Sentencia Civil Nº 573/2005, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 801/2004 de 29 de Septiembre de 2005

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN TRECE

ROLLO Nº 801/2004 B

PROCEDIMIENTO ORDINARIO NÚM. 463/2002

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 2 DE SANT FELIU DE LLOBREGAT

S E N T E N C I A N ú m. 573

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. MARÍA DELS ÀNGELS GOMIS MASQUÉ

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a veintinueve de septiembre de dos mil cinco.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Décimo-tercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de procedimiento ordinario nº 463/2002, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Sant Feliu de Llobregat , a instancia de D/Dª. Jose Antonio Y OTROS MÁS, contra VERTIX S.A. y MAS VILANOVA, S.A.; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 15 de abril de 2004, por el/la Juez del expresado Juzgado .

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Estimo en part la demanda interposada per la procuradora Teresa Marti Amigó, en representació de Jose Antonio i altres contra la MAS VILANOVA S.A. i VERTIX S.A. i condemno a les demandades a pagar les següents quantitats:

- a Jesús i Carolina la quantitat de 12.490,94 euros (2.078.317 de pessetes).

- a Pedro Francisco i Ángela la quantitat de 11.668,61 euros (1.941.493 de pessetes).

- a Mariano i María Inmaculada la quantitat de 5.746,62 euros (956.157 de pessetes).

- a Alexander i María Angeles la quantitat de 3.290,81 euros (547.544 de pessetes).

- a Ricardo i Sofía la quantitat de 5.302,66 euros (882.288 de pessetes).

- a Diego i Yolanda la quantitat de 2.467,41 euros (410.543 de pessetes).

- a Carlos Ramón i Sonia la quantitat de 4.492,85 euros (747.548 de pessetes).

- a Jon i María Rosa la quantitat de 4.386,70 euros (729.885 de pessetes).

- a Alberto i María Milagros la quantitat de 5.750,89 euros (956.867 de pessetes).

- a Romeo i María Antonieta la quantitat de 3.267,53 euros (543.671 de pessetes).

- a Cornelio i María Luisa la quantitat de 1.713,17 euros (285.047 de pessetes).

- a Carlos Antonio i María del Pilar la quantitat de 2.450,63 euros (407.750 de pessetes).

- a Jose Antonio la quantitat de 5.044,31 euros (839.303 de pessetes).

- a Imanol i Alicia la quantitat de 4.707,00 euros (783.179 de pessetes).

- a Benedicto i Diana la quantitat de 5.163,97 euros (859.212 de pessetes).

- a Jose Miguel i Erica la quantitat de 4.034,57 euros (671.296 de pessetes).

- a Guillermo la quantitat de 3.630,97 euros (604.143 de pessetes).

- a Juan Alberto la quantitat de 6.278,22 euros (1.044.608 de pessetes).

- a Octavio i Margarita la quantitat de 3.639,20 euros (605.512 de pessetes).

- a Marta la quantitat de 5.521,80 euros (918.751 de pessetes).

- a Eloy i Rita la quantitat de 3.234,84 euros (538.232 de pessetes).

- a Virginia la quantitat de 3.139,11 euros.

- a Juan Miguel la quantitat de 3.234,84 euros (538.232 de pessetes).

Tot això amb aplicació de l'interès de l' article 576 de la Lec sobre les dites quantitats. Pel que fa a les costes s'han d'imposar a cada part les causades a instància seva i les comunes per meitat."

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 12 de julio de 2005.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL.

Fundamentos

PRIMERO.- Apelan las demandadas "Vertix,S.A.", y "Mas Vilanova,S.A.", reiterando la falta de legitimación pasiva de "Mas Vilanova,S.A.", por no haber participado en la gestión de venta de las viviendas adquiridas por los demandantes, y alegando además la falta de legitimación pasiva de "Vertix,S.A." por no haber sido parte en los contratos de compraventa de los que dimana la responsabilidad contractual que se reclama en la demanda.

