Sentencia Civil Nº 565/2008, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 501/2008 de 18 de Noviembre de 2008

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

SENTENCIA: 00565/2008

AUD. PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

Rollo: RECURSO DE APELACION 501 /2008

SENTENCIA Nº

Ilmos. Sres. Magistrados:

AMPARO CAMAZON LINACERO

JUAN UCEDA OJEDA

PALOMA GARCIA DE CECA BENITO

En MADRID , a dieciocho de noviembre de dos mil ocho .

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 14 de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 14 /2006, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 1 de MADRID, a los que ha correspondido el Rollo 501 /2008, en los que aparece como parte apelante GLOBALIA ACTIVOS INMOBILIARIOS, S.A.U, y BEACH RESORTS, S.L., representados por el procurador Dº. ANTONIO PUJOL VARELA, y como apelado COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE DIRECCION000 , Nº NUM000 DE MADRID, representado por la procuradora Dª. MAGDALENA CORNEJO BARRANCO, quien formuló oposición al recurso en base al escrito que a tal efecto presentó, sobre reclamación de cantidad, y siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dª. PALOMA GARCIA DE CECA BENITO.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Madrid, en fecha 5 de diciembre de 2007 se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es de tenor literal siguiente: "Estimo la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Cornejo Barranco, en nombre y representación de la Comunidad de Propietarios de la C/ DIRECCION000 , nº NUM000 de Madrid, contra Globalia Activos Inmobiliarios, S.A. y Beach Resorts, S.L., condenado solidariamente a ambas demandadas a pagar a la actora la cantidad de 7.422,54 euros, más los intereses del art. 576 LECn . Desde esta resolución y con expresa condena en costas a las demandadas".

SEGUNDO.- Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por las partes GLOBALIA ACTIVOS INMOBILIARIOS, S.A.U, y BEACH RESORTS, S.L., al que se opuso la parte apelada COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE DIRECCION000 , Nº NUM000 DE MADRID, y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 11 de noviembre de 2008.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La demanda presentada por la Comunidad de Propietarios de la casa número NUM000 de la calle DIRECCION000 , de Madrid, contra Globalia Activos Inmobiliarios, S.A. y Beach Resorts, S.L. tenía por objeto la reclamación de 7.422'54 € (cantidad concretada en el acto de la audiencia previa), relatando que Globalia Activos Inmobiliarios, S.A., mediante escritura pública de 19 de Julio de 2005, vendió a Beach Resorts, S.L. el local de oficina sito en la planta tercera de aquel edificio, aunque la vendedora continuó manifestándose como propietaria ante la Comunidad, y que ambas demandadas han venido realizando un uso inconsentido de los elementos comunes del edificio existentes en aquella planta tercera, como pasillos, rellanos y aseos, para uso propio y de sus clientes, ocupándolos con plantas ornamentales, carteles, sendas máquinas expendedoras de bebidas y de café, según se constata en acta de presencia levantada el 13 de Junio de 2005 por la Notario de Madrid doña Julia Sanz López. Previamente, en Junta Extraordinaria de copropietarios de 25 de Enero de 2005, a la que asistió Globalia Activos Inmobiliarios, S.A. representada por doña Alejandra , la Comunidad negoció el pago de 390'66 € mensuales por los propietarios individuales de las plantas tercera, cuarta y quinta del inmueble, en concepto de alquiler por el uso de los elementos comunes de cada una de dichas plantas y con efectos retroactivos a 1 de Julio de 2004, alcanzándose un acuerdo con los titulares de las plantas cuarta y quinta, no así con los propietarios de la planta tercera, ahora demandados. En 27 de Enero de 2005 Globalia Activos Inmobiliarios, S.A. comunicó que procedería al cese en la utilización de elementos comunes mediante el retranqueo que resultara preciso, a cuyo efecto la Comunidad otorgó un plazo de treinta días, sin que a la interposición de la demanda se hubiera restituido la posesión. Por todo lo cual, se reclama la cantidad arriba expresada en concepto de indemnización y con efecto retroactivo al día 1 de Julio de 2004. Se pretendía igualmente en la demanda el cese en la ocupación y uso inconsentido de elementos comunes, la restitución las zonas afectadas a su estado original, y el pago de 390'66 € mensuales a devengar desde el 1 de Enero de 2006, pretensiones de las que se desistió en el acto de la audiencia previa, quedando limitado el objeto del procedimiento a las indemnizaciones debidas por la ocupación entre Julio de 2004 y Enero de 2006.

