Sentencia Civil Nº 57/2014, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 21, Rec 501/2012 de 28 de Enero de 2014

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Vigesimoprimera

C/ Ferraz, 41 - 28008

Tfno.: 914933873,3872

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2012/0008287

Recurso de Apelación 501/2012

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 68 de Madrid

Autos de Procedimiento Ordinario 1254/2010

APELANTE:GRUPO LAR DESARROLLOS INDUSTRIALES S.L.

PROCURADOR D./Dña. ANIBAL BORDALLO HUIDOBRO

APELADO:PROMOTORA CATALUNYA MEDITERRANEA,S.A

PROCURADOR D./Dña. ARGIMIRO VAZQUEZ GUILLEN

SENTENCIA

MAGISTRADOS Ilmos Sres.:

D. GUILLERMO RIPOLL OLAZABAL

Dª MARIA ALMUDENA CANOVAS DEL CASTILLO PASCUAL

Dª VIRGINIA VILLANUEVA CABRER

En Madrid, a veintiocho de enero de dos mil catorce. La Sección Vigesimoprimera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto, en grado de apelación los autos de juicio ordinario número 1254/2010 procedentes del Juzgado de Primera Instancia número 68 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como Apelante-Demandante: Grupo Lar Desarrollos Industriales S.L., y de otra, como Apelado-Demandando: Promotora Catalunya Mediterránea, S.A.U.

VISTO,siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dª. VIRGINIA VILLANUEVA CABRER.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.-Por el Juzgado de 1ª Instancia número 68 de Madrid, en fecha 20 de diciembre de 2011 , se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Que debo desestimar y desestimo la demanda formulada por el procurador don Aníbal Bordallo Huidobro, en nombre y representación de GRUPO LAR DESARROLLOS INDUSTRIALES, S.L., contra PROMOTORA CATALUNYA MEDITERRÁNEA, S.A.U. a quien absuelvo de la misma, sin imposición de costas.

Que debo estimar y estimo parcial pero sustantivamente la reconvención formulada por el procurador don Argimiro Vázquez Guillén, en nombre y representación de PROMOTORA CATALUNYA MEDITERRÁNEA, S.A.U., contra GRUPO LAR DESARROLLOS INDUSTRIALES, S.L. y, en consecuencia, declaro resuelto pro imposibilidad sobrevenida el contrato de compraventa de fecha 27 de diciembre de 2007 suscrito por las partes y condeno a esta entidad a que reintegre a la entidad reconviniente todas las sumas recibidas como consecuencia de dicho contrato, tanto la cantidad de UN MILLÓN OCHOCIENTOS UN MIL OCHOCIENTOS OCHENTA Y OCHO EUROS como la suma de DOSCIENTOS OCHENTA Y OCHO MIL TRESCIENTOS DOS EUROS CON OCHO CÉNTIMOS como impuesto sobre el valor añadido, todo ello sin imposición de costas.'

SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, admitido en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la parte apelada, quién se opuso en tiempo y forma. Elevándose los autos junto con oficio ante esta Sección, para resolver el recurso.

TERCERO.-Por providencia de esta Sección, de 17 de octubre de 2013, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, señalándose para deliberación, votación y fallo el día 11 de noviembre de 2013..

CUARTO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-Se aceptan los fundamentos de derecho primero, segundo y tercero de la sentencia de instancia y se rechazan los fundamentos de derecho cuarto al décimo y el fallo.

SEGUNDO.-El presente recurso de apelación trae causa del procedimiento ordinario 1.254/2.010 seguido ante el Juzgado de Primera Instancia número 68 de Madrid iniciado por demanda formulada por GRUPO LAR DESARROLLOS INDUSTRIALES S.L. contra PROMOTORA CATALUNYA MEDITERRANEA S.A.U. en la que solicitaba:

'1.- Declare que la demandada ha incumplido el Contrato de compraventa de cosa futura de 27 de diciembre de 2007.

2.- Declare que el intento de la demandada de resolver el mencionado contrato mediante carta de 20 de enero de 2010 fue contrario a Derecho y no puede producir efecto alguno.

3.- Corno consecuencia de las anteriores declaraciones, declare asimismo que al amparo del contrato de compraventa de cosa futura de 27 de diciembre de 2007 mi representada tiene un crédito frente a la demandada por importe de DOS MILLONES QUINIENTOS SETENTA Y SEIS MIL CUATROCIENTOS SETENTA Y CINCO EUROS CON NOVENTA CÉNTIMOS (2.576.475,90€) (2.221.099,92€ más el 16% de IVA), más los intereses devengados legales desde el 21 de octubre de 2009.

4.-Condene a la demandada a estar y pasar por las anteriores declaraciones, a cumplir el contrato de compraventa de cosa futura de 27 de diciembre de 2007 y, en consecuencia, a:

(1) Pagar a mi representada la cantidad de DOS MILLONES DOSCIENTOS VEINTIÚN MIL NOVENTA Y NUEVE EUROS CON NOVENTA Y DOS CÉNTIMOS (2.221.099,92€) más el 16% de IVA, más los intereses devengados legales desde el 21 de octubre de 2009.

