Sentencia Civil Nº 568/2009, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 13, Rec 109/2009 de 20 de Noviembre de 2009

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 13

MADRID

SENTENCIA: 00568/2009

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

Sección 13

1280A

FERRAZ 41

Tfno.: 91-4933835/6/3909/11 Fax: 91-493.39.10

N.I.G. 28000 1 7001869 /2009

Rollo: RECURSO DE APELACION 109 /2009

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 557 /2007

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 49 de MADRID

De: AGRICOLA VALLROMANES S.L., GOLF NOVO SANCTI PETRI S.A.

Procurador: ANTONIO SORRIBES CALLE, MARIA DEL PILAR RICO CADENAS

Contra: PROMOTORA DE COMUNIDADES SANTIPETRI, PROBUILDING S.L.

Procurador: CAYETANA DE ZULUETA LUCHSINGER, SILVIA ALBITE ESPINOSA

Ponente: ILMO. SR. D. MODESTO DE BUSTOS GÓMEZ RICO

Magistrados:

Ilmo. Sr. D. MODESTO DE BUSTOS GÓMEZ RICO

Ilmo. Sr. D. CARLOS CEZÓN GONZÁLEZ

Ilmo. Sr. D. JOSÉ GONZÁLEZ OLLEROS

SENTENCIA

En Madrid, a veinte de noviembre de dos mil nueve. La Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores

Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Ordinario sobre obligación de hacer, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 49 de los de Madrid, seguidos entre partes, de una, como demandante-apelante AGRICOLA VALLROMANES S.L., representado por el Procurador D. Antonio Sorribes Calle y asistido del Letrado D. Ramón de Veciana Batlle, de otra, como demandado-apelante GOLF NOVO SANCTI PETRI S.A., representado por la Procuradora Dª Pilar Rico Cadenas y asistido del Letrado D. Adriano de Ory Cristelly, y de otra, como demandados-apelados PROMOTORA COMUNIDADES SANCTI PETRI S.A., representado por la Procuradora Dª Cayetana de Zulueta Luchsinger y asistido del Letrado D. Julio Doncel Morales, y PROBUILDING S.L., representado por la Procuradora Dª Silvia Albite Espinosa y asistido del Letrado D. Fernando Galán Martín.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 49, de los de Madrid, en fecha dieciséis de julio de dos mil ocho , se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimando la demanda formulada por la mercantil AGRICOLA VALLROMANES S.L., condeno a la mercantil GOLF NOVO SANCTI PETRI, S.A., a garantizar anualmente y sin limitación en el tiempo, a la parte actora, 4.600 salidas de 18 hoyos para jugar al golf en el complejo golfistico NOVO SANCTI PETRI, a repartir en doce meses, debiendo los usuarios de dichas salidas abonar los precios vigentes que resulten aplicables para los clientes de los hoteles del complejo NOVO SANCTI PETRI., con expresa condena en costas a la parte demandada. Y absuelvo a la mercantil PROMOTORA DE COMUNIDADES SANCTI PETRI, S.A., de las pretensiones contenidas en el suplico de la demanda, con expresa condena en costas a la parte actora. Y absuelvo a la mercantil PROBUILDING, S.L., de las pretensiones contenidas en el suplico de la demanda, con expresa condena en costas a la codemandada la mercantil PROMOTORA DE COMUNIDADES SANCTI PETRI, S.A.".

En fecha tres de septiembre de dos mil ocho, se dictó auto aclaratorio, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Se aclara la sentencia de fecha 16 de julio de 2008 fijando el contenido del fallo con el siguiente tenor literal:

Que estimando la demanda formulada por la mercantil AGRICOLA VALLROMANES S.L., condeno a la mercantil GOLF NOVO SANCTI PETRI, S.A., a garantizar anualmente y sin limitación en el tiempo, a la parte actora, 4.600 salidas de 18 hoyos para jugar al golf en el complejo golfístico NOVO SANCTI PETRI, a repartir en doce meses, debiendo los usuarios de dichas salidas abonar los precios vigentes que resulten aplicables para los clientes de los hoteles del complejo NOVO SANCTI PETRI, con expresa condena en costas a la parte demandada, la mercantil GOLF NOVO SANCTI PETRI, S.A..

