Sentencia Civil Nº 572/2012, Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 3, Rec 585/2012 de 30 de Noviembre de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

A CORUÑA

SENTENCIA: 00572/2012

ROLLO: RECURSO DE APELACIÓN -RPL 585/2012-

SENTENCIA

En La Coruña, a treinta de noviembre de dos mil doce.

Visto por el Ilmo. Sr. magistrado don Rafael Jesús Fernández Porto García, como Tribunal Unipersonal de la Sección Tercera de la Ilma. Audiencia Provincial de La Coruña, el presente recurso de apelaciónregistrado en esta Sección bajo el número 585 de 2012, interpuesto contra la sentencia dictada el 26 de junio de 2012 en el procedimiento verbal , procedente del Juzgado de Primera Instancia número 9 de La Coruña , ante el que se tramitó bajo el número 215 de 2012, en el que son parte:

Como apelante, la demandante DOÑA Lidia , mayor de edad, vecina de La Coruña, con domicilio en la CALLE000 , NUM000 - NUM001 NUM002 , provista del documento nacional de identidad número NUM003 , representada por el procurador don Diego Ramos Rodríguez, y dirigida por el abogado don Carlos Fachado Parada.

Como apelados, los demandados DOÑA María Antonieta , mayor de edad, vecina de La Coruña, con domicilio en la CALLE001 , NUM004 - NUM001 NUM005 , provista del documento nacional de identidad número NUM006 ; y DON Juan Ramón , mayor de edad, vecino de Pontedeume (La Coruña), con domicilio en la parroquia de DIRECCION000 , lugar de DIRECCION001 , NUM007 , provisto del documento nacional de identidad número NUM008 , representados por la procuradora doña Carolina Moreno Vázquez, y dirigidos por el abogado don Juan Gómez Marcos.

Versa la apelación sobre reclamación de cantidad derivada de contrato de intermediación inmobiliaria; ascendiendo la cuantía del recurso a 5.000 euros.

Antecedentes

PRIMERO.- Aceptando los de la sentencia de 26 de junio de 2012, dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número 9 de La Coruña , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: «FALLO: Que debo desestimar y desestimo la demanda interpuesta por Lidia contra Juan Ramón y María Antonieta , absolviendo a estos de los pedimentos efectuados en su contra.

Se imponen las costas procesales a la parte actora».

SEGUNDO.- Presentado escrito interponiendo recurso de apelación por doña Lidia , se dio traslado por término de diez días a los demandados doña María Antonieta y don Juan Ramón , quienes presentaron escrito de oposición. Con oficio de fecha 17 de octubre de 2012 se elevaron las actuaciones a esta Audiencia Provincial, previo emplazamiento de las partes.

TERCERO.- Recibidas en esta Audiencia Provincial con fecha 19 de octubre de 2012, se registraron bajo el número 585 de 2012, siendo turnadas a esta Sección el 6 de noviembre de 2012. Por el Sr. secretario judicial de esta Sección se dictó el 12 de noviembre de 2012 diligencia de ordenación admitiendo el recurso, mandando formar el correspondiente rollo y designando ponente. Se personaron ante esta Audiencia Provincial el procurador don Diego Ramos Rodríguez en nombre y representación de doña Lidia , en calidad de apelante; así como la procuradora doña Carolina Moreno Vázquez, en nombre y representación de doña María Antonieta y don Juan Ramón , en calidad de apelada. El 27 de noviembre de 2012 se pasaron las actuaciones al ponente para resolver.

Fundamentos

PRIMERO.- Fundamentación de la sentencia apelada .- Se aceptan y comparten los fundamentos de derecho de la sentencia apelada, que se dan por reproducidos, como parte integrante de la presente, en aras a inútiles repeticiones.

SEGUNDO.- Objeto del litigio .- La cuestión litigiosa planteada puede resumirse en los siguientes términos:

1º.-Los entonces cónyuges don Juan Ramón y doña María Antonieta eran propietarios con carácter ganancial de dos viviendas, sitas en la planta NUM009 y piso NUM010 respectivamente, de un edificio sito en el término municipal de Culleredo.

2º.-Doña Lidia se dedicaba a la intermediación inmobiliaria, con un negocio que giraba en el tráfico comercial de intermediación inmobiliaria con el nombre de 'Nosa Coruña Inmobiliaria'.

