Sentencia Civil Nº 572/2014, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 1, Rec 1069/2012 de 10 de Diciembre de 2014

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE BARCELONA

SECCIÓN PRIMERA

ROLLO Nº 1069/2012

Procedente del procedimiento Ordinario nº 421/2007

Juzgado de Primera Instancia nº 1 Granollers (ant. CI-1)

S E N T E N C I A Nº 572

Barcelona, 10 de diciembre de 2014

La Sección Primera de la Audiencia provincial de Barcelona, formada por los Magistrados Dª Amelia MATEO MARCO, D. Antonio RECIO CORDOVA y D. Manuel Horacio GARCIA RODRIGUEZ, actuando la primera de ellos como Presidente del Tribunal, ha visto el recurso de apelación nº 1069/2012, interpuesto contra la sentencia dictada el día 17 de julio de 2012 y el auto aclaratorio de fecha 21 de noviembre de 2012 en el procedimiento nº 421/2007, tramitado por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 Granollers (ant. CI-1) en el que son recurrentes D. Ruperto , Dª Lourdes y D. Jesús Luis y apelados Dª Vicenta y D. Bernardino , Dª. Clara , Dª. Lorena , Dª. Teresa , D. Florentino , D. Lucas , Dª. Catalina , Dª. Laura , D. Severino , Dª. Tamara , D. Juan Alberto , Dª. Carla , D. Camilo , Dª. Justa , Dª. Tarsila , D. Fructuoso , Dª. Carolina , Dª. Leticia , D. Mateo , Dª. Victoria , D. Valentín , Dª. Consuelo , D. Abel , Dª. Maribel , D. Constantino ,

Dª. María Cristina , D. Hermenegildo , Dª. Elsa , D. Obdulio , Dª. Otilia , D. Carlos Jesús , Dª. Amparo , D. Aquilino , Dª. Frida , D. Emilio , D. Salome , Dª. Brigida , D. Justiniano , Dª. Luisa , D. Sebastián , Dª. María Angeles , Dª. Elisenda , D. Cayetano , Dª. Paloma , Dª. Andrea , D. Herminio , Dª Inocencia , D. Paulino , Dª. Virtudes , D. Apolonio , D. Ernesto , Dª. Elena , D. Justo , Dª. Patricia , D. Severiano , Dª. Azucena , D. Agustín , Dª. Luz , D. Efrain , Dª. Adolfina , D. Julio , Dª. Florinda , D. Segismundo , Dª. Susana , D. Ángel Daniel , Dª. Debora , D. Daniel , Dª. Paula , D. Isidoro , Dª. Aurora , D. Rodrigo , Dª. Lucía , D. Juan Luis , Dª. Ana María , D. Cesareo , Dª. Francisca , Dª. Teodora , D. Indalecio , Dª. Encarna , D. Remigio , Dª. Ruth , D. Antonio , Dª. Fátima , D. Ezequias , D. Marcial , Dª. Valentina , D. Amador , D. Eugenio , Dª. Esmeralda , D. Luis , Dª. Sandra , D. Jose Ramón , Dª. Dulce , Dª. Regina , D. Avelino , Dª. Celia , D. Florian , Dª. Rafaela ,

Dª. Carmen , D. Pablo , Dª. Olga , Dª. Candelaria , Dª. Modesta , D. Jesús Manuel , D. Celestino , Dª. Blanca , Dª. Natividad , D. Isidro , Dª. Candida , D. Santiago , Dª. Ofelia , D. Pablo Jesús , Dª. Celestina , D. Elias , Dª. Rebeca , Dª. Custodia , D. Lorenzo , Dª. Sabina , D. Jose Ignacio , D. Aurelio , Dª. Estefanía , D. Gaspar , Dª. Yolanda , D. Plácido , Dª. Gloria , Dª. María Purificación , D. Juan Miguel , Dª. Lidia , D. Donato , Dª. Araceli , Dª. Nuria , D. Marcelino , Dª. Delfina , Dª. Tania , Dª. Flor , Dª. Adelina , D. Luis Andrés , Dª. Marisol , D. Ceferino , D. Ismael , Dª. Claudia , D. Teodulfo , Dª. Trinidad , D. Argimiro , D. Franco , Dª. Isabel , Dª. Antonia , D. Ramón , Dª. Ramona , D. Marco Antonio , Dª. Eulalia , Dª. Adelaida , D. Eutimio , D. Modesto , Dª. Natalia , Dª. Eloisa ,

