Sentencia CIVIL Nº 572/2019, Audiencia Provincial de Castellon, Sección 3, Rec 421/2018 de 19 de Noviembre de 2019

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CASTELLÓN SECCIÓN TERCERA
Rollo de apelación civil número 421 de 2018 Juzgado de 1ª Instancia número 3 de Vinaròs Juicio Ordinario
número 647 de 2016
SENTENCIA NÚM. 572 DE 2019
Ilmos. Sres.: Presidente:
Don JOSÉ MANUEL MARCO COS
Magistrados:
Doña ADELA BARDÓN MARTÍNEZ
Don RAFAEL GIMÉNEZ RAMÓN
En la Ciudad de Castelló, a diecinueve de noviembre de dos mil diecinueve.
La Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Castellón, constituida con los Ilmos. Sres. referenciados al
margen, ha visto el presente recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia dictada el día veintiséis de
diciembre de dos mil diecisiete por el Sr. Magistrado Juez del Juzgado de 1ª Instancia número 3 de Vinaròs
en los autos de Juicio Ordinario seguidos en dicho Juzgado con el número 657 de 2016.
Han sido partes en el recurso, como apelante, Construcciones Juan Miralles, S.L., representada por el
Procurador Don Agustín Juan Ferrer y defendida por el Letrado Don Jeremías Colom Centelles, y como apelada,
Doña Consuelo , representada por la Procuradora Doña María Mercedes Cruz Sorribes y defendida por el
Letrado Don Pascual Emilio Miravet Sorribes.
Es Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. Don Rafael Giménez Ramón.

Antecedentes

PRIMERO.- El Fallo de la Sentencia apelada literalmente establece: 'Que estimando parcialmente la demanda a instancia de Dª Consuelo , representada por la Procuradora Sra. Cruz Sorribes, contra la mercantil CONSTRUCCIONES JUAN MIRALLES S.L., representada por el Procurador Sr. Juan Ferrer, debo declarar y declaro resuelto el contrato de fecha 30 de julio de 2.014 suscrito por ambas partes litigantes a causa de incumplimiento de la parte compradora en el pago del precio y, en consecuencia, procede que la mercantil CONSTRUCCIONES JUAN MIRALLES SL perciba en concepto indemnizatorio la cantidad de 13.020 euros, debiendo dicha mercantil devolver a la actora la cantidad restante de 52.080 euros.

Sin imposición de costas a ninguna de las partes.-'.



SEGUNDO.- Notificada dicha Sentencia a las partes, por la representación procesal de Construcciones Juan Miralles, S.L., se interpuso recurso de apelación, en tiempo y forma, solicitando se dicte Sentencia ' estimando el recurso y por tanto revocando la de Instancia y absolviendo libremente a mi mandate. Subsidiariamente se reconozca la petición de nuestro hecho octavo. Todo con costas a la demandante ahora recurrida.' Se dio traslado a la parte contraria, que presentó escrito oponiéndose al recurso, solicitando se dicte Sentencia desestimándolo, con imposición de costas a la parte apelante.

Se remitieron los autos a la Audiencia Provincial, en cuyo Registro General tuvieron entrada en fecha 19 de abril de 2018, correspondiendo su conocimiento a esta Sección Tercera en virtud del reparto de asuntos.

Por Diligencia de Ordenación de fecha 23 de abril de 2018 se formó el presente Rollo y se designó Magistrado ponente, se tuvieron por personadas las partes y cuando correspondió se señaló para la resolución del recurso de apelación el día 15 de noviembre de 2019, llevándose a efecto lo acordado.



TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales esenciales de orden procesal.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia apelada, en relación a un contrato de compraventa suscrito por los litigantes que tenía por objeto una vivienda a construir en un solar de la localidad de Morella, decreta su resolución por incumplimiento de la parte compradora de su obligación esencial de pago del precio en los términos pactados de conformidad con el art. 1.124 del C. Civil, disponiendo asimismo que se restituyan las prestaciones conforme fue igualmente previsto en el contrato, esto es, según pacto contenido en la parte segunda de la cláusula primera, reteniendo en concepto de penalización la parte vendedora-constructora el 20% de la parte del precio ya percibida (13.020 euros) y debiendo devolver a la compradora el resto (52.080 euros), todo ello sobre la base de haberse estimado acreditada la entrega por esta última a cuenta del precio total la cantidad total de 65.100 euros.