3º.-El 20 de septiembre de 2010 don Juan Ramón y doña María Antonieta contrataron con doña Lidia para que esta gestionase la venta de la vivienda sita en la planta NUM009 . En el contrato suscrito se establece que el precio de venta sería de 205.000 euros; y que doña Lidia recibiría una comisión de 10.000 euros, que serían abonados en el momento en que se otorgase la escritura pública de compraventa.

El 30 de diciembre de 2010 don Juan Ramón y doña María Antonieta vendieron la vivienda a una tercera persona, si bien por el precio de 133.000 euros.

Don Juan Ramón y doña María Antonieta abonaron a doña Lidia la cantidad de 6.000 euros, en pago de su comisión.

4º.-El 18 de febrero de 2011 don Juan Ramón y doña María Antonieta concertaron un nuevo contrato con doña Lidia , para que esta mediase para obtener un arrendamiento con opción de compra en cuanto a la vivienda de la planta NUM010 . Se fijaba el precio de la compra en 135.000 euros; y que doña Lidia recibiría una comisión de 5.000 euros en la siguiente forma: «a) Cuatro mil euros (4.000 €) en el momento en que Juan... haga efectivo el total de la señal de compra, b) Mil euros (1.000 €) en escritura pública».

El mismo día 18 de febrero de 2011 se otorgó un contrato de arrendamiento de vivienda con opción de compra con don Juan. Se estableció como prima de la opción la cantidad de 15.000 euros.

Aunque don Juan abonó la totalidad de la prima, no llegó a ejercitar la opción de compra.

Don Juan Ramón y doña María Antonieta pagaron a doña Lidia los 4.000 euros pactados en la letra a).

La vivienda fue vendida a otra persona el 12 de diciembre de 2011, por el precio de 144.000 euros.

5º.-El 5 de marzo de 2012 doña Lidia dedujo demanda en procedimiento verbal por razón de la cuantía contra don Juan Ramón y doña María Antonieta , alegando que los demandados se negaban a abonarle los 4.000 euros pendientes de comisión por la intermediación en la venta de la NUM010 vivienda (planta NUM009 ), así como otros 1.000 euros por la venta de la segunda vivienda (planta NUM010 ). Invocó fundamentos legales y terminó suplicando que se condenase a don Juan Ramón a abonarle 2.500 euros, y a doña María Antonieta otros 2.500 euros, intereses legales y costas.

6º.-Convocadas las partes a juicio, don Juan Ramón y doña María Antonieta se opusieron a la demanda porque: (a)En cuanto a la vivienda sita en la planta NUM009 , lo pactado era que el precio de venta fuese de 205.000 euros, pero realmente se vendió en 133.000 euros. Por esta razón también se redujo el importe de la comisión de doña Lidia , de 10.000 euros a 6.000 euros. (b)En cuanto a la vivienda sita en la primera planta, lo suscrito con don Juan fue un contrato de opción de compra. Se abonó a doña Lidia su comisión de 4.000 euros porque don Juan abonó la prima de la opción. No se abonaron los 1.000 euros restantes pactados al otorgamiento de la escritura pública porque don Juan no llegó a comprar. La venta se realizó posteriormente a otra persona, sin que doña Lidia hubiese mediado o intervenido en esta compraventa. Es más, como doña Lidia cerró su negocio, tuvieron que buscar otra agencia, que les cobró el 3% del precio de venta, como es habitual en el sector. Suplicó la desestimación de la demanda, con costas.

7º.-Tras la correspondiente tramitación, se dictó sentencia en la que se establece que: (a)En relación con el primer encargo, se considera acreditado que las partes llegaron al acuerdo de rebajar la comisión a 6.000 euros, porque (i)parece lógico que si el precio finalmente obtenido es inferior al inicialmente previsto, también se reduzca la comisión; (ii)es difícilmente imaginable que si existían divergencias entre las partes en cuanto al pago de los 4.000 euros restantes, se encargase la intermediación en la venta de la otra vivienda. (b)En relación con el segundo encargo, si don Juan no llegó a ejercitar la opción, no se da el presupuesto para el nacimiento de la obligación del devengo de los 1.000 euros. La vivienda se vendió a otra persona, en cuya intermediación no se probó que actuase doña Lidia . Por lo que desestima la demanda con imposición de costas a la demandante. Pronunciamientos frente a los que esta se alza.