D. Jesús Ángel , Dª. María Rosario , D. Desiderio , Dª. Mercedes , Dª. Elvira , Dª. María Esther , Dª. Rita , Dª. Gema , D. Pio , Dª. Begoña , D. Ángel Jesús , Dª. Valle , Dª. Macarena , D. Fausto , D. Norberto , Dª. Emma , Dª. Alejandra , Dª. Rosana , D. Pedro Miguel , Dª. Juana , Dª. Daniela , D. Ezequiel , D. Onesimo , Dª. Ángeles , D. Miguel Ángel , D. Eusebio , Dª. Visitacion , D. Pascual , Dª. Mónica , Dª. Graciela , D. Adrian , Dª. Covadonga , D. Fermín , Dª. Ana , D. Rogelio , Dª. Marí Jose , D. Alvaro , D. Gonzalo , D. Saturnino , D. Artemio , Dª. Sara , Dª. Matilde , D. Imanol , Dª. Irene , D. Calixto , Dª. Coral , OPHIUCUS, S.L., D. Leopoldo , Dª. Gabriela , D. Luis Pedro , Dª. Emilia , D. Epifanio , Dª. Casilda , D. Porfirio , Dª. Angustia , D. Ángel , Dª. Africa , D. Higinio , Dª. María Antonieta , Dª. Soledad , D. Jose María , Dª. Rosalia , Dª. Penélope , D. Damaso ,

Dª. Miriam , Dª. Mariola , Ovidio , AYUNTAMIENTO DE GRANOLLERS, Dª. Palmira , D. Arcadio , Dª. Paulina , Dª. Nieves , D. Javier , Dª. Pilar , Luis Angel , Dª. Sacramento , Dª. Silvia , Dª. Verónica , Dª. María Luisa , Dª. Noelia , D. Felix , Dª. Belen , D. Tomás , Dª. Cristina , D. Cipriano , Dª. Guillerma , OSONA 19, S.L., D. Octavio , Dª. Marta , Dª. Santiaga , Dª. María Virtudes , Dª. Bibiana , D. Bernardo y ALSI 02.S.L. y previa deliberación pronuncia en nombre de S.M. el Rey de España la siguiente resolución.

Antecedentes

PRIMERO.- La sentencia antes señalada, tras los correspondientes Fundamentos de Derecho, establece en su fallo lo siguiente: 'Que debo desestimar y desestimo íntegramente la demanda presentada por D. Ruperto , DÑA Lourdes y D. Jesús Luis y en consecuencia, absolver a la demandada, CAIXA D'ESTALVIS DE SABADELL, PROMINMO, SA, OSONA 19 S.L., Octavio , Nieves , Javier , Luis Angel , Sacramento , Silvia , Verónica , Noelia , María Luisa , Belen , Tomás , Cristina , Cipriano , Guillerma , Vicenta , Alicia , Gracia , CAIXA D'ESTALVIS I PENSIONS, Lorenzo , Sabina , Felix , Candida , Pilar , Marcelino , Delfina , Clara , Bernardino , Teodulfo , Ceferino , Emilia , Luis Pedro , Eva María , Pedro Miguel , Jose María , Rosalia , Soledad , Inocencia , Herminio , Sebastián , María Angeles , Luisa , Obdulio , Camino , Palmira , Calixto , Justo , Patricia , Marino , Epifanio , Marí Jose , Rogelio , Segismundo , Susana , Isidoro , Aurora , Ezequias , Luis , Sandra , Gema ,

