Sentencia Civil Nº 56/2016, Audiencia Provincial de Teruel, Sección 1, Rec 72/2016 de 14 de Septiembre de 2016

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

TERUEL

SENTENCIA: 00056/2016

N10250

PLAZA SAN JUAN Nº 6

Tfno.: 978647508 Fax: 978647521

ALM

N.I.G.44216 37 1 2016 0100834

ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000072 /2016

Juzgado de procedencia:JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.3 de TERUEL

Procedimiento de origen:PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000439 /2015

Recurrente: INMUEBLES Y EDIFICIOS VICONSA SL

Procurador: MARIA JOSE BERNAL RUBIO

Abogado: ALFONSO SERRANO PEREZ

Recurrido: COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO000 NUM000 , DIRECCION000 NUM001 - NUM002

Procurador: LUIS BARONA SANCHIS

Abogado: MIGUEL REDON ESTEBAN

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE TERUEL

ROLLO NÚMERO 72/2016

ORDINARIO 439/2015.

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCIÓN NÚMERO TRES DE TERUEL.

SENTENCIA NÚM.56

ILMOS. SRES:

PRESIDENTE.

D. FERMÍN HERNÁNDEZ GIRONELLA.

MAGISTRADOS.

DÑA. TERESA RIVERA BLASCO.

DÑA. MARÍA DE LOS DESAMPARADOS CERDÁ MIRALLES.

En Teruel a catorce de septiembre de 2016.

Visto ante esta Audiencia Provincial el recurso de apelación interpuesto por Inmuebles y Edificios Viconsa S.L. representado por la Procuradora de los Tribunales Dña. María José Bernal Rubio y asistida por el Letrado D. Alfonso Serrano Pérez, contra la sentencia dictada el 1-4-2016, por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número tres de Teruel en los autos de procedimiento ordinario seguidos con el número 439/2015, en el que han intervenido como partes, la apelante como demandada y como demandante la Comunidad de Propietarios del EDIFICIO000 nº NUM000 , y DIRECCION000 , NUM001 - NUM002 - NUM003 , representados por el Procurador de los Tribunales D. Luis Barona Sanchís y asistidos por el Letrado D. Miguel Redón Esteban.

Antecedentes

ACEPTANDOlos antecedentes de hecho de la sentencia recurrida y;

PRIMERO.-La sentencia recurrida contiene la siguiente parte dispositiva:

' DISPONGO: ESTIMAR íntegramente la demanda interpuesta por el representación procesal de la ' Comunidad de Propietarios del Edificio sito en la EDIFICIO000 nº NUM000 y DIRECCION000 nº NUM001 - NUM002 - NUM003 contra ' Policlínica Teruel, S:L.' e ' Inmuebles y Edificios Viconsa S.L.' y CONDENAR a los demandados a :

Primero.-Retirar el rótulo colocado en la parte superior de la fachada del edificio, reponiendo la misma en el estado en que se encontraba con anterioridad a su colocación.

Segundo.- Reponer los tramos de vallado perimetral retirados en la forma y estado en que se encobraban, colocando puertas o sistemas de acceso al local que se consideren conveniente para ello.

Todo ello, con expresa condena en costas a la parte demandada, 'Policlínica Teruel, S.L.' e ' Inmuebles y Edificios Viconsa, S.L.'.

Igualmente, DISPONGO: ESTIMAR íntegramente la demanda reconvencional interpuesta por la representación de ' Inmuebles y Edificios Viconsa S.L.' contra la ' Comunidad de Propietarios...' y DECLARAR NULA la Junta de Propietarios celebrada por dicha comunidad en fecha 6 de octubre de 2005, así como todos los acuerdos adoptados en la misma.

Todo ello, sin especial pronunciamiento en materia de costas procesales...'.

