Sentencia Civil Nº 561/2011, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 850/2010 de 07 de Noviembre de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CUARTA

ROLLO nº 850/2010-J

Procedencia: Juicio ordinario nº 185/2005 del Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Sant Feliu de Llobregat

S E N T E N C I A Nº 561/2011

Ilmos/as. Sre/as. Magistrados/as:

D. VICENTE CONCA PÉREZ

Dª. AMPARO RIERA FIOL

Dª. MIREIA RÍOS ENRICH

En la ciudad de Barcelona, a siete de noviembre de dos mil once.

VISTOS en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona, los presentes autos de Juicio ordinario nº 185/2005, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Sant Feliu de Llobregat, a instancia de BIOHAAR AGS BIOTOPOS,S.L., contra Dª. Encarna y D. Carlos Alberto , los cuales penden ante esta Superioridad en virtud de los recursos de apelación interpuestos ambas partes contra la Sentencia dictada en los mencionados autos el día 7 de junio de 2010.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente:"FALLO: Que estimando parcialmente la demanda inicial de estos autos interpuesta por la entidad "Biohaar AGS Biotopos, S.L.", representada por el Procurador Sr. Urbea Aneiros; contra Carlos Alberto y contra Encarna , representados por el Procurador Sr. Navarro Bujía, debo condenar y condeno solidariamente a dichos demandada a abonar a la actora la cantidad de treinta y cuatro mil novecientos tres euros con ochenta céntimos de euro (34.903,80 €). Sin imposición de costas."

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpusieron recursos de apelación ambas partes mediante sus respectivos escritos motivados, de los que se dio traslado a cada contraparte, que se opusieron.Seguidamente se elevaron las actuaciones a esta Audiencia Provincial, correspondiendo por turno de reparto a esta Sección.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 18 de octubre de 2011.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª.MIREIA RÍOS ENRICH.

Fundamentos

PRIMERO .- La compañía mercantil BIOHAAR AGS BIOTOPOS S.L. presenta demanda de juicio ordinario contra DOÑA Encarna y DON Carlos Alberto , de resolución de pleno derecho del contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha 9 de febrero de 2.004, alegando la existencia de dolo, a la hora de celebrarse el contrato, por objeto ilícito, invocando el artículo 27-2-f) de la L.A.U . que establece la facultad de resolver el contrato cuando la vivienda deje de estar destinada primordialmente a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

La demandante alega que los arrendadores no le entregaron el inmueble en perfecto estado de servir al uso convenido, y le ocultaron la existencia de defectos que lo hacían inhabitable, incumpliendo el artículo 1.554.3º del Código Civil .

Tras exponer los hechos y los fundamentos de derecho en los que basa su pretensión, termina suplicando se dicte sentencia por la que se condene a los demandados:

- A la resolución del contrato de arrendamiento y a la devolución de las cantidades entregadas por la actora, en concepto de fianza y rentas abonadas, por la demandante a los demandados, al pago de los frutos dejados de percibir por la actora, y a la indemnización de daños y perjuicios que asciende al importe de 183.484,67 euros.

- Se condene además a los demandados a abonar a la actora el importe de 5.000 euros al mes, a partir del día 9 de marzo de 2.005, tras la interposición de la demanda, o lo que es lo mismo, al pago de la suma de 166,6 euros diarios por cada día que demoren los demandados en abonar las cantidades reclamadas como gastos invertidos y peritados, fianza y otros daños y perjuicios ocasionados a la actora y detallados en la demanda.

- Al pago de intereses y costas por su temeridad y mala fe.

Los demandados DOÑA Encarna y DON Carlos Alberto se oponen a la demanda presentada solicitando que, tras los trámites pertinentes, se sirva dictar sentencia por la que se desestime íntegramente la demanda.

La sentencia de primera instancia estima parcialmente la demanda deducida por BIOHAAR AGS BIOTOPOS S.L. contra DOÑA Encarna y DON Carlos Alberto y condena a dichos demandados a indemnizar a la demandante en la cantidad de 34.903,80 euros, sin hacer expresa imposición de las costas del procedimiento.