Y absuelvo a la mercantil PROMOTORA DE COMUNIDADES SANCTI PETRI, S.A., de las pretensiones contenidas en el suplico de la demanda, con expresa condena en costas a la parte actora. Y absuelvo a la mercantil PROBUILDING S.L., de las pretensiones contenidas en el suplico de la demanda, con expresa condena en costas a la parte actora.

Igualmente, procede aclarar de oficio el error material contenido en el fundamento de derecho séptimo de la citada resolución, en el sentido, de donde dice: "sin que se recoja que los citados derechos sean personalísimos" debe recoger: "sin que se recoja que los citados derechos sean intuitu personae".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante y demandada, que fue admitido en ambos efectos, del cual se dio traslado a la parte apelada, elevándose los autos ante esta Sección en fecha diecisiete de febrero de 2009, para resolver el recurso.

TERCERO.- Recibidos los autos en esta Sección, se formó el oportuno Rollo turnándose su conocimiento, a tenor de la norma preestablecida en esta Sección de reparto de Ponencias, y conforme dispone la Ley de Enjuiciamiento Civil, quedó pendiente para la correspondiente DELIBERACIÓN, VOTACIÓN Y FALLO, la cual tuvo lugar, previo señalamiento, el día dieciocho de noviembre de dos mil nueve.

CUARTO.- En la tramitación del presente recurso se han observado todas las disposiciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- De la sentencia apelada se aceptan los fundamentos de derecho primero, en el que se efectúa un planteamiento general del objeto del procedimiento y de la intervención de las partes litigantes; segundo, al precisar la carga de la prueba que incumbe a las partes a tenor de lo dispuesto en el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; tercero, sobre la legitimación pasiva de Golf Novo Sancti Petri, S.A.; cuarto, sobre las normas del Código Civil en materia de interpretación de los contratos; y quinto, en cuanto en él se transcribe el contenido de los artículos 112, 1462 y 1464 del Código Civil .

Los restantes fundamentos de derecho de la sentencia se rechazan.

SEGUNDO.- Para la decisión del recurso se han de tener en consideración los siguientes hechos:

La mercantil Probuilding S.L., que, entre otras actividades, se dedica a la compra, venta, urbanización, construcción, organización y arrendamiento de toda clase de bienes inmuebles urbanos, el día28 de julio de 2000 otorgó ante el notario de Chiclana de la Frontera la escritura pública de segregación, compraventa y constitución de servidumbre, número 1674, por la que tras, relacionar en el Exponendo I las cuatro parcelas urbanas de terreno de las que era dueña en pleno dominio en el término municipal de Chiclana de la Frontera, al sitio conocido como "Novo Sancti Petri", de la finca número 1, que tenía una superficie de 271.833,40 m2, segregó 1754,11 m2, y vendió libre de cargas a la compañía mercantil Golf Novo Sancti Petri, S.A. el pleno dominio de la finca urbana descrita como "resto" en el exponendo III, comprometiéndose la compradora a realizar en el plazo de tres años un campo de golf reglamentario -estipulación quinta-, y se obligó a conceder a D. Julio , representante legal de Probuilding y a los familiares que en la estipulación sexta se relacionan, con carácter vitalicio, el derecho de entrar y usar las instalaciones que se realicen o construyeran en la finca vendida, con el objeto de practicar el deporte del golf, sin que al servirse de dichas instalaciones y construcciones deban realizar las personas indicadas desembolso o pago alguno. Asimismo, como otorgamiento número noveno se estipuló:

"Golf Novo Sancti Petri, S.A., garantiza anualmente y sin limitación en el tiempo 6701 salidas de 18 hoyos para jugar al golf en el complejo golfistico Novo Sancti Petri, a repartir en doce meses, a la entidad Probuilding I, S.L., o a la persona fisica o jurídica que pueda absorberla, quien hará de ellos el uso que estime más conveniente para sus intereses. Dicha obligación se extinguirá caso de disolución de Probuilding I, S.L.

