Sentencia Civil Nº 568/2010, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 11, Rec 245/2009 de 27 de Julio de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 11

MADRID

SENTENCIA: 00568/2010

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCION UNDECIMA

SENTENCIA Nº

Rollo: RECURSO DE APELACION 245 /2009

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. CESAREO DURO VENTURA

D. FRANCISCO JAVIER PEÑAS GIL

Dª MARIA JOSE ALFARO HOYS

En MADRID, a veintisiete de julio de dos mil diez.

La Sección 11 de la Ilma. Audiencia Provincial de MADRID, ha visto en grado de apelación, los autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 183/2008 del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCIÓN N. 5 de COLMENAR VIEJO seguido entre partes, de una como apelantes ENGLISH PROGRAMS INMOBILIARIA S.A., Dª Adoracion , D. Bernabe representados por el Procurador Sr. Sorribes Calle, y de otra, como apelado COMUNIDAD DE PROPIETARIOS AVENIDA000 NUM NUM000 , NUM001 , NUM002 Y NUM003 , DE TRES CANTOS (MADRID), representada por el Procurador Sr. Redondo Ortiz, sobre impugnación acuerdo junta de propietarios.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Seguido el juicio por sus trámites legales ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCIÓN N. 5 de COLMENAR VIEJO, por el mismo se dictó sentencia con fecha 4 de diciembre de 2008, cuya parte dispositiva dice: "Desestimar íntegramente la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales D. Francisco Pomares Ayala, en nombre y representación de Adoracion , Bernabe y la entidad mercantil "English Programs Inmobiliaria, S.A.", contra la Comunidad de Propietarios de la AVENIDA000 números NUM000 , NUM001 , NUM002 y NUM003 de la localidad de Tres Cantos (Madrid), y en consecuencia declaro absuelta a la entidad demandada de la totalidad de los pedimentos efectuados por aquella, con expresa imposición de las costas a la parte actora.". Notificada dicha resolución a las partes, por ENGLISH PROGRAMS INMOBILIARIA S.A. y OTROS se interpuso recurso de apelación, alegando cuanto estimaron pertinente, que fue admitido en ambos efectos, dándose traslado del mismo a la parte contraria que se opuso. Remitidos los autos originales del juicio a este Tribunal, se señaló para llevar a efecto la deliberación, votación y fallo del mismo el pasado día 2 de junio de 2010, en que ha tenido lugar lo acordado.

TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. FRANCISCO JAVIER PEÑAS GIL.

Fundamentos

PRIMERO.- Frente a la sentencia de instancia, desestimatoria de la demanda interpuesta por la representación procesal de Dª. Adoracion , D. Bernabe y English Programas Inmobiliarias, S.A., como propietarios de tres de los cinco locales comerciales existentes en la Comunidad demandada, por la que pretendían la nulidad del acuerdo de cerramiento de la finca adoptado por la Junta de Propietarios de la Comunidad de la AVENIDA000 , NUM000 , NUM001 , NUM002 y NUM003 de Tres Cantos celebrada el 19 de diciembre de 2.007, por ser contrario a los Estatutos de la Comunidad y vulnerar los derechos de los propietarios de los locales, al amparo de lo establecido en el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal ; se alza los demandantes reseñados en primer y tercer lugar interponiendo recurso de apelación en el que denuncia la errónea valoración de la prueba y en la interpretación y aplicación de la norma legal al caso controvertido.

Recurso al que se opuso la representación procesal de la Comunidad de Propietarios demandada interesando su desestimación, y la confirmación, por sus propios Fundamentos, de la resolución recurrida.

SEGUNDO.- El acuerdo impugnado, adoptado en esa Junta de propietarios, es del siguiente tenor o contenido, según consta documentado en el correspondiente acta extendida al efecto: "Cerrar, por motivos de seguridad, la zona interior de la comunidad. Se faculta, con el voto en contra del representante de Dª. Adoracion , facultar a la Junta de Gobierno para que elabore el proyecto. La Sra. Presidenta informa que a finales del mes de enero se celebrará una Junta Extraordinaria donde se presentará el proyecto del cerramiento". Apoyando ese cierre, tal y como también se recoge en ese acta, en ser "continuas las aglomeraciones de jóvenes haciendo botellón en los soportales interiores de la comunidad, y aparte de los problemas de ruido que producen, rotura de cristales, etc., son también los problemas de mantenimiento de dichas zonas. El cerramiento sería impedir el acceso a la zona interior de la finca. Este cerramiento en ningún momento perjudica el acceso a los locales". Por su parte, el representante de la referida demandante se opuso al cierre en base a que "los locales tienen unos derechos que se deben respetar y desde su punto de vista, los locales tienen fachada comercial por la parte donde la comunidad quiere cerrar, esto devaluaría el valor de los locales".

TERCERO.- La pretensión de la demanda se basa, tal y como a modo de síntesis recoge la sentencia de instancia, en que la fachada comercial de los locales comerciales da precisamente a la parte donde la comunidad pretende cerrar, lo que devaluaría su valor, además de quedar incomunicados los nuevos locales en que pudieran dividirse o segregarse los actuales, máxime cuando al local 16 acceden clientes minusválidos al tratarse de una consulta de ortopedia. El cerramiento de la zona interna impediría el paso al público en general a la zona de fachadas de los locales y a los escaparates actuales o futuros, y, además, en el supuesto de que los propietarios de los locales actuales segregaran nuevos locales independientes, con acceso único por dicha zona interior, también quedarían privados de acceso al público para poder entrar a los nuevos comercios que se establecieran o ver sus escaparates. Alegando también la falsedad de la motivación de cuestiones de seguridad para justificar el cerramiento, con lo que se pretende perjudicar a una minoría, por lo que los propietarios de los pisos de la Comunidad habrían obrado con mala fe a la hora de tomar el acuerdo. Requiriendo la unanimidad para su adopción al suponer una modificación de las reglas contenidas en el Título Constitutivo y en los Estatutos al suponer la privación de los derechos de servidumbre de paso al público y a los propietarios de los locales.

La Comunidad demandada se opuso alegando que el cerramiento que se va a llevar a cabo en modo alguno afecta a los locales de negocio y menos aún al acceso al público, afectando únicamente a un patio interior que delimita los dos bloques que integran la Comunidad. Patio de uso exclusivo de los copropietarios no teniendo como finalidad que el público en general pueda acceder a los locales, es una zona de uso exclusivo de los copropietarios. Siendo evidentes los motivos de seguridad al realizarse en la zona el fenómeno conocido como botellón con la consiguiente inseguridad y el aumento de los daños en el mobiliario comunitario. Intentando los demandantes hacer prevalecer sus intereses particulares frente al interés general. Además se van a instalar cuatro puertas de acceso a peatones. No se requiere unanimidad y los pactos entre los propietarios de los locales y sus arrendatarios no afectan a la Comunidad, siendo cuestiones internas entre ellos.

CUARTO.- La sentencia apelada analiza y desestima que el acuerdo sea contrario a las normas de la Comunidad y gravemente perjudicial para los propietarios de los locales o que requiera en su adopción de unanimidad, en base a que la obra "consiste en la instalación de unas verjas metálicas con cuatro puertas de acceso sobre elementos comunes para impedir el acceso a los portales o vía privada, pero respetando el libre acceso a los locales comerciales y a sus escaparates".

QUINTO.- El prolijo y profuso recurso de apelación interpuesto incide en las alegaciones de la demanda, incluso añadiendo nuevas e intempestivas alegaciones, realizando una nueva e interesada lectura de la prueba. Omitiendo un dato esencial para la resolución de su recurso que sí fue indebidamente tenido en cuenta por la sentencia de instancia para la desestimación de la demanda, como es las características del cerramiento, al no poder obviar el contenido literal del acuerdo impugnado en el que se difiere para otra Junta Extraordinaria la presentación por la Junta de gobierno del proyecto del cierre y, en su caso, aprobación del proyecto. Circunstancia ésta, al parecer, producida con posterioridad a la presentación de la demanda, y que ha dado lugar a otro proceso en el que, con carácter cautelar, se interesó la suspensión de la ejecución del cerramiento, finalmente concedida.

En definitiva, en este proceso no se aporta el proyecto de cerramiento, (no siendo vía adecuada la testifical del técnico al parecer encargado del cerramiento), por lo que no existen elementos de juicio suficientes para dar respuesta ponderada a las cuestiones planteadas, ya que la instalación de vallas protectoras en zonas comunes exteriores de un edificio en régimen de propiedad horizontal, para conseguir su cierre respecto a la vía pública, ha merecido en la Jurisprudencia distinta calificación según las características de la obra efectuada, a efectos del acuerdo comunitario, tratando de coordinar el derecho del propietario a la adecuada utilización de locales o departamentos en planta baja con el derecho de la comunidad de conseguir la reserva y seguridad del recinto, tal y como se desprende de la jurisprudencia existente, representada por la citada sentencia del Tribunal Supremo de 3 de marzo de 2.003 , a su vez recogida, entre otras, por las sentencias de las Audiencias Provinciales de Tarragona (Sección 1ª) de 16 de enero, Madrid (Sección 14ª) de 11 de marzo y Alicante (Sección 5ª) de 12 de junio, todas ellas, de 2.008 , cuando establece que " la cuestión relativa a la aplicación o no de la regla de la unanimidad para la validez en la adopción del acuerdo depende de las características de la obra de cerramiento, pues si estas son, como explica la sentencia del Tribunal Supremo de 31 de marzo de 1995 "extraordinarias, necesarias y no modificativas" de los elementos comunes, el acuerdo exigible se rige por la regla de la mayoría, lo que no sucedería si son obras que alteran los elementos comunes tal como razona, en otro caso, de cerramiento la sentencia del Tribunal Supremo de 30 de enero de 1996 ".

Así, como mantiene la reseñada sentencia de la Audiencia de Tarragona, "diversas sentencias del Tribunal Supremo han considerado que se trata de obras menores, cuya ejecución requiere el acuerdo adoptado por mayoría, cuando el cerramiento garantiza visibilidad y acceso suficiente para el normal desarrollo de la función de los locales o se trata de una mera sustitución del sistema de cierre anterior de similares características: S. 15 febrero 1988, 12 abril y 5 diciembre 1989, 31 marzo 1995 (que se refiere a obras de cierre necesarias y no modificativas) 19 noviembre 1996 (mera modificación del cierre anterior de similares características) y 9 junio 2004 (cierre que no causa perjuicio o menoscabo a los locales cuyo destino se ignora). Se trata de acuerdos que afectan al régimen de administración en orden a una adecuada utilización de la cosa común conforme a lo previsto en el art. 10 y 17.3º L.P.H ., en la medida que respeten la visibilidad y el acceso a los locales.

- Sin embargo, se exige la unanimidad impuesta en el art. 12 L.P.H. y 17.1 cuando la obra de cerramiento acordada tiene una mayor estructura y configuración, de manera que, por afectar al acceso a los locales o perjudicar su visibilidad y sus posibilidades de utilización, supone una modificación del título constitutivo o bien implica una alteración de entidad superior a la mera finalidad de custodia del recinto: tal es el caso de que se limite el paso a los locales que quedan incardinados en un recinto cerrado, menoscabando el acceso directo a sus respectivas entradas y limitando su visibilidad desde el exterior de la clase de negocio o, en su caso, de los escaparates: Sentencias T.S. 2 abril 1993, 30 enero 1996 y 3 marzo 2003 .

En definitiva, el acuerdo de cerrar el recinto es un acto de administración destinado a custodiar el inmueble para cuya efectividad basta el voto de la mayoría. Pero si la configuración del cierre es de tales características que perjudica los derechos de los locales allí ubicados por limitar su acceso y visibilidad, se precisa el consentimiento de sus propietarios.

En virtud de tales consideraciones, este Tribunal, en los anteriores precedentes enjuiciados desde la S. de 6 febrero 1997 , ha tomado en consideración como dato importante para resolver esta cuestión, las características del cerramiento proyectado y su incidencia en el uso y en el desarrollo del negocio del local; de manera que se requiere conformidad de los propietarios de los locales sobre la forma del cierre cuando se trata de una zona originariamente abierta y se altera considerablemente la situación general prevista en el título constitutivo excediendo los límites de un simple acto de administración para proteger la seguridad (S. de esta Sala de 29 mayo 2003 ). Sólo se admite acuerdo de mayoría sin precisar el consentimiento de los propietarios de los locales cuando no les afecte en su destino y uso: tal es el supuesto de la Sentencia, aportada por la demandada, de esta Audiencia Secc. 3ª 30 abril 2001 que valorando que el cierre no supone ningún perjuicio recoge como datos determinantes la suficiente visibilidad del negocio y el cambio de destino que su instalación supone en un departamento proyectado como vivienda y no local".

Por ello, coincidiendo con esa sentencia y las que en ella se citan, se debe concluir que el acuerdo impugnado, adoptado por mayoría, es válido en cuanto a la decisión de cerrar el recinto, debiendo analizar en el posterior proceso iniciado tras la aprobación del proyecto de cierre, las características de éste, su sujeción a un concreto régimen de aprobación y si es o no perjudicial a los intereses de unos determinados propietarios.

SEXTO.- Procediendo, por lo expuesto la desestimación del recurso interpuesto, lo que conlleva, a tenor de lo establecido en el articulo 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , la imposición de las costas causadas en esta alzada a la parte apelante.

Vistos los artículos y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Desestimar el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Dª. Adoracion y English Programas Inmobiliarias, S.A., contra la sentencia de 4 de diciembre de 2008 dictada en los autos civiles 183/2008 del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número cinco de Colmenar Viejo , confirmando íntegramente esa resolución, con imposición de las costas causadas en esta alzada a la parte apelante.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.