Frente a dicha resolución, la representación procesal de BIOHAAR AGS BIOTOPOS S.L. interpone recurso de apelación en el que, tras exponer las alegaciones que considera oportunas, solicita se dicte sentencia por la que, revocando la de primera instancia, se condene a los demandados, solidaria e indistintamente, al pago del total reclamado en la demanda de 111.290,9 euros, más intereses legales y costas en ambas instancias por temeridad y mala fe de los demandados.

Asimismo, presentan recurso de apelación los demandados DOÑA Encarna y DON Carlos Alberto en el que, tras efectuar las alegaciones y razonamientos que consideran procedentes, terminan suplicando se dicte sentencia por la que se revoque la sentencia recurrida y, en su lugar, se dicte otra por la que se absuelva a los demandados de los pedimentos de la contraria, con expresa mención de condena en costas para el caso de que la apelante demandante se oponga a la presente apelación.

Cada parte impugna el recurso de la contraria.

SEGUNDO .- Instada una acción de resolución de un contrato de arrendamiento de vivienda, por falta de idoneidad del inmueble arrendado para servir al uso convenido, el Magistrado Juez de primera instancia, tras valorar la prueba practicada, considera acreditado que la vivienda arrendada era inhabitable, por lo que considera que existió un incumplimiento de base por parte de los arrendadores, ya que cedieron en arrendamiento una vivienda que no reunía las condiciones para ser habitada, con un mínimo, no ya de comodidad, sino de seguridad.

Por ello, entiende acreditado que los arrendadores incumplieron su principal obligación contractual desde el momento en que el objeto del contrato cuyo uso cedían como vivienda no reunía las condiciones de habitabilidad, por lo que estima la acción de resolución del contrato de arrendamiento, conforme a los artículos 27.1 de la L.A.U . y 1.124 del Código Civil , a tenor de los cuales, el arrendatario tendrá derecho a la indemnización por los daños y perjuicios sufridos.

En base a lo anterior, concluye que, en la indemnización a percibir por la arrendataria, deberán incluirse las tres mensualidades de renta abonadas por importe de 3.600 euros, la fianza arrendaticia, por importe de 2.400 euros, y la suma de 28.903,80 euros, fijada en las periciales de los peritos SR. Eulogio y SR. Julián , en concepto de obras, reparaciones y sustituciones realizadas por la demandante en el inmueble arrendado, y abonadas por ella.

Fijados en estos términos el objeto del debate, analizando el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 9 de febrero de 2.004, vemos que DOÑA Encarna y DON Carlos Alberto arrendaron la vivienda de su propiedad, sita en la CALLE000 , número NUM000 , de Pallejá, en la URBANIZACIÓN000 , a la mercantil BIOHAAR AGS BIOTOPOS S.L. por el periodo de un año, sin perjuicio de prórrogas que las partes acordaran hasta un periodo de cinco años.

El precio del alquiler se fijó en 1.400 euros, si bien, durante los doce primeros meses, se acordó una rebaja de 200 euros en compensación por los arreglos a realizar, por lo que el alquiler quedaba en 1.200 euros; del 13 al 18 mes, la rebaja fue de 100 euros, por lo que el alquiler quedaba en 1.300 euros al mes, más el incremento del IPC, y, a partir del mes 19, la renta quedó pactada en 1.400 euros al mes, más el IPC del incremento anual.

La renta debía abonarse a partir de marzo de 2.004.

En el contrato de arrendamiento, la arrendataria declaraba conocer las características del inmueble y su estado de conservación y se obligaba a mantenerlo en perfecto estado.

Se hacía constar que la adquisición, conservación, reparación y sustitución de los contadores de suministro y el importe del consumo, eran de cuenta del arrendatario.

Se hacía constar que la arrendataria no podría realizar obras, sin consentimiento por escrito de la propiedad y que las obras autorizadas quedarían en beneficio de la finca, sin derecho a indemnización corriendo los permisos municipales y dirección técnica, caso de ser necesarios, también a cargo del arrendatario.

Finalmente, se añadió al contrato una cláusula manuscrita a tenor de la cual: " los desperfectos dejados del inquilino anterior (cocina, baños, cristales, cortinas, persianas, lámparas, electricidad, motor de piscinas y otros) serán peritados para la reclamación a aquel inquilino que las ocasionó, que momentáneamente serán abonados por DOÑA Felisa , quien recuperará la inversión realizada conforme a los desperfectos peritados ".