Artemio , Sara , Ovidio Marina , Higinio , María Antonieta , Gonzalo , Ismael , Claudia , Trinidad , Argimiro , Isabel , Florentino , Teresa , Marisol , Jesús Ángel , María Rosario , Penélope , Ángel , Africa , Florian , Rafaela , Ezequiel , Daniela , Adelaida , Matilde , Amador , Marta , Jesús Manuel , Ernesto , Elena , Efrain , Adolfina , Celestino , Blanca , Elisenda , Fructuoso , Carolina , Adrian , Covadonga , Marcial , Valentina , Saturnino , Imanol , Irene , Eutimio , Elvira , María Esther , Rita , Rodrigo , Lucía , Ramón , Ramona , Carlos Jesús , Amparo , Abel , Maribel , Valentín , Constantino , María Cristina , Leticia , Lucas , Catalina , Modesto , Natalia , Desiderio , Mercedes , Pio , Begoña , Santiaga , Laura , Porfirio , Angustia , Eugenio , Esmeralda , Alejandra , Onesimo , Ángeles , Miguel Ángel , Pablo , Olga , Nuria , Remigio , Ruth , Juan Luis , Ana María , Hermenegildo , Elsa , Santiago , Ofelia , Jose Ignacio , María Purificación , Isidro , Severiano , Azucena , Juan Miguel , Pablo Jesús , Celestina , Regina , Aquilino , Frida , Antonio , Fátima , Andrea , Apolonio , Paulino , Virtudes , Salome , Brigida , Consuelo Camilo , Justa , Arcadio , Fermín , Ana , Heraclio , Paulina , Cesareo , Emiliano , Arturo , Julio , Florinda , Francisca , Teodora , Agustín , Luz , Avelino , Jose Ramón , Dulce , Adelina , Donato , Araceli , Custodia , Tania , Elias , Rebeca , Mateo , Victoria , Tamara , Coral , Eusebio , Visitacion , Leopoldo , Gabriela , Graciela , Pascual , Mónica , Damaso , Miriam , Ángel Jesús , Valle , Marco Antonio , Eulalia ,

Loreto , Macarena , Rosana , Norberto , Emma , Antonia , Indalecio , Encarna , Eloisa , Ángel Daniel , Debora , Emilio , María Virtudes , Cayetano , Paloma , Juan Alberto , Carla , Luis Andrés , Evangelina , Candelaria , Flor , Tarsila , Carmen , Apolonia , Daniel , Paula , Franco , Casilda , Severino , Modesta , PHIUCUS, SL, AJUNTAMENT DE GRANOLLERS, Jacobo , Bibiana , Rosa , Victoriano , Natividad , Lidia , Alvaro , Guillermo , Luis , Fidela , Valentina , Teodosio , María Milagros , Plácido , Gloria , Aurelio , Estefanía , Gaspar , Yolanda .

, respecto de todos los pedimentos contenidos en el suplico de la demanda. Todo ello con expresa condena en costas para la parte demandante.'

Asimismo el auto de aclaración establece en su parte dispositiva lo siguiente: 'Estimo la petición formulada por el/la Procurador/a CARLOS ALBEROLA MARTÍNEZ de la parte demandada PROMINMO, SA (hoy SERIHABITAT, SSI, SAU) de subsanar la Sentencia nº 297/12 en el presente procedimiento con fecha 17/7/2012 , en el sentido de no incluir en el Encabezamiento y Fallo de la misma a la demandada PROMINMO, SA'.

SEGUNDO.- Las partes antes identificadas han expresado en sus respectivos escritos de apelación y, en su caso, de contestación, las peticiones a las que se concreta su impugnación y los argumentos en los que las fundamentan, que se encuentran unidos a los autos.

Fundamenta la decisión del Tribunal el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente D. Manuel Horacio GARCIA RODRIGUEZ.

Fundamentos

PRIMERO.- Resumen de Antecedentes.

Don Ruperto y sus hijos, don Jesús Luis y doña Lourdes , estos últimos por atribución de legitima sucesoria, como copropietarios de las dos plantas NUM000 (entidad nº NUM001 y entidad nº NUM002 , que son las registrales nº NUM003 y nº NUM004 ) de un conjunto residencial ubicado en Granollers, con frente a la CALLE000 , DIRECCION000 y AVENIDA000 , de las que el primero fue arrendatario desde el mes de julio 1978 y después propietario a partir de enero 1997, una vez el dueño único otorgó la escritura de división horizontal en octubre 1992, formulan demanda frente a todos los demás condueños que configuran la Comunidad de Propietarios en solicitud de que se fijen nuevas cuotas de participación comunitarias, en aplicación del art. 5 de la Ley de Propiedad Horizontal , con igual contenido que el art. 553-3 CCC, debido a que fueron asignadas erróneamente por el divisor del conjunto inmobiliario.