TERCERO.- El contrato de mediación inmobiliaria .- Alterando el orden de los motivos del recurso, debe analizarse en primer lugar el alegato de la recurrente relativo a que la sentencia apelada «muestra un profundo desconocimiento de la jurisprudencia de la Audiencia Provincial de A Coruña y del Tribunal Supremo en relación a los contratos de mediación o corretaje», en el que parece sostener que como la función del mediador se agota en el momento en que comprador y vendedor se ponen de acuerdo para formalizar la compraventa, llegar a la conclusión de que doña Lidia tiene derecho al cobro de la comisión aunque después no se llegue a concluir el contrato con la persona propuesta.

El motivo no puede ser estimado:

1º.-El contrato denominado de mediación o corretaje es el negocio jurídico por el que una persona encarga a otra (mediador o agente), que le indique la oportunidad de celebrar un determinado contrato, o que consiga la celebración del mismo. El núcleo contractual es facilitar la aproximación de comprador y vendedor, poniendo a ambos en relación, con la finalidad de lograr la celebración del contrato. El contrato de mediación se integra en los contratos de colaboración y gestión de intereses ajenos, cuya esencia reside en la prestación de servicios encaminados a la búsqueda, localización y aproximación de futuros contratantes, sin intervenir en el contrato ni actuar propiamente como mandatario. Todo ello a cambio de la correspondiente remuneración, normalmente en forma de porcentaje sobre el precio de la transacción económica [ Sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 2 de noviembre de 2012 (Roj: STS 7323/2012, recurso 2165/2009 ), 25 de noviembre de 2011 (Roj: STS 8161/2011, recurso 1847/2008 ), 27 de junio de 2011 (Roj: STS 4870/2011, recurso 417/2008 ), 18 de marzo de 2010 (Roj: STS 1127/2010, recurso 638/2006 ), 25 de mayo de 2009 (Roj: STS 3491/2009, recurso 283/2005 ), 31 de enero de 2008 (Roj: STS 460/2008, recurso 377/2001 ) y 30 de marzo de 2007 (Roj: STS 2263/2007, recurso 1474/2000 )] (La numeración corresponde a la base de datos del Fondo Documental del Centro de Documentación Judicial, dependiente del Consejo General del Poder Judicial, que puede ser consultada en la página web).

Es un contrato atípico, consensual, bilateral y aleatorio, que tiene similitudes o analogías con la comisión mercantil, el mandato, o la prestación de servicios, pero no responde a una combinación de elementos de las distintas figuras contractuales típicas [ Sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 2 de noviembre de 2012 (Roj: STS 7323/2012, recurso 2165/2009 ), 25 de noviembre de 2011 (Roj: STS 8161/2011, recurso 1847/2008 ), 18 de marzo de 2010 (Roj: STS 1127/2010, recurso 638/2006 ), 25 de mayo de 2009 (Roj: STS 3491/2009, recurso 283/2005 ) y 31 de enero de 2008 (Roj: STS 460/2008, recurso 377/2001 )]. Constituye un contrato atípico, consensual y bilateral, ( «facio ut des») y aleatorio, puesto que su resultado es incierto [ sentencias del Tribunal Supremo de 12 de junio de 2007 (Roj: STS 4257/2007, recurso 2699/2000 ) y 30 de marzo de 2007 (Roj: STS 2263/2007, recurso 1474/2000 )].

En cuanto a su nacimiento, contenido, desarrollo, consumación debe estarse en primer lugar a lo pactado por los contratantes, a tenor de la libertad de pactos ( artículo 1255 del Código Civil ), y del principio «pacta sunt servanda»( artículo 1091 del mismo Código ); después a las normas generales de las obligaciones y contratos comprendidos en los Títulos I y II del Libro Cuarto del Código Civil, mas tarde a los usos comerciales y normas complementarias, así como a la jurisprudencia pacífica y consolidada. [ Sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 25 de noviembre de 2011 (Roj: STS 8161/2011, recurso 1847/2008 ), 27 de junio de 2011 (Roj: STS 4870/2011, recurso 417/2008 ), 18 de marzo de 2010 (Roj: STS 1127/2010, recurso 638/2006 ), 25 de mayo de 2009 (Roj: STS 3491/2009, recurso 283/2005 ) y 31 de enero de 2008 (Roj: STS 460/2008, recurso 377/2001 )].

