Sentencia Civil Nº 566/2011, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 18, Rec 709/2011 de 05 de Diciembre de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 18

MADRID

SENTENCIA: 00566/2011

Rollo: RECURSO DE APELACION 709 /2011

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 478 /2010

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 63 de MADRID

PONENTE: ILMO. SR. D. JESÚS RUEDA LÓPEZ

APELANTE: ALBUFERA HOGAR, S.L.U.

PROCURADOR: MERCEDES MARIN IRIBARREN

APELADO: Isidoro , Herminia , Tomasa

PROCURADOR: JOSE MARIA TORREJON SAMPEDRO, JOSE MARIA TORREJON SAMPEDRO, SIN PROFESIONAL ASIGNADO

En MADRID, a cinco de diciembre de dos mil once.

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

ILMO. SR. D. LORENZO PÉREZ SAN FRANCISCO

ILMO. SR. D. PEDRO POZUELO PÉREZ

ILMO. SR. D. JESÚS RUEDA LÓPEZ

La Sección Decimoctava de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos sobre reclamación de cantidad, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 63 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como apelante demandada ALBUFERA HOGAR, S.L.U. representada por la Procuradora Sra. Marín Iribarren y de otra, como apelados demandantes DOÑA Herminia y DON Isidoro representados por el Procuradora Sr. Torrejón Sampedro y como apelada demandada incomparecida DOÑA Tomasa , seguidos por el trámite de juicio ordinario.

Visto, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. DON JESÚS RUEDA LÓPEZ.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 63 de Madrid, en fecha 25 de mayo de 2011, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que debo estimar y ESTIMO la excepción de Falta de Legitimación Pasiva interpuesta por la demandada Dª. Tomasa , debiendo absolver y absolviendo a dicha demandada de todas las peticiones contenidas en su contra en la demanda rectora del presente procedimiento; todo ello sin expresa imposición de las costas causadas.

Que debo estimar y ESTIMO la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales Sr. Torrejón Sampedro en representación de Dª. Herminia y D. Isidoro frente a la entidad ALBUFERA HOGAR S.L.U. y debo CONDENAR Y CONDENO a dicha demandada al pago a la actora de la cantidad de 3.900,00 euros (tres mil novecientos euros), más los intereses legales de dicha cantidad desde el día 3 de febrero de 2010, sin pronunciamiento respecto de las costas procesales".

SEGUNDO.- Por la parte demandada se interpuso recurso de apelación contra la meritada sentencia, admitiéndose a trámite y sustanciándose por el Juzgado conforme a la Ley 1/2000 , se remitieron los autos a esta Audiencia.

TERCERO.- Que recibidos los autos en esta Sección se formó el oportuno rollo, en el que se siguió el recurso por sus trámites. Quedando en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 1 de diciembre de 2011.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Ejercitada en su día por la parte actora una acción personal de reclamación de cantidad en exigencia a los demandados del reintegro de la suma de 3.900.- € entregados como consecuencia de la suscripción de un documento o contrato de arras, entrega realizada a la codemandada Albufera Hogar SLU, para la compraventa de una vivienda propiedad de la demandada Sra. Tomasa , al no haberse perfeccionado o consumado la misma en base a los hechos que se narran y formulada oposición en la forma que consta en autos, fue dictada sentencia en la instancia por la que estimándose la excepción perentoria de falta de legitimación causal de la citada demandada, se absolvía a la misma de los pedimentos de la demanda, estimándose la misma contra la entidad codemandada a quien se condenaba al pago de la suma reclamada, e interponiéndose por la misma el recurso que es ahora objeto de consideración por esta Sala y que ha venido a fundamentarse en la, a su juicio, errónea interpretación del contrato y de la valoración de la prueba efectuada por la Sra. Juez de instancia, y su discrepancia con la no estimación de la compensación que por la suma de 900.- € también se pretendió.

SEGUNDO.- Planteada en tales términos la cuestión en esta alzada, comparte la Sala la argumentación contenida en la sentencia recurrida que parte, como es lo propio, de la aplicación del artº. 1281 C.c . en la interpretación del contrato en cuya virtud se reclama por los demandantes el reintegro de la suma en su día entregada, y en concreto, de su cláusula séptima que es la que sirve de fundamento a la exigencia de tal reintegro y no el resto de su clausulado con el que no guarda relación de vinculación o dependencia a los pretendidos y no compartidos por esta Sala efectos derivados de la aplicación del artº. 1285 C.c . que se pretende por la recurrente.

