Sentencia Civil Nº 571/2009, Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 6, Rec 390/2008 de 10 de Noviembre de 2009

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 6

LA CORUÑA/A CORUÑA

SENTENCIA: 00571/2009

Rollo: RECURSO DE APELACION 0000390/2008

Ilmo/s. Sr/es. Magistrado/s:

Dª LEONOR CASTRO CALVO -PRESIDENTE-

D. JOSÉ RAMÓN SANCHEZ HERRERO

D. JOSÉ GÓMEZ REY

SENTENCIA

NÚM. 571/09

En SANTIAGO DE COMPOSTELA (LA CORUÑA/A CORUÑA), a diez de Noviembre de dos mil nueve.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 006 de la Audiencia Provincial de LA CORUÑA/A CORUÑA, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000573/2007, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 5 de SANTIAGO DE COMPOSTELA, a los que ha correspondido el Rollo 0000390/2008, en los que aparecen como partes apelantes D. Isaac , D. Maximiliano y Dª Luisa representados por el procurador D. JOSE MARTINEZ LAGE, y como apelada Dª Rosana representada por la procuradora Dª Mª CARMEN LÓPEZ LÓPEZ; y siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dª LEONOR CASTRO CALVO, quien expresa el parecer de la Sala, procede formular los siguientes Antecedentes de Hecho, Fundamentos de Derecho y Fallo.

Antecedentes

PRIMERO.- Seguido el juicio por sus trámites legales ante el JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 5 de SANTIAGO DE COMPOSTELA, por el mismo se dictó sentencia con fecha 4/4/08 , cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: "Estimando la demanda interpuesta por la Procuradora doña María del Carmen López López, en nombre y representación de Doña Rosana contra don Isaac , don Maximiliano y doña Luisa debo condenar y condeno a los demandados a abonar, conjunta y solidariamente, a la actora la cantidad de doce mil euros (12.000), más los intereses legales desde el 26 de abril de 2007. Todo ello con expresa imposición de las costas procesales a la parte demandada."

SEGUNDO.- Notificada dicha resolución a las partes, por la representación de Isaac , Maximiliano y Luisa se interpuso recurso de apelación y cumplidos los trámites correspondientes, se remitieron los autos originales del juicio a este Tribunal, se señaló para llevar a efecto la deliberación, votación y fallo del mismo el pasado día veintidós de julio de 2009, en que ha tenido lugar lo acordado.

TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida.

PRIMERO.- La sentencia apelada estima la demanda de reclamación de cantidad interpuesta por Dª Rosana frente a D. Isaac , D. Maximiliano y Dª Luisa , y en consecuencia condena a esto últimos a que satisfagan a la primera la suma de 12.000 euros, que constituía la cantidad prevista como arras penitenciales en el contrato suscrito entre ambas partes.

Apelan la resolución los hermanos Maximiliano Isaac Luisa , e, insistiendo en sus iniciales planteamientos, alegan error en la valoración de la prueba. Sostienen que siendo las arras penitenciales, para que proceda su abono es necesario que la inejecución sea injustificada.

Concretamente dicen que el juez reconoce como hecho probado que los vendedores apelantes padecieron diversos errores con relación al piso, siendo el esencial que desconocían que era de protección oficial, y que, llevaron a cabo gestiones para liberalizarlo. Todo lo cual les conduce a alegar que no se entiende como se obliga a los demandados a pechar con las consecuencias de esa situación, por el hecho de haber firmado en el contrato que el piso estaba libre de cargas, gravámenes y limitaciones. Señalando finalmente que el error que padecieron era invencible. Afirman seguidamente que para que las arras penitenciales surtan efectos el elemento clave radica en saber que parte es la que ha desistido.

SEGUNDO.- El recurso ha de ser desestimado. Todas las cuestiones que aborda están correctamente resueltas en la sentencia apelada, con la que este tribunal muestra total conformidad, dando desde este momento sus razonamientos por reproducidos.

Abundando en lo referido, ha de decirse que existe acuerdo entre las partes en el contenido del contrato de 30 de junio de 2.006 y de la posterior ampliación, en que en el mismo se pactaron arras penitenciales y, finalmente, en la sucesión de hechos y circunstancias que rodearon el intento de elevación a escritura pública y que se recogen en el fundamento jurídico 3º de la sentencia.