Los demandados que se opusieron a la demanda alegaron, de forma resumida, que: (i) Falta litisconsorcio pasivo necesario por no haber vocado a los actuales propietarios de dos viviendas y caducidad de la acción, desestimadas en la Audiencia previa; (ii) Los actos propios del demandante, que primero fue arrendatario y conoció, antes de la adquisición y después de la división horizontal, la cuota o coeficiente aplicado a cada entidad, aceptándolo durante más de 15 años; (iii) La renuncia al ejercicio de acciones contenida en los Estatutos de la comunidad, otorgados por el propietario único, en relación con cabidas, participaciones en elementos y gastos comunes con arreglo a las cuotas que tienen asignadas; (iv) Una cosa es el coeficiente de participación y otra el de propiedad y quien dividió horizontalmente conocía el funcionamiento y vicisitudes que se daban en el funcionamiento normal de los edificios para asignar cuotas de participación, muy especialmente la explotación mercantil intensiva del aparcamiento que el actor venía realizando en los sótanos de los Bloques I y II, y la situación de los locales de la planta baja, con un único acceso desde la calle, a los que eximió en Estatutos de determinados gastos en escalera, de acuerdo con lo que dispone el art. 5 LPH (art. 553-3.2 CCC); (v) Sólo cabe la revisión judicial de las cuotas en caso de abierta desproporción o abuso de derecho, circunstancias que no concurren en el supuesto enjuiciado; y, en fin, (vi) Discrepa de la metodología de cálculo utilizada por el único perito que ha intervenido en los autos, a instancia del actor.

La sentencia de primer grado desestima la demanda por falta de legitimación activa, al afirmar que sólo está legitimada la propia comunidad de propietarios a través de la Junta para proceder a cualquier modificación del título constitutivo, una vez ha sido otorgado con las formalidades legales, y sostener que existe falta de legitimación pasiva 'ad causam' de los condueños demandados que, por imperativo legal, no están legitimados para la modificación del título constitutivo que corresponde a la comunidad de propietarios, razón por la cual no puede aceptar el allanamiento realizado por alguno de ellos. Con todo, impone las costas al actor.

Y frente a esta decisión se alza el demandante a través del presente recurso, al que se oponen los demandados que lo hicieron en la instancia.

SEGUNDO.- Los hechos relevantes para la resolución del litigio.

Para una mejor comprensión de esta resolución debe hacerse una somera descripción de los edificios, locales, sótanos y los servicios o elementos comunes.

(1) El conjunto residencial está formado por tres edificios exentos dispuestos en forma de 'U'. Los dos edificios paralelos a la calle Roger de Flor (Bloque I y Bloque II), donde se ubican los locales-sótano destinados a la explotación de aparcamientos, se integran por una planta sótano como se indica, planta baja dedicada a locales y ocho plantas piso destinadas a viviendas.

(2) El Bloque I, inmediato a la calle Roger de flor, está integrado por dos escaleras, con sus respectivos portales y vestíbulos, identificados con las Letras 'A' y 'B', con cuatro viviendas por rellano y escalera, es decir, un total de 64 viviendas (dos escaleras x 8 plantas x 4 viviendas por rellano = 64 viviendas).

El Bloque II, inmediato a la Avda. Fluvial, dispone de tres escaleras, señaladas con las letras 'C', 'D' y 'E', y en el mismo tienen cabida un total de 96 viviendas (3 escaleras x 8 plantas x 4 viviendas por rellano = 96 viviendas).

El total de entidades de estos bloques, contando los sótanos, locales de planta baja y viviendas es de 168, de las cuales dos son destinadas a aparcamiento (entidades nº NUM001 y nº NUM002 ), seis a locales de planta baja (entidades nº 2, 35, 69, 102, 103 y 136), y 160 a viviendas (entidades nº 3 a 34; 36 a 67; 70 a 101; 104 a 135; y 137 a 168).

El tercer edificio, Bloque III, corresponde a un centro social de La Caixa destinado a actividades culturales, asistenciales y 'Esplai' de la citada entidad.

(3) Los tres edificios separados entre sí, se ordenan como se ha dicho siguiendo la forma de 'U' en torno a una plaza, apareciendo unos espacios ajardinados entre ellos, estando todas estas superficies exteriores cedidas según parece (así lo indica el perito Sr. Miravitlles) al municipio.

Las entidades propiedad del demandante Sr. Ruperto y sus hijos ocupan la totalidad de la planta sótano del Bloque I y II, y a las mismas se accede, en cuanto a los vehículos se refiere, mediante sendas rampas independientes para cada uno, que tienen su origen en las calles Roger de Flor para el primero de ellos y desde la Avda. Fluvial para el segundo. Además de esas dos rampas, el acceso al Bloque II se realiza a través de una calle interior sólo utilizable por los vehículos que se dirijan al aparcamiento de ese bloque.