Otorgar la escritura pública de compraventa de la parcela resultante núm. 11 del Sector de Valdelacasa adjudicada a mi representada dentro del plazo máximo de un mes desde que mi representada le notifique la inscripción en el Registro de la Propiedad del proyecto de reparcelación del Sector de Valdelacasa, ante el notario que designe mi representada, apercibiendo a la demandada de que si no lo hiciera la escritura será otorgada por el Juez a expensas suyas, y en el acto de otorgamiento de la escritura (o tras su otorgamiento ex artículo 708 LEC ) en particular a:

a) Pagar a mi representada la cantidad de DIECIOCHO MILLONES CIENTO OCHENTA Y OCHO MIL ONCE EUROS CON VEINTIOCHO CÉNTIMOS (18.188.011,28 €), más el IVA correspondiente, como precio pendiente de pago.

b) Reintegrar a mi representada los gastos de urbanización del Sector de Valdelacasa satisfechos con posterioridad al 31 de diciembre de 2007 correspondientes a la parcela resultante núm. 11 del Proyecto de Reparcelación del Sector Valdelacasa que a la presente fecha, ascienden a la cantidad de UN MILLÓN CUATROCIENTOS SETENTA Y SEIS MIL SETECIENTOS DIECIÉIS EUROS CON VEINTINUEVE CÉNTIMOS (1.476.716,29€) más el 16% de IVA, así como aquellos que satisfaga por ese mismo hasta el otorgamiento de la escritura de compraventa.

c) A entregar a mi representada cuatro avales, en idénticos términos a los avales de urbanización entregados a beneficio del Consorcio Urbanístico Valdelacasa (anexo 8) y por el importe correspondiente a las UAS de las que proviene la parcela resultante núm. 11 del Proyecto de Reparcelación del Sector Valdelacasa, a fin de proceder a la sustitución de dichos avales ante el beneficiario de los mismos.

5.-Condene a la demandada a pagar a mi representada las costas del procedimiento.'

Suplico que posteriormente fue modificado en la Audiencia Previa dado que tras la presentación de la demanda se inscribió el Proyecto de Reparcelación del Sector 'Valdelacasa' en el Registro de la Propiedad, lo que fue comunicado a la compradora - documentos 23 y 24- requiriéndosele para que de acuerdo con lo convenido en las estipulaciones tercera y cuarta del contrato se otorgara escritura pública de compraventa, por lo que serían plenamente exigibles las pretensiones deducidas con la demanda, en particular las contenidas en el subapartado 4 del suplico.

La demandada se opuso a la demanda solicitando su desestimación y formuló demanda reconvencional cuyo suplico era del siguiente tenor literal:

a.- Declare resuelto el contrato de compraventa de fecha 27 de diciembre de 2.007, celebrado entre PROMOTORA CATALUNYA MEDITERRANEA S.A.U. y GRUPO LAR DESARROLLOS INDUSTRIALES S.L.

b.- Se condene a GRUPO LAR DESARROLLOS INDUSTRIALES S.L. AL PAGO DE LAS CANTIDADES PERCIBIDAS EN CONCEPTO DE PAGO ANTICIPADO, ESTO ES, 1.801.888,00 euros, más el importe abonado en concepto de IVA, que ascendía a 288.302,08 euros, más los correspondientes intereses desde fecha 20 de enero de 2.010.

Dictada sentencia cuya parte dispositiva ha quedado transcrita en los antecedentes de hecho de la presente resolución GRUPO LAR DESARROLLOS INDUSTRIALES S.L. formula recurso de apelación alegando como motivo de impugnación errónea apreciación por parte del Juzgador de Instancia de la prueba practicada que desarrolla en los siguientes motivos de impugnación:

Primero.- El objeto de la contratación era una cosa futura sujeta al resultado definitivo de un proceso urbanístico que en el momento de la contratación aún estaba pendiente de finalizar.

Segundo.- Posibilidad de que - de conformidad con el criterio de 'equidistribucion' y como consecuencia del proceso de urbanización - se adjudicase a GLDI una parcela situada en el subsector norte de Valdelacasa.

Tercero.- Irrelevancia de la determinación del precio en relación con la concreta localización de la parcela objeto del contrato.

Cuarto.- La recta interpretación del contrato ha de concluir que las partes pactaron que el objeto de la compraventa serían las fincas de resultado de uso terciario, grado 1, que se adjudicasen a GLDI en régimen de exclusividad dentro del sector de Valdelacasa.

Quinto.- En consecuencia, no ha existido ningún tipo de imposibilidad sobrevenida en relación con el cumplimiento del Contrato.

Sexto.- GLDI ha cumplido con todas las obligaciones adquiridas frente a PROCAM en el seno del proceso de urbanización de Valdelacasa.

PROMOTORA CATALUNYA MEDITERRANEA S.A.U. se opuso al recurso deducido de contrario y solicitó la confirmación de la sentencia de instancia.