Los usuarios de dichas salidas deberán abonar los precios vigentes en cada momento que resulten aplicables para los clientes de los hoteles del complejo Novo Sancti Petri." -folios 51 a 96-.

Precisamente la interpretación de esta cláusula constituye el objeto del litigio.

El 23 de marzo de 2005 ante el notario de Madrid D. Santiago-María Cardelus Muñoz-Seca Probuilding, S.L. otorgó con el número 912 escritura pública de venta de un terreno urbano al sitio de Novo Sancti Petri sito en Chiclana de la Frontera, registral nº 61752, a Promotora de Comunidades Sancti Petri, S.L., pero como en dicha escritura se omitieran ciertas circunstancias relativas al objeto transmitido, el 7 de junio de 2005 las partes en ella intervinientes otorgaron escritura de subsanación, ante el mismo notario, con numero de su protocolo 1838, cuyo exponendo II, dice así:

"Que por error se omitió relacionar en la escritura reseñada en el apartado expositivo I, que junto con la parcela transmitida y dentro del mismo precio convenido, se incluía también 4.600 salidas de 18 hoyos anuales y sin límite en el tiempo para jugar al golf en el complejo golfístico Novo Sancti Petri en Chiclana de la Frontera (Cádiz) a repartir en doce meses.

Los usuarios de dichas salidas deberán abonar los precios vigentes en cada momento que resulten aplicables para los clientes de los hoteles del complejo Novo Sancti Petri.

Dichas salidas son parte del resto de las que le pertenecen a la entidad Probuilding S.L. en virtud de reconocimiento de este derecho efectuado por la entidad Golf Novo Sancti Petri Sociedad Anónima en la escritura de compraventa otorgada el día 28 de Julio de 2000, ante el Notario de Sevilla, con residencia en Chiclana de la Frontera Don Manuel Gómez Ruiz, bajo el número 1.674 a favor de la entidad Golf Novo Sancti Petri Sociedad Anónima.

Probuilding, S.L. conserva tras la presente transmisión 101 salidas.

Manifiesta Don Julio en nombre de Prouilding S.L. que dichos derechos de salida siguen plenamente vigentes y no ha sido revocado ni dejado sin efectos en modo alguno dicho derecho, que está libre de cargas y gravámenes.".

D. Julio al ser interrogado en el juicio sobre el contenido literal del exponendo noveno de la escritura de fecha 28 de julio de 2000, en la que se prevé la extinción de la obligación en caso de disolución de la sociedad Probuilding, S.L., manifestó que tal precisión no la recordaba y que él creía que "el poder hacer lo que quisiera", con relación al uso concedido, incluía la transmisión a terceros.

Finalmente, Promotora de Comunidades Sancti Petri, S.A., en escritura pública otorgada el 14 de octubre de 2005 ante el notario de Barcelona D. Jaime Agustín Justribó, con número de 2444, vendió la parcela urbana, finca registral 61752, a la mercantil Agrícola Vallromanes, S.L., incluidas las 4.600 salidas de 18 hoyos anuales y sin límite en el tiempo para jugar al golf en el complejo golfístico Novo Sancti Petri, en Chiclana de la Frontera, a repartir en doce meses, con la precisión de que los usuarios de dichas salidas deberán abonar los precios vigentes en cada momento que resulten aplicables para los clientes de los hoteles del mencionado complejo.