Disconforme con estas determinaciones se alza contra dicha resolución la vendedora-constructora (Construcciones Juan Miralles SL), quien ha ocupado la posición de demandada durante la primera instancia, por entender primordialmente que procedía la desestimación de la demanda deducida contra la misma por la compradora de la vivienda (Dª Consuelo ), defendiendo de manera subsidiaria que en otro caso debería reducirse el importe al que ha sido condenada a la cantidad de 34.000 euros por ascender realmente la cantidad total en concepto de precio entregada por la contraparte a 42.500 euros en lugar de los 65.100 euros que erróneamente han sido apreciados.



SEGUNDO.- Partiendo de dichos términos en relación con los arts. 456.1 y 465.5 LEC examinaremos seguidamente los diversos motivos del recurso que le dan contenido.

1) En el primer motivo, que lleva por título 'incumplimiento de la actora que le impide accionar', dejando al margen el aspecto relativo a la cantidad que se ha ordenado restituir a la misma (en el que luego se entrara por referirse de manera específica en otros motivos del recurso), se denuncia esencialmente una incorrecta aplicación del art. 1.124 del C. Civil en tanto en cuanto pidió la demandante la resolución del contrato por incumplimiento de la contraria, se acredita sin embargo que ha sido la misma quien ha incumplido el contrato y, en lugar de desestimar por ello la demanda, se decreta la resolución del contrato por incumplimiento de la actora, incurriéndose de manera evidente por ello en una disfunción.

No le falta razón en sus alegaciones a la parte apelante, dado que se da lugar a una resolución contractual por causa diversa a la aducida en la demanda y en unos términos no acordes al art. 1.124 del C. Civil que se toma como fundamento jurídico en consonancia con la configuración de la pretensión deducida en la demanda, habida cuenta que, amén de la incongruencia en que se incurre, se legitima una resolución contractual a instancias de quien no está habilitado por haber contravenido precisamente el negocio (hecho que, por el contrario, legitima a la contraria).

Ahora bien, no puede desconocer la propia parte apelante que realmente el contrato litigioso ya había quedado resuelto en su momento por decisión de las partes con anterioridad al inicio de este litigio, con independencia de quién pudiere considerarse responsable del advenimiento de este supuesto de ineficacia contractual (lo que tendrá trascendencia para los efectos ligados al mismo), dado que ambas partes resolvieron previamente el contrato (aunque no coincidieran en el motivo), lo que es denotador de su ausencia de interés en su continuación, hasta el punto de que se han reflejado en autos las conversaciones entre las mismas para llegar a un acuerdo en las consecuencias económicas derivadas del fin de su relación y de que la propia parte apelante consideró que no había lugar a alternativa diversa desde el momento en que, de manera consecuente con la pérdida de eficacia del contrato, concluyó la vivienda objeto del mismo para una tercera persona y se la vendió, no pudiendo más que entenderse la resolución contractual interesada en la demanda, amén de una ratificación o confirmación de la posición anterior de la demandante, como una petición de una declaración formal carente de contenido directo e inmediato en orden a habilitar la determinación de las consecuencias económicas ligadas a dicho supuesto de fin anormal de la relación negocial, que es donde radica realmente el interés del litigio.

De ahí que propiamente no proceda el efecto pretendido en el recurso, si bien para atajar la disfunción denunciada en el mismo y dada la realidad concurrente es pertinente únicamente tener por resuelto el contrato entre las partes de manera acorde la misma e interés común, suponiendo cualquier solución diversa incurrir en rigorismos que casan mal en el presente caso con la naturaleza y razón de ser última de la función jurisdiccional, todo ello sin perjuicio que no pueda prescindirse de la determinación del Juez de primer grado de que quien incumplió el contrato con eficacia habilitante de su resolución por tal motivo fue la parte actora (invariablemente debe partirse de la misma porque no se discute en esta alzada) en el caso de que pueda cobrar relevancia tal circunstancia.

