Sentencia Civil Nº 56/2016, Audiencia Provincial de Soria, Sección 1, Rec 66/2016 de 05 de Mayo de 2016

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE SORIA

N10250

AGUIRRE, 3

Tfno.: 975.21.16.78 Fax: 975.22.66.02

MGA

N.I.G.42173 41 1 2015 0008779

ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000066 /2016

Juzgado de procedencia:JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.3 de SORIA

Procedimiento de origen:PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000119 /2015

Recurrente: Primitivo , Micaela

Procurador: ISMAEL PEREZ Y MARCO

Abogado: ELISEO LAFUENTE MARTINEZ

Recurrido: Sabino

Procurador: ESPERANZA GALLEGO LOPEZ

Abogado: RAUL LADERA SAINZ

SENTENCIA CIVIL Nº 56/2016

Tribunal

Magistrados/as:

D. José Manuel Sanchez Siscart (Presidente)

D. José Luis Rodriguez Greciano

Dª María Belén Pérez Flecha Díaz

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En Soria, a cinco de mayo de dos mil dieciséis.

Esta Audiencia Provincial de Soria, ha visto el recurso de apelación civil arriba indicado, dimanante de los Autos de Procedimiento Ordinario Nº 119/15 contra la sentencia dictada por el JDO. DE PRIMERA INSTANCIA Nº 3 de Soria, siendo partes:

Como apelantes y demandantes Primitivo , Micaela representados por el Procurador Sr. Pérez Marco y asistidos por la Letrado Sr. Lafuente Martínez.

Y como apelado y demandando Sabino representado por la Procuradora Sra. Gallego López y asistido por el Letrado Sr. Ladera Sainz.

Antecedentes

PRIMERO.-En fecha de 13 marzo 2015, se interpuso demanda promovida por el Procurador Sr. Pérez Marco, en nombre y representación de D. Primitivo , frente a D. Sabino , en procedimiento ordinario, derivado de reclamación de cantidad, que fue repartido al Juzgado de Primera Instancia 3 de esta ciudad, que acordó, en fecha 25 marzo 2015, la admisión de la demanda, y emplazamiento del demandado.

SEGUNDO.-En fecha 22 abril 2015, por medio de la Procuradora Sra. Esperanza Gallego López, se contestó a la demanda, convocándose, por resolución de 22 abril 2015, a las partes a la correspondiente audiencia previa que tuvo lugar en fecha 8 mayo 2015, y citándose, tras admitir la prueba propuesta, a las partes para la celebración del correspondiente acto de juicio, para el 16 diciembre 2015, practicándose la correspondiente prueba, y dictándose sentencia en fecha 26 enero 2016 , desestimando la demanda, y con imposición de costas a la parte demandada.

TERCERO.-Siendo recurrida la sentencia por la parte actora, y siendo impugnada por la parte demandada, y remitiéndose las actuaciones a este órgano colegiado, el cual, dictó resolución, señalando Magistrado Ponente y demás miembros de la Sala, y fijando, igualmente, día para deliberación, votación y fallo, habiéndose observado, en la tramitación de este recurso, las prescripciones legales oportunas.

Ha sido designado Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. José Luis Rodriguez Greciano, quien expresa el parecer de esta Sala.

Fundamentos

PRIMERO.-El recurso de Apelación se basa en una errónea valoración de la prueba, según el apelante, de la Juez a quo, y en concreto del apartado 'otorgamiento y autorización', donde señalaba en la escritura que 'era procedente una previa inscripción de la finca para el acceso al Registro de la opción contemplada en la presente', y en la cláusula novena, apartado h, donde se indica que 'si el incumplimiento fuera por parte del concedente, se establece de mutuo acuerdo una sanción pecuniaria del 30% del valor de la venta del inmueble'.

Existiendo una obligación de inmatriculación de la demandada, iniciando los trámites, pero no concluyéndolos, quedando acreditado su incumplimiento contractual.

La demanda formulada tiene como objeto un contrato firmado en febrero 2007, de arrendamiento de nave, con opción de compra.

