Sentencia Civil Nº 564/2011, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 605/2011 de 15 de Diciembre de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

SENTENCIA: 00564/2011

AUD. PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

Rollo: RECURSO DE APELACION 605 /2011

SENTENCIA Nº

Ilmos. Sres. Magistrados:

PABLO QUECEDO ARACIL

AMPARO CAMAZÓN LINACERO

PALOMA GARCÍA DE CECA BENITO

En MADRID, a quince de diciembre de dos mil once.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 14ª de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1153/2009 , procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 77 de MADRID, a los que ha correspondido el Rollo 605/2011, en los que aparece como parte apelante la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL GARAJE DE LAS FINCAS Nº NUM000 - NUM001 DE LA CALLE000 DE MADRID, representada por la procuradora Dª ISABEL AFONSO RODRÍGUEZ, y asistida por el Letrado D. FRANCISCO JAVIER MEJÍA HERMOSA, y como apelada la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE000 NUM001 DE MADRID, representada por la procuradora Dª MARÍA LUISA MARTÍNEZ PARRA, y asistida por el Letrado D. ADOLFO CALVO-PARRA NEBRA, sobre reclamación de cantidad, y siendo Magistrada Ponente la Ilma. Sra. Dª AMPARO CAMAZÓN LINACERO.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 77 de Madrid, en fecha 31 de mayo de 2010 se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es de tenor literal siguiente:" Que estimando como estimo la demanda interpuesta por Comunidad de Propietarios de la finca nº NUM001 de la CALLE000 de Madrid, representada por la Procuradora Dª María Luisa Martínez Parra, contra Comunidad de Propietarios del Garaje de las fincas nº NUM000 - NUM001 de la CALLE000 de Madrid, representada por la Procuradora Dª Isabel Afonso Rodríguez, debo de condenar y condeno a la citada demandada a pagar a la actora la cantidad de diez mil ciento setenta y ocho euros con un céntimo (10.178,01 euros), más intereses legales y costas".

SEGUNDO.- Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandada COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL GARAJE DE LAS FINCAS Nº NUM000 - NUM001 DE LA CALLE000 DE MADRID, y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 29 de noviembre de 2011.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida.

PRIMERO.- La demandante, comunidad de propietarios del edificio sito en el número NUM001 de la CALLE000 de Madrid, reclama a la demandada, comunidad de propietarios del garaje de la CALLE000 números NUM000 - NUM001 de Madrid, integrado por un local comercial del edificio de la demandante y otros tres locales integrantes de los edificios NUM000 , NUM002 y NUM003 , el pago de una deuda comunitaria por cuotas impagadas entre julio de 2005 y mayo de 2009 (provisión de fondos y derramas) que asciende a 10.178,61 euros, habiéndose aprobado ya en la junta de propietarios de 29 de diciembre de 2008 una deuda, a esta fecha, por importe de 9.804,80 euros, incrementada posteriormente (enero de 2009 a mayo de 2009) a la suma que se reclama en la demanda.

