Sentencia Civil Nº 561/2007, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 8, Rec 528/2007 de 11 de Octubre de 2007

Encabezamiento

ROLLO 000528/2007

SENTENCIA Nº_561

SECCIÓN OCTAVA

Ilustrísimos Señores:

Presidente

D. ENRIQUE VIVES REUS

Magistradas

Dª Mª FE ORTEGA MIFSUD

Dª CARMEN BRINES TARRASÓ

En la ciudad de VALENCIA, a once de octubre de dos mil siete.

Vistos por la Sección Octava de esta Audiencia Provincial, siendo ponente el Ilmo Sr. D. ENRIQUE VIVES REUS, los autos de Juicio Ordinario, promovidos ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 5 de Llíria, con el nº 000428/2006, por Rustic levante S.L. contra Dª Sara , D. Casimiro , D. Blas y D. Andrés , sobre reclamación de cantidad, pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por los demandados.

Antecedentes

Primero.- La sentencia apelada, pronunciada por el Sr. Juez de 1ª Instancia nº 5 de Llíria, en fecha 26 de diciembre de 2006 , contiene el siguiente: "FALLO: Estimar la demanda de juicio ordinario deducida por el procurador D. Juan Francisco Navarro Tomás, en nombre y representación de la mercantil Rustic levante S.L. contra Dña Sara , D. Casimiro , D. Blas y D. Andrés y condenar a D. Casimiro y a D. Blas a satisfacer a la mercantil Rustic Levante S.L. cada uno de ellos, la cantidad de 18.748,97 ?; a D. Andrés la cantidad de 9.748,97 ?; y a Dña Sara cantidad de 32.991,1 ?.

Condenar a Dña Sara , D. Casimiro , D. Blas y D. Andrés a satisfacer los intereses legales de las precitadas cantidiades desde la fecha de la interpelación judicial.

Condenar a Dña Sara , D. Casimiro , D. Blas y D. Andrés al pago de las costas que se hayan devengado en esta instancia."

Segundo.- Contra la misma, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por Dª Sara , D. Casimiro , D. Blas y D. Andrés , que fue admitido en ambos efectos y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, señalándose para Deliberación y votación el 27 de septiembre de 2007 .

Tercero.- Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

Primero.- Por la mercantil "Rustic Levante, S.L." se formuló, por los trámites del juicio ordinario, demanda contra Dª Sara , D. Casimiro , D. Blas y D. Andrés , solicitando en el suplico se condene a D. Casimiro a pagar a la actora la cantidad de 18.751,32 euros, a D. Blas a pagar la suma de 18.751,32 euros, a D. Andrés a pagar la cantidad de 9.751,32 euros y a Dª Sara a pagar la cantidad de 32.981,73 euros, cuya pretensión fundamenta la actora en los siguientes hechos expuestos en síntesis: los demandados, junto con su hermano D. Francisco-Javier, al que no se demanda en este pleito, encargaron en fecha 26 de noviembre de 2.005 a la demandante, que se dedica a la actividad de intermediación en el mercado inmobiliario, la venta de un conjunto de parcelas rústicas de montes y otros aprovechamientos, que suman unas 84 hectáreas, sitas en los términos municipales de Llíria y Benaguacil. El precio pactado para dicha venta era de 15.025 euros por hectárea. El día 2 de diciembre de 2.005,, la codemandada Dª Sara acudió nuevamente a la oficina de la entidad actora a los efectos de suscribir un documento aclaratorio en el que hacía constar que autorizaba la venta de su parte siempre y cuando perciba por derechos de usufructo la cantidad de 78.000 euros, además del precio pactado en el documento de fecha 26 de noviembre de 2.005. Las partes establecieron en dos tramos la comisión que debería percibir la actora pactando que dicha comisión debería sumarse al precio de venta, siempre y cuando esta comisión fuera del 5% más IVA, de modo que el precio de partida para las fincas era de 15.025 euros por hectárea más la comisión del 5% sobre el total resultante más el IVA de esta comisión al 16 %. Para el caso de que la demandante vendiera las fincas por un precio superior al pactado se repartiría al 50% entre la parte vendedora y la Agencia Inmobiliaria, percibiendo ésta su parte de dicho diferencial, el citado 50%, en concepto de comisión. De conformidad con el mandato recibido y culminando con efectividad las gestiones realizadas, la actora obtuvo una compradora para las fincas objeto del mandato, celebrándose en fecha 14 de diciembre de 2.005 el oportuno contrato de compraventa que se formalizó en documento privado entre los demandados vendedores y la mercantil compradora "Iniciativas y Desarrollos del Mediterráneo, S.L." El precio pactado de dicha compraventa y efectivamente pagado por la mercantil compradora fue de 18.030 euros por hectárea, es decir, 3.005 euros más por hectárea. Las hectáreas finalmente objeto de compraventa fueron 79,57, por lo que el precio efectivamente obtenido por los vendedores fue de 1.434.647,10 euros, siendo la diferencia obtenida en más de 169.766,70 euros. De este modo y conforme a lo convenido los vendedores debían abonar a la actora, en concepto de honorarios por su intermediación, los siguientes importes: 69.341,27 euros, como comisión del 5% más IVA sobre el precio inicialmente solicitado por los vendedores; 98.464,69 euros, importe que resulta de adicionar el IVA del 16 % a la cantidad de 84.883,35 euros, correspondiente al 50 % del importe obtenido sobre el precio inicialmente pactado más la comisión del 5% más su IVA, ascendiendo el importe total a 167.805,96 euros, llegando a un acuerdo ambas partes por lo que la actora decidió reducir su comisión a la cantidad de 155.987,01 euros, emitiendo la demandante las correspondientes facturas a cada uno de los vendedores en proporción a su participación en la obtención del precio obtenido por cada uno de ellos en la compraventa. A cuenta de los citados importes D. Casimiro abonó la suma de 12.000 euros, D. Andrés 21.000 euros, D. Blas 12.000 euros, no entregando cantidad alguna a cuenta Dª Sara , adeudando los demandados, por tanto, las cantidades que se reclaman en el suplico de la demanda.