SEGUNDO.-Contra la mencionada sentencia fue preparado y se interpuso sendos recursos de apelación en tiempo y forma, por las partes expresadas en el encabezamiento, admitido a trámite y evacuado el preceptivo traslado a la parte contraria, con sus respectivos escritos en el sentido de oponerse, fueron elevados los autos a esta Audiencia. No habiéndose considerado necesario la celebración de vista, tuvo lugar la votación y fallo de la causa el día señalado en las actuaciones.

TERCERO.-En la tramitación de ambas instancias se han observado las prescripciones legales.

VISTO,siendo Ponente la Iltma. Sra. Magistrada Dña. MARÍA DE LOS DESAMPARADOS CERDÁ MIRALLES.

Fundamentos

PRIMERO.-La sentencia objeto del recurso, estimó la procedencia de retirar el rótulo colocado en la parte superior de la fachada del edificio, y la obligación de reponer la misma al estado anterior a su colocación.

Así como a reponer los tramos de vallado perimetral retirados en la forma y estado en que se encontraban al amparo de los artículos 396 del Código Civil , 3 , 7 y 12 de la Ley de Propiedad Horizontal , pues en resumen se dice tanto el vallado perimetral de cierre como la fachada son elementos comunes del edificio que no pueden ser afectados por uno solo de los propietarios sin el consentimiento del resto.

Se estimaba, en virtud del allanamiento de la Comunidad actora, la nulidad del acuerdo de la Junta de Propietarios y con ello la reconvención formulada por Viconsa; no obstante, no se apreciaba la falta de legitimación del Presidente dada la ratificación posterior de dicho acuerdo superando las deficiencias formales en la formación de la voluntad de la Comunidad de Propietarios.

A ello, se opone la parte apelante alegando tres motivos, omisión en el análisis de los argumentos defensivos de parte sobre el análisis de la pericial aportado por Viconsa S.L.; la falta de legitimación activa del Presidente de la Comunidad de Propietarios, dada la nulidad de la Junta que le Autorizaba para emprender las acciones legales que se ejercitan; finalmente, en cuanto al fondo que las actuaciones llevadas acabo no requieren el consentimiento de la comunidad, conclusión a la que ha de llegarse en interpretación del título constitutivo. Abordaremos los motivos en dos apartados distintos a las que dedicaremos un fundamento de derecho separado, abordándolos por el orden lógico jurídico que les corresponde.

SEGUNDO.-El primero motivo alegado podría resumirse en la denuncia de la falta de congruencia de la sentencia pues, apreciando el allanamiento, estima la reconvención y siendo que ello tendría como consecuencia la falta de legitimación activa de la Comunidad de Propietarios, por falta de autorización de su Presidente para presentar la demanda; sin embargo, no desestima la demanda.

El argumento se formula de forma confusa, compleja y sesgada.

Confusa pues mezcla en sus argumentos la legitimación procesal y la legitimación ad causam.

Compleja, pues al olvidar la naturaleza de la excepción, en el marco de la confusión referida, extrae consecuencias incompatibles con el devenir del procedimiento, que se ha sucedido con la superación del óbice alegado; siendo que la apreciación de éste, hubiera determinado la terminación del procedimiento sin sentencia.

Sesgada, porque al olvidar la naturaleza subsanable de la falta de representación del Presidente, olvida también que en momento procesal oportuno fue subsanado, y que el Presidente además posee legitimación propia entre sus facultades, de conformidad con el art. 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal .

El motivo no es apto como consecuencia para revocar la sentencia.

TERCERO.-En cuanto al alegado error en la valoración de la prueba, pues se dice se ha omitido toda referencia al informe de los arquitectos redactores del proyecto y directores de la obra.

Ciertamente la mención que se hace a ello en la sentencia no casa con el informe de referencia. Puede conjeturarse, que así fue porque el Juez una vez constatado la naturaleza común de los elementos, y constatada la falta de autorización para la colocación del rótulo y la retirada de la valla, consideró indiferente el análisis e interpretación, de las facultades conferidas a los propietarios de los locales comerciales en el Titulo Constitutivo de la Propiedad Horizontal en relación con el valor urbanístico del elementos en cuestión y las prescripciones técnicas del proyecto y dirección de la obra.