El citado contrato aparece en folio 96 y ss de los autos. En el mismo, se exponía que D. Sabino , era dueño, con carácter privativo, de pleno dominio de la finca rústica sita en Fuentetoba, con superificie de 1.200 metros cuadrados, en la parcela NUM000 , del polígono NUM001 , que figura a nombre del Ayuntamiento de Fuentetoba. Añadiendo que la finca se corresponde actualmente en Catastro con fincas NUM002 NUM003 y NUM004 , polígono NUM005 . Constando que sobre las fincas existe una neva que tiene superficie de 1.200 metros cuadrados destinados a almacén. La cual está construida desde hace más de 4 años.

Que las fincasno están inscritas en el Registro de la Propiedad, haciendo el Notario las advertencias oportunas sobre los requisitos necesarios para su inmatriculación.

Adquiridas las fincas por D. Sabino , por compra, de 2 julio 1982, al Ayuntamiento Golmayo. Expresando el Notario que las referencias catastrales derivan de las acreditaciones telemáticas obtenidas por su parte.

Cediendo en arrendamiento dicha nave a la actora. Por plazo de 5 años, desde el día de la fecha hasta27 febrero 2012.

Renta de 24.000 euros por todo ese tiempo, pagaderas por mensualidades de 400 euros. Y fijándose una cantidad de 9.000 euros, a fondo perdido, la posibilidad de ejercitar la opción de compra, por parte de los arrendadores.

Fijándose estipulación novena, una opción de compra al arrendatario, de forma que sigue:

a). Plazo de cinco años. Es decir hasta 27 febrero 2012.

b). Precio de 9.000 euros.

c). El concedente no ejercitará ningún tipo de acción que perjudique esta opción.

d).Precio de la compraventa de 120.000 euros. Pudiéndose hacer efectiva mientras dure la opción.

e).Cualquiera de los contratantes podrá compelerse mutuamente a elevar el presente contrato a escritura pública.

f). En caso de incumplimiento de lo acordado por el concedente, se establece de mutuo acuerdo una sanción pecuniaria de 30% del valor de la venta del inmueble.

Posteriormente y bajo el epígrafe otorgamiento y autorización, se indicaba que quedan hechas las reservas y advertencias legales, y la necesidad de previa inscripción de la finca para el acceso al Registro de la Propiedad de la opción contemplada.

Es decir, de la lectura de dicha escritura, se fijaba una opción a compra, a ejercer por la actora, con vigencia de 5 años, hasta 27 febrero 2012. Señalando que, era precisa la previa inscripción de la finca para el acceso al Registro de la Propiedad, de la opción contemplada. No exigiendo, pues nada figura al respecto en la escritura pública, que la inscripción al Registro de la Propiedad, fuera una obligación atribuida a la parte demandada, y menos aún, que para ejercitar la opción de compra, fuera precisa la inscripción en el Registro de la Propiedad. Sí, en cambio, era precisa esa inscripción, si se pretendiera que la opción de compra,ya ejercitada, tuviera que ser incorporada al Registro de la Propiedad.

O lo que es lo mismo, no es preciso para el ejercicio de la opción, la previa inscripción en el Registro. Pero sí sería precisa la inmatriculación de la finca, si la opción ya ejercitada, se pretendiera inscribir en el citado Registro. Obviamente por una razón sencilla. Si la finca no figura inscrita, por inmatriculación en el Registro, difícilmente podrían inscribirse los sucesivos derechos reales existentes sobre dicha finca. Y los cambios de titularidad que podrían afectar a la misma. Para lo cual, como requisito indispensable, era que tuviera acceso al Registro por inmatriculación, obligación que no correspondía necesariamente a la parte demandada, sino que podría ser llevada a cabo, perfectamente por el optante, de haber ejercitado su derecho de opción, en tiempo y forma.

