de nave. Es verdad, que por las características de la construcción ( números de metros cuadrados, y de una sola planta) así como por la actividad a desarrollar ( almacenamiento y distribución de productos) sólo el hecho de ser una nave adosada, determinaba una especial peligrosidad, por lo que las medidas reglamentarias, cabe afirmar, son de las más básicas o mínimas que se recogen para un establecimiento industrial, pero ello no avala, ni así fue afirmado por el perito, en ningún momento, que incida en los requisitos constructivos de una nave industrial, es decir, que la construcción del inmueble, como nave, o el proyecto constructivo de la nave industrial, incumplan la Ley de Ordenación de la Edificación o el Código Técnico; o, desde otra perspectiva, que el proyecto aprobado y elaborado adolezca del defecto de no cumplir con las medidas contra incendios imprescindibles. En definitiva, no queda acreditado que la nave industrial para ser considerada como tal deba cumplir el Reglamento contra Incendios para Establecimientos Industriales, que indiscutiblemente sí tienen que cumplir los citados establecimientos.

En este punto, debe indicarse que la afirmación del representante de la parte actora y del perito de la misma, referida a que se proyectó una sola nave que luego se dividió en las 10 resultantes, y que por eso las medidas contra incendios podrían corresponderse a una nave no adosada, carece de fundamento pues tanto en el proyecto como en la licencia de obra se prevé la construcción de naves adosadas.

En consecuencia, con todo lo anterior sí queda acreditado el incumplimiento de la memoria de calidades y no queda acreditado que la nave sea inhábil como tal, si bien sí requería su adaptación como establecimiento industrial para que el comprador pudiera desarrollar su actividad.

QUINTO.- Entrando en la acción ejercida por la actora es la de resolución por incumplimiento de la vendedora en su obligación de entregar el objeto pactado, y alega junto a los artículos 1124 y 1166 del Código Civil , la doctrina jurisprudencial del aliud por alio, haciendo especial hincapié en la sentencia del Tribunal Supremo de 18 de noviembre de 2013 , sobre resolución de un contrato de servicios.