A partir de esos hechos no controvertidos compartimos con el juez de primera instancia que las dificultades sobrevenidas para el otorgamiento de la escritura pública, tan sólo son atribuibles a la parte vendedora, sin que la compradora y ahora actora, tenga responsabilidad alguna ni consecuentemente esté obligada a pechar con las consecuencias.

La primera dificultad que surgió para la elevación a escritura pública del contrato privado, fue que los vendedores no eran titulares del piso, puesto que figuraba a nombre de sus padres, viéndose obligados a instar la declaración de herederos y otorgar escritura de aceptación de herencia. Siendo esta una circunstancia que únicamente es imputable a los mismos y que bajo ningún concepto se le puede achacar a la compradora.

La segunda dificultad fue que la vivienda se hallaba grabada con las limitaciones propias de las viviendas protegidas, ante lo cual la adquirente, de modo totalmente lógico, instó su desafección. Tal circunstancia, también es únicamente imputable a los vendedores que manifestaron en el contrato privado que la vivienda estaba libre de cargas y gravámenes. Ellos desde luego eran los que estaban en mejores condiciones de conocer la situación de la misma. Sin que el hecho de que tal dato pasara inadvertido a la compradora por no expresarse así en la nota simple informativa, les exima a ellos de responsabilidad.

Como bien se dice en la sentencia, posiblemente este cúmulo de desafortunados incidentes sea en parte culpa del agente inmobiliario que medió en la transacción, no obstante esta circunstancia hipotética, que en todo caso, también sería reprochable tan solo a ellos por ser quienes contactaron con él, no puede dejar sin efecto el acuerdo alcanzado entre las partes.

No comparte la Sala la alegación de los demandados que fueron víctimas de un error invencible sobre las circunstancias del piso, al considerar que podían venderlo libremente. Sin dudar de que procedieran en la forma en la que lo hicieron por error, lo cierto es que el padecido era en todo caso vencible, estando en su mano el asegurarse de que reunían todas los requisitos necesarios para llevar a cabo el negocio que se disponían a hacer, en el plazo libremente convenido por los mismos. Comportamiento este que es el propio de una persona con una diligencia media.

TERCERO.- Se plantea por último la cuestión del desistimiento. Con relación al cual ha de indicarse que no se considera que éste le sea imputable a la compradora demandante, a la vista del burofax remitido a los vendedores el día 3 de enero de 2.007, fuera incluso del plazo previsto contractualmente, en el que les comunicaba que seguía interesada en la adquisición de la vivienda en las condiciones pactadas.

En todo caso, y como afirma la SAP de Barcelona de 20-06-2006 , si bien es cierto que en ciertas ocasiones cuando a una de las partes le ha resultado imposible cumplir el contrato o cumplirlo en las condiciones pactadas, se ha entendido que no procedía la pérdida de las arras por no estarse en el supuesto de desistimiento del contrato que prevé el artículo 1.454 del Código Civil , ello no puede admitirse cuando esa imposibilidad de cumplimiento por sea debida a la imprevisión de la propia parte, lo que deberá equipararse al desistimiento voluntario. Entender lo contrario fácilmente podría conducir a dejar sin efecto los contratos con pactos de arras, por la vía de exonerar de la pérdida de las cantidades entregadas en caso de incumplimiento.

CUARTO.- Consecuentemente el recurso ha de ser desestimado, con confirmación de la sentencia por sus propios y acertados fundamentos que se incorporan a la presente sentencia. Lo que conlleva la condena en costas a tenor de lo dispuesto en el art. 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Por todo lo expuesto, vistos los preceptos legales citados, sus concordantes y demás de general y pertinente aplicación, en nombre de S.M. el Rey y de conformidad con el artículo 117 de la Constitución,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación promovido por D. Isaac , D. Maximiliano y Dª Luisa , contra la sentencia de 4 de abril de 2.008, dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 5, de Santiago de Compostela , en los autos de Juicio Ordinario número 573-07, la confirmamos íntegramente, haciendo expresa condena sobre las costas del recurso al apelante.

Notifíquese esta Sentencia en legal forma a las partes, haciéndoles saber que contra la misma no cabe recurso alguno.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia con testimonio de esta resolución para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia de la que se pondrá certificación literal en el Rollo de su razón, incluyéndose el original en el Libro de Sentencias, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario certifico.