Curiosamente, la parte demandante no ejercitó en tiempo la opción de compra. Finalizando el contrato de arrendamiento en fecha de 27 de febrero 2012, fijado como vencimiento del mismo. Y no solamente no ejercitaron la opción de compra, sino que continuaron en la posesión de la finca, sin devolverla a la parte actora, motivando un procedimiento judicial, juicio verbal número 302/14, ante el Juzgado Instancia 4 de esta ciudad, que finalizó con sentencia firme, de fecha de 17 noviembre de 2014 , estimándose la demanda. Considerando que la parte ahora recurrente, había disfrutado de la finca sin pagar la renta, desde enero 2013, hasta julio de 2014. Por lo que procedía la resolución del contrato.

En el fundamento de derecho quinto de dicha sentencia se indicaba que 'los demandados, hoy recurrentes, no habían ejercitado su derecho de opción de compra, que podrían haber efectuado sin perjuicio de los problemas a nivel de catastro que tuvieran las fincas en cuestión'.

Ordenándose el desalojo de los demandados de la nave. Y al abono de las rentas, que ascendían, hasta el momento del juicio, a la cantidad de 6.800 euros.

Es decir, que el contrato se resolvió, por falta de pago de la renta, que no se ejercitó el derecho de opción de compra en plazo. Y, en ningún caso, se hacía depender de los términos de las cláusulas del contrato, que la opción de compraventa fuera dependiente de la necesidad de inscripción registral. Pues si efectivamente la opción de compra hubiera tenido lugar, es claro, que para que pudiera tener acceso al Registro, cualquiera de las partes, y no solo, la parte demandada, debería haber inmatriculado la finca en el Registro, y posteriormente, la opción sobre la misma. Pero si no tuvo lugar la opción en forma, ni en plazo, si se dejó pasar el tiempo para llevarla a cabo, es evidente que ninguna obligación corría a cargo del demandado, en orden a inmatricular la finca, pues entre otras cosas, dicho requisito no era preciso para el disfrute, como arrendatario, de la finca en cuestión por la parte actora. Y solo sería preciso, repetimos, a cargo de cualquiera de los dos contratantes, si la opción de compra hubiera tenido lugar en plazo. Lo que no ocurrió.

Si la finca fue adquirida del Ayuntamiento, sin aparecer inscrita en el Registro, si fue arrendada, del mismo modo, a la parte actora, y fue mantenida en el uso y disfrute de la arrendataria, durante 5 años, y más, hasta el momento de su desalojo, es claro, que para la posesión de la finca, no era preciso la inmatriculación de la misma. Y sí solo, en caso de pretenderse inscribir el derecho real de opción sobre la finca. Cosa que no tuvo lugar, por no haberse ejercitado el derecho de opción a cargo del apelante. No habiéndose ocultado la situación de la finca, a ninguno de los contratantes, en el momento de formalizarse la escritura pública de arrendamiento de febrero 2007.

No siendo preciso, repetimos, para el ejercicio de la opción, ni para la compraventa del inmueble, la inmatriculación de la finca en el Registro, y sí, solo, en caso de pretenderse inscribir el derecho de opción, sobre la misma, en dicho instrumento público.

Y si bien es cierto que la parte demandada instó del Ayuntamiento de Golmayo, en fecha de 27 febrero 2007, 'el deslinde de las parcelas a efectos de Registro', ello no supone, ni puede suponer, que asumiera la obligación de inmatricular dichas fincas, porque dicha exigencia, en términos contractuales, nunca fue asumida por su parte.

En cualquier caso, la opción de compra, nunca tuvo lugar. Durante el plazo de tiempo fijado en el contrato. Por lo que la reclamación de la cláusula, sanción pecuniaria, del 30% del valor del bien objeto de contrato, no podría ser objeto de reclamación. Como lo ha sido en demanda.

Y esta interpretación establecida por la Juez a quo, plenamente acertada, lo es, de acuerdo con el contenido literal de las cláusulas del contrato (1281 CC), como asimismo, si acudimos a la voluntad e intención de los contratantes. Siendo ambas interpretaciones, a la luz de lo razonado anteriormente, plenamente coincidentes.