Conocidos los preceptos legales, sobre la la doctrina del aliud pro alio procede recoger para la resolución de esta litis, la Sentencia del Tribunal Supremo núm. 970/2005 de 15 de diciembre ( ROJ: STS 7523/2005 - ECLI:ES:TS:2005:7523) que cierra la cuestión, no debatida ya en esta alzada pero que sí lo fue en la instancia, sobre la diferencia entre las acciones edilicias y las resolutorias al mantener: 'Es reiterada la jurisprudencia en el sentido de negar la aplicación de los breves plazos establecidos para el ejercicio de las acciones edilicias, en aquellos casos en que el vendedor entrega al comprador una cosa que no sea la identificada, específica o genéricamente ( artículo 1166 y 1167 del Código Civil ), en la reglamentación contractual, de conformidad con la regla clásica según la que no cumple ni se libera el deudor que entrega cosa distinta de la debida, a no ser que lo haga con el consentimiento del acreedor (... quia aliud pro alio invito creditori solvi non potest: Digesto XII.II.I), tanto si la venta es civil ( sentencias de 30 de noviembre de 1972 , 25 de abril de 1973 , 20 de diciembre de 1977 ), como si es mercantil ( sentencias de 12 de marzo de 1982 , 23 de marzo de 1982 , 19 de diciembre de 1984 , 28 de enero de 1992 , 5 de noviembre de 1993 , 14 de noviembre de 1994 , 23 de diciembre de 1996 ..). Así como la Sentencia del Tribunal Supremo núm. 35/2010 de 17 febrero que recoge el contenido de la citada doctrina : ' »En cuanto al concepto y alcance del 'aliud pro alio' señala la STS de 14-10-2000 , que es doctrina reiterada de esta Sala la de que se está en presencia de la entrega de una cosa por otra o 'aliud pro alio', cuando existe pleno incumplimiento del contrato de compraventa, por inhabilidad del objeto vendido para cumplir la finalidad para la que se vendió, y consiguientemente se ha producido la insatisfacción del comprador, tal inhabilidad ha de nacer de defectos de la cosa vendida que impidan obtener de ella la utilidad que motivó su adquisición, sin que sea suficiente para instar su adquisición una insatisfacción puramente subjetiva del comprador (por todas, sentencia de 2 de septiembre de 1998 ). Con mayor concreción es, ciertamente, de resaltar las dificultades reconocidas por la propia jurisprudencia para diferenciar el vicio o defecto de calidad o cantidad del 'aliud pro alio', pero siendo mayoritario el criterio que reserva el 'aliud pro alio' para la prestación por completo inútil e inhábil para el objetivo o fin propuesto en la compraventa, STS de 17-2-1994 y en sentido análogo las de 17-5-1971 , 30-11-1972 , 3-3-1979 , 3-4-1981 , 23-3-1982 , 10-6-1983 , 29-12-1984 , 14-9-1986 , 13-2-1989 , 8-4-1992 , 10-11- 1994 , 28-2-1997 , entre otras.'. Y finalmente, la sentencia del Tribunal Supremo núm. 706/2012 de 20 de Noviembre que resuelve sobre una cuestión similar a la que se plantea en esta litis: 'Naturalmente la entrega de un objeto absolutamente inhábil para su destino natural constituye un supuesto en el que se legitima la resolución ( TS de 19 enero 1983 -máquinas que no sirven para el uso pactado- de 14 junio 1980 -carretera con pendientes excesivas y que no cumple lo previsto en proyecto-, de 28 septiembre 1987 -impermeabilización gravemente defectuosa de una terraza en un ático- de 29 junio 1992 -sacos que carecen de composición necesaria para los productos que envasan - y, en particular - sentencia de 6 octubre 1982 - la entrega de una vivienda en ruina por defectos constructivos). La inhabilidad del objeto para su destino puede ser también sobrevenida ( STS de 20 abril 1994 , sobre finca arrendada para la extracción de guijo que por circunstancias naturales deviene inútil). La denegación de la licencia administrativa puede ser constitutiva de la imposibilidad sobrevenida del cumplimiento de la prestación que justifica la resolución del contrato, sin que en tales casos sea preciso investigar la culpabilidad ( STS 6 noviembre 2003 ) -denegación de la licencia de obra por haberse segregado un trozo de parcela colindante, cuyo cupo de aprovechamiento urbanístico ya estaba consumido-, STS 11 noviembre 2003 -declaración de nulidad del acuerdo de Ayuntamiento que permitía la urbanización de la finca-). Por otro lado, la STS de 13 julio 1995 , que cita en el mismo sentido las de 19 enero 1990 y 24 febrero 1993, considera que impedimentos urbanísticos que no sean definitivos no legitiman la resolución, pero será necesario determinar qué se entiende por problemas no definitivos. La falta de obtención de un permiso administrativo puede ser considerado incumplimiento - aunque no conste expresamente esta obligación en el contrato- si se desprende naturalmente del contenido del mismo que dicho convenio se celebró en contemplación a dicha circunstancia, que se constituía como esencial. Dice la sentencia núm. 417/1995 de 8 mayo , que derivar de la falta de obtención de licencia 'que se está frente a la teoría de una imposibilidad sobrevenida al margen del voluntarismo o intervención causante de los interesados, es una consecuencia lógica que determina que esta eventualidad frustrante de la finalidad negocial implícitamente convenida (y hasta de la motivación causal para la compradora), debe influir en la modulación de las conductas de los interesados en punto al cumplimiento de lo asimismo pactado'.

En cuanto a la doctrina que se recoge en la Sentencia citada de 18 de noviembre de 2013 , cabe transcribir otra más reciente referida a una compraventa, y en la que, de igual forma, se analiza el incumplimiento esencial como categoría y régimen diferenciado en la dinámica del incumplimiento obligacional con trascendencia resolutoria; que ciertamente va más allá del mero incumplimiento objetivo para indagar en el plano satisfactivo del cumplimiento configurado en orden a los intereses primordiales que justificaron la celebración del contrato y que, por lo general, cursan o se instrumentalizan a través de la base del negocio, la causa concreta del contrato, ya expresa o conocida por ambas partes, o la naturaleza y características del tipo contractual llevado a cabo. Instrumentación técnica que concuerda, por lo general, con las expresiones al uso ya en relación a la privación sustancial de 'todo aquello que cabe esperar en virtud del contrato celebrado', en la formulación de los textos de armonización, o bien, en terminología más jurisprudencial, respecto de la frustración del 'fin práctico' perseguido, de la 'finalidad buscada' o de las 'legítimas expectativas' planteadas. Y así la sentencia STS, Civil sección 1 del 23 de mayo de 2014 ( ROJ: STS 2404/2014 - ECLI:ES: TS:2014:2404) Sentencia: 782/2013 , dice: ' 3. Centrada la cuestión jurídica en la categoría del incumplimiento esencial, y su incidencia en la dinámica del incumplimiento obligacional con transcendencia resolutoria, debe señalarse que la jurisprudencia de esta Sala ha profundizado, recientemente, en los planos conceptuales y directrices de aplicación que caracterizan este tipo de incumplimiento.