Agrícola Vallromanes, S.L., mediante burofax de 24 de julio de 2006, requirió a la vendedora Promotora de Comunidades para que llevase a cabo las gestiones oportunas a los efectos de que se le garantizase las salidas al campo de Golf o, en caso de no ser posible dicha gestión, procedan a devolver el importe en que se cifren las mismas, ya que el Club de Golf Novo Sancti Petri le había indicado que los derechos de salida se garantizaron a una mercantil denominada Probuilding, S.L., quedando extinguida dicha obligación para el caso de disolución de la referida sociedad, sin contemplar en ningún momento la posibilidad de cesión a terceros por parte de Probuilding, S.L. -folios 48 a 50-.

Como no fuera atendido el requerimiento, Agrícola Vallromanes el 15 de marzo de 2007 presentó demanda de juicio ordinario contra Promotora de Comunidades Sancti Petri, S.A., con la siguiente súplica:

"Se condene a la demandada a entregar a la actora 4.600 salidas de 18 hoyos anuales y sin límite de tiempo para jugar al golf en el complejo golfístico Novo Sancti Petri en la localidad de Chiclana de la Frontera (Cádiz), a repartir en doce meses, mediante la puesta en poder de los títulos correspondientes que faculten y garanticen el ejercicio de los mencionados derechos.".

En la audiencia previa que tuvo lugar el 9 de octubre de 2007 Promotora de Comunidades, reiterando la excepción de falta de litisconsorcio pasivo necesario, que ya invocó en el escrito de contestación a la demanda, solicitó que fuese llamada al procedimiento Probuilding, S.L., que es la sociedad que le transmitió los derechos, así como Golf Novo Sancti Petri, S.A. que es la que los concedió y la que ha de permitir su ejercicio. La Juzgadora de Primera Instancia accedió a tal petición y requirió a la actora para que presentara nueva demanda, con expresión de la causa de pedir y el suplico correspondiente para las dos sociedades que han de ser demandadas.

Agrícola Vallromanes, S.L., cumplió el requerimiento el 24 de octubre de 2007 y presentó la demanda con el siguiente suplico:

"Se condene a Probuilding, S.L. a cumplir el contrato de compraventa de 25 de marzo de 2005 mediante la entrega de las 4.600 salidas de 18 hoyos anuales y sin límite de tiempo para jugar al golf en el complejo golfístico Novo Sancti Petri en la localidad de Chiclana de la Frontera (Cádiz), a repartir en doce meses, mediante la puesta en poder de los títulos correspondientes que faculten y garanticen el ejercicio de los mencionados derechos a favor de Promotora de Comunidades Sancti Petri, S.A. y, ésta, a su vez a favor de Agrícola Vallromanes, S.L.

Se reconozca y declare a Agrícola Vallromanes S.L. como titular de 4.600 salidas de 18 hoyos anuales y sin límite de tiempo para jugar al golf en el complejo golfístico Novo Sancti Petri en la localidad de Chiclana de la Frontera (Cádiz), a repartir en doce meses, haciendopasar por dicha declaración a Golf Novo Sancti Petri, S.A. y, consecuentemente, se condene a Golf Novo Sancti Petri, S.A. para que permita a Agrícola Vallromanes, S.L. el libre uso y ejercicio de 4.600 salidas de 18 hoyos anuales y sin límite de tiempo para jugar al golf en el complejo golfístico Novo Sancti Petri en la localidad de Chiclana de la Frontera (Cádiz),a repartir en doce meses.".

Tras ser sustanciadas las pretensiones, la Sra. Jueza Sustituta del Juzgado de Primera Instancia dictó la sentencia cuya parte dispositiva hemos reproducido en los antecedentes de esta resolución.

Sentencia que fue recurrida en apelación por Golf Novo Sancti Petri, S.A. con sustento en las siguientes alegaciones:

Primera.- Sobre el escrito inicial de demanda, ampliación de la misma y su suplico. Se suplicaba el libre uso (sin límite de tiempo) y el ejercicio de esas 4.600 salidas sin pagar ninguna cantidad, sin embargo la sentencia emite una sentencia con pronunciamientos distintos, por lo que incide en el vicio de incongruencia. Hay confusión respecto a la transmisibilidad de los derechos y la gratuidad en su ejercicio. No puede decirse que la demandada haya visto rechazadas todas sus pretensiones y, pese a ello, se la condena al pago de las costas.