Salvo pacto en contra, el devengo de honorarios por comisión está supeditado a la celebración del contrato pretendido [ Sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 18 de marzo de 2010 (Roj: STS 1127/2010, recurso 638/2006 ), 25 de mayo de 2009 (Roj: STS 3491/2009, recurso 283/2005 ), 31 de enero de 2008 (Roj: STS 460/2008, recurso 377/2001 ) y 30 de marzo de 2007 (Roj: STS 2263/2007, recurso 1474/2000 )]. Los honorarios de los agentes se devengan, salvo estipulación que contemple otra modalidad, al celebrarse el contrato o negocio objeto de la mediación; siempre que la operación se realice dentro del plazo fijado por los contratantes, ya que este contrato no tiene carácter indefinido [ sentencia del Tribunal Supremo de 11 de julio de 2007 (Roj: STS 5005/2007, recurso 2905/2000 )]. El mediador tiene derecho a cobrar el premio siempre y cuando el contrato promovido llegue a celebrarse, estando sometido, pues, a la condición suspensiva de su celebración, y así el resultado que da derecho a la retribución es la perfección del contrato [ sentencia del Tribunal Supremo de 25 de noviembre de 2011 (Roj: STS 8161/2011, recurso 1847/2008 ), 27 de junio de 2011 (Roj: STS 4870/2011, recurso 417/2008 ), 12 de junio de 2007 (Roj: STS 4257/2007, recurso 2699/2000 )].

Si el mediador hizo su gestión, y éstas fueron aprovechadas por quien se las encomendó, surge el deber del pago de la comisión [ Sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 18 de marzo de 2010 (Roj: STS 1127/2010, recurso 638/2006 ), 25 de mayo de 2009 (Roj: STS 3491/2009, recurso 283/2005 ) y 31 de enero de 2008 (Roj: STS 460/2008, recurso 377/2001 )]. Dicho a la inversa: el mediador no tiene derecho a la remuneración (a)si el contrato encargado no llega a celebrarse (no se produce la perfección del mismo); (b)si se ha celebrado pero no por la actividad del mediador (falta el nexo causal); y (c)si se celebra una vez transcurrido el plazo pactado (es causa de extinción del contrato) a no ser que se pruebe que el contrato se celebró después, pero por razón de la actividad mediadora, con cuyo retraso las partes contratantes han querido evitar el pago al mediador [Ts. 13 de octubre de 2011 (resolución 738/2011, en el recurso 1728/2008)].

2º.-La sentencia apelada en ningún momento infringe la doctrina jurisprudencial:

(a)En cuanto al primer contrato, lo que sostiene es que hubo un acuerdo posterior de las partes en rebajar la cuantía de la comisión inicialmente pactada en atención al precio sensiblemente inferior obtenido. La discusión no es en cuanto a la mediación y la retribución, sino en cuanto a la cuantía de esta.

(b)En lo referente al segundo, la sentencia concluye que la comisión pactada sí se abonó; pero no se cumplió la condición para el devengo de los 1.000 euros restantes: no se llegó a otorgar la escritura pública con don Juan.

En ningún momento niega la existencia del contrato, o vulnera lo pactado por las partes. Lo que afirma es que don Juan Ramón y doña María Antonieta han cumplido lo pactado.

CUARTO.- Inexistencia de pacto de rebaja de la comisión .- En cuanto al contrato celebrado el 20 de septiembre de 2010, relativo a la vivienda de la planta baja, como se dijo reiteradamente, la sentencia apelada establece como hecho probado que hubo un pacto entre las partes para reducir la cuantía de la comisión inicialmente estipulada (10.000 euros) a 6.000 euros, que fue efectivamente abonada; minoración que se vincula a que el precio estipulado (205.000 euros) no se llegó finalmente a obtener, pues la compraventa se hizo por 133.000 euros. Muestra su discrepancia la apelante manifestando que es falso que las partes acordasen esa rebaja de la comisión, sino que fue una imposición unilateral de don Juan Ramón y doña María Antonieta , sin la aquiescencia de doña Lidia . Se viene a sostener que doña Lidia «no intervino en el contrato de compraventa, siendo totalmente ajena a las negociaciones de comprador y vendedor», y si rebajaron unilateralmente la comisión fue porque no lograron vender la vivienda al precio que querían inicialmente.

El motivo no puede ser estimado:

1º.-Resulta sorprendente el alegato, por cuanto en la demanda se venía a dar a entender que la vivienda se enajenó por la mediación de doña Lidia . Y precisamente por lo satisfechos que quedaron don Juan Ramón y doña María Antonieta por esa intermediación, «reconociendo la valía y profesionalidad de la actora»es por lo que le encargan la posterior mediación en la segunda vivienda. Y ahora lo que se está afirmando es que doña Lidia no intervino en localizar el comprador para la primera vivienda; que si el precio de compraventa fue inferior es porque el cliente lo encontraron don Juan Ramón y doña María Antonieta , sin haber tenido ella participación alguna.