La alegación merece ser atendida, porque la cuestión ha de ser resuelta conforme a las normas que le son propias, es decir: La Ley de Propiedad Horizontal, el Titulo Constitutivo, los Estatutos de la Comunidad, y los acuerdos de la Junta de Propietarios y la interpretación de las normas no puede sustraerse a la captación de la verdadera voluntad de los otorgantes, vinculada a la funcionalidad prevista para los elementos en cuestión.

La primera norma a la que hay que acudir para determinar los derechos y deberes de los convecinos respecto al uso de los elementos comunes de acuerdo con las normas que configuran el régimen, de acuerdo con su orden jurídico de prelación es en nuestro caso, el Titulo Constitutivo, que determina los elementos comunes y los elementos privativos, su funcionalidad y su uso. En él por lo que los locales se refiere, se dice:

'El local dispone de dos frentes de fachada 'recayentes' en la vía pública, con espacios exteriores descubiertos fruto de los retranqueos de la edificación alzada, en ambos casosvallados para permitir el uso privativo por parte de los propietarios...'

En cuanto a las facultades de los propietarios del local, para adecuar este a las necesidades del negocio, cabe decir que, las obras de adecuación de un local comercial no requieren a priori la autorización de la comunidad de propietario, cuando se trata de proporcionar al local los suministros que le son propios y necesarios, pues como comunero el propietario del local tiene derecho a servirse de ellos, y por tanto está autorizado por la Ley de Propiedad Horizontal, carece por tanto de sentido pretender dar valor jurídico alguno al consentimiento de la Comunidad, pues no es una cuestión que esté al alcance de la Comunidad de Propietarios y que de someterse y prohibirse al comunero, estaría claramente cometiendo ésta una ilegalidad.

En nuestro caso no se trata de suministros propios y necesarios en sentido estricto ( chimeneas de evacuación de humos, conexiones a conducciones comunitarias de luz, agua, gas..., incluso ascensor si fuera el caso) sino de satisfacer las necesidades del local en un sentido más amplio y estrictamente funcional vinculado al caso concreto.

Por ello cualquier duda que pudiera surgir al respecto, está además contemplada en el Título Constitutivo, cuando en el capítulo de la escritura dedicado a la normas de la comunidad, al folio 230 vuelto de autos, se autoriza un uso intensivo y distinto que el general previsto para los propietarios de las viviendas, textualmente se dice:

III) El titular del local de la planta baja, previa obtención de las autorizaciones y licencias municipales que para cada caso sean exigibles, podrá darles el uso que desee o libremente decida, así como abrir en ellos nuevos huecos, puertas o ventanas, colocar marquesinas, rótulos, anuncios y emblemas publicitarios, incluso luminosos, o de cualquier índice que sean, mobiliario, enseres u otros elementos de ornato o configuración, sean o no fijos, y, en general, realizar, colocar, unir o ejecutar cualesquiera modificaciones u obras de su configuración, siempre que no resulte afectada la resistencia estructural del inmueble, sin necesidad de la autorización de la Junta y sin que ello se entienda modificación del Título ni de cualquiera de las normas de la Comunidad; pudiendo en consecuencia, alterar su destino, dividirlos, segregarlos, agruparlos o agregarlos, ....'

Descendiendo aun más al caso concreto, para interpretar el título, han de ser consideradas las razones contenidas en el informe remitido por los Arquitectos Sr. Carlos Miguel y Juan Alberto , arquitectos redactores de los proyectos básicos y de ejecución así como directores de la obra.