Segunda.- En ella se argumenta en torno a la intransmisibilidad de las salidas de juego o green-fees.

Tercera.- Carece de legitimación pasiva.

Agrícola Vallromanes, S.L. también interpuso recurso contra el particular de la sentencia, según fue aclarada por el auto de 3 de septiembre de 2008 , atinente a la imposición de las costas procesales causadas por la intervención de Promotora de Comunidades Sancti Petri, S.A. y Probuilding, S.L. (esta última llamada al pleito por iniciativa de la inicial y única demandada) por considerar que concurren dudas de hecho y de derecho que justifican la no imposición de costas.

Golf Novo Sancti Petri, S.L. no sólo se opuso al recurso interpuesto por Agrícola Vallromanes, S.L., sino que impugnó la sentencia también en el particular de las costas relativas a su intervención procesal en la primera instancia, pues, según argumenta, abundando en lo ya expuesto en el párrafo último de la alegación primera del recurso de apelación que formuló de modo principal, si Agrícola Vallromanes, S.L. no ha visto estimadas todas sus pretensiones , Golf Novo no puede ser condenada al pago de las costas, sino todo lo contrario, y es por ello por lo que impugna la sentencia al no contener una condena en costas de Agrícola Vallromanes.

Cada una de las partes apeladas por los mencionados recursos se opuso a su acogimiento.

TERCERO.- Recurso de apelación interpuesto por Golf Novo Sancti Petri, S.A..

En la medida que la alegación primera del recurso queda condicionada y subordinada al pronunciamiento que se emita respecto a la segunda anteponemos el examen de ésta.

Como ya anticipamos el núcleo o tema esencial del litigio reside en si el derecho garantizado por Golf Novo Sancti Petri, S.A. en la estipulación novena de la escritura pública de 28 de julio de 2000 eran o no transmisibles por la concesionaria beneficiaria de los mismos (Probuilding, S.L.) y si, por tanto, la actual titular de ellos puede o no ejercitarlos.

Con carácter general, como señala el artículo 1112 del Código Civil , todos los derechos adquiridos han de entenderse transmisibles, esto es, pueden pasar de un sujeto a otro, permaneciendo idéntica e inalterada su dimensión objetiva, con dos excepciones, una, que la ley excluya o limite la transmisibilidad, y dos , que en el acto constitutivo del derecho se suprima por las partes intervinientes tal aptitud. En este caso surge la duda precisamente en la interpretación de la voluntad de las partes otorgantes de la escritura de 28 de julio de 2000 sobre la naturaleza del derecho garantizado por Golf Novo en la estipulación novena, la cual ha de ser interpretada de conformidad con las reglas contenidas en los artículos 1281 y siguientes del Código Civil .

Pues bien, atendiendo a los literales términos de la mencionada estipulación y a la prohibición de entender comprendidas en ella cosas distintas y casos diferentes de aquéllos sobre que los interesados se propusieron contratar, llegamos a la conclusión de que el derecho a las salidas de 18 hoyos para jugar al golf eran intransmisibles por parte de Probuilding, S.L., y ello en consideración a las siguientes razones:

El derecho garantizado a las salidas de 18 hoyos para jugar al golf no se adscribe a la titularidad dominical de unos terrenos o fincas, sino a una persona concreta y perfectamente identificada o a la persona física o jurídica que pueda absorberla, precisión innecesaria e inútil si aquéllos fueran transmisibles a terceros, pues bastaría con indicar "o a quien se los adquiera o la sustituya", o incluso omitir cualquier indicación. El derecho se vincula a una determinada persona jurídica.