SEGUNDO.-Centrado el recurso en los términos que, de manera sucinta, han quedado expuestos en el fundamento jurídico anterior y, examinadas las alegaciones que lo conforman - como se acaba de anticipar- el supuesto error en la apreciación de la prueba en el que habría incurrido el Juzgado de instancia y que habría conducido a la decisión adoptada en la sentencia recurrida desarrollada en los fundamentos cuarto a décimo, llegándose a la conclusión que pese a lo expresado textualmente en el contrato, las previsiones contractuales sobre qué parcelas podían serle adjudicadas a la actora tenían que limitarse al subsector sur del plan parcial y no cabía prever a la fecha de firma del contrato que la parcela adjudicada a la actora fuese la número 3, ubicada en el subsector norte, por lo que pese a la dicción del contrato era innecesario expresar en el contrato la concreta ubicación de la parcela o parcelas de resultado en el subsector sur, dado que la única parcela existente en el subsector norte era imposible que se adjudicara a la actora, por lo que consecuentemente se desestima la demanda y se estima la demanda reconvencional, declarando resuelto el contrato de 27 de diciembre de 2.007 concertado por las partes.

Respecto del indicado motivo, ha de recordarse que conforme a la jurisprudencia la valoración probatoria es facultad de los Tribunales, sustraída a los litigantes, que sí pueden aportar las pruebas que la normativa legal autoriza -principio dispositivo y de rogación-, pero en forma alguna tratar de imponerlas a los juzgadores ( STS de 23 de septiembre de 1996 ), pues no puede sustituirse la valoración que la Sala -en este caso el Juzgado de instancia- hizo de toda la prueba practicada por la valoración que realiza la parte recurrente, función que corresponde, única y exclusivamente, a la Juzgadora a quo y no a las partes ( STS de 7 de octubre de 1997 ). Sin embargo, esta valoración de la prueba tiene los propios límites que imponen la lógica y la racionalidad. Por eso, se manifiesta en la Sentencia 102/1994, de 11 de abril, del Tribunal Constitucional que el recurso de apelación otorga plenas facultades al Juez o Tribunal 'ad quem' para resolver cuantas cuestiones se planteen, sean de hecho o de derecho, por tratarse de un recurso ordinario que permite un 'novum iudicium'.

La anterior doctrina jurisprudencial nos conduce a afirmar el deber del Tribunal de apelación de comprobar si pese a las facultades del órgano judicial 'a quo' para la apreciación conjunta de la prueba, se ha incurrido por el mismo, para la obtención de sus resultados, en falta de lógica o se ha omitido todo género de consideración sobre elementos probatorios obrantes en las actuaciones, pues de ser así el órgano judicial de la alzada viene obligado a corregir el indebido proceder del Juzgador de instancia, lo cual ha sido preciso en este caso.

TERCERO.-Nos encontramos ante un contrato de compraventa y conforme al art. 1.445 del Código Civil : 'por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente'. La compraventa es un contrato consensual, que se perfecciona por el mero consentimiento, como lo demuestran las palabras 'se obliga' del art. 1.445 y la declaración terminante del 1.450: 'La venta se perfeccionará entre comprador y vendedor, y será obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado'. La entrega de la cosa y el pago del precio corresponden a la fase de ejecución del contrato, son las obligaciones primordiales que éste lleva aparejadas una vez perfeccionado por el acuerdo de voluntades en que realmente consiste el contrato. Es un contrato bilateral por producir obligaciones recíprocas para las dos partes contratantes: la entrega de la cosa y el pago del precio, actuando una como causa de la otra (art. 1445). Es un contrato oneroso, por suponer una equivalencia entre las prestaciones de las partes, esto es, sacrificios recíprocos para comprador y vendedor. Al hablar de equivalencia debe tenerse presente que no es necesaria, la equivalencia objetiva, es decir, la real y efectiva adecuación del valor entre el precio y el bien correspondiente, bastando la llamada equivalencia subjetiva. Por lo general, es un contrato conmutativo al estar determinado el intercambio de prestaciones desde el momento de su perfección; pero puede ser aleatorio en ciertos casos, como sucede cuando se trate de 'cosas futuras' a riesgo del comprador o 'compraventa de esperanza', en la que el comprador se obliga a pagar el precio, tenga o no existencia la cosa. Finalmente, es un contrato traslativo de dominio, en el sentido de que sirve de título para la transmisión de la propiedad, como resulta de los artículos 609 y 1.095 del Código Civil . El vendedor se obliga a transmitir la propiedad de la cosa vendida, siendo dicho resultado la finalidad perseguida por el comprador: la adquisición en propiedad de aquélla.

El objeto de la compraventa es doble: la cosa a entregar y el precio a pagar.