La sentencia dictada en la primera instancia, tras centrar la cuestión litigiosa descartando el examen de las pretensiones de que desiste la Comunidad de Propietarios, examina los motivos de oposición planteados por Globalia Activos Inmobiliarios, S.A. y Beach Resorts, S.L., y en primer lugar la alegada imposibilidad de reclamar una cantidad mensual en concepto de renta arrendaticia por no haberse suscrito contrato de arrendamiento alguno. A cuyo respecto declara la sentencia que no se reclama la cantidad discutida en concepto de alquiler, sino como indemnización por la ocupación inconsentida de elementos comunes imputada a las demandadas. Tampoco se acepta el argumento de las demandadas que discute la cuantía de la cuota mensual por ser idéntica a la reclamada a los propietarios de las plantas cuarta y quinta, a pesar de ser inferior la extensión de los elementos comunes de la planta tercera; pues la cuantía de esa cuota indemnizatoria se establece "por planta" afectada, y no por dimensiones de la zona de elementos comunes objeto de ocupación. Finalmente, se declara que las zonas ocupadas, es decir, descansillo, pasillo y rellano, tienen la consideración de elementos comunes con arreglo al art. 396 Cc ., y resulta acreditada su ocupación inconsentida por los demandados, en consideración al contenido del acta notarial aportada por la actora, en relación con la declaración testifical de don Cosme , de donde resulta tanto la ocupación mediante diverso mobiliario, como la clausura de acceso a terceros fuera del horario de oficina. Se toma como referencia para determinar la cuantía indemnizatoria, la renta mensual ofertada por la Comunidad en acta de Junta celebrada en 13 de Enero de 2005, de la que deberán responder ambas demandadas en forma solidaria al no haber opuesto argumento alguno en contra de esa solidaridad. Por todo lo cual, estima la demanda.

SEGUNDO.- Frente al expresado pronunciamiento interponen recurso de apelación Globalia Activos Inmobiliarios, S.A. y Beach Resorts, S.L., reiterando en primer lugar la excepción de falta de legitimación pasiva opuesta en la primera instancia. Debe recordarse que la primera de las pretensiones de la demanda consistía en el desalojo de la zona común por las demandadas, las cuales opusieron falta de legitimación pasiva ad causam argumentando que habían vendido la finca a un tercero en Enero de 2006, por lo que no estaban legitimadas para soportar aquella petición de desocupación. Ante la evidencia, la parte actora desistió de la pretensión de desocupación, y en consecuencia la sentencia de primera instancia declara inútil el examen de aquella excepción.

A pesar de tales antecedentes, consideran Globalia Activos Inmobiliarios, S.A. y Beach Resorts, S.L. que la sentencia debió resolver la excepción de falta de legitimación pasiva ad causam Y añaden que, en cualquiera de los casos, las demandadas no están legitimadas para soportar solidariamente el pago de las cuotas indemnizatorias, considerando que Globalia Activos Inmobiliarios, S.A. transmitió las oficinas a Beach Resorts, S.L. en 19 de Julio de 2005.

De la lectura de los escritos de alegaciones, y resultado de la audiencia previa, se concluye que la excepción de falta de legitimación pasiva ad causam sólo resulta idónea como medio de oposición frente a la acción de desalojo ejercitada en la demanda, pues la transmisión de la propiedad de las oficinas por los demandados a terceros (hecho que sustenta la excepción) sólo obstaculiza la acción específicamente dirigida contra el actual propietario y poseedor, es decir, la acción de desalojo. Por el contrario, para soportar la acción de reclamación de indemnización por la ocupación previa a la transmisión están pasivamente legitimadas, de modo exclusivo, las demandadas, en su condición de propietarias y poseedoras hasta la transmisión, sin que ese hecho de la venta a un tercero suponga alteración en la titularidad de la deuda generada por hechos anteriores. Por tanto, admitido el desistimiento respecto de la acción de desalojo, no debía resolverse en sentencia sobre la excepción de falta de legitimación ad causam.

TERCERO.- La solidaridad impuesta a las demandadas en la obligación de pagar las cuotas indemnizatorias devengadas por la indebida ocupación de elementos comunes entre Julio de 2004 y Enero de 2006, es cuestión ajena a la excepción examinada.

En todo caso, de lo actuado se desprende que ambas sociedades pertenecen a un mismo grupo empresarial, con identidad de domicilio social, y parcialmente de administradores, habiéndose sucedido en la propiedad de las oficinas, primeramente ostentada por Globalia Activos Inmobiliarios, S.A., que transmitió el dominio a Beach Resorts, S.L. mediante escritura pública otorgada en 19 de Julio de 2005. Aún con tales presupuestos, podría distribuirse entre una y otra la deuda contraída por la indebida ocupación de elementos comunes en el periodo arriba indicado, si no fuera porque Globalia Activos Inmobiliarios, S.A. incumplió la obligación que le incumbe de comunicar a la Comunidad de Propietarios la venta celebrada, y por el contrario continuó actuando como propietaria ante la Comunidad, con la consecuencia prevista en el art. 9.1.i) L.P.H ., a cuyo tenor los propietarios individuales deberán comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local.

Quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquél a repetir sobre éste.