Los demandados contestaron a la demanda alegando, en síntesis, que se pactó con la inmobiliaria que el precio mínimo para la venta sería de 18.030 euros por hectárea, debiendo modificar las comisiones marcadas en el contrato de mandato, aplicando el 5% de la comisión sobre el precio de 18.030 euros la hectárea y el otro tramo de comisión del 50% se aplicaría a todo importe que superara el precio de 18.030 euros por hectárea. En el contrato privado de compraventa se fija un precio de 18.030 metros por hectárea, y en la escritura de compraventa se venden un total de 81,1493 hectáreas por un precio de 1.394.771 euros, resultando un precio real de venta de 17.187,71 euros la hectárea, no alcanzándose el precio mínimo pactado, entendiendo que el precio real que deberían haber percibido los hermanos Andrés Blas Casimiro Sara asciende a 1.463.121,90 euros y no de 1.394.771, tal y como ha sucedido, habiendo sufrido un perjuicio de 68.350,88 euros, por lo que estima que la actora debería devolver el importe de 63.205,48 euros, por lo que solicitó se desestimara la demanda, declarando: 1º.- que la comisión a percibir por la actora era del 5% sobre un importe de 18.030 euros por hectárea y a incrementar sobre el precio real a percibir por los vendedores, por lo que el importe de 75.751,32 euros ha sido abonado indebidamente por los vendedores. 2º.- alternativamente, que el importe de la comisión del 5% se cargará sobre el precio realmente percibido por los vendedores, lo que hace un total de 80.896,72 euros, a lo que habría de descontar los 68.350,88 euros percibidos por la inmobiliaria de los compradores, por lo que el importe recibido indebidamente por la actora asciende en este caso a 63.205,48 euros.

La sentencia de primera instancia estimó en su integridad la demanda y contra dicha sentencia interponen recurso de apelación los demandados solicitando su revocación y en su lugar, se desestime la demanda contra ellos interpuesta por plus petición, determinando que la comisión que los hermanos Andrés Blas Casimiro Sara debieron abonar a la actora ascendía a 134.281,54 euros por no ser de aplicación el IVA sobre el segundo tramo pactado, debiendo descontar de la misma el porcentaje correspondiente a la hermana Dª Sara , por así haberlo acordado las partes y la cantidad de 39.888,72 euros, diferencia entre el pacto de venta por 18.030 euros por hectárea según la documentación obrante en autos y el pago efectivo de 17.528,30 euros por hectárea según la escritura notarial de compraventa.