La demandada se opone a la demanda alegando: 1.- La comunidad del garaje se constituyó en el año 1987 así como el resto de comunidades de propietarios (números NUM000 , NUM002 , NUM003 y NUM001 de la CALLE000 de Madrid), formando parte el garaje, constituido por locales de las cuatro comunidades, de todo el edificio y se llegó a un acuerdo verbal entre la comunidad del garaje, la comunidad actora y las demás comunidades, que consistió en que la comunidad del garaje no abonaría gastos de comunidad de ningún tipo a los diferentes portales y sí, a cambio, abonaría el 50% de los gastos relativos a goteras que pudiesen originarse en los patios de la finca y que fuese sobre el techo del garaje y suelo de la finca; el acuerdo ha venido rigiendo desde entonces y ya en la junta de propietarios del garaje celebrada el 11 de noviembre de 1992 se acordó: "se solicita ratificar por escrito el acuerdo de no abonar cuota alguna a los portales y a cambio sufragar las goteras al 50%"; aunque no se ratificó por escrito, se ejecutó, pues nunca se pasó recibo alguno al cobro por cuotas de comunidad ordinarias o extraordinarias, pagando la comunidad del garaje el 50% de obras de reparación, y así resulta del arreglo de humedades del año 2004, realizado en el año 2005, soportado su coste en el 50% por la comunidad del garaje, cuando la cuota de participación del reiterado garaje en los gastos comunes del edificio es, según el título constitutivo, del 20,18%; sólo después, a partir de la junta de propietarios de la comunidad demandante celebrada el 13 de octubre de 2005, con ocasión de unas obras de impermeabilización del patio delantero de la finca de la actora, ésta informa, sin estar presente el representante de la comunidad de propietarios del garaje, a "varios propietarios interesados en saber cuál es el importe que al local del garaje le corresponde pagar por las obras" que "al local garaje le corresponde pagar según el coeficiente de participación que poseen en la finca, es decir, un 20,1800% del importe de la obra"; la comunidad del garaje, tras la recepción de diversos burofax de la demandante, acuerda, en junta extraordinaria de propietarios de la comunidad del garaje, celebrada el 25 de noviembre de 2008, "en prueba de buena voluntad y atendiendo a este acuerdo histórico, se pague a CALLE000 NUM001 el pago de las cuotas de comunidad del año 2008 y empezar a pagar las cuotas al resto de los portales, que también tienen derecho. Respecto a la deuda anterior que está reclamando CALLE000 NUM001 , teniendo en cuenta que la obra de impermeabilización de patios realizada hace tres años fue pagada a medias por el garaje junto con la Mancomunidad de portales, se negociará no abonar nada". 2.- La demandante nunca ha convocado al representante de la comunidad del garaje a las juntas celebradas por la misma, ni en julio del año 2005, fecha en que acuerda la primera reclamación, ni con anterioridad, ya que nunca se pasó al cobro gasto alguno de la demandante a la demandada, cuando el artículo octavo del título constitutivo dispone: "(...) En consecuencia los que resulten futuros copropietarios del sótano garaje resultante de la agrupación designarán a uno de ellos para que, con voz y voto, les represente en las Juntas de cada una de las comunidades de propietarios en las que respectivamente se integre cada una de las fincas agrupadas"; en consecuencia, no existe obligación de la demandada al abono de las cuotas reclamadas de los años 2005 a 2007, sino sólo a partir de enero de 2008, como se decidió en la junta de propietarios del garaje en prueba de buena voluntad. 3.- Durante el año 2008 existen dos tipos de cuotas: ordinarias, denominadas provisión de fondos, y derramas; respecto de las cuotas ordinarias, caso de venir obligada la demandada al pago, nada se objeta, correspondiendo a la misma el 20,18%, que es el porcentaje calculado; respecto de las derramas extraordinarias del año 2008 (su origen es el acuerdo de la actora de 8 de enero de 2007 por la adecuación de los dos ascensores de la finca a las exigencias de la normativa legal según la inspección técnica, los cuales no llegan al garaje), aprobadas durante 24 meses, calculado el porcentaje de participación de la demandada en la suma mensual de 255,46 euros (6.131,04 euros al año) y reclamadas por la actora junto con la provisión de fondos ordinaria desde febrero de 2007 hasta enero de 2009, debe tenerse en cuenta lo siguiente: a) los ascensores no llegan a los garajes, ya que quedan en los bajos del edificio, a nivel de planta de calle y no dan servicio al garaje, por lo deben ser exonerados de dicho gasto los propietarios del garaje que no se benefician del servicio por causas ajenas a su voluntad; b) ni antes, ni después de julio de 2005, se ha incluido en el reparto del presupuesto de gastos para el ejercicio correspondiente (columna "ascensor") a la comunidad de garaje; c) en el título constitutivo se indica: "Se consideran gastos comunes exclusivamente de cada escalera los derivados de los servicios de ascensor, incluidos los de consumo de fluido, conservación, engrase, reparación, etc., y su reposición en su caso, y los de alumbrado, limpieza y conservación de la escalera", lo que significa que sólo están obligados al pago del gasto los propietarios de las viviendas de cada escalera; además, algunos copropietarios del garaje son propietarios de viviendas y pagarían el mismo gasto de ascensor dos veces; por tanto, en este caso, de la cantidad reclamada habrá que descontar: todo lo reclamado por los años 2005-2007; del año 2008, la derrama extraordinaria del ascensor; del año 2009, las dos mensualidades relativas a la derrama extraordinaria del citado ascensor; y la deuda ascendería a 317,43 euros (cuotas ordinarias o provisión de fondos del año 2008 -23,67 euros x 10 meses = 236,70 euros- y enero a mayo de 2009 -23,67 euros x 2 meses = 47,34 euros y 10,33 euros x 3 meses = 33,39 euros-).