Postura que, por otra parte, entra en contradicción interna con el motivo anterior, pues se afirmaba que el derecho al cobro de la comisión nace desde el momento en que los inmuebles se vendieron gracias a la actuación de doña Lidia ¿Se vendieron gracias a su actuación, o nada tuvo que ver con las ventas? Ambas afirmaciones son contradictorias entre sí.

2º.-El argumento no tiene en consideración que se estaría reconociendo un incumplimiento del contrato por parte de doña Lidia , que se desarrolla en un doble ámbito: (a)El contrato se celebra, pero sin la mediación del intermediario. Luego, como se dijo anteriormente, no nace el derecho a existir la comisión. No desplegó el trabajo para el que fue contratada. (b)Lo pactado era que el precio de la compraventa sería de 205.000 euros. Al ser manifiestamente inferior (133.000 euros), tampoco se habría cumplido la condición para el nacimiento del derecho al cobro de la comisión.

Para que pueda exigirse a la otra parte el cumplimiento de un contrato recíproco, al amparo de lo dispuesto en el artículo 1124 del Código Civil , es preciso que el reclamante haya cumplido las obligaciones que a él le incumben; ya que no puede prosperar la acción si quien la ejercita no ha cumplido plenamente lo que le incumbe. Las obligaciones recíprocas tienen unos efectos específicos debidos a su interconexión o interdependencia. El primero es la necesidad de cumplimiento simultaneo, en el sentido de que el acreedor de una obligación recíproca no puede exigir a su deudor que cumpla, si a su vez no ha cumplido o cumple al tiempo u ofrece cumplir la otra obligación recíproca de la que es deudor. Si el acreedor exige el cumplimiento de la obligación recíproca al deudor, sin que aquél haya cumplido u ofrezca cumplir la suya, este deudor podrá oponerse y rechazar la acción de cumplimiento, mediante la llamada excepción de incumplimiento contractual. Lo cual no se establece explícitamente sino que se deduce del artículo 1100, último párrafo y del artículo 1124, ambos del Código Civil [ sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 3 de julio de 2012 (Roj: STS 6454/2012, recurso 1644/2009 ), 15 de diciembre de 2011 (Roj: STS 8592/2011, recurso 1601/2008 ), 18 de octubre de 2011 (resolución 725/2011, en el recurso 1429/2008 ), 30 de septiembre de 2011 (Roj: STS 5907/2011, recurso 1346/2008 ), 15 de julio de 2011 (Roj: STS 5371/2011, recurso 1976/2007 ), 11 de marzo de 2011 (Roj: STS 1243/2011, recurso 1539/2007 )].

Si doña Lidia reconoce que ni ha mediado en la compraventa; y esta se hizo por precio inferior, lo que está es afirmando que no cumplió con su obligación. Por lo que el resultado sería que no nació el derecho al cobro de la comisión; y, por extensión, que ni tan siquiera tenía derecho a los 6.000 euros que percibió.

3º.-El derecho al percibo de la comisión por un agente inmobiliario no nace de la venta, sino del efectivo cumplimiento de las obligaciones del intermediario. Tiene que buscar un comprador, desplegar una actividad, publicitar la vivienda, enseñarla, etcétera. Si no se despliega actividad alguna, ni se localiza un comprador, no ha cumplido su encargo. Pero es que, además, en este caso, el compromiso era encontrar un comprador que pagase 205.000 euros. Si se afirma que doña Lidia no localizó ningún comprador, que fueron don Juan Ramón y doña María Antonieta quienes concertaron directamente con el adquirente, y el precio obtenido fue muy inferior, la conclusión es que doña Lidia no cumplió su cometido, y por lo tanto no surge el derecho al percibo de la comisión.