2) En el segundo motivo o apartado del recurso se viene a reproducir un alegato ya contenido en la contestación a la demanda y en la que se viene a defender que el contrato que se concertó entre las partes fue un contrato de arras. Con independencia de que no se comparta esta opinión y se estime más acertada la opinión del Juez de primer grado de que se trata de una compraventa (o si se prefiere, según la teoría que se siga acerca de la compraventa de viviendas sobre plano o por construir, un contrato mixto de arrendamiento de obra y compraventa), en la medida en que no se vincula directa e inmediatamente a la construcción jurídica defendida ninguna consecuencia tangible derivada de la resolución del contrato en cuanto al punto relativo a las prestaciones a que debe dar lugar carece de toda virtualidad, máxime cuando se reconoce la eficacia del pacto contenido en el contrato y precisamente aplicado por el Juez de primer grado conforme al que de no poder llevarse a efecto el contrato por causa imputable a la compradora (como ha sido estimado) se le retendrá en concepto de gastos el 20% de la cantidad correspondiente al valor del solar (que es precisamente la que ya se obliga a pagar en el contrato en un breve plazo la parte compradora -51.000 euros más IVA- ).Y de pretenderse abogar por una pérdida de la suma entregada como si de unas arras penitenciales se tratara, como parece atisbarse en otros pasajes del recurso, amén de resultar contradictorio con la previsión contractual anterior, no se ha tenido presente que no puede entenderse concurrente dicho supuesto en razón de su excepcionalidad sino en virtud de pacto expreso ( Sentencia de la Audiencia Provincial de Ourense, S.1, de 18 de julio de 2019 y Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, S.20, de 6 de abril de 2017), que en el presente caso brilla por su ausencia.

3) El tercer apartado o motivo lleva por título 'acreditación del impago de la demandante', tratándose en el mismo acerca de las sumas satisfechas por la demandante y las dejadas de satisfacer conforme al contrato.

Este apartado solo cobra virtualidad, una vez sentado precisamente el incumplimiento del comprador de su obligación esencial de pago del precio en los términos pactados, en orden a determinar las cantidades realmente entregadas por la compradora en virtud del contrato.

La discusión estriba en si, junto a los 42.500 euros que la parte demandada y aquí apelante reconoce haber recibido, le fueron entregados además otros 22.600 euros, abono éste que no está documentado. El Juez de primer grado sí ha considerado acreditada esta entrega sobre la base que al tiempo del contrato era práctica habitual recibir dinero opaco fiscalmente, que ello se cohonesta con el hecho que siguiera el vendedor con la construcción de la vivienda en lugar de resolver el contrato y que nada se dijera en los correos cruzados entre las partes para buscar una solución a su relación si no cuando decidió resolver el contrato el vendedor.

Por nuestra parte entendemos diversamente que dichos indicios son insuficientes para deducir la conclusión probatoria alcanzada. La primera circunstancia, aunque se admitiera en sus propios términos, como tal nada supone, por mucho que pueda estimarse confirmada por el correo electrónico aportado como doc. 27 con la demanda y referido en el escrito de oposición al recurso, que nada más permite vislumbrar al referirse a otro aspecto u obligación del contrato. La segunda tampoco nada permite apreciar en firme desde el mismo momento en que se reconoce en la propia sentencia, atribuyéndolo incluso eficacia novatoria del contrato, que por parte del vendedor se consintió la mora o retraso en el pago de las cantidades comprometidas (esto es, precisamente, entre otras, la que se especificó en el contrato vinculándola con el valor del terreno), mientras que respecto los correos acontece lo mismo desde el momento en que se trataban cuestiones diversas vinculadas sustancialmente con la valoración de las obras y conectadas a la finalización amistosa de la relación, con lo que estaba de más cualquier referencia al incumplimiento de las obligaciones de pago de no suscitarse específicamente esta cuestión o de procederse a la liquidación final de la operación. Si a lo expuesto se añade que no concurre elemento probatorio alguno de la naturaleza que sea que apunte hacia la existencia de un traspaso patrimonial específico por dicha suma entre las partes, no se puede concluir en su realidad, asistiendo por ello la razón en este punto a la parte apelante, lo que ya de por sí impone una reforma de la condena contenida en la sentencia apelada, dado que si debe devolver el 80% de lo percibido el vendedor, dicha suma ascenderá a 34.000 euros en lugar de los 52.080 euros contemplados en aquella.