La sentencia dictada en la primera instancia estima íntegramente la demanda y condena a la demandada al pago a la actora de la cantidad reclamada más intereses y costas, razonando: el local garaje tiene atribuido en el título constitutivo una cuota en los elementos comunes de la casa número NUM001 de la CALLE000 de "veinte enteros dieciocho centésimas por ciento" y la demandada viene obligada al pago de las cuotas comunitarias ( artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal ); no puede oponerse el pacto verbal entre las distintas comunidades y la comunidad demandada por el que se exonera a ésta de los gastos generales de los portales a cambio de abonar el 50%& de los gastos relativos a goteras que pudiesen originarse en los patios de la finca y que fuesen sobre el techo del garaje y suelo de la finca porque nunca se suscribió con la demandante y aunque se viniera respetando desde el año 1987 e, incluso, en las obras realizadas en el año 2004, la comunidad de propietarios actora puede entender desde una determinada fecha que la comunidad de garaje debe contribuir conforme a su cuota de participación, no existiendo acto propio vinculante de la demandante en el sentido de no poder exigir lo establecido en el título constitutivo y el artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal , ni abuso de derecho en el cambio de criterio de la demandante y requerimiento a la demandada para que participe en los gastos generales conforme a su cuota de participación; el acuerdo adoptado por la junta extraordinaria de 16 de febrero de 2005, a la que asisten los presidentes de la comunidades de los números NUM000 , NUM002 , NUM003 y NUM001 de CALLE000 y de la comunidad del garaje, no se alude a pacto verbal alguno, sino que se dice: "por otra parte, y debido a que en la obra estarían implicados la Mancomunidad, el garaje y los portales, se acuerda por unanimidad que la obra sea sufragada al 50% entre garaje y comunidad"; y este acuerdo especial no implica que la comunidad demandante no pueda, a partir de la junta de 13 de octubre de 2005, repercutir a la demandada las cuotas correspondientes, incluida la derrama que en la misma se aprueba; la misma demandada acuerda, en la junta de 25 de noviembre de 2008, empezar a pagar cuotas, no pudiendo unilateralmente determinar la fecha a partir de la cual se le puede exigir el pago de las cuotas comunitarias por la demandante; no consta que la demandada haya impugnado alguno de los acuerdos adoptados en las juntas de propietarios de la demandante, ni siquiera tras conocer las actas en su integridad al ser emplazada en este procedimiento, y dichos acuerdos son ejecutivos, conforme al artículo 18.4 de la Ley de Propiedad Horizontal , y vinculan a todos los copropietarios, sin que pueda resolverse en este procedimiento sobre la validez o nulidad de los mismos; así: el 10 de enero de 2007 se notificó a la demandada, mediante burofax, el saldo a favor de la actora por cuotas impagadas, incluidas derramas, hasta el 1 de enero de 2007 y en el mismo burofax se incluyen los acuerdos de la junta de 18 de abril de 2006, dirigido a don Carlos José , en su condición de presidente de la comunidad del garaje, recibido por doña Santiaga , esposa de aquél, y no ha sido impugnado; el 18 de febrero de 2009 se remitió burofax a don Anibal , recibido el 19 de febrero de 2009 por doña Asunción , en el que se reclamaba las cuotas objeto del presente procedimiento, con copia de la junta de 28 de diciembre de 2008, en la que se aprueba la liquidación de la deuda hasta el mes de diciembre de 2008 y el testigo don Dimas , secretario de la comunidad de garaje desde el año 2008 hasta principios de 2010, reconoció que se reclamaron al presidente de la comunidad de propietarios del garaje las cuotas adeudadas y que no han impugnado ningún acuerdo; el libro de actas de la comunidad demandada constata que ésta tuvo conocimiento de los acuerdos adoptados en la junta general extraordinaria de 13 de octubre de 2005, que aprobó la derrama para impermeabilizar el patio delantero y reparar los sumideros, siempre y cuando en la junta general ordinaria de 6 de febrero de 2006, el punto 5º del orden del día se refiere a "petición por parte de CALLE000 NUM001 para que el garaje contribuya conforme a su coeficiente de participación en la finca, para sufragar las obras del patio delantero"; y el testigo don Ignacio manifestó que desde que él es administrador de la actora, año 2005, ha convocado al presidente de la comunidad del garaje a las juntas, remitiéndole las actas, y desde el año 2007 tal remisión se efectúa mediante burofax; la falta de impugnación de los acuerdos que deciden repercutir a la demandada, conforme a su cuota de participación, las derramas aprobadas, impide analizar la validez o no de la repercusión de la derrama por adaptación de los ascensores a la normativa vigente, aprobada en la junta extraordinaria de 8 de enero de 2007, pues si bien en el título constitutivo se excluye a los locales comerciales en planta sótano y baja de contribuir a los gastos de ascensor y escalera y el garaje estaría excluido de los gastos del ascensor, tanto respecto de los ordinarios como de los extraordinarios, como resulta de la sentencia del Tribunal Supremo de 18 de noviembre de 2009 , la falta de impugnación del acuerdo primero de la junta de 8 de enero de 2007, que decide repercutir a la demandada los gastos de ascensor, impide declarar su nulidad y excluir a la misma de contribuir a la derrama.