Segundo.- El primer motivo del recurso se fundamenta en el error de la sentencia recurrida al entender que el precio de venta fue de 18.030 euros por hectárea cuando de la propia escritura pública de compraventa se desprende que el precio por hectárea fue de 17.528,70 euros, habida cuenta que la superficie vendida fue de 79,57 hectáreas y el precio que se hizo constar en la escritura asciende a 1.394.771 euros.

La parte actora en su escrito de oposición al recurso mantiene que el precio realmente entregado por la mercantil compradora ascendió a la suma de 1.434.647,10 euros, resultado de multiplicar las 79,57 hectáreas vendidas por la suma de 18.030 hectáreas pactada en el contrato, por lo que entiende que el hecho de hacer figurar en la escritura el precio de 1.394.771 euros fue con la única finalidad de eludir el pago de impuestos.

Como dice la parte apelante, lo único cierto es que en la escritura pública se hizo constar el precio de 1.394.771 euros, no existiendo prueba alguna que demuestre que dicho precio fuera inferior al realmente entregado por la compradora y que según la actora asciende a la suma de 1.434.647,10 euros. Bien es cierto que en el documento privado se convino que el precio sería el resultante de multiplicar la superficie real a razón de 18.030 euros por hectárea, sin embargo, se concretaba que en caso de ratificarse la superficie indicada en el contrato de 77,35 hectáreas, el importe total de la compraventa será el de 1.394.771 euros, y dicho precio es el que se hace constar en la escritura pública de compraventa, sin embargo, en la escritura se dice vender 79,57 hectáreas en lugar de las 77,35 hectáreas, lo que origina un problema de interpretación. La explicación de dicha discrepancia se halla en que según el Registro de la Propiedad la superficie vendida asciende a 79,57 hectáreas, y en el Catastro a 77,35 hectáreas. Por tanto, en la escritura pública se hizo constar la superficie Registral, pero ello no significa que dicha superficie fuera la real, ya que en el propio documento privado se hacía constar que el precio que debía satisfacer la compradora estará en función de la superficie realmente transmitida, aclarando que el objeto de la venta son las parcelas catastrales (folio 25 de los autos). Por tanto, si el precio que se hizo constar en la escritura, ascendente a 1.394.771 euros, es el resultado de multiplicar 18.030 euros, cantidad en que fue fijado el precio de la hectárea, por las 77,35 hectáreas que figura como superficie en las certificaciones catastrales, hay que entender que si bien en la escritura se decían vender 79,57 hectáreas, coincidente con la superficie Registral, la realidad es que la superficie que las partes creían vender fue de 77,35 hectáreas, por lo que hay que entender que el precio que figura en la escritura, coincidente con el fijado en el documento privado, es el que realmente pagó la compradora. Sin embargo, estando de acuerdo las partes en que lo realmente transmitido es la superficie de 79,57 hectáreas, no puede alterarse este hecho admitido por ambas. Ahora bien, debe estarse al precio real que figura en la escritura pública, que se considera, por lo antes expuesto, como el que realmente se pagó por la compradora, por lo que para el cálculo de las comisiones, hay que concluir que el precio por hectárea asciende a la suma de 17.528,70 euros, como sostiene la parte apelante.