En cuanto al acceso para peatones, se resuelve mediante los núcleos de comunicación vertical de los edificios que descienden hasta el nivel de planta Sótano, formados cada uno de ellos por escalera y dos ascensores, de manera que el Sótano del Bloque I dispone de dos de estos accesos correspondientes a las escaleras 'A' y 'B', mientras que el Sótano del Bloque II dispone de tres de ellos correspondientes a las escaleras 'C', 'D' y 'E'.

(4) Veamos ahora los aparcamientos. El situado en el Bloque I dispone de 43 plazas y el ubicado en el Bloque II de 58 plazas, una moto y un cuarto. En total, 111 plazas, una moto y un cuarto, que los actores destinan al alquiler de vecinos de los bloques y a extraños, pudiendo utilizar para entrar o salir, indistintamente, una u otra/s escaleras y ascensores del Bloque en que están situados.

TERCERO.- Los motivos de oposición a la sentencia.

La andadura de la presente resolución ha de comenzar por abordar los problemas de legitimación señalados en la sentencia de instancia, para concluir su desestimación.

No es el nuestro un caso de legitimación activa del copropietario para actuar en beneficio de la comunidad, pues con carácter general, en ese supuesto, la única forma que el copropietario tiene de canalizar el ejercicio de las acciones judiciales en beneficio de la comunidad es a través de la junta de propietarios ( STS 14 mayo 2007 y 30 diciembre 2009 ), sino que los actores actúan en su propio interés y para conseguir la modificación del título constitutivo de la división horizontal que consideran les perjudica, y en este sentido no cabe duda de que el comunero puede pedir la revisión judicial de las cuotas como manifestación de su derecho individual de propiedad ( STS 18 septiembre 2007 , 13 julio 2012 , 8 abril 2013 y AP B, Sº 17 , 18 noviembre 2002 y Sº 14 , 25 julio 2006 ).

Inversamente, la legitimación pasiva de todos y cada uno de los condueños no puede cuestionarse, por lo que acabamos de exponer y porque la modificación de las cuotas no es un acto colectivo y exclusivo de la junta, sino que requiere el consentimiento individualizado y deben ser llamados todos los copropietarios (Resolución DGRN 19 abril 2007).

Con ello, el litigio se presenta al conocimiento de este Tribunal en iguales términos que en la primera instancia y por ello opera en plenitud el efecto devolutivo propio de la apelación ( art. 456.1 LEC ).

Son cuestiones debatidas las siguientes:

1) Actos propios.

La cuestión planteada es si las cuotas inicialmente fijadas y aceptadas por los adquirentes de los locales-sótano pueden ser posteriormente objeto de impugnación o debe rechazarse dicha posibilidad por ser una manifestación de no ir contra actos propios, con traducción legal en el art. 7.1 C. civil .

La jurisprudencia de esta Audiencia Provincial (Sº 17, 18 noviembre 2002 y Sº 14 , 25 julio 2006 ) viene entendiendo que, al establecer el art. 5 LPLH (en igual sentido el art. 553-3.2 CCC) una serie de criterios legales para su fijación, debe admitirse su impugnación siempre que se considere que son manifiestamente inequitativas, correspondiendo a aquél que lo alegue la prueba del carácter injustificado de la atribución. En este sentido, y para salir al paso de alguna alegación al respecto, la DGRN en R. de 11 de marzo de 1978 señaló que los criterios de fijación de las cuotas escapan a la calificación del Registrador que sólo podrá controlar errores materiales en su suma, ya que deberán sumar 100.

En nuestro caso, los actores han venido quejándose de la asignación de cuotas desde el mismo momento de la adquisición de la propiedad (f. 494 y ss.), trasladándolo a la Junta de propietarios y, finalmente, en marzo de 2006 (f. 597 y ss.) lo llevaron como punto del orden del día y, al desestimar su petición, formulan esta demanda (13 abril 2007). De manera que no podemos hablar de actos propios de consentimiento, pues su actuación ha sido en todo caso de abierta discrepancia con las cuotas asignadas, primero planteándolo en Junta y después sometiéndolo a la decisión judicial (art. 553-3.4 CCC).

2) Renuncia de acciones.

