Sentencia Civil Nº 562/2008, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 20, Rec 424/2007 de 30 de Octubre de 2008

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 20

MADRID

SENTENCIA: 00562/2008

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCIÓN 20ª

SENTENCIA Nº

Rollo: RECURSO DE APELACIÓN 424/2007

Ilmos. Sres. Magistrados:

PURIFICACIÓN MARTÍNEZ MONTERO DE ESPINOSA

JULIO CARLOS SALAZAR BENÍTEZ

RAMÓN FERNANDO RODRÍGUEZ JACKSON

En MADRID, a treinta de octubre de dos mil ocho.

VISTOS en grado de apelación ante esta Sección 20 de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1719/2005, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 63 de MADRID, a los que ha correspondido el Rollo 424/2007, en los que aparece como parte apelante Claudia , y como apelado Imanol y Cecilia , sobre resolución de contrato, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. Don RAMÓN FERNANDO RODRÍGUEZ JACKSON.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 63 de Madrid, en fecha 2 de octubre de 2006, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: 1.- Estimo parcialmente la demanda presentada por Don Imanol y Doña Cecilia frente a Doña Claudia , declaro resuelto el contrato de compraventa suscrito entre las partes en fecha 14 de febrero de 2004 sobre el piso sito en la calle DIRECCION000 número NUM000 , NUM001 letra A, plaza de garaje correspondiente, muebles de cocina y electrodomésticos a excepción de lavadora y secadora, por impago del precio por la demandada, condenando a ésta a restituir a los actores todo ello en las mismas condiciones en que le fue entregado y condenándole igualmente a abonar como daños y perjuicios a los demandantes la totalidad de las cantidades que les ha entregado hasta la fecha, que Don Imanol y Doña Cecilia pueden hacer suyas, así como el importe de los intereses pendientes de pago a Caja Madrid por el préstamo hipotecario desde la fecha en que Doña Claudia haya dejado de abonarlos hasta la de esta sentencia. 2.- Cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, exponiendo las alegaciones en que basa su impugnación. Admitido el recurso en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la apelada, que presentó escrito oponiéndose al recurso formulado de contrario. Elevados los autos ante esta Sección, fueron turnados de ponencia, y quedando pendientes de resolución, se señaló fecha para la deliberación y votación, que se ha llevado a cabo por los Magistrados de esta Sección.

TERCERO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO: La sentencia de instancia ha estimado en parte la demanda interpuesta por DON Imanol y DOÑA Cecilia contra DOÑA Claudia , en los términos que se hacen constar en los antecedentes de hecho de la presente resolución.

Frente a la misma se alza la representación procesal de la demandada que articula su recurso alegando, en síntesis: a) Improcedencia de la resolución del contrato de compraventa por previo incumplimiento de los compradores; b) Error en la interpretación del contrato por la Juzgadora de instancia; c) d) Ineficacia del requerimiento; pagos posteriores al requerimiento aceptados; e) improcedencia de que los vendedores hagan suyas las cantidades entregadas a cuenta: enriquecimiento injusto.

SEGUNDO: Entrando en el examen del primero de los motivos del recurso, insiste la parte apelante en la alegación en que hubo incumplimiento previo por parte de los vendedores.

Tal alegación debe ser rechazada por los propios y acertados fundamentos de la sentencia recurrida. En primer lugar, porque habiéndose señalado una fecha límite para el pago del precio, bien por DOÑA Claudia , bien por el tercer comprador que hubiera obtenido esta última según autorizaba la condición económica c) del contrato de 14 de febrero de 2004, (supuesto que no se dio), correspondía a la parte compradora señalar día y hora para el otorgamiento de la escritura pública y pago del precio antes de la fecha límite pactada (1 de julio de 2004), y ello en base a la condición jurídica primera que establecía la obligación de DOÑA Claudia de abonar los gastos de transmisión, notariales, registrales y fiscales, de lo que se deduce que era facultad de la misma el designar el Notario ante el cual se iba a otorgar la escritura pública; por otra parte no se puede olvidar que los vendedores residían fuera de Madrid y eran legos en la materia, a diferencia de la apelante, dedicada profesionalmente al tráfico de inmuebles.