Por lo que se refiere a las cosas, pueden ser corporales e incorporales o derechos; muebles e inmuebles; presentes y futuras; pero, en cualquier caso, han de reunir una triple condición: 1º Que sean de comercio lícito, conforme a la exigencia impuesta genéricamente por el art. 1.271. 2º Que tengan existencia real o posible: esto es, no resulta indispensable que la cosa objeto de venta exista en el momento de celebración del contrato si se prevé la posibilidad de su existencia en la fase de ejecución. De ahí que el art. 1.460 haga hincapié en el momento de la celebración de la venta: 'si al tiempo de celebrarse la venta se hubiese perdido en su totalidad la cosa objeto del mismo quedará sin efecto el contrato'. Se deriva de ello la importancia de establecer el momento de la perfección del contrato, porque si el perecimiento ocurriese después de su conclusión, las consecuencias serían muy diversas, al ser a cargo del cobrador la pérdida fortuita de la cosa específica o de la genérica ya individualizada, una vez puestas a disposición del comprador (art. 1.452, en relación con 1.036 y 1.182). En cuanto a la pérdida parcial de la cosa vendida, sigue diciendo el artículo 1.460, el comprador podrá optar entre desistir del contrato o reclamar la parte existente, abonando su precio en proporción al total convenido.

La compraventa de cosa futura se prevé en el artículo 1.271 del Código Civil que dispone: 'Pueden ser objeto de contrato todas las cosas que no estén fuera del comercio de los hombres, aun las futuras'. Debe entenderse como cosa futura las que, si bien en el momento de la perfección del contrato no existen, las partes pactan sobre ellas en la confianza de que llegarán a tener existencia ( STS 11 de mayo de 1998 y 31 de diciembre de 1999 ). Los requisitos de la cosa futura son los de los arts. 1.271 a 1.273 del Código Civil : ha de ser posible, estar dentro del comercio de los hombres y haber sido determinada por los contratantes o, al menos ser determinable ( STS de 18-febrero-2005 ).

El otro elemento objetivo de la compraventa es el precio que consiste en la suma de dinero que el comprador se obliga a entregar al vendedor a cambio de la cosa entregada. Ha de reunir los siguientes requisitos:

a) Precio verdadero o real. El pago del precio constituye la prestación a cargo del comprador, de tal modo que si no existiera estaríamos ante un contrato simulado de compraventa, que si cumple los requisitos de la donación se considerará como tal, o bien, al constituir el precio para el vendedor la verdadera causa del contrato, su ausencia o solicitud (art. 1.275) provocaría la declaración de la inexistencia de la compraventa.

b) Precio cierto o determinado. Dicho requisito no supone que sea necesario precisarlo cuantitativamente en el momento de la celebración, sino que basta que pueda determinarse sin necesidad de un nuevo convenio (art. 1.273), ya sea con referencia a otra cosa cierta, se determine por el que tuviere la cosa en determinado día, bolsa o mercado (art. 1.448) o se deje su señalamiento al arbitrio de persona no participante en el contrato (arts. 1.447 y 1.449, este último manifestación y concreción de los arts. 1.256 y 1.115).

c) Precio consistente en dinero o signo que lo represente. Por principio, el precio debe consistir en dinero, en cuanto medio legal de pago, pues si consiste en cualquier otra cosa debe entenderse que estaremos frente a un supuesto de permuta (art. 1.538).

CUARTO.-Consideramos oportuno recordar que es noción generalmente aceptada que la interpretación de un contrato o de cualquier otro negocio jurídico en el que se da cuerpo a una concreta declaración de voluntad constituye una actividad encaminada a indagar y reconstruir el sentido de la misma y debe ser entendida como medio dirigido a determinar cuál fue la intención común de las partes en el momento en que se concluyó el negocio (interpretación subjetiva). El principio rector de la interpretación contractual se sitúa, por tanto, en la búsqueda de la voluntad común (expresado en otras palabras, se trata de averiguar qué es lo que se propusieron). El Código civil alude reiteradamente a la 'intención de los contratantes' (art. 1281 , 1282 , 1289.2 º), interpretando la jurisprudencia que esa intención es la común, no la individual o subjetiva de cada uno de ellos. ( S. de 9 de diciembre de 1965 y 2 de febrero de 1972 ).

La interpretación de los contratos está regulada en el Código Civil desde el artículo 1281 al 1289. Disponiendo como regla primera para llevarla a cabo la de la literalidad, así el artículo 1281 C.c . dice 'Si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes se está al sentido literal de sus cláusulas. Si las palabras parecieren contrarias a la intención evidente de los contratantes, prevalecerá ésta sobre aquéllas', y para juzgar la intención, el artículo 1282 añade que '... deberá atenderse principalmente a los actos de éstos, coetáneos y posteriores al contrato'. Según los dos preceptos anteriores que deben ser a su vez interpretados según el resto de normas siguientes, así los artículos 1283 , 1284 , 1285 , 1286 , 1288 y 1289 del Código Civil , no debe entenderse incluido o comprendido en el contrato firmado 'cosas distintas o casos diferentes a aquéllos sobre que los interesados se propusieron contratar', y que la interpretación de los contratos a fin de determinar la voluntad o intención de los firmantes o contratantes, debe hacerse poniendo en relación unas cláusulas con otras, a fin de atribuir a las 'dudosas el sentido que resulte del conjunto de todas ellas', porque si bien una cláusula oscura no puede favorecer a quien la hubiera ocasionado ( artículo 1288 CC ) también lo es que ante diversos sentidos que puedan tener las cláusulas del contrato se ha de darle o entenderse en el sentido más adecuado 'para que produzca efecto'. Por tanto debe interpretarse el contrato en su totalidad, porque la interpretación debe hacerse de forma sistemática porque el espíritu del contrato es indivisible, no pudiendo encontrarse una cláusula aislada del resto, sino en todo su conjunto ( STS de 10 de noviembre de 1964 , y 5 de febrero de 1985 ), para de esa forma poder saber cuál ha sido la voluntad en el momento de la firma del mismo de los contratantes partiendo siempre del fin y naturaleza del negocio.