El Magistrado Juez de Primera Instancia entiende que no puede interpretarse la cláusula trascrita en el sentido pretendido por los demandados, esto es, que lo se pactó es que la arrendataria asumía la obligación de reparar los desperfectos, sin reclamarlos a los arrendadores, sino a los anteriores inquilinos, posibles causantes de los daños.

Y ello por cuanto: a) basta leer la cláusula referida para comprobar que en ningún punto se dice que la arrendataria renuncia a su derecho a ser resarcida por los arrendadores; b) dicha cláusula en el sentido pretendido por los demandados sería nula al amparo del artículo 6 de la L.A.U .; y c) los concretos conceptos por cuyas reparaciones se reclama son mayoritariamente defectos estructurales que no pueden relacionarse acreditamente con la actuación de los inquilinos anteriores.

Partiendo de dicha interpretación de la cláusula manuscrita anexa al contrato de arrendamiento, considera que, de los informes periciales Don. Eulogio y Don. Julián , documentos 8 y 14 de la demanda, está acreditado que la demandante realizó a su costa una serie de reparaciones de las que debe ser resarcida.

Compartimos la interpretación de la cláusula referida, anexa al contrato de arrendamiento, pues una cosa es que las partes acordaran que la arrendataria acordara peritar y realizara las reparaciones por los desperfectos causados por los anteriores inquilinos, y otra muy distinta, es que se acordara que la arrendataria debía reclamar directamente al anterior inquilino, cláusula que de tener este sentido, como dice el juzgador a quo, sería nula.

Y, valorando de nuevo en esta alzada la prueba practicada en la instancia, constatamos que la documental aportada al procedimiento, acredita que la demandante solicitó visita de inspección por parte de los servicios técnicos municipales a fin de verificar el estado de la finca, realizando el arquitecto municipal una visita de inspección el día 18 de junio de 2.004.

Realizada esta visita de inspección, documento 6 de la demanda, al folio 145, el arquitecto municipal hace constar que las condiciones existentes en el edificio hacen que el mismo no sea habitable, que se trata primordialmente de la estanqueidad del edificio y de patologías de carácter estructural detectadas en la cabeza de las vigas del espacio bajo cubierta sobre el techo de las habitaciones; que existen multitud de fisuras provocadas por el asentamiento del edificio, así como grietas bastante aparentes en las paredes colindantes de la finca, y que, a los graves problemas de impermeabilización, cabe añadir el posible deterioro que podría provocar la entrada de agua en contacto con elementos estructurales, requiriendo, de forma inmediata, el apuntalamiento de la estructura de madera del espacio bajo cubierta sobre el techo de las habitaciones.

Y por resolución de 30 de junio de 2.004, se requiere a los propietarios para que realicen las obras necesarias de conservación y rehabilitación para mantener la vivienda en condiciones objetivas de habitabilidad.

Por tanto, debemos concluir, de acuerdo con el Magistrado Juez de Primera Instancia, que suscrito el contrato de arrendamiento en fecha 9 de febrero de 2.004, por el periodo de un año, los arrendadores incumplieron su obligación de mantener a la arrendataria en el uso pacífico de la vivienda arrendada al alquilar un inmueble que carecía de las condiciones mínimas de habitabilidad.

TERCERO .- Sentado lo anterior, visto que la vivienda arrendada no cumplía las condiciones mínimas de habitabilidad, por lo que era procedente la resolución del contrato, la cuestión que se plantea en esta alzada se centra, básicamente, en la fijación de la indemnización a percibir por la arrendataria que, y en concreto, en qué gastos tiene derecho a ser resarcida.

El Magistrado Juez de Primera Instancia, considera que la indemnización a percibir debe concretarse en las tres mensualidades de renta abonadas por importe de 3.600 euros, el importe de la fianza que asciende a 2.400 euros, y la suma que resulte acreditada en concepto de obras, reparaciones y sustituciones realizadas por la demandante en el inmueble arrendado.

Coincidimos con la valoración efectuada por el Juzgador a quo al considerar que la indemnización de daños y perjuicios, como consecuencia del arriendo de esta vivienda que no reunía condiciones de habitabilidad, debe concretarse en las tres mensualidades de renta abonadas por importe de 3.600 euros, más la fianza por importe de 2.400 euros, más la cantidad fijada en el Informe Técnico aportado como número 14 de la demanda, al folio 177, emitido por el perito DON Amadeo en el que, indica, al folio 180, que la demandante realizó en este inmueble reparaciones que valora en 28.903,80 euros.