4. En esta línea, conforme a lo declarado en nuestra sentencia de 18 de noviembre de 2013 (núm. 638/2013 ), si bien debe partirse, en términos generales, que en nuestro sistema contractual la categoría del incumplimiento esencial no resulta comprensiva de la tipología de los incumplimientos resolutorios y, por tanto, tampoco refiere de forma exclusiva, o en sí misma considerada, el presupuesto o la condición necesaria para todo posible efecto resolutorio del contrato, no obstante, su tipicidad si que comporta los perfiles suficientes para su categorización propia y diferenciada dentro del marco general del incumplimiento obligacional con transcendencia resolutoria.

En efecto, si se repara en la dinámica de la obligación se observa como la incidencia de los tradicionalmente denominados incumplimientos resolutorios gravitan en orden a una variante del incumplimiento que tiene por referencia el plano central de ejecución de la prestación debida; en la terminología de los textos de armonización de Derecho contractual europeo, porque dicho cumplimiento no se ajusta al contrato, o bien, constituye una falta de ejecución de la obligación. A este orden, dejando aparte la perspectiva liberatoria que encierra el supuesto de la imposibilidad sobrevenida de la prestación, responden, sin lugar a dudas, los supuestos tradicionalmente encuadrados dentro de los incumplimientos resolutorios que se derivan de la prestación defectuosa, del aliud pro alio , del término configurado como esencial y, en su caso, de la excepción de contrato cumplido ( SSTS de 18 de mayo de 2012, núm. 294/2012 , 8 de enero de 2013, núm. 792/2012 y 11 de abril de 2013, núm. 221/2013 ).

Fuera de este ámbito conceptual, la categoría del incumplimiento esencial se aleja de la variante de la prestación debida para residenciarse, mas bien, en la coordenada de la satisfacción del interés del acreedor; en donde el centro de atención no se sitúa ya tanto en el posible alcance resolutorio del incumplimiento de deberes contractuales previamente programados y, en su caso, implementados conforme al principio de buena fe contractual, sino en el plano satisfactivo del cumplimiento configurado en orden a los intereses primordiales que justificaron la celebración del contrato y que, por lo general, cursan o se instrumentalizan a través de la base del negocio, la causa concreta del contrato, ya expresa o conocida por ambas partes, o la naturaleza y características del tipo contractual llevado a cabo. Instrumentación técnica que concuerda, por lo general, con las expresiones al uso ya en relación a la privación sustancial de 'todo aquello que cabe esperar en virtud del contrato celebrado', en la formulación de los textos de armonización, o bien, en terminología más jurisprudencial, respecto de la frustración del 'fin práctico' perseguido, de la 'finalidad buscada' o de las 'legítimas expectativas' planteadas.

5. En este marco metodológico, conviene señalar que también recientemente la jurisprudencia de esta Sala ha resaltado la importancia del plano satisfactivo del cumplimiento en el contexto de la dinámica contractual. En la línea expuesta, y a título ejemplificativo, se ha destacado la instrumentación técnica de la base del negocio como criterio de interpretación contractual en orden a la delimitación del carácter esencial del término establecido ( STS de 20 de noviembre de 2012, núm. 674/2012 ), de la calificación del contrato celebrado ( STS de 26 de marzo de 2013, núm. 165/2013 ), del objeto contractual proyectado ( STS de 12 de abril de 2013, núm. 226/2013 ), de su determinación en el marco de una relación negocial compleja ( STS de 23 de mayo de 2013, núm. 333/2013 ) como, en su caso, de su incidencia y función en orden a la tipicidad contractual de la cláusula rebus sic stantibus (entre otras, SSTS de 17 y 18 de enero de 2013 , núms. 820 y 822, de 8 de octubre de 2012 , y 26.de abril de 2013, núm. 309/2013 ).