QUINTO.- Es un hecho no controvertido y además acreditado de la documental obrante en autos, que actora y demandada - que se dedican profesionalmente a la promoción inmobiliaria y por tanto son perfectas conocedoras de cómo se efectúan los desarrollos urbanísticos - concertaron un contrato de compraventa de cosa futura el día 27 de diciembre de 2.007. En virtud del contrato de compraventa que consta en autos, documento 3, y al Expositivo IV del mismo que expresa que 'la Compradora está interesada en la adquisición de los solar/es de resultado de Uso Terciario Grado 1° en los que finalmente se materialicen las UAS descritas en el Expositivo 1, (...).'

Las partes pactaron en la estipulación primera: 'La vendedora - GLDI- vende en concepto de cosa futura a la compradora ( PROCAMSA) que, a su vez compra en el mismo concepto, únicamente la/s parcela/s de resultado de Uso Terciario Grado 1º de las que la vendedora resulte propietaria en su integridad, que resulten de las UAS descritas en el Expositivo I, a obtener por la vendedora, a su entera costa, mediante la gestión de las actuaciones y resultados urbanísticos, registrales y cualesquiera otras fueran precisas a tal fin. (En adelante, conjuntamente la 'Finca Vendida'). Se excluyen, por tanto, del objeto de la compraventa las porciones proindivisas......La compradora conoce y acepta la situación urbanística de las UAS, renunciando a reclamaciones ajenas al cumplimiento de lo pactado en el presente contrato.'

Las partes configuraron la operación litigiosa como una compraventa de cosa futura, evidentemente porque a la fecha de celebración del mismo aún no se había aprobado el proyecto de reparcelación urbanística, que determinaba la conversión de las unidades de aprovechamiento urbanístico en parcelas de resultado y, en consecuencia, la titularidad de cada una de las parcelas resultantes. En diciembre de 2.007 las parcelas de resultado o reemplazo -en que se materializarían aquellas unidades de aprovechamiento- no existían ni estaban configuradas ni determinadas - pero sí eran determinables.

Determinación que no puede dejarse al arbitrio de uno de los contratantes conforme dispone el artículo 1.258 del Código Civil .

SEXTO.-Considera la recurrente como primer error de la sentencia entender que conforme se señala en el fundamento de derecho cuarto: 'no nos encontramos en un supuesto de interpretación de los términos de un contrato ( artículo 1281 del Código Civil ), pues estos son claros y no dejan lugar a la interpretación, sino que nos encontramos ante el supuesto de interpretación de qué cosa futura (parcela de resultado) era susceptible de ser objeto de la contratación, a tenor de las normas urbanísticas existentes al tiempo de la contratación en virtud del Plan Parcial existente y aprobado.'Es decir, dice que el objeto de la contratación, a pesar de encontrarnos ante una compraventa de cosa futura, debía interpretarse 'a tenor de las normas urbanísticas existentes al tiempo de la contratación en virtud del Plan Parcial existente y aprobado.'siendo tal premisa errónea.

De las pruebas practicadas en el procedimiento entiende efectivamente la Sala que ha de entenderse como objeto de la compraventa lo exactamente pactado por las partes en el contrato conforme a su dicción literal y no lo interpretado por el tribunal de instancia.

Al tiempo de formalizar su consentimiento contractual, después de las correspondientes negociaciones en la que ambas partes habían contado con el adecuado asesoramiento técnico y jurídico(reconocido en el acto de la vista por Don Cipriano y por la representante legal de la demandada, Doña Rosario ) eran conscientes y plenamente conocedoras del planeamiento relativo a la unidad de actuación que afectaba al objeto del contrato, del sistema de actuación seguido y de que todavía no existía siquiera el correspondiente proyecto de reparcelación. Lo que se acredita no sólo con los exponendos del contrato - folio 83 de las actuaciones - y la cláusula primera - al folio 84- sino también con otras estipulaciones que se hicieron constar en el contrato, a saber: Al final de la estipulación primera, que la demandada, como parte compradora, 'conoce y acepta la situación urbanística de las UAS, renunciando a reclamaciones ajenas al cumplimiento de lo pactado en el presente contrato.' En la estipulación novena, que el 'presente contrato quedará resuelto en el caso de que, transcurridos cinco (5) años a contar desde la fecha de suscripción del presente documento ( 27 de diciembre de 2012), no hubiera tenido lugar la Aprobación Definitiva del Proyecto de Reparcelación y su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad correspondiente.' En la estipulación octava, que 'cualquiera que fuera el resultado de (...) las adjudicaciones definitivas, ello no obstará para que la compradora siga obligada al cumplimiento de todas las obligaciones derivadas de este contrato.'