En definitiva, si no se señaló día y hora para el otorgamiento de la escritura pública antes de la fecha límite fue por voluntad exclusiva de la parte apelante.

TERCERO: Por otra parte, el que la finca estuviera gravada por hipoteca, no solo era conocido por DOÑA Claudia , sino que estaba expresamente contemplado en el contrato (condición económica G); contrato, que no se olvide, fue redactado por una tercera persona a instancia de la apelante, de tal modo que, como acertadamente señala la resolución recurrida, la operación de compra y levantamiento de la carga hipotecaria deberían hacerse de forma simultánea, al no haberse previsto otra cosa en el mismo, supuesto, por otra parte, habitual entre el tráfico jurídico- inmobiliario en el que se procede al levantamiento de la carga con el precio obtenido por la venta, salvo los supuestos de subrogación del comprador en la carga.

Lo cierto es que DOÑA Claudia , tal y como reconoció en el acto del juicio, en la fecha pactada como límite, carecía del dinero necesario para pagar el precio y formalizar la operación tal y como estaba pactado. Por otra parte, como agente inmobiliaria era perfectamente conocedora de la operativa habitual en este tipo de transacciones, no existiendo obstáculo alguno (salvo su falta de solvencia) que le hubiera impedido señalar fecha para el otorgamiento de escritura pública, levantamiento de cargas y abono del precio, antes de la fecha límite pactada.

Buena prueba de lo que señalamos, es que se pactó en el contrato que los gastos de cancelación o subrogación en la hipoteca serían por cuenta de la compradora.

En definitiva, si la escritura pública no se otorgó en la fecha límite convenida fue por causa imputable exclusivamente a la apelante.

CUARTO: En cuanto a la interpretación del contrato, coincidimos con la Juzgadora de instancia en que las cláusulas del contrato de compraventa no son todo lo claras que sería deseable, pero ello en modo alguno es imputable a los vendedores. Fue precisamente DOÑA Claudia , profesional de tráfico inmobiliario, quien se ocupó de redactar el mismo, para lo cual, según sus manifestaciones, no contrastadas, requirió el auxilio de un compañero de la empresa inmobiliaria de la que era socia. Por tanto, la posible oscuridad de cualquier de sus cláusulas sólo a ella debe perjudicar.

No es cierto que, conforme a la interpretación del contrato dada por la sentencia recurrida, DOÑA Claudia viniera obligada a abonar dos veces el precio, pues la sentencia especifica claramente la forma en que debería llevarse a efecto la operación, mediante la subrogación de la compradora o el levantamiento simultáneo de la carga.

No resulta admisible, por otra parte, la interpretación propuesta por la parte recurrente, esto, que existió lo que una "subrogación en el crédito hipotecario a efectos internos entre las partes". Según esta tesis el contrato tal y como quedó plasmado en el mismo, se habría novado por otro en virtud del cual DOÑA Claudia como pago del precio se haría cargo de la obligación de pago de las cuotas hipotecarias a cuenta del precio final del piso.

Dicha interpretación conduce al absurdo y va en contra de lo expresamente pactado. En primer lugar, porque, como señala la sentencia, el precio a abonar (de forma aplazada) sería inferior al pactado; en segundo porque sería inverosímil que fuera aceptado por los vendedores, que seguirían siendo deudores hipotecarios frente a Caja Madrid, asumiendo la responsabilidad personal derivada de la deuda; en tercer lugar porque, como resulta de la condición jurídica B) la ocupación del inmueble por DOÑA Claudia hasta que se otorgara la escritura, sería compensada abonando los intereses del préstamo hipotecario que grava la finca una vez ampliada, y a partir de que tomara posesión, de tal modo que los pagos efectuados por la apelante, salvo el primero de ellos, no lo fue como parte del precio, sino como contraprestación a la posesión de la vivienda.

En definitiva, se trata de una interpretación artificiosa con la que se intenta eludir el hecho incontestable de que DOÑA Claudia no abonó el precio pactado dentro del plazo concedido.