En cualquier caso, y para finalizar, no está de más recordar la doctrina interpretativa del contrato de opción de compra, siguiendo el contenido de la STS de 17 septiembre 2010, recurso 552/2010 , donde se indica que 'la opción de compra, constituye esencialmente un precontrato o promesa unilateral de contrato por parte del vendedor, de modo que el optante es el que adquiere únicamente la facultad de decidir sobre la exigencia de cumplimiento de la venta proyectada y es ese consentimiento del optante el decisivo para que el contrato quede perfeccionado, si bien sujeto al plazo de ejercicio pactado, de modo que transcurrido, dicho plazo, -en este supuesto desde 27 febrero 2012-la opción queda extinguida y el comprador pierde su derecho'.

Se atribuye al optante la facultad de decidir, dentro de un determinado periodo, y unilateralmente, la puesta en vigor del contrato. Si no se ejercita, en plazo, la acción quedaría caducada. Debiendo ejercitarse en plazo, previsto en el contrato, siendo éste de caducidad. Siendo la vigencia de la opción durante un plazo determinado e inexorable, siendo consustancial dicho plazo a la propia naturaleza del contrato, pues de no ser así, quedaría a la voluntad del optante, de modo indefinido, la posibilidad de ejercicio y perfección de la opción.

Siendo la declaración de voluntad, en que se ejercita esta opción, recepticia, lo que quiere decir, que ha de ser notificada al concedente durante la vigencia del plazo opcional.

Es decir, no solo durante la vigencia del plazo de opción, hasta 27 febrero 2012, no se ejercitó la acción de opción por el apelante. No se notificó, lógicamente, dicha opción al arrendador, y demandado en este procedimiento, por lo que la posibilidad de opción, caducó, y, por tanto, no puede pretender ahora, reclamar el importe de la cláusula de sanción pecuniaria, del 30% del valor del bien objeto del contrato, pues para ello, sería preciso dar cumplimiento al contenido de la cláusula. Esto es, que 'la opción de compra, no se hubiera podido ejercitar por parte del concedente', lo que no ha tenido lugar, pues, entre otras cosas, dicha opción, no fue ejercitada por el arrendatario, durante el plazo establecido para ello. Ni durante dicho plazo, ni después, durante el tiempo que disfrutó de la posesión de la nave, sin pagar renta por ello, lo que determinó que fuera desalojado de la misma, por decisión judicial.

En suma, el recurso de Apelación ha de ser desestimado, confirmándose, en su integridad, la sentencia de Instancia.

SEGUNDO.-Las costas, conforme el artículo 398 de la LEC , en relación con el artículo 394 del mismo cuerpo legal , han de ser impuestas al litigante cuyas pretensiones han sido totalmente desestimadas, en este caso, y las originadas en esta alzada, a la parte apelante.

En cuanto a la cantidad ingresada como depósito, conforme el número 8, de la disposición adicional decimoquinta de la LO 1/09 de 3 noviembre , y siendo desestimado el recurso, habrá de darse a dicha cantidad el destino legal que corresponda, decretándose su pérdida, firme esta resolución.

Vistos los artículos citados y los demás de general aplicación.

Fallo

Que debemos desestimar y desestimamosel recurso de Apelación interpuesto por el Procurador Sr. Ismael Pérez Marco, en nombre y representación de D. Primitivo Y Dª Micaela , frente a la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción 3 de esta ciudad, de fecha 26 enero 2016 , en autos de juicio ordinario número 119/2015, seguidos en dicho órgano judicial, y, en su consecuencia,debemos de confirmar,y confirmamos, en su integridad, la sentencia recurrida.

Imponiendo expresamente las COSTAS de esta alzada, a la parte apelante.

Firme que sea esta resolución, habrá de darse a la cantidad ingresada como depósito para recurrir, cuya pérdida se decreta, el destino legal que corresponda.

Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sala. Bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

PUBLICACION.-Dada y publicada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el Letrado de la Administración de Justicia, doy fe.