Las partes contrataron sobre la base de una realidad urbanística en fase de desarrollo, que en consecuencia perfectamente podría sufrir alteraciones en un futuro pues el Sector de 'Valdelacasa' se encontraba en un proceso de transformación urbanística, situación que las partes conocían y aceptaron, de tal modo que sus expectativas y las bases sobre las que contrataron estaban, en todo caso, a resultas de la finalización del proceso urbanístico ( para el que se daba un plazo de 5 años en el contrato). El objeto del contrato no fueron unas parcelas proyectadas, ni ubicadas en un determinado punto del sector, sino la parcela o parcelas de resultado de Uso Terciario Grado 1º de las que la vendedora resulte propietaria en su integridad, que resulten de las UAS y se le adjudicaran a la actora. No se pactó en el contrato más precisión sobre su objeto, de lo que cabe únicamente entender que siendo ambas partes profesionales del sector podrían prever que su efectuaran modificaciones del Plan Parcial y se pudiera producir una redistribución de usos.

Podía haberse pactado por ambas partes que la parcela o parcelas de resultado tuvieran una determinada ubicación, en el norte o en el sur del sector, cerca del metro o lejos de la estación del suburbano, conforme al plano que se aportó a los autos por la demandada considerando que dicha parcela era la que había adquirido o en otro lugar, pero no se hizo así, solo se pactó lo contratado y especificado en el contrato - parcela o parcelas de resultado de Uso Terciario Grado 1° de las que la vendedora resulte propietaria en su integridad-. Si PROCAM pretendía comprar algo distinto debió incluirlo en el contrato puesto que era sabido por las partes que el Plan podría sufrir modificaciones, no pudiendo dar por supuesto que el Plan se mantendría tal y como estaba al tiempo de firmar el contrato.

Es más ha sido acreditado en autos la situación del desarrollo urbanístico con la contestación del oficio que le fue remitido al Consorcio Urbanístico de Valdelacasa (organismo dependiente del Ayuntamiento de Alcobendas) que consta a los folios 1.447 y siguientes de las actuaciones, las respuestas dadas tanto a las preguntas de la actora como de la demandada reconviniente no pueden ser más contundentes: 'El inicio de la tramitación del proyecto de reparcelación del sector Valdelacasa tuvo lugar mediante acuerdo de la Junta de Gobierno local de 3 de marzo de 2009. Durante el año 2.007 - que es cuando se concertó el contrato litigioso- tuvo lugar la suscripción con los propietarios de terrenos del sector, el Ayuntamiento de Alcobendas y el Consorcio de los convenios expropiatorios de fijación del justiprecio en especie y de las actas de ocupación y pago correspondiente.' A la pregunta de 'si en las fechas antes citadas - diciembre de 2007- ya estaba definido el plano parcelario y adjudicados los usos de las parcelas', dicho organismo contestó que '(...) la parcelación final y la concreta asignación de usos a esos terrenos resultantes se efectuó en el repetido proyecto de reparcelación. A la pregunta de '¿en qué momento del desarrollo urbanístico del sector de Valdelacasa se concretó la conversión de las unidades de aprovechamiento urbanístico en parcelas resultantes y, en consecuencia, en qué momento quedó determinado quien sería el titular de cada una de las parcelas resultantes?', pregunta d) del oficio realizada a instancia de la actora, dicho organismo contestó: 'Con la aprobación definitiva de su proyecto de reparcelación, alcanzada mediante acuerdo de la Junta de Gobierno Local de Alcobendas de 30 de junio de 2009.' A la pregunta de si '¿existió algún tipo de preasignación de parcelas resultantes antes del momento señalado en la pregunta anterior?' (pregunta e) del oficio realizada a instancia de la demandante), dicho organismo contestó: '(...) la única adjudicación con transcendencia es la derivada de la aprobación definitiva del proyecto de equidistribución citado -el proyecto de reparcelación aprobado el 30 de junio de 2009-, en cuya tramitación existe un acuerdo previo de aprobación inicial que carece de esa virtualidad jurídica. Por lo tanto la respuesta ha de ser no.'

No puede entenderse acreditado con el interrogatorio de la representante legal de la parte demandada, que la intención común de los contratantes fuera la venta de la parcela 18 o la parcela 18.3 de resultado en el subsector sur del sector, y no la que finalmente se adjudicó a la actora pues como se ha dicho no se habían preasignado parcelas con anterioridad; no se adjuntó ningún plano al contrato, ni podían las partes, al ser una expropiación, determinar las parcelas de resultado que se adjudicarían y por lo tanto tal parcela 18.3 a que alude la demandada o las parcelas 16, 17 y 18 e incluso la 3 podían sin lugar a dudas, como así sucedió, modificarse y adjudicarse a la actora una u otras, siempre que fueran de determinado uso, pues no ha de olvidarse que en el contrato se pacta como objeto 'la parcela o parcelas de resultado'.