4º.-La deducción o conclusión a la que llega el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez en la sentencia, al afirmar que sí existió un pacto entre las partes para rebajar la cuantía de la comisión, en modo alguno puede tildarse de infundado o carente de prueba. Su valoración probatoria debe ser compartida por este tribunal: (a)Si la vivienda se vende prácticamente por la mitad del precio inicialmente previsto, sería ilógico que doña Lidia pretendiese mantener el importe de la comisión estipulada en el contrato; máxime cuando, ahora, se reconoce que ni siquiera desempeñó su labor. (b)Pugna con la lógica que si desde el 30 de diciembre de 2010 las partes mantenían una divergencia por la falta de abono de 4.000 euros, el 18 de febrero de 2011 se pactase un nuevo contrato de intermediación inmobiliaria, precisamente por lo satisfechos que estaban del resultado (cuando el precio fue muy inferior) y «reconociendo la valía y profesionalidad de la actora».

QUINTO.- La condición suspensiva .- Sostiene la recurrente, en cuanto al contrato de intermediación en un contrato de arrendamiento con opción de compra, que se pactó una comisión fija de 5.000 euros; que como se han abonado 4.000 euros, los demandados estarían reconociendo su labor de mediación, y por lo tanto tienen que abonarle los otros 1.000 euros.

El motivo no puede ser estimado:

1º.-El artículo 1114 del Código Civil preceptúa que «en las obligaciones condicionales la adquisición de los derechos, así como la resolución o pérdida de los ya adquiridos, dependerán del acontecimiento que constituya la condición». Trata las condiciones suspensivas positivas, caracterizadas por «dies incertus an et incertus quando». Concurre cuando la intención de los contratantes fue la de supeditar la producción de efectos del contrato litigioso al cumplimiento de una condición en un plazo predeterminado; por lo que su dinámica es la propia de las condiciones suspensivas. El efecto de la condición suspensiva es el de hacer depender la eficacia de lo convenido del acaecimiento de un hecho futuro e incierto. Si no se cumple la condición pasado el plazo, la obligación no llega a nacer; cuando no se realizó la condición, el contrato no genera efectos definitivos vinculantes, por lo que no puede exigirse su cumplimiento, ya que no llega a adquirirse ningún tipo de derechos en virtud del contrato; por lo que no estamos ante un supuesto de resolución contractual, ni siquiera de forma tácita, sino de un contrato ineficaz que no llegó a producir efectos vinculares, ni generar derechos y obligaciones entre las partes [ Ts. 28 de junio de 2012 (Roj: STS 6212/2012, recurso 1145/2009 ), 31 de mayo de 2011 (Roj: STS 3147/2011, recurso 131/2008 ), 2 de junio de 2010 (Roj: STS 2896/2010 )].

2º.-Es cierto que las partes pactaron una comisión de 5.000 euros, pero el nacimiento del derecho al cobro por parte de doña Lidia se supeditó al cumplimiento de dos condiciones suspensivas, vinculadas a la actuación de don Juan, como optante a la compra: «a) Cuatro mil euros (4.000 €) en el momento en que Juan... haga efectivo el total de la señal de compra, b) Mil euros (1.000 €) en escritura pública». Es por ello que los 4.000 euros sí se abonaron, porque don Juan abonó la prima de la opción.

Si está acreditado que don Juan nunca llegó a ejercitar la opción, y por lo tanto no consumó en toda su extensión el contrato de arrendamiento con opción de compra, por lo que no se otorgó la escritura pública de compraventa, es obvio que no se dio cumplimiento a la condición suspensiva impuesta para que doña Lidia tenga derecho a percibir los 1.000 euros restantes. Para que tuviera derecho al devengo era preciso que don Juan hubiese ejercitado la opción, y se hubiese otorgado la escritura pública vendiendo la vivienda precisamente a don Juan (persona a la que se menciona nominalmente en el contrato). Simplemente, no se cumplió la condición.

El que la vivienda se enajenase posteriormente a una tercera persona, al margen del contrato de opción de compra, y cuando el optante ya había desistido, no genera el derecho al cobro de la comisión.

SEXTO.- Infracción del artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en la imposición de costas de la primera instancia .- Por último se alega la infracción del artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , porque considera que fundamentándose la acción en dos contratos, existe base suficiente para ejercitar la reclamación de cantidad, y al final no solo no recupera la cantidad sino que pecha con las costas, lo que considera injusto dadas las dudas de derecho existentes.

El motivo no puede ser estimado:

1º.-El artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que «en los procesos declarativos, las costas de la primera instancia se impondrán a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones, salvo que el tribunal aprecie, y así lo razone, que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho.- Para apreciar, a efectos de condena en costas, que el caso era jurídicamente dudoso se tendrá en cuenta la jurisprudencia recaída en casos similares». El principio objetivo del vencimiento, como criterio para la imposición de costas que establece el artículo 394.1, primer inciso, de la Ley de Enjuiciamiento Civil , se matiza en el segundo inciso del mismo precepto con la atribución al tribunal de la posibilidad de apreciar la concurrencia en el proceso de serias dudas de hecho o de derecho que justifiquen la no imposición de costas a la parte que ha visto rechazadas todas sus pretensiones.