QUINTO: En el tercero de los motivos la parte apelante nos proporciona una interpretación del artículo 1.504 del Código Civil , según la cual a su entender, pese al requerimiento notarial formulado por los vendedores, una vez extinguido el plazo pactado para el pago, no sería válido al no existir incumplimiento previo de la compradora y si de los vendedores, y al haber aceptado pagos posteriores, restaurándose la relación obligacional primitiva.

Dicha alegación no es admisible, puesto que, como se ha señalado no aceptamos la interpretación propuesta por la parte apelante que se basa en una supuesta novación que ha sido negada por los actores y que no ha resultado en modo alguno probada, y se aparta de la interpretación efectuada por la sentencia recurrida, que se ajusta a lo pactado por escrito por las partes y a sus actos coetáneos y posteriores.

Lo cierto es que, llegada la fecha límite fijada para el pago del precio, éste no fue abonado por DOÑA Claudia , frustrando con ello la finalidad económica del contrato, por lo que el requerimiento notarial, efectuado tres días después, despliega plenos efectos resolutorios.

Pero es que, además, no hay pago extemporáneo (que en todo caso debería haber sido en su totalidad y conforme a las condiciones pactadas en el contrato), sino ingreso de pequeñas cantidades en la cuenta corriente de los actores como contraprestación por la ocupación de la vivienda, que no pueden tener la consideración de pago del precio, y a los que, por tanto, no se puede dar la eficacia restauradora del contrato que pretende la parte recurrente.

No podemos olvidar, como destaca la sentencia recurrida, que DOÑA Claudia , está en posesión de la vivienda desde julio del año 2004, y desde la interpelación judicial no ha abonado cantidad alguna por ningún concepto a los vendedores.

En conclusión, la resolución del contrato por falta de pago del precio resulta plenamente ajustada a derecho.

SEXTO: En cuanto al último motivo del recurso, tampoco puede ser acogido.

Los perjuicios sufridos por los vendedores demandantes están claramente probados, aun cuando no se contenga estipulación alguna en el contrato a modo de pena.

En primer lugar, como se ha dicho, han visto frustrada la finalidad económica del contrato, dejando de percibir el precio convenido en la fecha pactada; por otra parte, han perdido la posesión del inmueble, que, al menos al tiempo de dictarse la sentencia de primera instancia, seguía en manos de DOÑA Claudia , que no abonaba cantidad alguna por dicha ocupación, utilizándola como domicilio habitual.

Como señala la sentencia apelada, las partes pactaron una contraprestación a la ocupación de la vivienda por DOÑA Claudia desde la firma del contrato hasta que se otorgara la escritura pública, pero lo cierto es que DOÑA Claudia no cumplió dicha obligación de forma correcta y, tras la demanda, como se ha dicho, dejó de abonar cantidad alguna por la ocupación de la vivienda.

Por ello, la condena a abonar como daños y perjuicios las cantidades entregadas a los vendedores a cuenta del precio, y el importe de los intereses del crédito hipotecario pendientes de pago a Caja Madrid, desde que DOÑA Claudia dejó de abonarlos hasta la fecha de la sentencia de primera instancia, es plenamente ajustada a lo pactado por las partes en el contrato de 14 de febrero de 2004.

Por último, señala la parte recurrente que la cantidad establecida a modo de indemnización por la sentencia resulta ser superior a lo que correspondería al precio de alquiler de la vivienda durante el tiempo de ocupación de la vivienda por DOÑA Claudia , por lo que, a su entender, habría enriquecimiento injusto, pero nada prueba sobre dicho particular (precio en alquiler de la vivienda en cuestión), por lo que debemos considerar que la indemnización no resulta en modo alguno excesiva.

SÉPTIMO: En atención a lo expuesto, procede la desestimación del recurso de apelación interpuesto por DOÑA Claudia , con imposición al recurrente de las costas causadas en esta alzada (artículo 398 en relación con el artículo 394 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil ).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que debemos desestimar y desestimamos íntegramente el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de DOÑA Claudia contra la sentencia de fecha 2 DE OCTUBRE DE 2006 , recaída en los autos de juicio ORDINARIO seguidos con el nº 1719/2005 ante el Juzgado de Primera Instancia nº 63 de Madrid, confirmando dicha resolución en todos sus pronunciamientos, con imposición a la parte recurrente de las costas originadas en esta alzada.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.