En la modificación que se produjo del plan no tuvo intervención la actora como se reconoce por Consorcio Urbanístico de Valdelacasa al contestar a la pregunta h) efectuada por la actora: ' Teniendo en cuenta el proceso urbanístico, el número de agentes participantes y la participación de los distintos propietarios, ¿Tenía GRUPO LAR alguna capacidad para determinar o influir en la determinación en la asignación de sus unidades de aprovechamiento urbanístico a una u otra parcela resultante? En mi condición de Secretario del Consorcio Urbanístico Valdelacasa, no me costa que el GRUPO LAR haya ejercido un papel relevante a la hora de decidirse la asignación final de esas unidades de aprovechamiento en el proyecto de reparcelación del sector'. - Al folio 1.449-

Por lo tanto a fecha de celebración del contrato se pactó lo que podía adquirirse conforme a la situación urbanística existente, que en modo alguno era la defendida en la tesis de la demandada ni la sustentada en la sentencia que se recurre, dado que a tal fecha tanto la vendedora como la compradora no podían prever más que lo concertado. Los términos del contrato son absolutamente claros y no se infiere de lo pactado ninguna oscuridad y por tanto ha de estarse a su literalidad sin que a través de la labor interpretativa pueda entenderse incluido o comprendido en el contrato firmado 'cosas distintas o casos diferentes a aquéllos sobre que los interesados se propusieron contratar', como sería incluir la ubicación de la parcela de resultado en el subsector sur y por tanto excluir como objeto del contrato la parcela finalmente adjudicada, la 11.

SEPTIMO.-El otro elemento objetivo de la compraventa es el precio que consiste en la suma de dinero que el comprador se obliga a entregar al vendedor a cambio de la cosa entregada. Se prevé en la estipulación segunda del contrato: 'El precio de la finca vendida ha sido fijado por las Partes a razón de ochocientos treinta euros (830 E) por cada Unidad de Aprovechamiento materializada en una o varias parcelas o solares independientes de Uso Terciario Grado 1.' Nuevamente se especifica por ambas partes que el precio se pacta en función del objeto a que se ha hecho referencia y no a otro como pretende la demandada reconviniente. A continuación, efectivamente establece el mecanismo que ha de seguirse para fijar el precio definitivo en el momento en el que se tenga conocimiento del número de parcelas en que se han concretado las UAS: 'el precio de la compraventa se regularizará en más o en menos, conforme a la mencionada unidad de medida, en exacta función del número de Unidades de Aprovechamiento finalmente materializadas en la parcela o parcelas de Uso Terciario Grado 1 que se adjudiquen a la Vendedora'. A fecha del contrato se preveía que se esperaban 21.709,50 UAS, y nuevamente se especifica para determinar el precio el objeto de lo contratado ' Así mismo, si el aprovechamiento urbanístico se concretara, en cualquier medida, en régimen de proindivisión, y dado que conforme a la estipulación primera anterior sólo constituyen objeto del presente contrato la parcela o parcelas que se adjudiquen a la vendedora en su integridad, el precio será minorado en la cuantía que resulte de multiplicar la cantidad de 830 euros por el número de UAS que se hubieran materializado en la parcela o parcelas en régimen de proindivisión'. Finalmente se atribuyeron a la actora una UAS que tenían fijado un precio, que sin con el transcurrir del desarrollo urbanístico o del tiempo - ha de recordarse el plazo de cinco años- no suponía que las prestaciones económicas recíprocas fueran equivalentes como se da a entender en la sentencia, de lugar a una posible rescisión por lesión tal y como señala el artículo 1.293 del Código Civil .

OCTAVO.-En consecuencia puesta a disposición de la demandada la cosa objeto del contrato tal y como la delimitaron las partes en el mismo una vez adjudicadas las parcelas dado lugar a la número 11, esta debía abonar el precio pactado. No se produjo ninguna imposibilidad sobrevenida de entrega de la cosa por lo que han de rechazarse los argumentos de resolución contractual por imposibilidad sobrevenida con restitución de prestaciones, ajenos claramente a la situación que nos ocupa. Por lo tanto, conforme a lo que antecede y sin necesidad de responder al resto de las alegaciones del recurso, en aplicación del artículo 1124 del C.C . procede estimar íntegramente la demanda en todos sus puntos y desestimar la demanda reconvencional.

Por lo que antecede, el recurso debe ser totalmente estimado, debiendo revocarse la sentencia de instancia

NOVENO.-Las costas procesales devengadas en primera instancia serán de cuenta de la parte demandada reconviniente, conforme a lo previsto en el Art. 394 de la LEC , sin que haya lugar a efectuar pronunciamiento alguno en cuanto a las costas procesales devengadas en esta alzada ( artículos 394 y 398 de la LEC ).