El art. 3 de los Estatutos de la propiedad horizontal (f. 481 y 482) dice literalmente:

'CONFIGURACION DE LAS FINCAS O DEPARTAMENTOS PRIVATIVOS, DE PROPIEDAD SEPARADA. Cada entidad de propiedad independiente y privativa se entenderá constituida por la cabida comprendida dentro de sus muros o paredes actuales, o dentro de los límites establecidos en su descripción registral, con sus demás espacios privativos, cualquiera que pudiera ser la diferencia entre la cabida real y la que se fijare en su descripción e inscripción registral, sin que el propietario de la misma pueda establecer acción ni reclamación alguna por defecto o por exceso de cabida, tanto por la entidad propia como por la de cualquier otra de los miembros de la Comunidad, renunciando expresamente al ejercicio de cualquier acción por esta causa, y admitiendo con carácter irrevocable las participaciones en elementos y gastos comunes con arreglo a las cuotas que tienen asignadas' [ el subrayado es nuestro].

Con base en esta norma estatutaria se propugna la inalterabilidad de las cuotas y la renuncia al ejercicio de la acción judicial entablada por los actores cuando realizaron la compra. El argumento no puede acogerse por cuanto las normas de propiedad horizontal tienen un carácter general de 'ius cogens' ( STS 28 mayo de 2012 ), y la libertad de contratación y la obligatoriedad de los Estatutos no pueden sobreponerse a los criterios legales para la fijación de cuotas, señalados en el art. 5 LPH ( STS 8 abril 2013 ), que, como indicamos, son susceptibles de modificación en Junta o impugnación judicial cuando sean manifiestamente inequitativos o abusivos, sin contar que aquella norma estatutaria supone una renuncia al ejercicio de acciones difícilmente compatible con el art. 24 CE .

3) Cuota de participación y cuota de propiedad.

Los arts. 3 y 5.2 LPH ( art. 553-3.1 y 2 CCC) son, en este punto, los fundamentales y van cogidos de la mano. El primero, se dedica a precisar el significado, formulación e inicial inalterabilidad en consonancia con el art. 17.1 LPH (art. 553-3.4 CCC), además de fijarse en una de las funciones cual es la de servir de módulo para participar en las cargas y beneficios; mientras el art. 5 atiende al elemento subjetivo de la legitimación para su fijación y los criterios para determinar esta cuota.

La LPH alude en su Preámbulo a cuota o coeficiente de manera indistinta (párrafos 4º y 9º), por lo que terminológicamente nada aclara. La cuota tiene, según la Ley, la jurisprudencia y la doctrina, tres funciones fundamentales: la patrimonial, de módulo para participar en los gastos y en los beneficios (muy importante desde el punto de vista económico) y la política (menos importante en nuestro caso). Desde el primer plano, hay que recordar que la cuota constituye la representación porcentual que el departamento tiene en el valor del inmueble ( art. 3.2 LPH ), y desde el segundo, sirve de módulo para determinar la participación en cargas y beneficios.

Ahora bien, puede haber una dualidad de cuotas, una de propiedad y otra de gastos, sobre manera cuando existe una importante diferencia entre ambos. Esto es algo reconocido perfectamente por la LPH y CCC (art. 9.1 .e y 553-1 y 2 ) y por la práctica diaria. El propio proyecto de la LPH de 1960 ya reconocía esa previsión cuando indicaba que 'dicho coeficiente servirá de módulo para determinar, en principio, [el subrayado es nuestro] las cargas generales afectas al apartamento, así como los posibles abonos, en especial a la cesación del régimen de propiedad horizontal'. Buena prueba de ello es que, en nuestro caso, a los locales de planta baja, que no tienen acceso a escalera, se les exime de gastos de luz, limpieza y ascensores (art. 7 Estatutos, f. 483). Sin embargo, a salvo esta exención, no se estableció diferencia y la cuota es tanto de propiedad como de cargas y beneficios en el título litigioso.

4) Criterios de fijación de la cuota.

El art. 5.2 LPH (y 553-3.2 CCC) señala cuatro elementos a tomar en consideración:

'Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes'.

Es claro que de los cuatro criterios, sólo el primero, el de la superficie útil, tiene fácil proyección numérica. Los otros dependen de una valoración subjetiva y de las circunstancias: si es local o vivienda, emplazamiento interior o exterior, y presunción racional de uso de los servicios o elementos comunes. Sin contar que la enumeración del art. 5 no puede entenderse como exclusión de cualquier otro índice de valoración ya que cuando concurran otras circunstancias que revelen otros factores que imponen una distinta valoración de los departamentos, deberán estimarse en la asignación de cuota.

CUARTO.- Aplicación de la normativa contenida en el art. 5 LPH y 553-3 CCC.