Es conocida la opinión doctrinal que concluye que este precepto consagra el principio de imposición de las costas del pleito siguiendo la teoría del vencimiento objetivo, continuando la regulación iniciada por el antiguo artículo 523 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881 , introducido por la Ley de 6 de agosto de 1984. Precepto que otorga un cierto margen para no aplicar dicha teoría hasta sus últimas consecuencias, al dejar un margen al arbitrio judicial para no imponerlas, pero limitado a que el Juzgado «aprecie, y así lo razone»dudas de hecho o de derecho. Previsión que tiene su precedente inmediato en el artículo 523, I de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1881 , en el que se contemplaba la facultad de juez de apreciar circunstancias excepcionales que justificaran la no imposición de costas, y su acogimiento transforma el sistema del vencimiento puro en vencimiento atenuado [ sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 10 de diciembre de 2010 (Roj: STS 7743/2010, recurso 680/2007 ), 14 de septiembre de 2007 (Roj: STS 5992/2007, recurso 4306/2000 )]. Se configura como una facultad del juez [sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 10 de diciembre de 2010 (Roj: STS 7743/2010, recurso 680/2007 ), 30 de junio de 2009 (Roj: STS 4450/2009, recurso 532/2005 )]. Discrecional aunque no arbitraria, puesto que su apreciación ha de estar suficientemente motivada, y su aplicación no está condicionada a la petición de las partes. Lo dicho excluye la infracción del principio de aportación de parte enunciado en el artículo 216 Ley de Enjuiciamiento Civil ; es una facultad del juez no sometida a la petición de parte [sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 10 de diciembre de 2010 (Roj: STS 7743/2010, recurso 680/2007 )]. Arbitrio que en ningún momento puede convertirse en arbitrariedad, al exigir que se expongan en la sentencia cuáles son esas dudas, y siempre sometidas a revisión en el recurso de apelación ( artículo 397 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ). Dudas fácticas o jurídicas que además han de ser «serias», a lo que puede añadirse que además han de ser objetivas, de tal forma que esas dudas fácticas o jurídicas puedan ser apreciadas por cualquier operador jurídico.

Prueba de ello es que, en cuanto a las dudas jurídicas, el término de comparación es la jurisprudencia recaída en casos similares (supuesto típico son las cuestiones sobre las que no se ha pronunciado el Tribunal Supremo, y existen discrepantes interpretaciones entre las distintas Audiencias Provinciales). Por lo que se puede concluir que no puede apreciarse la excepcionalidad cuando la jurisprudencia sea unánime.

Y en cuanto a las fácticas, se requiere que sean serias, objetivas, realmente importantes, de consideración, que concurrirán cuando el establecimiento de los hechos controvertidos y relevantes resulta especialmente complejo, cuando pueda calificarse la labor de apreciación de las pruebas de especialmente dificultosa, cualquiera que sea el sentido final. La razón última de ser de la excepción es que el litigio se presentaba como inevitable para las partes, pues al no estar claros los hechos determinantes, y a la vista de las fundadas y serias dudas existentes sobre ellos, no queda a los litigantes más remedio que acudir al pleito para que se resuelva la controversia por los Tribunales. Pero se está hablando siempre de dudas objetivas, no de la ignorancia de la parte en cuanto a lo realmente acaecido, ni de que haya interpretado erróneamente unos hechos. No puede confundirse la duda fáctica seria de los hechos realmente acontecidos, con la buena fe del litigante (en la creencia de que se tiene razón porque desconoce lo acaecido o lo malinterpreta).

2º.-La mera existencia de los contratos no justifica en modo alguno el ejercicio de la acción. Ya desde la demanda era evidente su fracaso. No puede presentarse como duda jurídica una errónea interpretación del contrato, su falta de estudio desde el punto de vista jurídico, o que se malinterprete la doctrina jurisprudencial sobre el contrato de mediación.