Centrada así la cuestión discutida, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de enero de 1994 ;RJA 575/1994) la que viene incluyendo entre las personas intervinientes en el proceso constructivo al promotor, siendo los criterios determinantes de su responsabilidad el que la obra se realiza en su beneficio; que se encamina al tráfico de la venta a terceros; que los terceros adquirentes han confiado en su prestigio comercial; que fue el promotor quien eligió y contrató al contratista y a los técnicos; y que adoptar criterio contrario supondría limitar o desamparar a los futuros compradores de pisos frente a la mayor o menor solvencia del resto de los intervinientes en la construcción.

Así, en la actualidad, la doctrina expuesta aparece recogida en el artículo 17,4 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación , según el cual la responsabilidad del promotor se extiende a las personas físicas o jurídicas que, a tenor del contrato o de su intervención decisoria en la promoción, actúen como tales promotores bajo la forma de promotor o gestor de cooperativas o de comunidades de propietarios u otras figuras análogas.

En este sentido, se entiende que es promotor la persona física o jurídica que resulta ser la beneficiaria económica de todo el complejo negocio jurídico constructivo ( Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de junio de 1994 ;RJA 5227/1994).

Y es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 8 de junio y 4 de noviembre de 1992, y 25 de octubre de 1994 ; RJA 5168 y 9193/92, y 7682/94) que en el promotor-vendedor confluyen las responsabilidades derivadas de su doble condición de promotor,y por lo tanto responsable de los vicios constructivos,con fundamento en el artículo 1591 del Código Civil ,y de vendedor,obligado a la entrega de la cosa vendida conforme a lo pactado,y en consecuencia responsable de su incumplimiento,con arreglo a las normas generales de las obligaciones y contratos,y en concreto los artículos 1101 y 1124 del Código Civil ,por lo que,al margen de la responsabilidad decenal que el artículo 1591 del Código Civil sanciona, corresponde al promotor-vendedor aquella otra que por el incumplimiento de sus obligaciones como vendedor le corresponde,no siendo incompatible el ejercicio simultáneo de ambas acciones por cuanto la responsabilidad del artículo 1591 es independiente y se desenvuelve al margen de todo vínculo contractual,no estorbando las que de este origen pudieran coexistir,de modo que el propietario comprador dispone contra el promotor- vendedor de cuatro acciones distintas : la acción de responsabilidad extracontractual,con fundamento en el artículo 1591 del Código Civil ,en el supuesto de ruina,sometida al plazo de garantía decenal de diez años,y posterior plazo de prescripción de quince años; la acción de responsabilidad contractual,con fundamento en los artículos 1101 y 1124 del Código Civil ,por incumplimiento del contrato de obra,sometida al plazo de prescripción de quince años del artículo 1964 del Código Civil ,computados desde que la acción pudo ejercitarse, de acuerdo con el artículo 1969 del Código Civil ; la acción de responsabilidad contractual,con fundamento en los artículos 1101 y 1124 del Código Civil ,por incumplimiento total o propio del contrato de compraventa,sometida al mismo plazo de prescripción que la anterior; y la acción de saneamiento por vicios ocultos de la cosa vendida de los artículos 1484 y siguientes del Código Civil ,sometida al plazo de ejercicio de seis meses de los artículos 1490 y concordantes del Código Civil .

En este caso, resulta de las alegaciones parcialmente conformes de las partes, la prueba documental, y la ausencia de prueba en contrario, que la actividad de la demandada "Vertix S.A." no se limitó a la gestión de la publicidad de la promoción (docs 31 a 34 de la demanda), con el consentimiento o sin oposición de la codemandada "Mas Vilanova,S.A.", sino que intervino directamente en la suscripción con los compradores de los acuerdos de arras con el encabezamiento de "Vertix,Organització Immobiliaria" (docs 9 a 35 de la contestación), que posteriormente dieron lugar a los contratos privados de compraventa (docs 3 a 29 de la demanda), y a las escrituras públicas de compraventa (docs 51 a 75 de la contestación), suscritos por la demandada "Mas Vilanova,S.A.".