Vistoslos artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que debemos estimar y estimamos el recurso de apelación interpuesto por el Procurador Don Anibal Bordallo Huidobro en representación de GRUPO LAR DESARROLLOS INDUSTRIALES S.L. frente a la sentencia dictada por el Magistrado de Primera Instancia número 68 de Madrid en fecha 20 de diciembre de 2.011 en autos 1.254/2.010 que debemos revocar y en su lugar con estimación de la demanda formulada por GRUPO LAR DESARROLLOS INDUSTRIALES contra PROMOTORA CATALUNYA MEDITERRANEA S.A.U y desestimando la demanda reconvencional

DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS:

1.- Que PROMOTORA CATALUNYA MEDITERRANEA S.A.U ha incumplido el Contrato de compraventa de cosa futura de 27 de diciembre de 2007.

2.- El intento de PROMOTORA CATALUNYA MEDITERRANEA S.A.U de resolver el mencionado contrato mediante carta de 20 de enero de 2010 fue contrario a derecho y no puede producir efecto alguno.

3.- Como consecuencia de las anteriores declaraciones, al amparo del contrato de compraventa de cosa futura de 27 de diciembre de 2007 GRUPO LAR DESARROLLOS INDUSTRIALES S.L tiene un crédito frente a PROMOTORA CATALUNYA MEDITERRANEA S.A.U de DOS MILLONES QUINIENTOS SETENTA Y SEIS MIL CUATROCIENTOS SETENTA Y CINCO EUROS CON NOVENTA CÉNTIMOS (2.576.475,90 euros ) (2.221.099,92€ más el 16% de IVA), más los intereses devengados legales desde el 21 de octubre de 2009.

DEBEMOS CONDENAR Y CONDENAMOS a PROMOTORA CATALUNYA MEDITERRANEA S.A.U a estar y pasar por las anteriores declaraciones, a cumplir el contrato de compraventa de cosa futura de 27 de diciembre de 2007 y, en consecuencia, a:

1.- Pagar a GRUPO LAR DESARROLLOS INDUSTRIALES S.L la cantidad de DOS MILLONES DOSCIENTOS VEINTIÚN MIL NOVENTA Y NUEVE EUROS CON NOVENTA Y DOS CÉNTIMOS (2.221.099,92€) más el 16% de IVA, más los intereses devengados legales desde el 21 de octubre de 2009.

2.- Otorgar la escritura pública de compraventa de la parcela resultante núm. 11 del Sector de Valdelacasa adjudicada a la actora, ante el notario que designe GRUPO LAR, apercibiendo a la demandada de que si no lo hiciera la escritura será otorgada por el Juez a expensas suyas, y en el acto de otorgamiento de la escritura (o tras su otorgamiento ex artículo 708 LEC ) en particular a:

a) Pagar a la actora la cantidad de DIECIOCHO MILLONES CIENTO OCHENTA Y OCHO MIL ONCE EUROS CON VEINTIOCHO CÉNTIMOS (18.188.011,28 €), más el IVA correspondiente, como precio pendiente de pago.

b) Reintegrar a la actora los gastos de urbanización del Sector de Valdelacasa satisfechos con posterioridad al 31 de diciembre de 2007 correspondientes a la parcela resultante núm. 11 del Proyecto de Reparcelación del Sector Valdelacasa que a fecha de presentación de la demanda, ascendían a la cantidad de UN MILLÓN CUATROCIENTOS SETENTA Y SEIS MIL SETECIENTOS DIECIÉIS EUROS CON VEINTINUEVE CÉNTIMOS (1.476.716,29€) más el 16% de IVA, así como aquellos que ha satisfecho desde dicha fecha hasta el otorgamiento de la escritura de compraventa.

c) A entregar a la actora cuatro avales, en idénticos términos a los avales de urbanización entregados a beneficio del Consorcio Urbanístico Valdelacasa (anexo 8) y por el importe correspondiente a las UAS de las que proviene la parcela resultante núm. 11 del Proyecto de Reparcelación del Sector Valdelacasa, a fin de proceder a la sustitución de dichos avales ante el beneficiario de los mismos.

d) Al pago de las costas del procedimiento.

Las costas ocasionadas en esta segunda instancia deberán ser abonadas por cada parte las causadas a su instancia y las comunes por mitad.

Contra esta sentencia cabe interponer recurso de casación en el caso de que la resolución de este recurso presente interés casacional, lo que sucederá si, esta sentencia, se opone a la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo o resuelve puntos o cuestiones sobre los que existe jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales o aplica normas que no lleven más de cinco años en vigor, siempre que, en este último caso, no existiese doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo; De ser así, también podrá interponerse recurso extraordinario por infracción procesal, siempre que se haga en el mismo escrito de interposición del recurso de casación y no por separado; De este recurso de casación y, en su caso, además del extraordinario por infracción procesal, conocerá la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo y deberá interponerse presentando un escrito, ante esta Sección Vigesimoprimera de la Audiencia Provincial de Madrid, dentro del plazo de veinte días, contados desde el siguiente a la notificación de esta sentencia.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.