En ellos se nos informa respecto de los vallados de todo el conjunto residencial que se diseñaron dos tipos de vallado uno para las viviendas, con muro y reja,- zócalo de 1m de fábrica de ladrillo visto con una valla metálica superior y otro, exclusivamente con valla metálica, en los tramos del viario que confrontan con las fachadas del local, que ello era así por ser conforme con la normativa de la Fuenfresca respecto de las cercas y vallados, titulo III, capítulo 5º, art. 52 condiciones estéticas y de contorno apartado a), en la que se destaca la previsión de dos tipos de cerramiento del recinto total de la parcela como los ejecutados, y queno podrán cerrarse, aunque si delimitarse los frentes de las parcelas con uso distinto al de vivienda, salvo causa justificada que así lo exija sea estimada por el ayuntamiento.

Conforme a tales previsiones, se sostiene por los arquitectos que el vallado que enfrenta a los portales de las viviendas ( con muro y valla) se proyecto y ejecutó como definitivo y el que enfrenta a los locales ( sólo valla metálica con una puerta de una hoja), fue diseñado para delimitar inicialmente y proteger de la invasión de los espacios exteriores correspondientes, también para permitir su posterior adecuación al uso final que se quisiera dotar al local, sin que se tuviera que acometer la demolición de elementos de fábrica, solución que consideraron provisional.

Pues bien:

Si existe la prohibición de cerramiento, de acuerdo con la normativa urbanística y solamente se puede cerrar con causa justificada que lo exija.

Si el cerramiento previsto en los locales sólo se justifica en el título constitutivo en función y en beneficio exclusivo de los locales, para facilitar su uso privativo.

Si además, las facultades de los propietarios de los locales en relación con los cerramientos de la fachada y el uso de tal espacio privativo, está concebido en términos tan amplios como los que se describen, comprendiendo incluso la modificación de elementos de fábrica siempre que no se comprometa la estructura.

Expuesto lo anterior se ha de concluir que la retirada de la valla en la parte que enfrenta al local, es una obra permitida y autorizada al propietario del local en el título constitutivo y sus estatutos inscritos y por tanto no requiere el consentimiento de la comunidad.

Puesto que otra interpretación dado que se trata de un tramo de valla, cuya presencia urbanísticamente se ha de justificar, que la única justificación de su existencia es estar al servicio del local según se describe en el título, que una vez determinado su uso, resulta un obstáculo innecesario para el servicio que ha de prestar ( se trata de una clínica privada cuyos accesos han de ser por su propia naturaleza, amplios y fácilmente accesibles), cuando además se autoriza al propietario a modificaciones de lo principal ( la estructura de la fachada, su configuración estética sin limites y la ocupación con muebles fijos y móviles); resulta:

Por un lado, contradictoria, y por ser absurdo obligar al propietario del local al uso privativo y excluyente de ese espacio cuando ni quiere ni le conviene, por el procedimiento de exigirle reponer una cerca cuya existencia, sólo se concibe si es útil para el local, pues su ejecución no cumple la función de cerramiento del total recinto, - ello pese a la apariencia de tal posible función que los copropietarios puedan extraer a la vista de la valla, al ser esta, por razones estéticas de la mima forma que la que se ubica sobre los zócalos en los espacios anteriores a los portales de las viviendas- sino la de cerrar un espacio privativo para que sea útil al servicio de dicho local, espacio de uso privativo, que por la clase de negocio, exige que esté abierto al público. Ha de significarse que en la fachada de referencia la valla en cuestión no es una valla perimetral. Tal concepto de valla no existe en el complejo residencial pese a la terminología utilizada. Es un hecho notorio que no existe una valla de cerramiento continua de toda la parcela ( en la parte que enfrenta a los garajes del conjunto no existe), es decir nunca ha circundado una valla todo el perímetro de la parcela, la idea de valla perimetral de todo el conjunto residencia no puede afirmarse, existen vallas concretas, con función de cerramiento particular y del conjunto, que son las que enfrentan a los espacios de los portales de las viviendas y las posteriores que dan a la zona de uso común residencial sin fachada.

Lo que sitúa el planteamiento de la decisión, en el marco de las facultades de la comunidad respecto del valor funcional que tal elemento corresponde; el puramente estético propio de las fachadas.

