Sentencia CIVIL Nº 569/2016, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 1138/2015 de 18 de Octubre de 2016

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CUARTA

ROLLO Nº 1138/2015-J

Procedencia: Juicio Ordinario nº 93/2014 del Juzgado Primera Instancia 12 Barcelona

S E N T E N C I A Nº569/2016

Ilmos/as. Sres/as. Magistrados/as:

D. VICENTE CONCA PÉREZ

Dª. MIREIA RIOS ENRICH

D. SERGIO FERNÁNDEZ IGLESIAS

En la ciudad de Barcelona, a dieciocho de Octubre de dos mil dieciseis.

VISTOS en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 93/2014, seguidos ante el Juzgado Primera Instancia 12 Barcelona, a instancia de D/Dª. Socorro , contra D/Dª. Caridad , los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mencionados autos el día 14 de septiembre de 2015.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente:

QUE ESTIMANDO PARCIALMENTE la demanda interpuesta por la

representación procesal de la Sra. Socorro contra la Sra. Caridad condeno a ésta última a pagar a la actora la cantidad de 3.000 euros (devolución de la paga y señal en su día recibida), más los intereses legales del artículo 576 Lec ; cada aparte se hará cargo de sus costas siendo las comunes por mitad.

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, del que se dio traslado a la contraria, que se opuso al mismo. Seguidamente se elevaron las actuaciones a esta Audiencia Provincial, correspondiendo por turno de reparto a esta Sección.

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 4 de octubre de 2016.

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. VICENTE CONCA PÉREZ.

Fundamentos

PRIMERO.- Posiciones de las partes.

1.- La actora, Dª Socorro , ejercita acción frente a Dª Caridad en reclamación de 6.218,28 euros, importe a que asciende la cantidad que la demandada debe devolver en concepto de arras al haber incumplido con la obligación de otorgar la escritura pública de compraventa de la vivienda sita en c/ DIRECCION000 , NUM000 , NUM001 de Barcelona.

2.- Dice la actora que el 7 de agosto de 2013 las partes suscribieron contrato de arras entregando en ese acto a la vendedora 3.000 euros a cuenta del total precio de 130.000 euros.

Con posterioridad a la firma de las arras, la actora obtuvo una copia simple del Registro de la Propiedad y realizó una nueva visita, viendo entonces la terraza comunitaria, comprobando que el cuarto de baño de la vivienda estaba construido sobre dicha terraza comunitaria.

Ante esa situación la compradora exigió a la vendedora que obtuviera los permisos necesarios de la Comunidad de Propietarios para legalizar esa anómala situación.

En la confianza de que se obtendría esa autorización, la actora continuó con los trámites para la obtención de una hipoteca y el 25 de septiembre realizó visita el técnico de la sociedad tasadora, que verificó, efectivamente, que el lavabo está en terreno comunitario.

Ello determinó que la valoración del inmueble se redujera sustancialmente, hasta 94.130 euros, desde los 104.589 de valor de comparación con otros de la zona

La actora mantuvo varias conversaciones con la demandada y finalmente ésta le dijo que no le iba a vender el piso ni a devolverle las arras.

Como consecuencia de ello la compradora remitió un burofax reclamando los 6.000 euros.

Y ahora reclama, además, los gastos que se le han ocasionado por el importe de 218,28 euros (burofax y tasación).

3.- La parte demandada se opone a la pretensión de la actora y dice que es radicalmente falso que se le ocultara la información de que el baño estaba sobre terreno comunitario, siendo visitada la terraza comunitaria desde el primer momento y, en todo caso, antes de la firma de las arras.

En realidad, lo que ha ocurrido es que la actora ha intentado rebajar el precio de la operación; y si quería asegurarse del valor del piso, debió hacerlo antes de la firma de las arras, y no después.

Añade que se elevó a público el documento de cesión del espacio del baño (2'5 m2) por parte de la propietaria del total inmueble, Sra. Serafina , ya fallecida.

Ante la negativa de la vendedora a bajar el precio, la compradora se negó a celebrar el contrato por el precio pactado.

SEGUNDO.- Decisión del juez y recurso de apelación.