SÉPTIMO.- Costas .- Por todo lo anterior, la sentencia apelada debe ser confirmada, lo que conlleva la preceptiva imposición de las costas devengadas por el recurso a la parte apelante ( artículo 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

OCTAVO.- Depósito del recurso .- Conforme a lo dispuesto en el ordinal noveno, de la disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial 6/1985, de 1 de julio , en la redacción dada por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, la desestimación del recurso conlleva la pérdida del depósito constituido, al que se dará el destino legal.

Vistos los artículos citados, concordantes y demás de general y pertinente aplicación,

Por lo expuesto,

Fallo

Por lo expuesto, el Tribunal unipersonal de la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de La Coruña, resuelve:

1º.-Se desestima el recurso de apelación interpuesto en nombre de la demandante doña Lidia , contra la sentencia dictada el 26 de junio de 2012 por el Juzgado de Primera Instancia número 9 de La Coruña , en los autos del procedimiento verbal seguidos con el número 215 de 2012, y en el que son demandados doña María Antonieta y don Juan Ramón .

2º.-Se confirma la sentencia apelada.

3º.-Se imponen a la apelante doña Lidia las costas devengadas por su recurso.

4º.-La desestimación del recurso conlleva la pérdida del depósito constituido para apelar. Procédase por el Sr. secretario del Juzgado de instancia a transferir el depósito constituido para recurrir, conforme a lo previsto en el apartado 10 de la disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

5º.-Notifíquese esta resolución a las partes, con indicación de que contra la misma, al dictarse en un procedimiento tramitado por razón de la cuantía y siendo esta inferior a 600.000 euros y superior a 3.000 euros, puede interponerse recurso de casación, conforme a lo previsto en el ordinal 3º del artículo 477.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (en la redacción dada por la Ley 37/2011, de 10 de octubre), fundado en presentar interés casacional, pudiendo formularse conjuntamente recurso extraordinario por infracción procesal, para su conocimiento y resolución por la Excma. Sala Primera del Tribunal Supremo. Es inadmisible la interposición autónoma y única de recurso extraordinario por infracción procesal. El recurso deberá acomodarse a lo dispuesto en el articulado de la Ley de Enjuiciamiento Civil y a lo establecido en la Disposición Final Decimosexta de la misma; teniendo en consideración el acuerdo de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 30 de diciembre de 2011, y los reiterados criterios jurisprudenciales sobre admisión de recursos. Se presentará ante esta Sección Tercera de la Audiencia Provincial de La Coruña en el plazo de veinte días hábiles, a contar desde el siguiente a la notificación.

Alternativamente, e incompatible con los recursos mencionados en el párrafo anterior, si se considerase que esta resolución, exclusivamente o junto con otras motivos, infringe normas de Derecho Civil de Galicia, puede interponerse recurso de casación, en el que podrán incluirse motivos procesales, para ante la Excma. Sala de lo Civil y Penal del Tribunal Superior de Justicia de Galicia, conforme a lo previsto en el artículo 478 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y en la Ley 5/2005, de 25 de abril, del Parlamento de Galicia. Se presentará ante esta Sección Tercera de la Audiencia Provincial de La Coruña en el plazo de veinte días hábiles, a contar desde el siguiente a la notificación.

Con el escrito de interposición deberá acompañarse justificante de haber constituido previamente un depósito por importe de cincuenta euros (50 €) por cada clase de recurso en la 'cuenta de depósitos y consignaciones' de esta Sección, en la entidad 'Banco Español de Crédito, S.A.', con la clave 1524 0000 06 0585 12 para el recurso de casación, y con la clave 1524 0000 04 0585 12 para el recurso extraordinario por infracción procesal.

Conforme a lo establecido en la Ley 10/2012, de 20 de noviembre, con el escrito de interposición también deberá adjuntarse el justificante de pago, debidamente validado, de la «tasa por el ejercicio de la potestad jurisdiccional en los órdenes civil, contencioso-administrativo y social», por una cuota tributaria fija de 1.200 euros por cada uno de los recursos que se interponga, incrementada en la parte variable de la cuota que establece el artículo 7.2 de la citada Ley, sin cuyo requisito no se podrá dar curso al escrito.

6º.-Firme que sea la presente resolución, líbrese certificación para el Juzgado de instancia, con devolución de los autos.

Así, por esta mi sentencia, definitivamente juzgando, lo pronuncio, mando y firmo.-

PUBLICACIÓN.-Dada y pronunciada fue la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. magistrado don Rafael Jesús Fernández Porto García, en el mismo día de su fecha, de lo que yo, secretario, certifico.-