Por ello resulta, por otro lado, también incoherente, con la básica y casi libérrima facultad concedida en el título constitutivo a los propietarios de los locales para configurar estética y funcionalmente su local de negocio en función del destino que a éste se dé.

En definitiva si el título autoriza lo más, no es coherente interpretar que no autoriza lo menos: si está previsto afectar hasta la fábrica del edificio, y ello es principal. No es coherente entender que no está autorizado lo menos: retirar la valla y puerta que carecen de funcionalidad alguna respecto del conjunto y no es elemento principal si no accesorio, y además inservible de conformidad con la única funcionalidad que le es propia, según el título servicio del local).

De ahí que falte la capacidad de la junta de propietarios, y por tanto es irrelevante su autorización o no.

Conforme a ello estima este Tribunal que la pretensión de la parte demandante, desde la perspectiva que le es propia no puede ser acogida porque las obras realizadas en los términos que se han ejecutado no requieren el consentimiento de la comunidad y por tanto no pueden calificarse de obras inconsentidas.

Cuestión distinta sería que las obras realizadas, aunque no requieran autorización; sin embargo, por su forma de ejecución, implicaran un uso irregular, abusivo, desviado, impropio o perjudicial de los elementos comunes, que los copropietarios no tengan por que soportar, sobre la base de los principios de las relaciones de vecindad y de conformidad con el régimen de Propiedad Horizontal. Sin embargo, no es el caso como hemos razonado, pues su presencia carece de funcionalidad alguna para la comunidad de propietarios, no beneficia al propietario del local del negocio y es algo que la comunidad ha de soportar, pues la valla en cuestión no tiene función de deslinde o cerramiento.

El recurso por tanto contra la sentencia, deberá ser estimado, en este punto, pues resumidamente: el tramo de valla retirado no es valla perimetral, no sirve al fin previsto en el Titulo Constitutivo, y de acuerdo con éste se interpreta que no es obra al alcance de la decisión de la comunidad de propietarios demandante.

TERCERO.-Finalmente corresponde abordar también respecto del fondo si el rótulo luminoso anunciando el negocio establecido en el local ' Policlínicas Seap', su instalación requiere el consentimiento de la comunidad o no.

La sentencia, como hemos visto afirma que éste es necesario, recurre la entidad demandada Viconsa S.L., pues se sostiene que el espacio en que se ubica el anuncio es fachada del local de negocio, y aun siendo elemento común, sin embargo, el título constitutivo, como excepción, autoriza al propietario del local a anunciarse en su fachada, mediante la colocación de toda clase de anuncios y rótulos.

Tal afirmación se sostiene sobre la base del informe de los ya referidos arquitectos y constructores, cuando explican que: 'la fachada original del edificio es la del primer proyecto, configurada por un ángulo agudo formado por dos parámetros ciegos de fábrica de ladrillo. Posteriormente se añade, con los permisos correspondientes un chaflán formalizado exteriormente por unos paneles ligeros de composite de aluminio ( con nombre comercial Alucobond), montados sobre un entramado metálico perfectamente definido en proyecto y calculado estructuralmente para resistir tanto los efectos del viento como el del peso adicional de posible elementos sobrepuesto, tales como carteles por su exterior o conducciones de instalaciones para su interior.

Que el hueco o 'chimenea' que se configura de este modo, se destina en proyecto para que queden ocultas a la vista desde la vía pública, todas las conducciones e instalaciones que se requiriesen para satisfacer las necesidades que pudieran precisar el local de planta baja, estando pues, toda ella a su exclusivo servicio.

Por ello, siguen diciendo que: 'la posterior disposición de un rótulo luminoso sobre el chaflán anterior resulta coherente con el proyecto arquitectónico por nosotros redactado ya que dicho chaflán se concibió como un elemento especialmente adecuado, tanto estructural como formalmente, para poder soportar rótulos sobre su superficie, sin menoscabo de la unidad arquitectónica del edificio y por supuesto, sin menoscabar ni la seguridad del edificio ni la de su estructura general.' (...) se añade que el rótulo luminoso por la baja intensidad de la luz y la disposición en el chaflán hace que la afección lumínica sea prácticamente imperceptible.