1.- El juez considera:

a) que nos encontramos ante unas arras, no penitenciales sino penales.

b) que no se ha acreditado cuál de las partes ha incumplido.

c) que como consecuencia de ello, debe devolverse la cantidad de 3.000 euros entregada, quedando sin aplicación el pacto de arras penales.

2.- La parte actora recurre la sentencia y dice:

a) que la compradora fue engañada acerca de la situación del baño, en los términos expuestos.

b) que esa cuestión es de gran importancia en la venta de un piso de 32 metros, que no tiene más baño que el litigioso.

c) que la supuesta cesión de la Sra. Serafina , efectuada según consta en el documento aportado por la demandada, en 1973 no es posible, pues en aquella época la hoy vendedora no era propietaria del piso y la propiedad horizontal se constituyó en 1989, sin que se recogiera dicha situación en la división.

d) que la comunidad de propietarios tampoco ha manifestado nada acerca de la ocupación de la terraza comunitaria.

Añade la apelante que si hubiera conocido al tiempo de las arras la anómala ubicación del lavabo, no se habría firmado el contrato y los documentos que se han generado después de la firma se habrían aportado antes.

e) que fue la demandada la que incumplió con la legalización ante la comunidad del trozo de terraza ocupada por el baño.

TERCERO.- Decisión del tribunal. Las arras penitenciales y el incumplimiento.

1.- La primera cuestión que debemos aclarar es la naturaleza de las arras pactadas.

El juez concluye que son penales (lo que comporta que el incumplidor no pueda desligarse del contrato).

Las partes, en realidad, no inciden en esta cuestión, pero debemos clarificar que la lectura del documento no conduce al tribunal que resuelve a esa conclusión.

Se habla en él de 'documento de entrega de paga y señal'. Esto nos lleva al concepto de arras confirmatorias. Se incluye en él un pacto de arras penitenciales, no penales.

Las arras penitenciales (y menos las penales) no se presumen nunca. La previsión contractual es la del 1454 CC.

2.- Posiblemente la decisión del juez descansa en una premisa errónea, a juicio del tribunal de apelación: que en las arras penitenciales, como permiten a las parte liberarse del cumplimiento de la obligación, no hay que pronunciare acerca de sobre cuál de las partes ha incumplido, pues basta con su decisión de separarse para que las mismas actúen.

Es cierto que la parte puede separarse libremente (pagando las arras) del contrato. Y cuando se dé ese supuesto, no habrá cuestión.

El problema surge en casos como el presente (que constituyen la mayoría) en el que ambas partes pretenden haber hecho lo que les correspondía para dar cumplimiento al contrato. En estos casos hay que intentar aclarar cuál de ellas es la responsable de que el contrato no llegue a buen término.

Pero lo que no se sigue de lo anterior es que, además, la parte incumplidora no pueda desligarse del contrato, salvo que expresamente se haya pactado.

CUARTO.- Decisión del tribunal (II). La valoración de la prueba.

1.- La parte recurrente imputa a la sentencia una errónea valoración de la prueba en cuanto a determinados aspectos.

En primer lugar, en cuanto a si fue conocido al tiempo de firmar las arras que el baño estaba edificado sobre la terraza comunitaria. El juez concluye que no se sabe, con los elementos probatorios de que se dispone, si la compradora tuvo conocimiento del hecho antes o después de la firma de las arras.

Es cierto que la prueba no es concluyente, pues los testigos, como dice el juez, se neutralizan.

Pero si partimos, y no tenemos motivo para no hacerlo, de la buena fe de ambas partes, hemos de concluir afirmando que disponemos de indicios suficiente para entender que la parte compradora no tuvo conocimiento de la anomalía que supone que el baño ocupe terreno comunitario antes de la firma de las arras.

En efecto, consideramos relevante el hecho de que a la terraza no se accede desde la vivienda sino desde la escalera comunitaria, siendo así posible que en una primera visita no se accediera a la terraza que, a fin de cuentas, no forma parte de la vivienda.

En el mismo sentido apunta el hecho de que esa ocupación, fácilmente visible desde la terraza, desde el interior de la vivienda lo normal es que pase desapercibida.

Incluso, como dice el juez, vista la disposición del baño desde la terraza, la compradora no tiene por qué pensar que está invadiendo terreno comunitario, pues podía estar previsto así desde el principio.