4) El resto de motivos relevantes del recurso aun no tratados específicamente como tales, carecen de virtualidad. Por un lado, al referirse a aspectos que el Juez de primer grado ha tomado en consideración en el sentido defendido en el mismo, dado el incumplimiento del contrato que atribuye a la demandante, no comprendiéndose además las referencias a una pretendida ausencia de abusividad en relación con la normativa protectora de consumidores y usuarios cuando la sentencia apelada nada refiere, ni se planteó como tal debate alguno al respecto. Por otro lado, porque la parte apelante no ha ejercitado pretensión alguna tendente a que se le indemnicen los posibles perjuicios derivados de aquel y resolución anudada al mismo, como oportunamente ya hizo constar el Juez de primer grado. De hecho ni siquiera se ha aducido como tal un crédito compensable en orden a anular total o parcialmente la pretensión pecuniaria de la contraparte que pudiere acogerse derivada del fin de la relación negocial litigiosa, siendo buen ejemplo de ello la relación de hechos controvertidos reflejados durante el desarrollo de la audiencia previa. Y, desde luego, no es equiparable la reclamación vía burofax aducida en el recurso para contrarrestar esta omisión procesal, habida cuenta que únicamente cobran virtualidad lógicamente las pretensiones y posiciones equiparables conforme a la ley deducidas en su seno.

De ahí que ninguna eficacia tenga la insistencia en decir que se tuvo un perjuicio por importe de 30.000 euros como consecuencia del precio inferior en que se vendió la vivienda litigiosa a un tercero tras la resolución privada del contrato, de igual forma que acontece con los otros perjuicios que de manera genérica igualmente se han aducido durante el procedimiento, lo que da lugar igualmente a que resulte ocioso analizar si la penalización del 20% de la suma entregada que ha estimado aplicable el Juez de primer grado por la previsión contractual para el caso de que no llegar a buen término el contrato por causa imputable a la parte compradora integraba una cláusula penal con función liquidatoria y sustitutiva de la indemnización de perjuicios, aconteciendo idéntica circunstancia con las exigencias probatorias en esta materia, dado que no puede obviar la parte apelante que por comprender el contrato prestaciones propias del arrendamiento de obra y ajustarse su contenido efectivo a las determinaciones del comprador (disposición de la vivienda), el coste puede variar sensiblemente en caso, como aquí fue, de cambio en dicha posición contractual, siendo buen ejemplo de ello las reformas que introdujo la nueva compradora según puso de relieve en su declaración testifical, entre otras circunstancias que inciden en este punto y que distan de la simpleza que se le ha querido atribuir por una mera diferencia entre el precio proyectado en el caso de la actora y el aplicado en el caso de la compradora que finalmente adquirió la vivienda.



TERCERO.- Como puede colegirse de los razonamientos anteriores procederá estimar el recurso en el sentido, amén de las matizaciones introducidas respecto el pronunciamiento relativo a la resolución del contrato, de reducir el importe de condena de la apelante a la cantidad de 34.000 euros como ya fue apuntado, lo que supone acogerlo en su pedimento subsidiario.



CUARTO.- En cuanto a las costas de la alzada, no procede especial pronunciamiento ( art. 398 LEC).

Por otro lado, deberá procederse a la devolución del depósito constituido para recurrir conforme lo previsto en el ap. 8 de la Disp. Ad. Decimoquinta de la LOPJ.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que estimando el recurso de apelación formulado por la representación procesal de Construcciones Juan Miralles, S.L., contra la Sentencia dictada por el Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia n.º 3 de Vinaròs en fecha veintiséis de diciembre de dos mil diecisiete, en autos de Juicio ordinario seguidos con el número 647 de 2016, revocamos la expresada resolución, adoptando en su lugar, con estimación parcial de la demanda formulada por Dª Consuelo , los pronunciamientos definitivos siguientes: 1.- Tener por resuelto el contrato suscrito por los litigantes con la denominación contrato de compraventa y contrato de opción de compra, fecha 30 de julio de 2014 y lugar Morella, sobre una casa a construir en la CALLE000 n. NUM000 de esta localidad.

2.- Condenar a la demandada Construcciones Juan Miralles SL a satisfacer a Dª Consuelo la cantidad de 34.000 euros con los intereses legales que correspondan conforme al art. 576 LEC.

3.- No efectuar expresa imposición de las costas procesales devengadas durante la primera instancia.

Tampoco procede especial pronunciamiento en cuanto a las costas procesales causadas en esta alzada.

Devuélvase a la parte recurrente la cantidad consignada como depósito para recurrir.

Notifíquese la presente Sentencia y remítase testimonio de la misma, junto con los autos principales al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.