Los derechos se materializan en el "uso de las salidas de 18 hoyos", que Probuilding, S.L. estime más conveniente para sus intereses, lo que probablemente responde a dotar de unos servicios de calidad a los complejos urbanísticos o instalaciones hoteleras de los que pudiera ser titular aquélla sociedad. Apostilla también innecesaria de transmitirse los derechos en plenitud, con todas sus facultades y aptitudes.

Se subordina la existencia de los derechos a la vida de la sociedad, de modo que se extinguen en caso de disolución de Probuilding, S.L., o lo que es lo mismo a su muerte o desaparición jurídica, lo que se muestra rotundamente contrario a su transmisión, salvo incidir en la consecuencia absurda e ilógica de extinguirse los derechos ya transmitidos a un tercero, por la disolución de la sociedad transmitente, ya ajena a su titularidad y disfrute. Si los derechos fueran transmitibles huelga cualquier referencia a su extinción por disolución de la persona jurídica que es la primera beneficiaria.

El contexto y espíritu del título constitutivo -escritura pública de 28 de julio de 2000- es el conceder el derecho a usar las instalaciones de Golf Novo Sancti Petri destinadas a la práctica del deporte del golf al administrador de la sociedad Probuilding y a su familia con carácter vitalicio y gratuito (estipulación sexta) y a la propia Sociedad Probuilding de modo también temporalmente limitado -se extinguen por disolución de la sociedad, luego vitalicio en tanto subsista jurídicamente- y con carácter oneroso (estipulación novena).

Esta conclusión, que hace innecesario el examen de las restantes alegaciones del recurso, así como de la impugnación formulada por Golf Novo Sancti Petri, S.A., conlleva el acogimiento del recurso y la consiguiente desestimación de la demanda.

CUARTO.- Recurso de apelación de Agrícola Vallromanes, S.L. (costas)

Como revelan tanto la precedente resolución como ésta, concurren circunstancias bastantes, derivadas de los términos poco claros con que fueron redactados los documentos presentados en sustento de la pretensión examinada, para apreciar que el caso presentaba serias dudas sobre el contenido y vigencia del derecho objeto de aquélla, cuya resolución, según decisión de la Juzgadora de Primera Instancia a solicitud de las partes iniciadoras del litigio, ha hecho necesaria la intervención en el proceso de cuantos estaban interesados y podían ser afectados por la resolución postulada en torno a la constitución, transmisibilidad y existencia de los derechos cuya entrega y el reconocimiento de su libre utilización solicitaba la demandante Agrícola Vallromanes, S.L..

Así pues, en acogimiento de este recurso y en ejercicio de la función de enjuiciar derivada del examen de la pretensión deducida a resultas de la sustanciación del recurso de apelación interpuesto por Golf Novo Sancti Petri, S.A., no haremos imposición a ninguna de las partes litigantes de las costas procesales generadas por el procedimiento en la anterior instancia, ni tampoco de las causadas por los recursos de apelación e impugnación de la sentencia, (que ha quedado sin contenido al estimarse los recursos) todo ello de conformidad con lo dispuesto en los artículos 394-1, inciso final del párrafo primero, y 398-2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general aplicación.

Fallo

Que debemos estimar, y estimamos, los recursos de apelación interpuestos por Golf Novo Sancti Petri, S.A. y Agrícola Vallromanes, S.L. contra la sentencia dictada el 16 de julio de 2008 por la Sra. Juez Sustituta del Juzgado de 1ª Instancia nº 49 de los de esta Capital, aclarada por auto de 3 de septiembre de 2008, en los autos de juicio ordinario nº 557/07 , promovido por Agrícola Vallromanes, S.L., en el que también han sido partes demandadas Probuilding, S.L. y Promotora de Comunidades Sancti Petri, S.A.; resolución que se REVOCA y, desestimando la demanda, absolvemos a todas las sociedades demandadas de los pedimentos deducidos contra ellas; sin hacer imposición a ninguna de las partes de las costas procesales causadas por el procedimiento en las dos instancias.

Así por nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala nº 109/09 lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico