Sentencia Civil Nº 569/2009, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 21, Rec 553/2007 de 16 de Diciembre de 2009

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 21

MADRID

SENTENCIA: 00569/2009

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCIÓN 21

1280A

Tfno.: C/ FERRAZ, 41 Fax: 914933872-73-06-07

914933874

N.I.G. 28000 1 7035172 /2007

Rollo: RECURSO DE APELACION 553 /2007

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 501 /2005

Órgano Procedencia: JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 1 de COSLADA

Ponente: ILMA. SRA. Dª Mª ALMUDENA CÁNOAVAS DEL CASTILLO PASCUAL

D.O.

De: Constantino IMU SERVICIOS INTEGRALES, S.A.

Procurador: CONCEPCION MONTERO RUBIATO, MATILDE CARMEN TELLO BORRELL

Contra:

Procurador:

SENTENCIA

MAGISTRADOS Ilmos Sres.:

D. GUILLERMO RIPOLL OLAZÁBAL

D. RAMÓN BELO GONZÁLEZ

Dª Mª ALMUDENA CÁNOAVAS DEL CASTILLO PASCUAL

En Madrid, a dieciséis de diciembre de dos mil nueve. La Sección Vigesimoprimera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados

expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de juicio ordinario número 501/2005, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Coslada, seguidos entre partes, de una, como apelante-apelado-demandante IMU Instalaciones S.L., y de otra, como apelante-apelado-demandado D. Constantino .

VISTO, siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dª Mª ALMUDENA CÁNOAVAS DEL CASTILLO PASCUAL.

Antecedentes

La sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Coslada, en fecha 30 de marzo de 2007 , se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimando parcialmente la demanda interpuesta en nombre de IMU Instalaciones y la interpuesta en nombre de don Constantino , debo condenar y condeno a la primera devolver al segundo el exceso de la cantidad depositada en fianza, una vez detraída la cantidad debida por renta, es decir a devolver a don Constantino 13.676,76 euros, cantidad que en caso de mora procesal devengará un interés anual igual al interés legal del dinero incrementado en do puntos. Sin condena en costas."

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante y por la parte demandada, admitidos en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la parte apelada, quién se opuso en tiempo y forma. Elevándose los autos junto con oficio ante esta Sección, para resolver el recurso.

TERCERO.- Por providencia de esta Sección, de 1 de julio de 2009, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, señalándose para deliberación, votación y fallo el día 15 de diciembre de 2009.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

No se aceptan los fundamentos jurídicos de la resolución recurrida en tanto que se opongan a los siguientes.

PRIMERO.- La entidad IMU Instalaciones S.L. formuló demanda de juicio ordinario contra D. Constantino interesando se condenara al mismo al pago de la suma de 11.464,94 ?, cantidad ésta que se correspondía con el importe de las rentas de Octubre de 2004 y de Enero a Julio de 2005 a cuyo pago venía obligado conforme a lo pactado en el contrato de arrendamiento de industria entre ellos convenido el 1 de Noviembre de 2001, y que no le había satisfecho en el momento al efecto convenido, ascendiendo la cantidad adeudada en este concepto a 11.395,02 ?, así como reclamándole igualmente la suma de 69,92 ? correspondiente al importe de la tasa de recogida de basuras, si bien en el acto de la Audiencia Previa manifestó haber cometido un error en cuanto a las cantidades reclamadas al haber reclamado un exceso de 1.101,02 ?, fijando el importe de la suma al mismo adeudada por la parte demandada en la litis en 10.363,72 ?.

D. Constantino se opuso a las pretensiones frente al mismo deducidas, alegando que en el contrato de arrendamiento por él convenido con la entidad IMU Instalaciones S.L. no se había pactado el pago de renta alguna para el mes de Agosto al permanecer el local objeto de tal contrato cerrado por vacaciones, no estando conforme con la cuantía que en concepto de renta decía adeudaba y ello por cuanto que se había ido actualizando la renta que debía abonar por la parte arrendadora sin que le hubiera notificado tales actualizaciones, por lo que no debía pagar su importe, teniendo repercusión él mismo en cuanto al pago de IVA, formulando a su vez demanda reconvencional frente a IMU Instalaciones S.L. interesando se condenara a la misma a abonarle, por una parte, la suma de 6.863,29 ? que le había pagado en exceso a la vista del pago por él de las mensualidades que en concepto de renta le fueron giradas en los meses de Agosto, así como por las actualizaciones de renta no notificadas al mismo y las diferencias que en concepto de IVA había tenido que abonar al pagar esta renta mayor, reconociendo que la cantidad pendiente de pago por su parte a la parte arrendadora ascendía a 10.860 ?, reclamando a la misma, igualmente, el reintegro de la cantidad que le había entregado en concepto de fianza, ya que le había remitido un burofax indicándole que tenía las llaves del local objeto del arriendo a su disposición.

El Juzgador de instancia dictó sentencia, cuya parte dispositiva figura en los antecedentes de hecho de la presente resolución, y en la que vino a estimar las pretensiones deducidas por la parte actora en su demanda, desestimando las reclamaciones de cantidad efectuadas por la parte demandada en su demanda reconvencional referidas al reintegro de las cantidades por ella satisfechas de mas a la parte arrendadora, en cuanto a incremento de renta, mensualidades de Agosto e IVA, si bien estimó sus pretensiones en cuanto a la devolución al Sr. Constantino de la cantidad por él entregada en concepto de fianza, descontado lo por él ciertamente adeudado a la mercantil IMU Instalaciones S.L, siendo contra esta resolución frente a la que han mostrado su disconformidad tanto la última entidad referida como el Sr. Constantino .

SEGUNDO.- La representación de la entidad IMU Instalaciones S.L. mostró su disconformidad con la resolución adoptada en instancia por considerar que el Juzgador de instancia no había valorado correctamente la prueba en las actuaciones practicada al no venir obligada a reintegrar el importe de la fianza al Sr. Constantino precisamente en base a lo pactado en el contrato de arrendamiento suscrito con él mismo, habiendo infringido aquél a su entender las previsiones contenidas en el Art. 1255 del Código Civil .

Por otra parte, el Sr. Constantino mostró su disconformidad con tal resolución al entender que no le era exigible el pago de la renta al no haber cumplido la parte actora en la litis con sus obligaciones, alegando la exceptio non rite adimpleti contractus, entendiendo que la sentencia había incurrido en incongruencia omisiva al no hacer referencia a lo pedido por él con respecto al incumplimiento del contrato de arrendamiento por parte de la entidad actora a la hora de determinar la renta, no habiendo valorado correctamente la prueba en las actuaciones practicada de la que se desprendía que desde luego no venía obligado al pago de la renta del los meses de Agosto, debiendo ser reintegrado en las retenciones de renta efectuadas.

TERCERO.- Antes de entrar a examinar los motivos de impugnación alegados por las partes en litigio contra la resolución adoptada en instancia, conviene que reseñemos los hechos que han quedado acreditados en autos: No se discute entre las partes en litigio que las mismas convinieron un contrato de arrendamiento de industria con fecha 1 de Noviembre de 2001, interviniendo en este contrato IMU Instalaciones como parte arrendadora y D. Constantino como arrendatario, figurando este contrato unido al folio 19 de las actuaciones.

En este contrato, cuyo objeto era el local comercial número 4 del edificio Ciudad Parque Henares de San Fernando de Henares, en el que se encontraba instalado un establecimiento destinado a bar, se pactó que él mismo tendría una duración de diez años, conviniéndose en su estipulación tercera el precio de tal arriendo que era diferente según los meses, de forma que para los meses de Noviembre, Diciembre, Enero, Febrero, Marzo y Octubre era una, y para los meses de Abril, Mayo, Junio, Julio y Septiembre era otra renta distinta y superior a la del primer periodo, habiéndose pactado que las anualidades de renta posteriores a la primera serían revisadas conforme al IPC que se publicara por el Instituto Nacional de Estadística u organismo que los sustituyera, sirviendo provisionalmente a estos efectos el índice que se correspondiera con el mas recientemente publicado, sin perjuicio de que conocido el pertinente las partes procedieran a liquidar en mas o en menos las diferencias surgidas por tal aplicación provisional.

En la estipulación octava de este contrato consta que el arrendatario, esto es el Sr. Constantino , constituyó fianza por importe de cuatro millones de pesetas "para responder del cumplimiento de todas y cada una de las obligaciones pactadas en el presente contrato de industria", refiriéndose en esta misma cláusula a la posibilidad de que la arrendadora, finalizado el contrato de arrendamiento pudiera retraer de tal fianza la cantidad suficiente para resarcirse de las mensualidades de renta que pudieran adeudarle, conteniendo esa estipulación octava un inciso final en el que se decía que "En caso de incumplimiento del contrato en cuanto a su duración la fianza quedará en propiedad del arrendador, como parte de indemnización de daños y perjuicios".

No se ha discutido por las partes en litigio el que el Sr. Constantino desde el inicio de la relación arrendaticia en Noviembre de 2001 ha venido abonando la renta correspondiente a los meses de Agosto que fueron sucediéndose, esto es Agosto de 2002, Agosto de 2003 y Agosto de 2004, siendo un hecho igualmente cierto y admitido entre las mismas el que el Sr. Constantino a partir del mes de Noviembre de 2002 y en el vencimiento de cada anualidad satisfizo la renta incrementada conforme a IPC que le vino girando al vencimiento de cada anualidad IMU Instalaciones S.L.

En este punto debemos recordar lo que expusimos en el primero de los fundamentos jurídicos de la presente resolución, en cuanto a que el Sr. Constantino reconoció al formular su demanda reconvencional adeudar a IMU Instalaciones S.L. cierta cantidad en concepto de rentas devengadas y no satisfechas por él, ascendiendo lo por él debido en este concepto de rentas no satisfechas a la suma de 10.860 ?, esto es una cantidad superior a la reclamada en este concepto por la parte arrendadora, al haber fijado IMU Instalaciones S.l. el importe de su reclamación en este concepto, en el acto de la Audiencia Previa celebrada el día 4 de Diciembre de 2006, en 10.363 ,72 euros.

CUARTO.- Partiendo de los hechos que hemos referido ciertamente habiendo admitido el Sr. Constantino el incumplimiento por su parte con la obligación de pago de la renta, y reconociendo él mismo en su escrito de contestación a la demanda y demanda reconvencional adeudar a la entidad IMU Instalaciones S.L. una cantidad superior (10.860 ?) a la que en concepto de rentas no satisfechas y tasa de basura se le reclama (10.363,72 ?), entendemos que ninguna consideración debemos realizar ante el expreso reconocimiento por el Sr. Constantino del incumplimiento por su parte con una de las obligaciones esenciales de todo arrendatario, la del pago de la renta pactada.

Lo que mantiene la representación del Sr. Constantino en su escrito formalizando recurso de apelación contra la sentencia dictada en instancia es que, aún adeudando estas cantidades, sin embargo no vendría obligado al pago de las mismas al haber incumplido la entidad IMU Instalaciones S.L. con su obligación como arrendadora de notificarle los incrementos de renta, tachando de incongruente la resolución al efecto adoptada por el Juzgador de instancia al no referirse a esta circunstancia.

Pues bien, la sentencia dictada es desde luego plenamente congruente con las pretensiones deducidas por las partes en litigio en sus respectivos escritos de demanda y de contestación a la demanda, demanda reconvencional y contestación a la misma, habiendo resuelto las cuestiones en tales escritos deducidas, de forma que mal podría ser tachada de incongruente dicha sentencia. En cualquier caso, examinada la misma se desprende de ella una cierta respuesta a las concretas pretensiones en instancia deducidas (sentencias del Tribunal Supremo de 22 de Junio y 1 de Octubre de 2009 -recursos de casación 2160/04 y 690/05 ), sin que desde luego la incongruencia omisiva de una sentencia alcance, como pretende la parte apelante, a los razonamientos ni a la argumentación de la misma tal y como se ha venido reiterando por nuestro Tribunal Supremo en alguna de sus resoluciones pudiendo citar al efecto la sentencia de 15 de Junio de 2009 (recurso de casación 1623/04), en la que se citan al efecto la sentencia 187/200 de 10 de Julio del Tribunal Constitucional o la sentencia de 11 de Abril de 2000 del mismo Tribunal Supremo .

Por otra parte, y a la vista de lo convenido entre las partes en litigio en la estipulación tercera del contrato de arrendamiento litigioso, la notificación por la parte arrendadora de las actualizaciones de renta al arrendatario no tenían un carácter esencial para que procediera la actualización pertinente, habiendo pactado aquéllas en el contrato de arrendamiento que les vinculaba que se procedería a la actualización de la renta al momento del vencimiento del contrato, incluso de forma provisional y sin perjuicio de la liquidación posterior de las cantidades en mas o en menos abonadas, pero es que, en cualquier caso, lo que es evidente es que la parte arrendataria, esto es el Sr. Constantino , vino aceptando tácitamente este modo de actuar por la parte arrendadora durante la vigencia del contrato, sin que nada hubiera indicado al efecto en cada una de las sucesivas actualizaciones de renta que le fueron efectuadas.

En cualquier caso, y aún cuando ciertamente admitiéramos que fuera obligación esencial de la arrendadora en el supuesto que nos ocupa, la de notificar al arrendatario el importe actualizado de la renta que vendría obligado a abonar en lo sucesivo antes de proceder a fijarle la nueva renta actualizada, el posible incumplimiento por aquélla de tal obligación no tendría nunca un carácter de incumplimiento básico, esencial y grave que justificara el no cumplimiento por la parte arrendataria de su obligación de pago de la renta, ya que cuanto menos no cabe duda de que debería abonar la renta no actualizada, pero no dejar de pagar la misma, razón por la que desde luego entendemos que no cabe que prosperen los dos primeros motivos de impugnación recogidos en el escrito formalizando recurso de apelación contra la sentencia dictada en instancia presentado por la representación del Sr. Constantino , siendo acertado y conforme a derecho el pronunciamiento de condena al pago de las cantidades debidas en concepto de renta realizado en la resolución recurrida.

QUINTO.- Por otra parte, esta Sala, una vez examinada la prueba practicada y obrante en autos, considera igualmente acertada la resolución adoptada por el juzgador de instancia, en cuanto a que el Sr. Constantino viene obligado al pago de la renta de los meses de Agosto, razón por la que entendemos no procede el reintegro de las cantidades por él satisfechas por tales periodos.

Ciertamente, y como indicamos en el tercero de los fundamentos jurídicos de la presente resolución, en el contrato de arrendamiento que vincula a las partes en litigio nada se indica en cuanto al importe de la renta correspondiente al mes de agosto, ahora bien, también señalamos en el mencionado fundamento jurídico que el Sr. Constantino , como arrendatario, había venido abonando el importe que le había sido girado el mes de Agosto de cada uno de los sucesivas anualidades vencidas del contrato.

Pues bien, en este punto no puede olvidar la parte apelante las previsiones contenidas en el Art. 1282 del Código Civil , en el que se dice que para juzgar la intención de los contratantes deberá atenderse principalmente a los actos de éstos coetáneos y posteriores al contrato, siendo evidente que de los propios actos de los contratantes durante la vigencia del contrato se desprende que el arrendatario venía obligado al pago de la renta correspondiente a la mensualidad de Agosto, y por ello la parte arrendadora le giró los recibos correspondientes a ese mes y lo que es mas importante a los efectos que ahora nos interesan, el Sr. Constantino , como arrendatario, satisfizo su importe cada anualidad, sin indicar nada en contra, de lo que no cabe sino deducir que se debió a un mero error de carácter material tal omisión en el contrato, de forma que haciendo nuestro y compartiendo en este punto los razonamientos efectuados por el Juzgador de instancia en la resolución recurrida, no procede sino que desestimemos en este punto el recurso de apelación formalizado por la representación del Sr. Constantino , lo que igualmente debemos realizar en cuanto a las alegaciones efectuadas por él mismo referidas a las retenciones de renta que dice se efectuaron, y ello al no haber acreditado ni tan siquiera la certeza de las mismas, siendo precisamente en base a lo expuesto por lo que no procede sino que desestimemos en su integridad el recurso de apelación por aquél formulado contra la resolución adoptada en instancia.

SEXTO.- En cuanto a las alegaciones efectuadas por la representación de IMU Instalaciones S.L. referidas a la no obligación por su parte de devolución de la fianza al efecto prestada por el Sr. Constantino , debemos indicar, en primer lugar, que a la fecha de presentación de la demanda, y tal y como se indicaba en la misma, el contrato de arrendamiento pactado entre los hoy litigantes no se había resuelto, encontrándose vigente, si bien la parte arrendadora había instado judicialmente la resolución del mismo ante el incumplimiento por la parte arrendataria con sus obligaciones.

A la fecha en que se formuló por la representación de D. Constantino su contestación a la demanda y su demanda reconvencional (12 de Enero de 2006), y cuando IMU Instalaciones S.L procedió a contestar tal demanda reconvencional (27 de Marzo de 2006) no consta a esta Sala que ciertamente la mencionada relación arrendaticia se hubiera extinguido, no siendo sino meras manifestaciones de parte las realizadas por aquél en cuanto a que había puesto a disposición de la parte arrendadora las llaves del local, siendo al parecer que la fecha señalada para el lanzamiento del Sr. Constantino del local objeto del contrato de arrendamiento a que nos venimos refiriendo estaba señalada para una fecha posterior a la de la celebración de la correspondiente Audiencia Previa en el procedimiento que nos ocupa.

Pues bien, resulta que no habiéndose extinguido a la fecha en la que los términos de la litis quedaron constituidos la mencionada relación arrendaticia, no viene obligada desde luego la parte arrendadora al reintegro del importe por la misma recibido en concepto de fianza, si bien, en todo caso, debe retraer de la cantidad que recibió en dicho concepto la suma que le es debida en concepto de rentas por la parte arrendataria, teniendo en cuenta lo expresamente pactado al efecto entre las partes en litigio en el contrato a que nos venimos refiriendo, siendo por ello por lo que en este punto, y al margen de lo convenido entre las partes en litigio en cuanto a la fianza, entendemos que no procede sino que revoquemos la resolución adoptada por el Juzgador de instancia, estimando el recurso de apelación formalizado por la representación de IMU Instalaciones S.L.

SÉPTIMO.- En cuanto a las costas procesales devengadas en primera instancia con causa en la demanda reconvencional formulada por la representación del Sr. Constantino , al haber sido estimadas tan solo parcialmente sus pretensiones, en cuanto a la devolución que interesaba de la fianza por él prestada, no ha lugar a efectuar pronunciamiento sobre las mismas, conforme a lo previsto en el Art. 394 de la LECv , debiendo abonar éste las costas devengadas en instancia con causa en la demanda frente al mismo dirigida por IMU Instalaciones S.L.

OCTAVO.- Serán de cuenta del Sr. Constantino el pago de las costas devengadas en esta alzada con causa en el recurso de apelación por él formalizado contra la sentencia dictada en instancia, sin que haya lugar a efectuar pronunciamiento alguno en cuanto a las costas procesales devengadas en esta alzada con causa en el recurso de apelación formalizado por la representación de IMU Instalaciones S.L, conforme a lo previsto en los arts 394 y 398 de la LECv .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación formalizado por el Procurador de los Tribunales Sr. Montalvo Torrijos, en nombre y representación de D. Constantino y estimando el recurso de apelación formulado por el Procurador de los Tribunales Sr. Tello Borrel, en nombre y representación de IMU Instalaciones S.L, contra la sentencia dictada por Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de 1ª Instancia número 1 de los de Coslada, con fecha treinta de Marzo de dos mil siete, debemos revocar y revocamos la misma en el sentido de declarar como declaramos que debiendo abonar D. Constantino a la entidad IMU Instalaciones S.L. la suma de 10.363,72 ? en concepto de rentas debidas, tal cantidad debe compensarse con el importe que en concepto de fianza había entregado a esta última quien no viene obligada, en principio y en el presente procedimiento, a reintegrarle la cantidad restante, siendo de cuenta del Sr. Constantino el pago de las costas devengadas en primera instancia con causa en la demanda frente al mismo deducidas, manteniendo el resto de los pronunciamientos en la misma realizados, sin que haya lugar a efectuar pronunciamiento alguno en cuanto a las costas procesales devengadas en esta alzada con causa en el recurso de apelación formalizado por la representación de IMU Instalaciones S.L, siendo de cuenta del Sr. Constantino el pago de las costas procesales con causa en el recurso de apelación por él formalizado.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.