La comunidad de propietarios demandada interpone recurso de apelación contra dicha sentencia alegando: la comunidad de propietarios del garaje no impugnó las actas de las juntas de propietarios de la demandante porque no había asistido a las mismas al no ser convocada, a pesar de que hay obligación legal de realizarlo conforme al artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal , concurriendo además la circunstancia de que el título constitutivo establece en su artículo octavo que "En consecuencia los que resulten futuros copropietarios del sótano garaje resultante de la agrupación, designarán a uno de ellos para que con voz y voto les represente en las juntas de cada una de las comunidades de propietarios, en las que respectivamente se integre cada una de las fincas agrupadas", por lo que son radicalmente nulos los acuerdos adoptados por la demandante que constan en las actas de los años comprendidos entre 2005 y 2009, dándose la circunstancia de que se comunicaron fehacientemente las actas y los acuerdos adoptados y no las convocatorias, ni los órdenes del día de los asuntos a tratar; el pacto verbal existente entre la mancomunidad de propietarios y la comunidad del garaje, reflejada su existencia en el acuerdo de 11 de noviembre de 1992, se ha aplicado, como resulta del acuerdo primero adoptado por las distintas comunidades y la comunidad del garaje en la junta de 16 de febrero de 2005, por el que "debido a que en la obra estarían implicados la Mancomunidad, el garaje y los portales, se acuerda por unanimidad que la obra sea sufragada al 50% entre garaje y comunidad", y es de obligado cumplimiento y no puede ser modificado por una de las partes, en este caso la comunidad demandante, cuando lo tenga por conveniente, sin contar con la comunidad demandada, ya que iría en contra de la doctrina de los actos propios; los propietarios del garaje están excluidos en el título constitutivo de contribuir a los gastos ordinarios y extraordinarios del ascensor ya que desde el garaje no se tiene acceso al mismo.