Efectivamente, el citado precepto establece el criterio interpretativo sistemático de manera que todas las clausulas de un contrato han de interpretarse las unas por la otras atribuyendo a las dudosas el sentido que se derive del conjunto, pero ello es así cuando la cláusula de que se trate sea en realidad dudosa y cuando todo el clausulado esté relacionado a los efectos de la concreta obligación que de una determinada y aislada cláusula se derive. En el caso enjuiciado es fácil observarse que el contrato o documento de arras, folios 13 y ss de los autos, tiene dos partes claramente diferenciadas, una primera en la que la entidad codemandada actúa como intermediaria, agente o mandataria de la propietaria de la vivienda objeto de la futura venta, puesto que no interviene como tal propietaria de la vivienda objeto de ese futuro contrato sino como mera perceptora de suma y gestora hasta la escrituración pública de esa venta de forma acorde con el contenido del contrato que a la entidad Albufera Hogar SLU unía con la Sra. Tomasa obrante a los folios 126 y ss de los autos, siendo tales las cláusulas 1ª a 6ª del contrato, y una segunda parte ajena a las obligaciones derivadas del encargo de venta de 11 de enero de 2009, citados folios 126 y ss de los autos, y que únicamente vincula a la recurrente con los demandantes y que consiste lisa y llanamente en que esa entidad se encarga de tramitar una hipoteca (no otra clase de financiación o garantía) y que "...en caso de no encontrar financiación posible para efectuar la compraventa, será devuelta íntegramente la cantidad entregada en este acto...".

Es evidente, pues, que una cosa son las obligaciones que se derivan de ese pacto de arras en cuya virtud los demandantes manifiestan su intención de comprar una vivienda de cuya venta se encarga la recurrente, entregando una suma en concepto de reserva para esa futura adquisición reservándose el derecho de desistir de la compra en el plazo pactado perdiendo al suma entregada o devolviéndola duplicada la futura vendedora en caso de desistir tal parte, y otra cosa es la obligación que única y exclusivamente en su propio nombre y derecho, no como agente de la propietaria de la vivienda, pacta la recurrente con los compradores de gestionar para tales compradores la concesión de un préstamo con garantía hipotecaria, obligándose, en caso de no encontrar financiación posible, a devolver esa suma; y las obligaciones que se derivan de esa cláusula surgen de ella misma en tanto que finalisticamente desvinculadas del resto de las cláusulas contractuales que le sirven de antecedente y origen pero que no la condicionan. Los demandantes se obligan a comprar en un futuro y confirman su deseo mediante al pago de una suma, suma que perderán a favor de la propietaria de la vivienda en el caso de que desistan del contrato, y además la recurrente se obliga a encontrar la financiación para esa compra, obligándose por sí y ante sí a reintegrar esa suma en el caso de que no lo consiga, sin perjuicio de las reclamaciones que pueda formular contra su mandante y que no son objeto de esta litis. Eso es lo que se deriva del tenor literal de esa cláusula y ello no está condicionado por el resto del clausulado.

TERCERO.- Sentado lo anterior es plenamente ajustada a derecho la interpretación que ex artº. 1281 C.c . efectúa la sentencia recurrida. De tal cláusula lo que se deriva no es que la recurrente cumpla con gestionar cualquier tipo de financiación hipotecaria, sino que esa financiación sea posible, es decir, que pueda ser aceptada por los compradores de manera objetiva. Y esa objetividad vendrá dada por la realidad de sendas ofertas vinculantes de entidades crediticias dentro del mercado y con garantía hipotecaria, que era lo pretendido. Y es lo cierto que de la prueba obrante en autos en modo algunos se deriva que la recurrente haya "encontrado financiación posible" para efectuar la compraventa, sino que bien al contrario sólo consta que la BBK, que en principio parecía proclive a financiar hipotecariamente la operación incluso fijando una fecha para comparecer ante notario el 6 de mayo de 2009, luego denegó la concesión del préstamo porque exigió y no obtuvo la aportación de otros avales personales, es decir, de garantías suplementarias a la financiación hipotecaria a que se refería la cláusula, siendo así que no les fue posible a los demandante presentar tales avalistas, es decir, presentar unas garantías adicionales, con lo que es evidente que la recurrente no encontró en ese caso una financiación posible para los demandantes, los cuales lo que querían era financiar la adquisición mediante un préstamo hipotecario con la garantía real de la vivienda que adquirían, a cuya obtención se comprometió la demandada, y no a la aportación de otras garantías personales.