En parecidos términos, el plano de la satisfacción de los intereses del acreedor ha sido tenido en cuenta a la luz de la naturaleza y caracterización del tipo contractual llevado a cabo por las partes; SSTS de 26 de noviembre de 2012 (núm. 696/2012 ) y 8 de marzo de 2013 (núm. 105/2013 ) y, en general, a la hora de determinar el cumplimiento obligacional en los supuestos de retraso y determinabilidad del plazo de entrega ( STS de 11 de abril de 2013, núm. 221/2013 ), así como de su proyección en los supuestos de licencia de primera ocupación y del aval en garantía ( SSTS de 25 de octubre de 2011, núm. 706/2011 , y 10 de diciembre de 2012, núm. 731/2012 ).

6. Esta delimitación de los elementos conceptuales en los que se articula la categoría del incumplimiento esencial también puede servir de referencia en orden a establecer unas directrices acerca de la diferenciación de su régimen aplicativo. En este sentido, pueden señalarse los siguientes criterios en orden a su incidencia en la dinámica resolutoria de la obligación:

i) En primer término, debe destacarse que la categoría del incumplimiento esencial responde a un notable grado de especialización en su régimen aplicativo en la medida en que su interpretación, en el marco de la relación contractual, no opera en el mismo plano valorativo que el de los denominados incumplimientos resolutorios. En este sentido, mientras que estos quedan residenciados en el plano de los incumplimientos de los deberes contractuales y su ponderación se cifra en el alcance del desajuste o falta de ejecución, observado objetivamente desde el programa prestacional establecido; el incumplimiento esencial se centra primordialmente, tal y como se ha expuesto, en la coordenada satisfactiva del cumplimiento y, en consecuencia, no tanto en la exactitud o ajuste de la prestación realizada, sino en la perspectiva satisfactiva del interés del acreedor que informó o justificó la celebración del contrato; de forma que su valoración e interpretación en el fenómeno contractual se amplía al plano causal del contrato y a su peculiar instrumentación técnica a través de la base de negocio, de la causa concreta del mismo o a la naturaleza y caracterización básica del tipo negocial llevado a la práctica.

ii) Esta perspectiva metodológica determina que la valoración del alcance o de la transcendencia resolutoria del incumplimiento en cuestión también opere en planos diferenciables, de suerte que los tradicionales conceptos de 'gravedad' y de 'esencialidad' no resultan asimilables, a estos efectos, en el marco de la interpretación de la relación contractual. Así, mientras que el primero queda referenciado o enmarcado en el juego de las obligaciones principales del contrato, de forma que solo el desajuste o la falta de ejecución de estas obligaciones principales comportan un alcance propiamente resolutorio, a diferencia de los denominados incumplimientos leves o infracciones mínimas ( SSTS de 18 de mayo de 2012, núm. 294/2012 y 14 de noviembre de 2012 núm. 658/2012 , entre otras); el segundo, por su parte, escapa a dicho enfoque pudiendo alcanzar su ponderación al conjunto o totalidad de prestaciones contractuales, sin distinción, ya sean estas de carácter accesorios o meramente complementarias, si de la instrumentación técnica señalada se infiere que fueron determinantes para la celebración o fin del contrato celebrado.

iii) Como secuencia o consecuencia lógica de lo anteriormente expuesto, el régimen del incumplimiento esencial también escapa o no queda condicionado por el principio de reciprocidad que dibuja la sinalagmaticidad de la relación obligatoria como presupuesto de aplicación del marco resolutorio del artículo 1124 del Código Civil , ya que puede extenderse al ámbito de obligaciones que no formen parte del sinalagma en sentido estricto, caso de la obligaciones accesorias, de carácter meramente complementario.

iv) Por último, y como proyección del presupuesto causal que informa su régimen, y conforme a su moderna formulación en los textos de referencia, el incumplimiento esencial también se proyecta como una valoración o ponderación de la idoneidad de los resultados, beneficios o utilidades que lógicamente cabría esperar de la naturaleza y características del contrato celebrado ( SSTS de 18 de mayo de 2012, núm. 294/2012 , 29 de octubre de 2012, núm. 619/2012 y 8 de noviembre de 2012, núm. 644/2012, en relación con la conformidad en la entrega de la cosa ; y STJE de 3 de octubre de 2013 en relación a la falta de conformidad y su proyección en la reducción del precio o, en su caso, resolución del contrato).'.