CUARTO.- En contra de lo argumentado en el escrito de recurso, y en coincidencia con el criterio reflejado en la sentencia, se aprecia la causación de un daño o pérdida patrimonial a la Comunidad de Propietarios por razón del uso inconsentido de los elementos comunes ubicados en la planta tercera del edificio, mediante la instalación de mobiliario diverso en pasillos, descansillos y rellanos, y mediante el cierre de esas zonas, con imposibilidad de todo acceso, fuera del horario de oficina, todo ello con diversas repercusiones. No puede desconocerse que la Comunidad continúa ostentando los deberes de mantenimiento, reparación ordinaria, y extraordinaria, de esos elementos comunes, exclusivamente utilizados por un copropietario individual, el cual no soporta el coste del uso y desgaste ordinarios, ni el eventual coste de incidencias extraordinarias. Al mismo tiempo, el usuario se beneficia gratuitamente de un espacio adicional, de propiedad ajena, sin satisfacer retribución alguna, que deja de percibirse por quien tiene derecho a ella. Precisamente, la Comunidad de Propietarios tiene la facultad, expresamente contemplada en el art. 17.1ª L.P.H ., de arrendar elementos comunes, y no existe causa que ampare el disfrute gratuito por un tercero (en este caso por un propietario individual), con pérdida de la retribución que tiene derecho a percibir la Comunidad por la cesión de uso.

No existe motivo alguno que impida calcular el importe de la cuota indemnizatoria mensual a tanto alzado para cada una de las plantas ocupadas (tercera, cuarta y quinta), al margen de la extensión superficial de cada una de ellas. Pero, aunque así no fuera, es precisamente la parte demandada la que introduce en el debate procesal la oportunidad de aplicar el criterio proporcional a la superficie ocupada para cuantificar la indemnización, de donde se sigue que soporta la carga de acreditar, en primer lugar, que los elementos comunes de la planta tercera son de extensión inferior y, en segundo lugar, qué dimensiones tienen las superficies ocupadas en cada una de las plantas, con el fin de cuantificar la cuantía indemnizatoria según ese criterio proporcional. Es imprescindible la liquidez en los pronunciamientos de condena al pago de una cantidad de dinero (art. 219 L.E .c.). A pesar de ello, la demandada se limita a ofrecer cifras aproximadas, además de infundadas, de los metros cuadrados objeto de ocupación. Por tanto, incumple las cargas de alegación y de prueba que le incumben, y no opone eficazmente ninguna cuantía indemnizatoria alternativa a la reclamada en la demanda.

QUINTO.- La indebida ocupación de elementos comunes imputada a Globalia Activos Inmobiliarios, S.A. y Beach Resorts, S.L. resulta plenamente acreditada mediante el acta notarial levantada en 13 de Junio de 2005, y a través del abierto reconocimiento de ese hecho por parte de Globalia Activos Inmobiliarios, S.A. en el curso de las reuniones de la Comunidad de Propietarios.

En coincidencia con la sentencia apelada, se atribuye además plena eficacia probatoria a la declaración del Conserje del edificio, a propósito del cierre de la planta tercera, impidiendo el acceso de terceros a los elementos comunes fuera del horario de oficinas. Ese hecho no queda desvirtuado por razón de la incomparecencia del Presidente de la Comunidad al acto del juicio, a quien no cabe tener por conforme con los hechos perjudiciales, como pretende el apelante. Pues, cualesquiera que sean los hechos objeto del interrogatorio de parte, el efecto que permite el art. 304 L.E .c. queda al libre arbitrio del juez ("...podrá el tribunal...", dice el precepto), siempre ponderando las restantes pruebas del pleito y las circunstancias de éste. Por ello, no cabe atribuir el mismo valor a la confesión o interrogatorio efectivamente practicados con la parte procesal, que al interrogatorio intentado con negativa a comparecer de la misma parte (o la resistencia a responder sin evasivas), habida cuenta que en estos casos el resultado de la prueba no constituye más que una presunción, que en todo caso podrá servir para inclinar la valoración probatoria hacia la certeza de unos determinados hechos siempre que, por existir alguna otra prueba sobre ellos, no resulten plenamente acreditados. Pero, por sí solo, el interrogatorio así practicado -más bien omitido- no constituye demostración perfecta para destruir lo que resulte en contrario. En este sentido se pronuncia el Tribunal Supremo en Ss. 1.Feb.1999 o 15.Jul.2000 .

SEXTO.- Apuntan las apelantes que la fundamentación de la sentencia es inadecuada, pues sustenta sus pronunciamientos en la supuesta ejecución por las demandadas de obras inconsentidas. El argumento debe rechazarse de plano por arrancar de una premisa incierta, pues los razonamientos de la sentencia que conducen a acoger la sentencia se apoyan en el uso inconsentido de elementos comunes, y no en la ejecución de obras inconsentidas.

SÉPTIMO.- Desestimándose el recurso de apelación y de conformidad con lo dispuesto en el art. 398 L.E .c., procede condenar a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por el Procurador Sr. Pujol Varela en representación de Globalia Activos Inmobiliarios, S.A.U., y Beach Resorts, S.L., contra la sentencia dictada en autos de juicio ordinario seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 1 de Madrid, bajo el número 14 de 2006, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha resolución en todos sus pronunciamientos, condenando a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada.

Hágase saber al notificar esta resolución las prevenciones del art. 248.4 de la LOPJ .

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaria para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.