Afirma el perito y ratifica en el acto de la vista que, de algunos de los trabajos realizados se observan indicios, otros se comprueban a través de las fotografías, y de otros, se aportan facturas y tickets de los materiales y de los trabajos realizados, valorando la totalidad de los mismos en la suma de 24.917,07 euros, más el 16% de IVA, lo que supone la suma de 28.903,80 euros.

La parte demandante solicita en su recurso se condene a los demandados, además de, al pago de la cantidad fijada en la sentencia de primera instancia que asciende a 34.903,8 euros, a la cantidad de 76.387,1 euros por los conceptos de primer pago de la calefacción, coste de la certificación del Registro de la Propiedad, gastos de correo y de burofax, gastos de trasporte y de mudanza, gastos de dietas o restaurantes, facturas de electrodomésticos, coste de las peritaciones, minuta de abogado, coste del acta notarial, liquidación de los Notarios de Molins de Rei, de Ibiza y de Barcelona, minutas de honorarios de dos demandas, coste de honorarios, denuncias, reuniones, gestiones, así como el salario de la legal representante de la actora DOÑA Felisa y de un operario.

Entendemos que este recurso no puede prosperar pues procederá únicamente la indemnización por daños y perjuicios derivada del incumplimiento de los demandados por arrendar el inmueble objeto de esta litis, que hemos considerado inhabitable, pero los conceptos que se solicitan en el recurso, o bien, no se hallan contemplados en las reparaciones efectuadas por el perito en su dictamen, o bien, no derivan directamente de la suscripción del contrato de arrendamiento, o bien, son gastos a justificar, en su caso, por el concepto de costas de este o de otros procesos.

Por ello, el recurso formulado por la parte demandante no puede prosperar.

En cuanto al recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, ésta alega, en síntesis, que la demandante no justifica los gastos realizados en la casa y que la sentencia se basa únicamente en indicios.

Este recurso tampoco puede prosperar pues la sentencia de primera instancia se basa en el dictamen emitido por el Perito DON Amadeo , quien afirma en su informe que la demandante realizó obras de reparación, las describe y señala que de algunos de los trabajos realizados se observan indicios, de otros se aportan las fotos del estado anterior, y de otros se aportan facturas y tickets de materiales y trabajos realizados, y, en base a ello, concluye que la demandante ejecutó en el inmueble arrendado trabajos de adecuación que el perito valora en cantidad de 24.917,07 euros, que más el 16% de IVA, supone la suma de 28.903,80 euros.

Dicho perito fue contratado inicialmente por la propiedad, efectuó un primer informe a instancia de la parte demandada documento 3 de la demanda al folio 95, y se ratificó en el acto del juicio en la pericial practicada, por lo que no existe motivo alguno para dudar de su imparcialidad.

Por todo lo expuesto, consideramos que el Juzgador de primera instancia ha valorado correctamente la prueba practicada, por lo que debemos desestimar ambos recursos y confirmar íntegramente la sentencia apelada.

CUARTO .- Desestimando ambos recursos de apelación, procede imponer a cada unas de las partes apelantes las costas derivadas de sus respectivos recursos, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 398.1 de la L.E.C .

Vistos los artículos citados, así como los de general y pertinente aplicación.

Fallo

Desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de BIOHAAR AGS BIOTOPOS S.L. y desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de DOÑA Encarna y DON Carlos Alberto , ambos contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 6 de Sant Feliu de Llobregat, en los autos de Procedimiento Ordinario número 185/2.005, de fecha 7 de junio de 2.010, debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS íntegramente dicha sentencia, con imposición a cada unas de las partes apelantes las costas derivadas de sus respectivos recursos.

Se acuerda la pérdida de los depósitos constituidos para recurrir, a los que se dará el destino legal.

Esta resolución es susceptible de recurso extraordinario de infracción procesal y de recurso de casación por interés casacional, mediante escrito presentado ante este Tribunal en el plazo de veinte días desde su notificación, siempre que concurran los requisitos legales para su admisión, de acuerdo con la Disposición Final Decimosexta de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Notifíquese, y firme que sea esta resolución devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.