Y lo mismo puede decirse en relación con la financiación que se afirma fue conseguida de la entidad Caixanova, desde el momento en que con lo único con que se cuenta en autos es con una información facilitada por el notario ante quien parece ser que iba a concluirse el negocio, el cual afirma que el 5 de junio de 2009 se recibió una minuta de préstamo hipotecario identificando a la demandante con los datos económicos de la operación, de lo que se deriva que la recepción de tal minuta, no ya la concreción de día para la firma, ya era posterior al plazo de sesenta días pactado en el contrato y que concluía el 31 de mayo de 2009, sino también que se ignoran los motivos por los cuales ni se hizo oferta vinculante por esa entidad crediticia, sin que en definitiva llegase a concertarse el préstamo antes de la fecha pactada, desde el momento en que no se cuenta con la contestación al oficio remitido a tal entidad, prueba a la que renunció la hoy recurrente con lo que no pudo ni instarse como diligencia final ni proponerse en esta alzada.

Ante ello es evidente que la recurrente no cumplió con la obligación voluntariamente asumida de encontrar financiación hipotecaria, pudiendo haber derivado sin más a los demandantes a que la obtuvieran por su cuenta puesto que tal entidad no estaba obligada frente a su mandante propietaria de la vivienda a efectuar tales gestiones, con lo que la pregunta retórica que se formula en la página siete in fine de su recurso, folio 217 de los autos, ha de tener una respuesta afirmativa puesto que parte de un erróneo planteamiento, cual es la subjetiva consideración de que Albufera Hogar SLU ha cumplido con la obligación de encontrar financiación posible, puesto que cuando los demandantes no aceptan las condiciones porque no les conviene objetivamente es decir no por mera negativa caprichosa o subjetiva, ello determina la no obtención de financiación ya que la cláusula no establecía que cualquier financiación fuera suficiente para entender cumplida esa obligación de la recurrente, sino que había de ser posible, y desde el luego no es posible la que determina la exigencia de avales adicionales no previstos en esa cláusula ni las que tienen unas condiciones ignoradas en su integridad y planteadas fuera del plazo previsto.

Es evidente que la consumación del contrato de compraventa no se vinculó al arbitrio de los demandantes sino a la consecución de financiación hipotecaria, y a esa consecución se obligó la recurrente con lo que si no se obtiene, ha de cumplirse la previsión contenida en el propio contrato y cláusula cual es la devolución de la suma entregada.

CUARTO.- Y por último en cuanto a la pretensión de compensar la suma de 900.- €, es clara su improcedencia en base al reconocimiento que se efectúa en la contestación a la demanda, folio 46 vto de los autos, en cuya virtud, la suma de 3.900.- € debió entregarse a la propietaria de la vivienda a vender, sin embargo no se le entregó tal suma sino 900.- € menos que se aplicaron al pago de sendas tasaciones de la vivienda, con lo que la recurrente no pagó esas tasaciones sino que lo efectuó la propietaria a la que se le retuvo esa suma, de manera que no siendo acreedora la recurrente de tal cantidad, difícilmente puede compensar su importe con lo que ella en su propio nombre debe a los demandantes en cumplimiento de la cláusula séptima del contrato que sólo a ella vincula y no a su mandante.

En su consecuencia, procede la desestimación del recurso formulado, confirmándose la sentencia recurrida con imposición a la recurrente de las costas procesales causadas en esta alzada.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Por cuanto antecede en nombre de Su Majestad El Rey y por la autoridad conferida por el Pueblo Español,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por Albufera Hogar S.L.U. representada por el Procurador de los Tribunales Sra. Marín Iribarren contra la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez titular del Juzgado de 1ª. Instancia nº 63 de Madrid de fecha 25 de mayo de 2011 en autos de juicio ordinario nº 478/10 DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS íntegramente la misma con imposición a la recurrente de las costas procesales causadas en esta alzada. Con pérdida del depósito constituido.

Contra esta sentencia no cabe recurso alguno por razón de la cuantía, cabiendo en su caso recurso de casación por interés casacional si concurren las circunstancias previstas en el artº. 477.2.3º y 3 LEC, y, también en su caso, extraordinario por infracción procesal en la forma prevista en la DA. 16ª LEC en relación con el artº. 469 LEC .

Así por esta nuestra sentencia de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Extendida y firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, e incorporada al libro de resoluciones definitivas, se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.