En consecuencia, resulta de lo actuado que ambas demandadas han intervenido directamente en las laborales de promoción y venta de las viviendas adquiridas por los demandantes, desconociéndose el contenido de la relación interna entre ambas sociedades, siendo así que es doctrina comúnmente admitida ( Sentencias del Tribunal Supremo de 1 de julio de 1983, 10 de octubre de 1988, 31 de octubre de 1991, 1 de febrero de 1993, y 1 de junio de 1994 ) que en el supuesto de ser varios los posibles agentes responsables del daño, la responsabilidad es solidaria, siendo facultad del perjudicado en tales hipótesis el dirigirse contra todos o alguno de los presuntos responsables como deudor por entero de la obligación de reparar en su integridad el daño causado, de acuerdo con lo previsto en el artículo 1144 del Código Civil , sin perjuicio de la división interna de la obligación y las acciones que puedan ejercitar entre ellos, del modo dispuesto en los artículos 1145 y 1148 del Código Civil , procediendo en consecuencia la desestimación del motivo de oposición.

SEGUNDO.- Ejercitada por los demandantes D. Jose Antonio y otros, con fundamento en los artículos 1101 y concordantes del Código Civil , acción de resarcimiento de daños y perjuicios contra las demandadas "Vertix,S.A." y "Mas Vilanova,S.A.", consistentes en la pérdida de valor de las viviendas adquiridas a las promotoras demandadas en el polígono 1 del Plan Parcial denominado "Can Falguera II" de Sant Feliu de Llobregat, por cuanto, según manifiestan las actoras, las demandadas les habían asegurado que el interior de manzana delimitado por las calles Rupert Lladó, Sant Josep, Joan Antoni Samaranch, y Jaume Ribas, era un espacio calificado como zona verde, siendo así que su destino era a equipamiento, habiéndose construido posteriormente un geriátrico, es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 19 de febrero de 1999 ;RJA 1055/1999,y las que en ella se citan) que cuando la ley concede acciones específicas en un supuesto regulado por ella para evitarlo,son tales acciones las que se deben ejercitar,y ni su fracaso, actual o previsible,ni su falta de ejercicio en tiempo y debida forma, legitiman para el ejercicio de otra acción distinta.

En este sentido, es igualmente doctrina reiterada ( Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de diciembre de 2002 ;RJA 1275/2002, y la que en ella se cita), que es aplicable el artículo 1483 del Código Civil cuando en la relación fáctica se dan los requisitos necesarios para la aplicación de dicho precepto, como son: a) que se venda una finca gravada con alguna carga o servidumbre no aparente; b) que no se concrete tal carga o servidumbre en la escritura de transmisión; y c) que deba presumirse que de haberse conocido tal gravamen el comprador no hubiere adquirido la finca en cuestión.

Así, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de marzo de 2000 ;RJA 1308/2000, entre las más recientes) que el artículo 1483 del Código Civil viene a regular las consecuencias de la ocultación que al momento del contrato haga el vendedor sobre las cargas y gravámenes que no se revelan desde el mismo objeto del contrato, pero que existiendo en la realidad, condicionan sus posibilidades, las normales que cabría presumir por su naturaleza, ubicación, y entorno, y que, por ese interiorismo e inusualidad en orden a esas circunstancias, no avisan sin mas de su existencia.

Por otro lado, es doctrina comúnmente admitida, que la acción "quanti minoris" no tiene una finalidad indemnizatoria sino de restablecimiento de la equidad contractual ( Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de septiembre de 2003 ;RJA 6444/2003).

Aunque las consecuencias que de principio establecen las normas sobre saneamiento no son absolutas, por encontrarse subordinadas a la posibilidad de conocimiento de sus respectivas circunstancias por parte del comprador en razón de su oficio, en el caso del artículo 1484 del Código Civil , o de la posibilidad de alcanzarlo, en el caso del artículo 1483 del Código Civil , por la facilidad de consultar el medio establecido de registración de tales circunstancias.