SEXTO.- Examinados los hechos acreditados a la luz de las citadas doctrinas, lo cierto es que:

I) Respecto al incumplimiento de la memoria de calidades, por no cumplirse la protección contra el fuego de 60 minutos, siendo la efectivamente entregada de 30 minutos, lo cierto es que no puede apreciarse como un incumplimiento relevante, sino meramente accesorio habida cuenta que lo pactado tampoco era suficiente para la protección requerida para el establecimiento industrial del actor; estando valorada su realización en unos 10.700 euros, pero sin que conste que tal importe pudiese ser inferior en caso de haberse realizado la protección pactada. Y siendo así, no puede estimarse que el objeto entregado sea distinto al contratado, ni que el mismo sea inhábil o inútil para el uso que tenía previsto el actor, quien, por demás, era consciente de que la nave, para ser destinada a la actividad industrial, requería una licencia de establecimiento industrial para lo que era preciso la elaboración de un proyecto de adaptación de la nave al Reglamento contra Incendios de Establecimientos Industriales y su ejecución. En definitiva, compró una nave y se le entregó una nave, si bien con una característica técnica de acabado diferente a la pactada pero perfectamente subsanable; característica técnica de acabado que en caso de haberse realizado en la forma pactada, tampoco hubiera permitido el uso inmediato y directo de la nave como establecimiento industrial del actor.

II) La existencia de un incumplimiento esencial con efecto resolutorio, tampoco es admisible, conforme a lo ya dicho, pues obviamente el objeto del contrato de compraventa, según el texto contractual, era una nave industrial no un establecimiento industrial o, mejor dicho, no una nave adecuada al reglamento contra incendios para establecimientos industriales. Que ello es así, se deduce- conforme a los criterios interpretativos que se recogen en la Sentencia 12 de noviembre de 2014 ( ROJ: STS 4892/2014 - ECLI:ES:TS :2014:4892) : 'En este sentido, y en la línea de lo argumentado por la sentencia de la Audiencia, debe señalarse que la doctrina jurisprudencial de esta Sala, particularmente la STS de 18 de mayo de 2012 (núm. 294/2012 ) así como otras mas recientes, STS de 22 de febrero de 2013 (núm. 53/2013 ) ha puntualizado que en el ámbito de la interpretación de los contratos, la interpretación gramatical, referida al 'sentido literal' que dispone el artículo 1281 del Código Civil no supone, en rigor, una estricta subordinación del criterio subjetivo manifestado por la voluntad o la intención de las partes; mas bien, por el contrario, el citado precepto, párrafo segundo, destaca la prevalencia final de la voluntad realmente querida por las partes contratantes ( STS 18 de junio 1992 ). Su relevancia, por tanto, hay que observarla fuera de esta liza dialéctica y dentro de la unidad del fenómeno interpretativo en su conjunto. En esta línea, el sentido literal, como criterio hermeneútico, destaca por ser el presupuesto inicial del fenómeno interpretativo, esto es, el punto de partida desde el que se atribuye sentido a las declaraciones realizadas, se indaga la concreta intención de los contratantes y se ajusta o delimita el propósito negocial proyectado en el contrato. Desde esta perspectiva general, su aplicación o contraste puede llevar a dos alternativas. En la primera, cuando los términos son claros y no dejan duda alguna sobre la intención querida por los contratantes, la interpretación literal es el punto de partida y también el punto de llegada del fenómeno interpretativo; de forma que se impide, so pretexto de la labor interpretativa, que se pueda modificar una declaración que realmente resulta clara y precisa. En la segunda, la interpretación literal colabora decisivamente en orden a establecer la cuestión interpretativa, esto es, que el contrato por su falta de claridad, contradicciones, vacíos, o la propia conducta de los contratantes, contenga disposiciones interpretables, de suerte que el fenómeno interpretativo deba seguir su curso, valiéndose para ello de los diferentes medios interpretativos a su alcance, para poder dotarlo de un sentido acorde con la intención realmente querida por las partes y de conformidad con lo dispuesto imperativamente en el orden contractual. - no ya del hecho incuestionado de que la protección prevista lo era de 60 minutos cuando el reglamento prevé 90, sino de otra circunstancia, más esencial aún, cual es que no se hiciera ninguna referencia expresa en el contrato al uso o destino industrial que se pretendía dar a la nave, pues sólo tal indicación hubiese podido avalar no ya que el objeto pactado era una nave industrial adaptada para ser el espacio físico de un establecimiento industrial concreto y consecuentemente útil y hábil a tal efecto en el momento de su entrega, sino que también ese era el interés contractual del comprador. Por el contrario, al no especificarse el uso al que se iba a destinar la nave no sólo resultaba imposible entregar la misma de forma que sirviera de forma inmediata para su destino, sino que el comprador asumía, tal como se desprende de su propia conducta, la necesidad de encargar el proyecto de adaptación de la nave a establecimiento industrial. En consecuencia, aún cuando sea verdad que el comprador no se instaló en la nave y pueda serlo también que se frustrase su expectativa de iniciar su objetivo de almacenamiento y distribución directa o propia, e incluso que tuviese que volver a contratar la distribución de sus productos, ello no deriva del incumplimiento de la vendedora en sus obligaciones contractuales, pues sin saber ni pactar el uso de la nave es imposible que la misma se adapte a las especificaciones técnicas que la hacen directamente útil y hábil como establecimiento industrial. Finalmente, debe reiterarse que incluso si la nave se hubiere entregado conforme a la memoria de calidades pactada, tampoco hubiera sido hábil y útil como establecimiento industrial a su entrega, y es, en este punto, donde desconociendo, por no haber sido objeto de pericial, el coste de adaptación al reglamento de la nave si se hubiese entregado conforme a la memoria de calidades, coste, según ya queda dicho, asumido por el comprador- sólo consta el coste de adaptación de la nave entregada- no puede advertirse que exista una evidente alteración en la reciprocidad de las contraprestaciones, es decir, sabemos que el coste de adaptación actual es de cerca de 30.000 euros, pero puede ser que, incluso si se hubiese entregado la nave de acuerdo a la memoria de calidades, el precio de adaptación (asumido por el comprador) fuese el mismo, y siendo así no habría frustración de interés económico alguna. Obviamente, la prueba de tal hecho incumbía a la actora, y su perito ni si quiera valoró las obras de adaptación actual, lo que queda acreditado con la pericial de la demandada.

