Sentencia Civil Nº 560/2007, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 8, Rec 671/2006 de 11 de Octubre de 2007

Encabezamiento

SENTENCIA Nº 560

Iltmos. Sres:

Presidente

D. EUGENIO SANCHEZ ALCARAZ

Magistrados/as

D. ENRIQUE EMILIO VIVES REUS

Dª. CARMEN BRINES TARRASÓ

En VALENCIA, a once de octubre de dos mil siete

Vistos por la Sección Octava de esta Audiencia Provincial, siendo ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. CARMEN BRINES TARRASÓ , los autos de juicio de Ordinario promovidos ante el Juzgado de 1ª Instancia de Valencia nº19 con el número de autos 671/06 por C.P. c/ DIRECCION000 NUM000 contra Comunidad de Propietarios c/ DIRECCION001 NUM001 ; sobre Reclamación de cantidad, pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por Comunidad de Propietarios c/ DIRECCION001 NUM001 .

Antecedentes

Primero.- La Sentencia apelada, pronunciada por el Sr. Juez de 1ª Instancia de Valencia nº19, en fecha 12 de Abril de 2007 contiene el siguiente "FALLO:Estimando íntegramente la demanda interpuesta por D. Juan Antonio Rodríguez-Manzaneque Alberca, Procurador de los Tribunales, actuando en nombre y representación de la Comunidad de Propietarios de DIRECCION000 NUM000 , contra la Comunidad de Propietarios de DIRECCION001 Nº NUM001 . 1.- Debo condenar y condeno a la comunidad de DIRECCION001 NUM001 a abonar a la comunidad del zaguán de DIRECCION000 NUM000 , la suma de veinte mil quinientos ochenta y cuatro euros con dieciocho céntimos de principal, más intereses desde esta resolución. II Y debo condenar y condeno a la comunidad de DIRECCION001 Nº NUM001 al pago de las costas originadas en la instancia a DIRECCION000 NUM000 . "

Segundo.- Contra la misma, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por Comunidad de Propietarios c/ DIRECCION001 NUM001 , admitido en ambos efectos y remitidos los autos a esta Audiencia, se tramitó la alzada, señalando el día 2 de octubre del año en curso para deliberación, votación y fallo.

Tercero..- Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La representación de la parte actora ejercito acción sobre reclamación de cantidad con fundamento en las siguientes consideraciones: Como consecuencia de diversos desprendimientos de cascotes y material de la fachada de la finca de la comunidad demandante sita en calle DIRECCION000 numero NUM000 de Valencia, el Ayuntamiento remitió en fecha 22 de mayo de 2003 informe técnico en el que se hacia constar la existencia de diversas deficiencias y le requería para la reparación urgente de las mismas. Al principio del informe ya se hacia constar que la finca formaba una unidad arquitectónica y posiblemente constructiva con la comunidad de propietarios del numero cinco de la calle DIRECCION001 ahora demandada. Dichas obras no fueron ejecutadas inmediatamente por lo que en febrero de 2005 el Ayuntamiento requiere nuevamente y posteriormente ordena la realización de las obras concretas que constan en resolución de 26 de abril de 2006. La Comunidad actora entendiendo que dicha reparación correspondía ejecutarla y pagarla conjuntamente con la ahora demandada se puso en contacto a través de su administrador con la misma a fin de acometer las obras y su costo en conjunto. Ante el resultado negativo de las primeras gestiones y dado su carácter de urgencia, el citado administrador procedió a comunicar al Ayuntamiento que dicha reparación debía ser notificada igualmente a la otra comunidad ya que el edificio comprendía un total de tres comunidades. Asimismo el 6 de abril de 2005 el administrador de la demandante procedió a enviar burofax a la presidenta de la demandada en el que haciendo alusión al tema que nos ocupa le envió copia de las notificaciones del Ayuntamiento y copia del acta de junta general celebrada el 13 de mayo de 2004 a la que había asistido el administrador de DIRECCION001 en cuya junta se les insto para que se adhirieran a las obras de restauración de fachadas y cubierta del edificio en la que figuraban los diversos presupuestos adoptados para la ejecución de las obras. El día 9 de mayo de 2005 la Comunidad de DIRECCION001 NUM001 celebra junta general en la que se debate la cuestión litigiosa decidiéndose no abordar las reparaciones ni de la fachada ni de la impermeabilización de la cubierta al entender respecto de la primera que ya no existen riesgos de desprendimientos, y respecto de la segunda que procede posponer su reparación. El día 1 de junio la demandante en Junta General aprueba el presupuesto de reparación de fachada y cubierta y se acuerda comunicar dichos puntos a la demandada. No obstante ante la persistente negativa de la comunidad demandada a satisfacer la suma exigida se ve la actora en la necesidad de solicitar el auxilio judicial toda vez que las dos comunidades y la de garajes constituyen un único grupo de edificación como se acredita mediante la copia de la escritura de obra nueva que se acompaña al escrito de demanda. Por todo ello concluía interesando se condene a la demandada al pago de la cantidad reclamada, intereses y costas del procedimiento.