Por otro lado, es doctrina constante, uniforme, y reiterada desde la Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de enero de 1906 , que los gravámenes a que se refiere el artículo 1483 del Código Civil son los constitutivos de derechos reales, limitativos de los derechos de goce o disposición del propietario, en tanto que la carga supone generalmente para el titular dominical la obligación de satisfacer una prestación, normalmente periódica, a favor del titular del derecho, y que, por el contrario, no se incluyen dentro de las cargas y gravámenes a que se refiere el precepto las limitaciones legales del dominio que tienen carácter institucional y configuran el contenido normal del dominio por lo que no pueden ser desconocidas por el comprador, excluyéndose expresamente en este sentido del concepto de cargas o servidumbres no aparentes p.ej. las limitaciones del dominio derivadas del régimen urbanístico del suelo ( Sentencias del Tribunal Supremo de 28 de febrero de 1990, 15 de diciembre de 1992, y 23 de octubre de 1997 ;RJA 726/1990, 10494/1992, y 7181/1997).

En este caso resulta de lo actuado que en la Plan Parcial de "Can Falguera II", aprobado por la Comisión de Urbanismo de Barcelona con fecha 14 de septiembre de 1994, y en su Texto Refundido aprobado el 14 de diciembre de 1994, así como en el Proyecto de Urbanización y Reparcelación aprobado por el Ayuntamiento de Sant Feliu de Llobregat con fecha 21 de diciembre de 1995 se califican las dos piezas interiores de manzana destinadas a equipamientos y dotaciones, distribuyéndose los usos de modo que una estaría destinada a escolar y preescolar, y la otra sin especificar.

E igualmente en la inscripción registral de la finca 21.336, que corresponde al interior de manzana o parcela E1 del sector de "Can Falguera II", de fecha 15 de junio de 1996, se describe como destinada a equipamiento.

En consecuencia, en el momento del otorgamiento de los documentos de arras, entre octubre de 1996 y octubre de 1998 (docs 9 a 35 de la contestación), el interior de manzana ya constaba calificado como equipamiento, e inscrito como tal en el Registro de la Propiedad de Sant Feliu de Llobregat.

Por lo tanto carecen de acción los demandados para reclamar por la pérdida de un valor que nunca han tenido sus viviendas adquiridas a las demandadas, para lo cual habría sido preciso el ejercicio de la acción del artículo 1483 del Código Civil , ya que según es doctrina comúnmente admitida,la acción "quanti minoris" no tiene una finalidad indemnizatoria sino de restablecimiento de la equidad contractual ( Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de septiembre de 2003 ;RJA 6444/2003), no habiendo podido prosperar en cualquier caso la acción por cuanto,según lo expuesto, las limitaciones derivadas del régimen urbanístico del suelo no integran el concepto de cargas o servidumbres no aparentes, quedando únicamente a los demandantes la posibilidad de solicitar, con fundamento en el artículo 1101 del Código Civil , el resarcimiento de los daños y perjuicios efectivamente sufridos por la pretendida actuación dolosa de las demandadas en la publicidad e información previa a la celebración de los contratos de compraventa.

TERCERO.- Es doctrina comúnmente admitida la que, de acuerdo con el principio de conservación del negocio, recogido en preceptos dispersos del ordenamiento jurídico,como es el artículo 1284 del Código Civil ,y acogido claramente por la doctrina (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 16 de marzo de 1990;RJA 2302/1990, y Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de octubre de 1992 ;RJA 8594/1992),viene exigiendo para la nulidad contractual, por la concurrencia de error o dolo, que pueda ser apreciada una equivocación sustancial al contratar.

No obstante, también el dolo de parte de uno de lo contratantes puede servir para fundar una pretensión de resarcimiento de daños y perjuicios, con fundamento en el artículo 1101 del Código Civil .