2.- Desde otro punto de vista, también abunda en ese desconocimiento inicial el hecho de que es después de las arras cuando se obtienen los documentos tendentes a acreditar o facilitar la regularización de esa anomalía.

3.- Otro extremo que entendemos que es importante, concretamente en cuanto a la valoración de la buena o mala fe de la compradora, es el referente a la tasación de la finca.

Apunta la parte demandada que la compradora actuó con mala fe en orden a la tasación acompañada a la demanda, pues si quería una tasación, pudo y debió pedirla antes de firmar las arras.

Nada más lejos de la realidad; tal y como dice la actora, la tasación se produce en el expediente para la concesión de una hipoteca. Formalmente es la compradora la que encarga la tasación, pero el destinatario es el Banco, que sin ese trámite no puede conceder préstamo hipotecario alguno.

Y es lógico que el perito ponga de relieve y destaque el problema que nos ocupa, pues su afectación potencial puede ser importante, sin perjuicio de que hasta este momento no lo haya sido.

Y ese problema determina al perito a reducir el valor de tasación de la vivienda.

En consecuencia, pues, en base a estas consideraciones, entendemos que la compradora desconocía al tiempo de firmar el contrato que el cuarto de baño de la vivienda estaba construido sobre terraza comunitaria.

4.- Llegados a este punto, hemos de destacar el carácter esencial de la cuestión litigiosa en orden a la adquisición de la vivienda. Estamos hablando de una vivienda de 32 metros, en las que el espacio ocupado resulta vital. No estamos hablando de una diferencia de metros entre Registro y Catastro; estamos hablando de que el cuarto de baño está construido sobre terreno ajeno.

Es cierto que hasta este momento no ha habido problemas con la comunidad, pero no lo es menos que la propia comunidad no ha querido realizar los trámites necesarios para concordar la situación fáctica con la jurídica.

Decir que el hecho no tiene mayor trascendencia no es cierto, y la mejor prueba es la misma tasación, que deprecia el inmueble sustancialmente por el problema que nos ocupa.

Consiguientemente, la omisión de este dato es relevante (muy relevante, diríamos con más propiedad).

5.- Y para concluir, hemos de añadir que, en todo caso, aunque los indicios que hemos recogido no fueran suficientemente justificativos de la falta de conocimiento del hecho por la compradora, las normas del artículo 217 Lec sobre la carga de la prueba nos llevarían a la misma conclusión.

En efecto, según dicho precepto, cada parte procesal soporta la carga de acreditar los hechos en que descansan sus pretensiones.

Partiendo del hecho de que la referida construcción sobre terreno ajeno es algo de gran relevancia a la hora de plantearse la compra del piso, era carga de la vendedora poner de relieve ese dato a la compradora para cumplir con el estándar mínimo de lealtad contractual, facilitando a la compradora todos los elementos relevantes.

Debió constar en el contrato de arras (igual que consta, por ejemplo, en la tasación para la obtención de la hipoteca) y la omisión sólo es imputable a quien tenía conocimiento y lo obvió.

Consecuencia de lo expuesto es la estimación del recurso y la demanda, con el consiguiente pronunciamiento sobre costas.

Vistos los preceptos aplicables,

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación deDª Socorro frente a la sentencia dictada en el juicio ordinario nº 93/14 seguido ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 12 de Barcelona, debemosREVOCAR Y REVOCAMOSdicha sentencia, y en su lugar dictamos la presente por la que estimando íntegramente la demanda interpuesta frente aDª. Caridad debemos CONDENAR Y CONDENAMOS al demandado a que pague al actor la cantidad de SEIS MIL DOSCIENTOS DIECIOCHO EUROS CON VEINTIOCHO CÉNTIMOS, intereses legales desde la interpelación judicial y costas de la primera instancia, sin que haya lugar a pronunciamiento condenatorio respecto de las de esta alzada, por lo que cada parte pagará las causadas a su instancia y las comunes por mitad.

Devuélvase a la parte el depósito constituido para recurrir.

Contra esta sentencia puede interponerse recurso de casación y extraordinario por infracción procesal, siempre que concurran los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos.

Notifíquese, y firme que sea devuélvanse los autos al Juzgado de origen con testimonio de esta sentencia para su ejecución y cumplimiento, y archívese la original.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando en esta instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.