La comunidad de propietarios de DIRECCION001 compareció y formulo oposición a la demanda que en síntesis basaba en las siguientes argumentaciones: Las dos comunidades actúan de forma autónoma e independiente desde el año 1982. Con independencia de ello el articulo 14.c de la Ley de Propiedad Horizontal establece que corresponde a la Junta de Propietarios aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca sean ordinarias o extraordinarias sin embargo lo bien cierto es que en el presente caso no existe acuerdo del grupo de edificación que legitime las obras reclamadas y que por tanto pueda vincular a la demandada. Asimismo de acuerdo con el articulo 9.1 de la propia ley los gastos reclamados son susceptibles de individualización y ello por cuanto las obras reclamadas se han verificados únicamente sobre la porción del edificio afectante a DIRECCION000 NUM000 siendo que la comunidad demandada ha satisfecho los gastos correspondientes a fachada e impermeabilización de cubierta unilateralmente sin que en ningún caso la actora se haya ofrecido a contribuir a los mismos. Añadía que aun cuando ciertamente el bloque se constituyo en una única escritura de obra nueva y división horizontal, ambas sufragan por separado los gastos imputables a cada una de las mismas, luz agua, suministros, ascensor, escalera, entre otros. Por todo lo expuesto, así como el resto de argumentos contenidos en su escrito de contestación concluía interesando se dictara Sentencia desestimatoria de la demanda deducida en su contra.

Agotados los tramites pertinentes y practicadas las pruebas admitidas, por el Juzgado de Primera Instancia numero 19 de Valencia se dicto en fecha 12 de abril de 2007 Sentencia por la que estimando íntegramente la demanda condenaba a la comunidad demandada al pago de las cantidades reclamadas, intereses y costas del procedimiento..

SEGUNDO.- Contra la referida Sentencia se alza la representación de la parte demandada formulando recurso de Apelación que basa en diversos motivos de impugnación que pueden sintetizarse en los siguientes: falta de acuerdo entre las dos comunidades como grupo de edificación para poder abordar las obras objeto de controversia. Error en la valoración del resultado de la prueba practicada en que incurre el Juzgador de Instancia por cuanto no existe situación de urgencia en la realización de las obras y no se convoco ni celebro junta alguna que amparase las mismas. Posibilidad de individualización del gasto al haberse realizado la actuación únicamente sobre porción del inmueble que afecta a la actora. Dichos motivos son objeto de análisis seguidamente.