La metodología utilizada por el perito don Carlos Francisco (Arquitecto y jefe del Servicio de Arquitectura de la Cámara de la Propiedad de Barcelona), único aportado a los autos y cuestionado por los demandados que se opusieron a la demanda, parte de la regla básica de la proporcionalidad de la superficie de los locales-sótano en relación con la del portal a que pertenece, al bloque y al total del conjunto o mancomunidad, estableciendo que la cuota de participación por este concepto es superior al coeficiente fijado en la escritura, resultando una diferencia superior con relación a cada escalera que respecto al bloque y conjunto.

Así, respecto al Bloque I, resultan los siguientes coeficientes:

-- Sótano/Escaleras 'A' y 'B': 11'009 % y en escritura 19'90 %.

-- Mitad del Sótano/ Bloque: 5'504 % y en escritura 5'70 %.

-- Mitad del Bloque I/ Conjunto: 2'28 % y en escritura 4'41 %.

Respecto al Bloque II, las cifras resultantes son:

-- Sótano/Escaleras 'C' y 'E': 11'03 % y en escritura 27'16 %.

-- Sótano/Escalera 'D': 11'02 % y en escritura 27'38 %.

-- Sótano/Bloque II: 11'03 % y en escritura 11'24 %.

-- Sótano Esc. 'C' y 'E'/ Conjunto: 2'161 %

-- Sótano Esc. 'D'/ Conjunto: 2'132 %.

-- Sótano/ Conjunto: 6'45 y en escritura 6'23 %.

Sobre estos coeficientes superficiales aplica los demás criterios señalados en el art. 5 LPH : emplazamiento interior o exterior, situación, y mayor o menor uso previsto de los elementos comunes, para concluir que la corrección debe ser a la baja, dada la situación: emplazamiento interior, situación en relación con las demás entidades y menor uso de los elementos comunes (ascensor, vestíbulos, etc.).

A tal fin, utiliza como criterio comparativo su menor o mayor valor relativo, en concreto la variación de los valores catastrales de los locales, que disminuye, mientras el de las viviendas aumenta, tanto en el conjunto o mancomunidad como en la localidad de Granollers, y la comparación de los coeficientes asignados a las entidades que nos ocupan en relación con las escrituras de división horizontal de otros conjuntos residenciales e inmobiliarios de tipología similar y en la misma zona. La conclusión es que los porcentajes resultantes de considerar únicamente como base de cálculo la superficie deben corregirse a la baja en función de los otros tres factores, que según el art. 5 LPH deben contemplarse, y que dicha corrección no debe ser inferior en todo caso a un 20 % de aquéllos valores.

El informe pericial del arquitecto Sr. Carlos Francisco no puede acogerse, pues adolece de lagunas, los elementos comparables no son similares y viene a utilizar la superficie como 'criterio justiciero', incorrecciones que han sido, en parte, puestas de manifiesto por los contradictores:

1) En primer lugar, no tiene en cuenta la existencia de dos rampas de acceso de uso exclusivo de los sótanos-aparcamientos y una calle interior, también de uso exclusivo de los aparcamientos del Bloque II; su explicación es que ello sólo haría variar unas décimas la cuota.

2) En segundo término, los valores catastrales tienen, sin duda, objetividad y una importante transcendencia porque la cuota de participación tiene mucho que ver con el valor de mercado de la vivienda o local en el momento de su adquisición, sin embargo el módulo de cargas se fija también con respecto a otros criterios recogidos en el art. 5 LPH , atendido el edificio concreto, como el uso racional de los servicios y elementos comunes, prueba de ello es que a los locales de la planta baja, que solo tienen acceso exterior, se les eximió de determinados gastos de escalera.

3) En tercer lugar, los aparcamientos que explota el Sr. Ruperto y sus hijos están destinados al público en general y a los propios vecinos del inmueble, lo que no les hace comparables con otras divisiones horizontales en que las plazas de parking son elementos anejos a la vivienda, sin olvidar que esa explotación mercantil grava al conjunto o mancomunidad de manera severa.

4) Vienen también en nuestra ayuda los antecedentes legislativos, y esta es la cuarta razón. El Proyecto de Ley de la que después sería la LPH no fijaba ningún criterio para determinar la cuota, fue la Enmienda 9 la que aludió al establecimiento de la participación 'en función de los metros cuadrados de superficie útil de cada piso o local, en relación con el total del inmueble, corrigiéndose el resultado a base de multiplicar por dos la superficie de los locales comerciales y por cincuenta centésimas las de los sótanos'. Va a ser el dictamen de la Comisión la que fije la formula definitiva del art. 5 LPH (BOCE 12 julio 1960). Por consiguiente, ya en los trabajos preparatorios de la Ley se previó que la cuota de los locales se corrigiese al alza y el sótano que explotan mercantilmente los actores es más un local comercial que un sótano, de ahí que pensemos que su módulo no deba ser a la baja sino al alza. Sótanos serian los camarotes, trasteros, bodegas, carboneras, etc., no las partes de una edificación situadas en esa zona que se dedican a la explotación mercantil de aparcamiento. Ni siquiera es un uso terciario, como el dedicado a oficinas.