En este sentido,estando caracterizado el dolo civil por ser producto de la astucia,maquinación o artificio,incidente en el motivo esencial determinante de la decisión de otorgar el contrato,abarcando no sólo la insidia o maquinación directa,sino también la reticencia del que calla o no advierte debidamente a la otra parte ( Sentencias del Tribunal Supremo de 26 de octubre de 1981,15 de julio de 1987,y 27 de septiembre de 1990 ),es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 23 de julio de 1998 y 29 de diciembre de 1999 ;RJA 6199/1998 y 9380/1999), la que viene exigiendo,en el caso de dolo, la inducción del error por maquinaciones graves que formen un mecanismo engañoso captatorio de la voluntad del contratante,por suponer el dolo la conjunción de dos elementos,el subjetivo, o ánimo de perjudicar, y el objetivo, consistente en el acto o medio externo, debiendo en todo caso quedar probada inequívocamente dicha actividad dolosa,sin que basten meras conjeturas o indicios ( Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de mayo de 1991 ;RJA 3664/1991),pues el dolo no se presume ( Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de julio de 1998 ;RJA 6199/1998).

En cuanto al error ,es doctrina reiterada( Sentencias del Tribunal Supremo de 18 de abril de 1978 y 14 de febrero y 29 de marzo de 1994 ) que para que el error en el consentimiento tenga relevancia jurídica,conforme a lo dispuesto en los artículo 1265 y 1266 del Código Civil , ha de reunir los dos fundamentales requisitos de ser esencial y excusable,es decir que es indispensable que recaiga sobre la sustancia de la cosa que constituye su objeto o sobre aquellas condiciones de la misma que principalmente hubieren dado lugar a su celebración,y que,aparte de no ser imputable al que lo padece,el referido error no haya podido ser evitado mediante el empleo por el que lo padeció,de una diligencia media o regular,teniendo en cuenta la condición de las personas,no sólo del que lo invoca,sino de la otra parte contratante,cuando el error pueda ser debido a la confianza provocada por las afirmaciones o por la conducta de ésta ( Sentencias del Tribunal Supremo de 6 de junio de 1953,27 de octubre de 1964,y 4 de enero de 1982 ),siendo mayor la diligencia exigida cuando se trata de un profesional o un experto,y menor cuando se trata de una persona inexperta que entra en negociaciones con un experto ( Sentencias del Tribunal Supremo de 28 de febrero de 1974,4 de enero de 1982,y 18 de febrero de 1994 ).

Estando fundada la pretensión de resarcimiento en la pretendida actuación dolosa de las demandadas en la publicidad e información previa a la celebración de los contratos de compraventa, es lo cierto que el artículo 13 de la Ley 26/1984, de 19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios exige que los bienes, productos y, en su caso, los servicios puestos a disposición de los consumidores y usuarios deben incorporar, llevar consigo o permitir de forma cierta y objetiva una información veraz, eficaz y suficiente sobre sus características esenciales.

Y en desarrollo de la norma anterior, el artículo 3 del Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, de Protección de los Consumidores en cuanto a la Información a suministrar en la Compraventa y Arrendamiento, establece que la oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta o arrendamiento de viviendas se hará de manera que no induzca ni pueda inducir a error a sus destinatarios, de modo tal que afecte a su comportamiento económico, y no silenciará datos fundamentales de los objetos de la misma, y que los datos, características y condiciones relativas a la construcción de la vivienda, a su ubicación, servicios e instalaciones, adquisición, utilización y pago que se incluya en la oferta, promoción y publicidad serán exigibles aun cuando no figuren expresamente en el contrato.

En este caso se concreta en la demanda la pretendida actuación dolosa de las demandadas en que les habían asegurado a los compradores que el espacio interior de manzana era un espacio calificado por el Ayuntamiento como zona verde, lo que como hecho positivo y constitutivo de la pretensión de resarcimiento, de acuerdo con la norma general de distribución de la carga de la prueba del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , correspondía probar a la actora, lo cual no puede estimarse que haya hecho,por no haberlo admitido el legal representante de la demandada en su interrogatorio, no habiéndose aportado tampoco ningún documento o cualquier otra prueba de la que resulte la constancia de que la demandada hubiera manifestado que el espacio interior de manzana era zona verde.