SEGUNDO.- El local comercial del edificio de la demandante que, agrupado con los locales de las comunidades de propietarios colindantes, integra el garaje, tiene una cuota de participación en los elementos y servicios comunes del edificio de la comunidad demandante del 20,18%.

El juzgador de primera instancia, tras valorar la prueba documental y testifical concluye que los acuerdos fueron notificados y conocidos por la demandada y, además, que ésta no impugnó ninguno de los acuerdos que menciona y que son los que aprueban los gastos ordinarios y extraordinarios de la comunidad demandante y su reparto entre todos los propietarios, incluida la comunidad de propietarios del garaje, así como la liquidación de la deuda de la demandada que se reclama en la demanda.

La demandada no cuestiona en el recurso de apelación que el acuerdo adoptado por la junta de propietarios de la comunidad demandante el 13 de octubre de 2005, con ocasión de unas obras de impermeabilización del patio delantero de la finca de la actora, por el que se informa a la junta que "al local garaje le corresponde pagar según el coeficiente de participación que poseen en la finca, es decir, un 20,1800% del importe de la obra", así como los acuerdos sucesivos a la primera reclamación efectuada en julio de 2005 y que aprueban el reparto de las cuotas ordinarias y extraordinarias que se establecen entre los propietarios del edificio número NUM001 de la CALLE000 de Madrid, incluido el del local comercial integrante del garaje (comunidad de propietarios del garaje), y el acuerdo de 29 de diciembre de 2008, que aprueba la deuda de la comunidad demandada por importe de 9.804,80 euros en aquella fecha, luego incrementada hasta 10.178,01 euros (enero de 2009 a mayo de 2009), fueron notificados fehacientemente al representante de la comunidad de propietarios del garaje (el presidente designado por dicha comunidad de propietarios del garaje), hasta el punto de manifestar, en el párrafo primero de la página 4 del recurso de apelación, que se da la circunstancia de que los acuerdos adoptados por la demandante que constan en las actas de los años comprendidos entre 2005 y 2009 se comunicaron fehacientemente a la comunidad de propietarios del garaje pero no las convocatorias, ni los órdenes del día de los asuntos a tratar.

Tampoco cuestiona que los acuerdos adoptados entre el 13 de octubre de 2005 y el 29 de diciembre de 2008, incluido el de 8 de enero de 2007, que son los que dan lugar y aprueban la liquidación de la deuda de la demandada y notificados fehacientemente por la demandante a la comunidad de propietarios del garaje, no fueron impugnados por el cauce procedimental legalmente establecido y dentro de los correspondientes plazos de caducidad de la acción de impugnación.

En consecuencia, los acuerdos adoptados por la demandante entre julio de 2005 y diciembre de 2008 y notificados fehacientemente a la demandada son firmes y vinculantes para ésta, debiendo recordarse que el artículo 9.1 e) de la Ley de Propiedad Horizontal establece la obligación de los propietarios de contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización, de modo que los gastos vinculados a los elementos comunes deben ser pagados por todos los propietarios del inmueble conforme a su cuota de participación, salvo lo especialmente establecido en el título constitutivo, las normas estatutarias o acuerdo unánime expreso de los propietarios ( sentencia del Tribunal Supremo de 30 de abril de 2010 ); y, en el presente caso, los acuerdos expresos de la comunidad demandante, de la que forma parte la demandada con voz y voto, que aprueban determinados gastos y establecen un reparto de los gastos comunes y la obligación de la demandada de satisfacerlos conforme a la cuota de participación en el edificio (portal) de la demandante a partir del año 2005, son, por no haber sido impugnados por la demandada dentro de los plazos de caducidad de la acción de impugnación (tres meses o un año según la lesión del acuerdo que se estime concurrente), firmes y vinculantes para la misma.