5) Otra razón, y es la quinta, resulta de los valores atribuidos en escritura al sótano, locales y viviendas, tanto del Bloque I como del Bloque II (pág. 7 y 8 del informe, f. 523 y 524). Vemos que responden en líneas generales a esa ecuación superficie/cuota a que aludía la Enmienda 9: las viviendas vienen a tener un coeficiente en torno al 2'14/2'48 % (superficie alrededor de 100 m2), los locales bajos, de uso terciario, el 6'18 % (superficie 270 m2, si bien se les exime de gastos de escalera), y el sótano (que tiene superficialmente 430 m2, casi el doble que el local) un 19'90 %.

Y lo mismo podemos concluir respecto a las entidades del Bloque II: las viviendas con un coeficiente ligeramente por encima del 2 % (superficie que no llega a los 100 m2), los locales con un coeficiente de 5'96 y 3'03 % (con superficie, en general, de 271,20 m2 y 135,60 m2 y exención de gastos de escalera) y el Sótano de un 27 % (con superficie de 414/408/414 m2).

Viene a existir una correlación de 1 (m2) por 3 (coeficiente) entre viviendas, locales y sótano, y si esta ecuación no se cumple totalmente con los metros útiles de sótano, debemos recordar nuevamente que cada Sótano/aparcamiento tiene de una rampa de uso exclusivo y en el Bloque II dispone, además, de una calle interior también de uso exclusivo para vehículos, lo que elevará su cuota con lo que se expone de seguido.

6) Finalmente, no tiene en cuenta el uso intensivo que la explotación mercantil del Sótano/aparcamiento comporta para los elementos y servicios comunes. En el Bloque I, los usuarios tienen acceso por dos escaleras y dos ascensores indistintamente (las viviendas solo una/o y los locales ninguno), bien es cierto que en algunos casos será solamente para alcanzar el nivel de la calle, mas no es desdeñable que el número de plazas de parquing en explotación mercantil para vecinos y extraños sea de 43, en relación con 64 viviendas (32 por escalera). En el Bloque II la situación es más gravosa. Disponen no de dos sino de tres escaleras y ascensores indistintamente (insistimos, las viviendas sólo una/o, la de su escalera) para 58 plazas de aparcamiento (mas una moto y un cuarto) para vecinos y ajenos al edificio, sobre un total de 96 viviendas (32 por escalera).

En suma, la Sala entiende que no se da el manifiesto abuso o carácter inequitativo que viene exigiendo la jurisprudencia para que pueda atenderse a la modificación de las cuotas de participación, que lo son en este caso tanto de propiedad cuanto de cargas y beneficios, sino que guardan proporción o equivalencia entre ellas en función de los criterios legales.

QUINTO.- Régimen de costas.

Al desestimarse el recurso y la demanda por motivos distintos de los invocados en la sentencia de instancia, cuyos defectos procesales no se acogen, y que por ello no entró en el fondo, los actores no son acreedores de la imposición de las costas del recurso y la instancia ( art. 398.1 y 394 LEC ).

Fallo

El Tribunal decide:

1º.- Desestimar el recurso de apelación formulado por don Ruperto y don Jesús Luis y doña Lourdes frente a la sentencia de 21 noviembre de 2012, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia Nº 1, de Granollers-Barcelona, en Procedimiento Ordinario 421/2007, que confirmamos.

2º.- No se hace pronunciamiento sobre costas de la instancia ni del recurso.

Con pérdida del depósito consignado.

La presente sentencia podrá ser susceptible de recurso de casación si concurren los requisitos legales ( art. 469 - 477 - disposición final 16 LEC ), y se interpondrá, en su caso, ante este Tribunal en el plazo de veinte días a contar desde la notificación de la presente.

Firme esta resolución, devuélvanse los autos al Juzgado de su procedencia, con certificación de la misma.

Pronuncian y firman esta sentencia los indicados Magistrados integrantes de este Tribunal.