En la publicidad de la promoción de "Falguera II" aportada por la actora, consistente en el anuncio aparecido en el suplemento inmobiliario de "El Periódico", de fecha 26 de febrero de 1998 (doc 31 de la demanda), se dice que las viviendas están frente a 40.000 metros cuadrados de jardines, lo cual no puede estimarse totalmente falso por cuanto los bloques A1 y A2 de la misma promoción se encuentran frente al Parc del Llobregat, aunque los bloques C2, C3, y C4 de los demandantes se encuentren en segunda y tercera línea con respecto al parque, lo cual es evidente y fácilmente constatable con la simple observación de la ubicación en el plano de las viviendas adquiridas.

En los anuncios aportados por la actora (docs 31 a 34 de la demanda) aparece coloreado en verde, oscuro o claro, el solar donde se pretendía la edificación de los bloques, apareciendo coloreada en rojo el lugar donde se ubicaba la oficina de información. Ahora bien esto no puede entenderse como una información sobre el destino del solar en el sentido de que lo coloreado en verde iba a ser zona verde, porque entenderlo así sería tanto como entender que únicamente iba a edificarse el bloque coloreado en rojo donde estaba la oficina de información, lo cual es evidente que no pudieron entender los compradores de los pisos de los diferentes bloques proyectados.

En los anuncios aparecidos en el suplemento inmobiliario de "El Periódico", de fecha 7 de octubre de 1999, y en el Butlletá de noviembre de 1999 (docs 33 y 34 de la demanda),ambos posteriores a los documentos de arras concertados con los demandantes entre octubre de 1996 y octubre de 1998 (docs 9 a 35 de la contestación), y a los contratos privados de compraventa celebrados entre diciembre de 1996 y julio de 1998 (docs 3 a 29 de la demanda), de modo que no pudieron servir para viciar el consentimiento de los compradores, en cualquier caso, se anuncian los "pisos de 3 i 4 dormitoris amb jardí privat i davant del Parc del Llobregat". Ahora bien, si se observa el dibujo del edificio se aprecia claramente que al referirse el anuncio a jardines privados se está refiriendo a los pequeños jardines o espacios vallados que se representan junto a la fachada y en la parte posterior,en las plantas bajas de los edificios, sin referencia alguna al interior de manzana, que de anunciarse como jardín, lo sería como jardín público o comunitario, no como jardín privado, que como tal,en su sentido literal, sólo puede ser el jardín como elemento privativo de alguna de las entidades que integran el edificio.

Y en cuanto a la maqueta (doc 35 de la demanda), es cierto que el maquetista colocó unos arbolitos en la representación del futuro interior de manzana. Ahora bien,es lo cierto que,según lo expuesto, en el momento de la promoción y la ejecución de la maqueta, el espacio interior de manzana, parcela E1, estaba calificada para equipamiento, sin especificar, no siendo sino hasta después de la cesión a favor de la Generalitat de Catalunya, en escritura pública de 9 de diciembre de 1999, según consta en el Registro de la Propiedad, que fue conocido que en el interior de manzana se iba a construir un geriátrico, de modo que en el momento de ejecutarse la maqueta la parcela del interior de manzana era un solar sin edificar, no habiendo podido colocar el maquetista la representación de ningún edificio o construcción por desconocerse en aquel momento el destino final de la parcela.

Aún admitiendo que, no obstante no hacerse referencia alguna a la pretendida existencia de una zona comunitaria ajardinada que ocupara todo el interior de manzana,o de una zona verde de titularidad municipal, en ninguno de los documentos de arras, contratos privados, ni escrituras públicas en los que se instrumentaron los contratos de compraventa, y que la mera presencia de unos arbolitos en el interior de manzana de la maqueta hubiera podido inducir a confusión a los adquirentes, apreciándose una actuación dolosa de las demandadas por no haber advertido claramente a las adquirentes sobre el destino a equipamiento de la parcela E1, quedaría sin embargo por concretar el pretendido daño soportado por los demandantes por la construcción del geriátrico en el interior de la manzana.