Sobre la cuestión, en la sentencia tras examinar la autorización concedida en el titulo al propietario del local y sin más que constatar que el rótulo está colocado en la fachada del edificio, anagrama se dice ' de considerables dimensiones en lo alto de la fachada del edificio que excede manifiestamente de la autorización contenida en el titulo, alterando la configuración y aspecto exterior de la fachada en común (...) se altera el decoro y aspecto arquitectónico del inmueble al exceder de los parámetros exteriores del local, máxime cuando 'la fachada es todo lo correspondiente al exterior del inmueble en su completa superficie, constituyendo la zona relativa a los pisos una situación arquitectónica más rígida, donde cualquier modificación puede romper la armonía del conjunto, mientras que en las plantas bajas existe una mayor flexibilidad ( STS de fecha 6 de abril de 2006 y de 15 de octubre de 2009 ); se estima la demanda.

Este Tribunal comparte el criterio del Juzgador de instancia, pues no puede negarse que el chaflán es fachada y que lo es de todo el conjunto residencial, afectando en su estética a todo el.

Por su ubicación, por tanto, no puede predicarse que sea fachada del local de negocio y este Tribunal rechaza que por el hecho de discurrir en su interior una galería predestinada a las instalaciones del local del negocio y que el acabado y solución arquitectónica de tal tramo de fachada, por indicaciones del constructor, se modificara para hacer tal tramo compatible con un uso publicitario. Ello, permita concluir que es algo que no aparenta ser, es decir, también fachada del local de negocio, para atribuir a su propietario que es también el constructor y promotor, un derecho privativo de uso sobre un tramo considerable de fachada, sustrayendo las facultades de los propietarios sobre dicho elemento común por naturaleza, sin una formación adecuada de su consentimiento en el título.

Pues tal configuración relevante no se describe y la utilidad reservada sobre el tramo, no consta atribuida en el propio título constitutivo de forma clara y terminante, claridad que es exigible en proporción al grado de apariencia; pues sólo así la voluntad de los copropietarios que aceptan tal limitación, puede afirmarse que ha existido. En nuestro caso claramente no se dio, dada la configuración externa del tramo referido, en los términos expuestos, pues difícilmente aparenta ser fachada del local de negocio, siendo clara su apariencia: un tramo de fachada acabado en chaflán.

Como consecuencia el motivo en este punto ha de ser desestimado y la sentencia confirmada.

CUARTO.-Procediendo como se desprende de lo anterior la estimación parcial del recurso, la demanda habrá de ser estimada parcialmente y la sentencia revocada en su estimación íntegra de la demanda para dejar sin efecto el pronunciamiento que obliga a los demandados a reponer los tramos del vallado y el que condena en costas a los demandados. Este último, dada la procedente estimación parcial de la demanda y la consideración del art. 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

QUINTO.-No ha lugar a imponer a los apelante las costas causadas por su recurso de conformidad con el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

VISTOS,los preceptos legales citados y demás de general aplicación;

Fallo

que debemos declarar y declaramos,HABER LUGAREN PARTEal recurso de apelación presentado por Inmuebles y Edificios Viconsa S.L., contra la sentencia dictada el 1-4-2016 , por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción numero tres de Teruel en los autos de procedimiento ordinario seguidos con el número 139/2015 y como consecuencia:

1º Debemos de revocarla y la revocamos parcialmente, dejando sin efecto el pronunciamiento por el que se estima íntegramente la demanda.

2º En su lugar estimamos parcialmente la demanda

3º Revocamos el pronunciamiento por el que se condena a reponer los tramos del vallado perimetral retirados.

4º Revocamos el pronunciamiento por el que se condena en costa a la parte demandante.

5º Se confirman expresamente los demás pronunciamientos de la sentencia.

6ºNoha lugar a imponer a la parte apelante las costas causadas por su recurso.

Así por esta sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.