Así pues, determinado que el precio real fue el de 1.394.771 euros, para el cálculo de comisiones devengadas, el primer tramo, en que existe coincidencia por parte de ambas partes, ascendería a la suma de 69.341,27 euros, como comisión del 5% más IVA sobre el precio inicialmente solicitado por los vendedores ascendente a 15.025 euros por hectárea, que sumados a los 1.195.539,20 euros hacen un total de 1.264.880,47 euros, que hasta los 1.394.771 euros, precio real de la venta, existe una diferencia de 129.890 euros, correspondiéndole a la demandante como segundo tramo de la comisión, la mitad de dicha suma que asciende a 64.945 euros, más el 16 % de IVA, que debe igualmente satisfacer la parte demandada vendedora por cuanto al tener el carácter de comisión debe inexcusablemente tributar por IVA, lo que resultaría la suma de 75.336,20 euros al que ascendería dicho segundo tramo, que sumados al primero hacen un total de 144.677,47 euros en lugar de los 155.987,01 que pretende la parte actora. Correspondiendo a cada uno de los tres codemandados, D. Casimiro , D. Blas y D. Andrés satisfacer la suma de 28.51583 euros en lugar de los 30.751,32 euros que se calculaba en la demanda, y a Dª Sara la cantidad de 30.616,68 euros, en lugar de los 32.981,73 euros que se le reclaman. Por tanto, al haber satisfecho D. Casimiro y D. Blas , a cuenta, la suma de 12.000 euros cada uno de ellos, deberán pagar, cada uno, la cantidad de 16.515,83 euros en lugar de los 18.751,32 que se reclaman en la demanda. D. Andrés , al haber satisfecho 21.000 euros a cuenta, deberá satisfacer la cantidad de 7.515,83 euros en lugar de los 9.751,32 euros que se le reclaman en la demanda. y por último Dª Sara deberá satisfacer 30.616,68 euros en lugar de los 32.981,73 que se le reclaman.

Tercero.- Como segundo motivo del recurso se alega que los demandados no deberían satisfacer el IVA sobre el segundo tramo de las comisiones devengadas por la actora, motivo que debe ser rechazado por los argumentos antes expuestos, ya que al tratarse de una comisión, debe satisfacer la demandante el correspondiente IVA que puede repercutir en los vendedores.

Como tercer motivo se alega que la demandada Dª Sara no debe satisfacer comisión alguna al no haber sido satisfecha la cantidad pactada por el concepto de extinción de usufructo. Sin embargo, como argumenta la parte apelada en su escrito de oposición, el pago de dicha cantidad era un requisito para que la citada demandada autorizara la venta, por lo que habiendo ratificado el contrato de compraventa debe presumirse por ello que se le había satisfecho el referido precio, lo que en cualquier caso no le facultaba para negar el pago de la comisión devengada por la actora.

Por lo anteriormente expuesto, procede estimar en parte el recurso de apelación, revocando en parte la sentencia recurrida, en el sentido de reducir la cantidad reclamada en la demanda en la cantidad antes determinada, cantidades que devengarán el interés legal desde la fecha de interposición de la demanda y los previstos en el artículo 576 de la L.E.C . desde la fecha de esta sentencia, sin hacer expresa condena de las costas de primera instancia, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 394 de la L.E.C ., al ser parcialmente estimada la demanda.

Cuarto .- Al ser estimado en parte el recurso de apelación, procede no hacer expresa condena de las costas devengadas en esta alzada, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento civil.

Vistos los preceptos citados, demás concordantes y de general aplicación.

Fallo

Que estimando en parte el recurso de apelación interpuesto por D. Casimiro , D. Blas , D. Andrés y Dª Sara contra la sentencia dictada por el Juzgado de primera Instancia nº 5 de Llíria, en los autos del juicio ordinario nº 428/06, la debemos revocar y la revocamos en parte y, en su lugar, se condena a D. Casimiro y a D. Blas , a que paguen a la actora la cantidad, cada uno de ellos, de 16.515,83 euros, a D. Andrés a que pague la suma de 7.515,83 euros y a Dª Sara a pagar la cantidad de 30.616,68 euros, más el interés legal de dichas sumas desde la fecha de la presentación de la demanda, más los intereses previstos en el artículo 576 de la L.E.C . desde la fecha de esta sentencia, sin hacer expresa condena de las costas en ambas instancias.

Cumplidas que sean las diligencias de rigor, con testimonio de esta resolución, remítanse las actuaciones al Juzgado de origen, para su conocimiento y efectos, debiendo acusar recibo.

Contra la presente no cabe recurso alguno, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 477.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que en su caso, se habrá de preparar mediante escrito presentado ante esta Sala dentro de los cinco días siguientes a su notificación.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN La anterior Sentencia ha sido leída y publicada por el Ilmo. Sr. Magistrado, D. de la Sección Octava de la Ilma. Audiencia Provincial, en el día de hoy.