La Sala, examinados los pormenores de la controversia suscitada asi como el resultado de las pruebas practicadas en el curso de las actuaciones conforme a los criterios que a tal efecto establece el articulo 217 de la L.E.C . ha de discrepar necesariamente de los razonamientos jurídicos contenidos en la Sentencia impugnada que llevan al Juzgador de Instancia a estimar la pretensión deducida por la demandante apelada, y ello con fundamento en las siguientes consideraciones:

Constituye en el caso que nos ocupa un hecho no controvertido por las partes que las comunidades litigantes integran según el titulo constitutivo una única unidad arquitectónica o grupo de edificación. Asimismo es pacifico el dato de que la reforma cuyo importe se exige en la parte proporcional correspondiente a la comunidad de propietarios de la calle DIRECCION001 NUM001 ha consistido en intervención en fachada e impermeabilización de terraza correspondientes en ambos casos al bloque de viviendas de la demandante, no viéndose afectada por las mismas la comunidad recurrente. Por otra parte no existe discrepancia entre ambos litigantes en cuanto a la circunstancia de que desde hace largo tiempo existen de hecho dos subcomunidades (mas la de garaje) que funcionan de forma separada con órganos y administradores distintos que convocan sus propias juntas y gestionan su funcionamiento y gastos de forma independiente. Pues bien, partiendo de estas premisas, debemos concluir necesariamente:

1.- Que nos hallamos a efectos jurídicos ante una única comunidad de propietarios general o extensa, pues la división definitiva en dos subcomunidades independientes hubiera requerido la correspondiente modificación del título constitutivo con sus mismas exigencias, escritura pública e inscripción en el Registro de la Propiedad, modificación que no se ha producido no pudiendo ser sustituida dicha exigencia, ni por acuerdo de los propietarios interesados en cada subcomunidad de constituirse como tal, ni por la consecución de un libro de actas propio o el simple funcionamiento de hecho. No olvidemos que esta además es la tesis mantenida en todo momento por la demandante.

2.- Que no obstante lo expuesto queda también acreditada la existencia de hecho de las dos subcomunidades litigantes que constituidas en el seno de la general se hallan dotadas de una cierta autonomía, con vida propia, órganos propios (presidente, juntas), régimen propio de adopción de acuerdos que gobiernan su vida interna y, en fin, una cierta capacidad de autogestión en los asuntos que les son específicos. Debe recordarse además en lo que ahora interesa, que la operatividad de las subcomunidades ha sido admitida por la Jurisprudencia a lo largo de los años, puesto que la Ley de la Propiedad Horizontal no prohíbe expresamente su constitución, aunque tampoco la regula con precisión, habiendo declarado el Alto Tribunal entre otras en sentencia de 16 de febrero de 1971 que no resulta ni lógico ni desorbitado, que se puedan establecer tantas comunidades parciales, como portales tiene un bloque. En el mismo sentido vienen a reconocer la existencia y legitimidad de las subcomunidades las SSTS de 4 de octubre de 1994 o 19 de julio de 1993, 18 de abril de 1998, 23 de septiembre de 1991 .

3.- Que es un hecho sobre el que no cabe disputa que la obra realizada recae sobre elementos comunes por naturaleza del conjunto inmobiliario, expresamente enumerados en el articulo 396 del Código Civil , pues es indiscutible que dicha consideración merecen tanto la fachada del inmueble, como la terraza impermeabilizada Así lo ha afirmado en multitud de Sentencias de forma reiterada el Tribunal Supremo entre otras las de 6 de julio de 2006, o 10 de febrero de 1.992, 20 de abril de 1993, 14 de julio de1992 o 19 de enero de 1989 .

4.- Que de cuanto se ha expuesto no puede sino inferirse que la modificación de dichos elementos comunes requiere imprescindiblemente el acuerdo unánime de la Comunidad de Propietarios extensa, es decir la formada por la suma de los dos zaguanes mas la de garaje, y ello de conformidad con lo ordenado por la propia Ley de Propiedad Horizontal en los artículos 7, 11 y 16 así como por reiterada y constante jurisprudencia entre la que podemos citar a modo de ejemplo las SSTS de 23 de febrero de 2005, 23 de julio de 2004, 19 de mayo de 2006, 13 de septiembre de 2002, 27 de septiembre de 1991, 12 de febrero de 1986, 31 de enero de 1987 entre otras muchas. Dicha exigencia nunca ha llegado en el caso enjuiciado a cumplirse, pues es un hecho admitido por la propia actora apelada y reiteradamente puesto de manifiesto por quienes prestaron declaración en el acto del juicio que la comunidad de propietarios de DIRECCION000 en ningún momento convoco junta general de propietarios, limitándose a mantener contactos con el administrador de la recurrente quien además acudió a una de las juntas de aquella subcomunidad sin ostentar ningún tipo de representación, según afirmo en el acto del juicio. Este tipo de actuaciones (remisión de burofaxes, notificación de actas) además de no suplir la falta del imprescindible acuerdo de la Junta, resulta a los efectos pretendidos en esta litis, ineficaces.