Y ello porque los acuerdos adoptados por la junta de propietarios son impugnables ante los tribunales ( artículo 18.1 de la Ley Propiedad Horizontal ) pero en tanto no se declare su nulidad o se anulen o se suspenda judicialmente su ejecución con carácter cautelar ( artículo 18.4 de la misma ley ), son vinculantes para todos y ejecutivos (artículo 19.3/ "El acta deberá cerrarse con las firmas del presidente y del secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes. Desde su cierre los acuerdos serán ejecutivos, salvo que la Ley previere lo contrario").

Y mientras el acuerdo o acuerdos que sirven de base a la reclamación actora no sean judicialmente impugnados por el propietario legitimado (aquí la comunidad de propietarios demandada, en cuanto integrada por un local perteneciente al edificio de la actora con un porcentaje de participación en dicho edificio del 20,18%), mediante el ejercicio de la correspondiente acción solicitando su declaración de ineficacia (por falta de convocatoria de la demandada a las juntas en que se adoptaron los acuerdos, por falta de inclusión de algún punto en el orden del día, por incluir en el reparto del gasto entre todos los propietarios, incluida la comunidad demandada, partidas de cuya contribución está excluida la demandada por el título constitutivo sin la correspondiente unanimidad, por modificar el pretendido "acuerdo verbal" con vulneración de la doctrina de los actos propios o con abuso de derecho o perjuicio para la demandada o por cualquier otra causa incluida en alguno de los supuestos establecidos legalmente), han de producir todos sus efectos e, incluso, aunque se ejercite acción judicial de impugnación del acuerdo o acuerdos en el procedimiento adecuado y en el plazo legalmente establecido (plazo que es de caducidad), siguen produciendo efectos, en tanto no sean declarados nulos o anulados en el procedimiento correspondiente o suspendidos cautelarmente, por lo que, en este momento, los acuerdos ya mencionados son ejecutivos y la deuda líquida, vencida y exigible - en realidad, ya son firmes y vinculantes para la demandada, dado que ha transcurrido el plazo de caducidad más largo, un año, desde la notificación fehaciente a la demandada del último de los acuerdos, al notificarse el 19 de febrero de 2009 el requerimiento de pago de las cuotas objeto del presente procedimiento con copia de la junta de 28 de diciembre de 2008, en la que se aprueba la liquidación de la deuda hasta el mes de diciembre de 2008- y habiendo incumplido la comunidad demandada su obligación de pago de las cuotas comunitarias ordinarias y extraordinarias reclamadas en la demanda, la comunidad demandante ha acreditado los hechos constitutivos de su pretensión, de ahí que la sentencia de primera instancia, en cuanto estima íntegramente la demanda, haya de ser confirmada.

TERCERO.- El recurso de apelación ha de ser desestimado y condenada la apelante al pago de las costas causadas en esta alzada ( artículo 398, en relación con el artículo 394, ambos de la Ley de Enjuiciamiento civil ).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la comunidad de propietarios del garaje del edificio sito en los números NUM000 a NUM001 de la CALLE000 de Madrid, representada por la procuradora doña Mª Isabel Afonso Rodríguez, contra la sentencia dictada en fecha 31 de mayo de 2010 por el Juzgado de Primera Instancia número 77 de los de Madrid (juicio ordinario 1153/09) debemos confirmar como confirmamos dicha resolución, condenando a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada.

Se declara la pérdida del depósito constituido por la parte apelante para recurrir al que se dará, por quien corresponda, el destino legal.

Hágase saber al notificar esta resolución las prevenciones del art. 248.4 de la LOPJ .

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaria para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.

PUBLICACIÓN : En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA : Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.