SÉPTIMO.- En relación a las costas de la primera instancia, la desestimación de la demanda determina la necesidad de mantener el pronunciamiento condenatorio en costas al demandante ( art. 394 de la ley de enjuiciamiento civil ); respecto de las costas de esta alzada, aún cuando se mantenga el pronunciamiento desestimatorio de la demanda lo que determina la desestimación del recurso, no deben ser impuestas al recurrente habida cuenta que sí se ha apreciado un incumplimiento contractual del demandado, si bien sin la eficacia resolutoria pretendida, lo que avala la complejidad de los hechos enjuiciados ( art. 398 de la ley de enjuiciamiento civil ).

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y procedente aplicación,

Fallo

1º.- Desestimar el recurso de apelación formulado por el Procurador D. Javier Fernández Domínguez en nombre representación de Romeo y Ribelles S.A.

2º.- Confirmar la sentencia dictada el 28 de Julio de 2014 por el Juzgado de 1ª Instancia nº 10 de Santa Cruz de Tenerife en Autos de Juicio Ordinario nº 114/2014

3º.- No formular expresa condena en costas en esta alzada.

Procédase a dar al depósito el destino previsto de conformidad con lo dispuesto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O.P.J ., si se hubiera constituido.

Contra esta sentencia cabe recurso de casación por interés casacional ( art. 477.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil ), y recurso extraordinario por infracción procesal si se formula conjuntamente con aquél ( Disposición Final decimosexta 2ª, de la Ley de Enjuiciamiento Civil ), que podrán interponerse ante esta Sala en el plazo de veinte días.

Notifíquese esta resolución a las partes en la forma que determina el artículo 248-4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Una vez firme la presente resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de Primera Instancia de su procedencia, con testimonio de la misma, para su ejecución y cumplimiento y a los efectos legales oportunos.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al presente Rollo, definitivamente juzgando en segunda instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Publicada ha sido la anterior sentencia por los Ilmos. Sres. que la firman y, leída ante mí por la Ilma. Sra. Magistrada Ponente en audiencia pública del día de su fecha, como Secretaria de Sala, certifico.