5.- Que no puede esgrimirse frente a lo expuesto que nos hallamos en presencia de una reforma que reviste el carácter de urgente, habida cuenta que como es de ver en Autos, el primer requerimiento del Ayuntamiento es de fecha 22 de mayo de 2003 y la factura emitida por la empresa encargada de llevar a cabo la obra es de 21 de febrero de 2006, dato que evidencia indiscutiblemente la existencia de un lapso de tiempo mas que prudencial para dar al asunto el tramite exigido por la Ley.

6.- Que por tanto, y siguiendo el propio hilo argumental de la demandante al pretender exigir el pago de la cantidad reclamada con fundamento en la existencia de una única comunidad de propietarios, ha de concluirse que dicho razonamiento se torna necesariamente en su contra en cuanto la obra por ella acometida de forma unilateral e ilegitima contraviniendo las normas impuestas por la Ley de Propiedad horizontal al no haber convocado la imprescindible junta general de la comunidad extensa y por ende no obtener el consentimiento unánime de la comunidad de propietarios no puede vincular a la recurrente, ni obligarla al pago de cantidad alguna, y convierte por tanto en improsperable cualquier reclamación formulada contra la misma.

7.- A mayor abundamiento, debe añadirse a cuanto se ha expuesto, que el gasto exigido resulta totalmente individualizable, pues la reforma operada incide solo sobre la comunidad que ha pagado su importe, y por tanto, la estimación de la pretensión deducida ningún menoscabo produce a la demandante, antes al contrario, la estimación de su pretensión si habría podido producir un enriquecimiento sin causa en la apelada, toda vez que como ha resultado acreditado en Autos, la recurrente ha realizado con anterioridad obras de reparación de su terraza sin repercutir sobre la actora cantidad alguna.

Cuanto se ha expuesto determina la estimación del recurso de Apelación formulado resolviendo conforme se dirá en el fallo de la presente Sentencia.

TERCERO.- . Establece el articulo 398 de la L.E.C . que: Cuando sean desestimadas todas las pretensiones de un recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, se aplicará, en cuanto a las costas del recurso, lo dispuesto en el art. 394 .

2. En caso de estimación total o parcial de un recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, no se condenará en las costas de dicho recurso a ninguno de los litigantes.

Vistos los preceptos legales citados y demás de aplicación

Fallo

Estimamos el recurso de Apelación formulado por la representación de la Comunidad de Propietarios DIRECCION001 NUM001 contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia numero 19 de Valencia en fecha 12 de abril de 2007 en Autos de Juicio Ordinario numero 671/2006 la que revocamos y en su lugar desestimamos la demanda formulada por la representación de la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 NUM000 de Valencia absolviendo a la demandada de las pretensiones deducidas en su contra, todo ello con expresa imposición a la parte demandante de las costas ocasionadas en la primera instancia y sin hacer expresa imposición de las devengadas en esta alzada.

Cumplidas que sean las diligencias de rigor con testimonio de esta resolución, remítanse las actuaciones al Juzgado de origen para su conocimiento y efectos, debiendo acusar recibo. Contra la presente no cabe recurso alguno.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION: La anterior Sentencia ha sido leída y publicada por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente de la Sección Octava de esta Audiencia Provincial. Doy fe.