En cuanto a la existencia de daños materiales, resulta de las alegaciones parcialmente conformes de las partes,la prueba documental, y el reconocimiento judicial, que el espacio entre los bloques C2, C3, y C4, y el geriátrico es amplio, incluso más amplio que la distancia con los edificios colindantes. Y en cuanto a la disminución de la luz, el aumento del ruido, o la pérdida de intimidad, no habiendo quedado claramente constatada mas que por las propias manifestaciones de los demandantes, no es posible apreciar que sea mayor con un geriátrico que con un parque, en el que los árboles pueden tapar en mayor medida la luz, pueda haber mayor ruido por los juegos infantiles diurnos o las reuniones juveniles nocturnas, y la pretendida pérdida de intimidad puede igualmente ser la misma en ambos casos.

Por el contrario, resulta de lo actuado que una de las demandantes, la Sra. Susana , habiendo adquirido su piso por alrededor de 13 millones de pesetas, lo ha vendido pocos años después por alrededor de 30 millones de pesetas, sin ninguna pérdida de valor, absoluta o relativa, habiéndose acordado en la sentencia de primera instancia, en pronunciamiento que ha devenido firme, por no haber sido apelado por la actora, que no se le concedía la indemnización reclamada atendido que ha manifestado que había procedido a la venta del piso, y por lo tanto la indemnización deviene innecesaria ya que el perjuicio ha dejado de producirse. Ahora bien no hay constancia de que los demás demandantes, propietarios de los demás pisos no puedan igualmente, en su momento, vender su piso por un valor notablemente superior al de adquisición, y que en consecuencia tampoco hayan tenido que soportar perjuicio alguno, no resultando de lo actuado ningún dato que permita alcanzar la conclusión probatoria de que no puedan igualmente vender su piso por un precio notablemente superior al de adquisición.

En cuanto a la posible existencia de un daño moral por el pretendido engaño sufrido por los compradores, relación con el daño moral con causa en un incumplimiento contractual, es lo cierto que la doctrina es poco proclive a la extensión del resarcimiento del daño moral en el ámbito de la responsabilidad contractual, no obstante la norma del artículo 1107 del Código Civil que prevé el resarcimiento de todos los daños y perjuicios,incluidos los daños morales ( Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de julio de 1994 ;RJA 6787/1994).

Iniciada la indemnización del daño moral en el campo de la culpa extracontractual, se amplió posteriormente su ámbito al contractual ( Sentencias del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 1984, 27 de julio de 1994, 22 de noviembre de 1997, 14 de mayo y 12 de julio de 1999 (RJA 2403/1984, 6787/1994, 8097/1997, 3106 y 4770/1999), adoptándose una orientación cada vez más amplia, con clara superación de los criterios restrictivos que limitaban su aplicación a la concepción clásica del "pretium doloris" y los ataques a los derechos de la personalidad, de modo que se acogen en la doctrina supuestos en que es apreciable el criterio aperturista, con fundamento en el principio de indemnidad, y con causa generatriz en el incumplimiento contractual ( Sentencias del Tribunal Supremo de 20 de mayo y 21 de octubre de 1996, y 18 de noviembre de 1998 ; RJA 3793 y 7235/1996, y 8412/1998), lo que sin embargo no permite pensar en una generalización de la posibilidad indemnizatoria ( Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de mayo de 2000 ;RJA 5089/2000).

En este sentido,de acuerdo con la doctrina contenida en la mencionada Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de mayo de 2000 ;RJA 5089/2000, se hace preciso que la aflicción o perturbación que integra el daño moral,susceptible de ser indemnizado, sea de alguna entidad,pudiendo entenderse que según la referida sentencia se hace precisa la exigencia de un triple requisito para que pueda prosperar la acción de resarcimiento por este concepto: que el incumplimiento contractual sea totalmente injustificable; que sea importante; y que el incumplimiento produzca un sufrimiento o padecimiento psíquico que únicamente puede ser reparado mediante la indemnización del daño moral.

En este caso, no pudiendo afirmarse que la mera colocación de unos arbolitos en la representación del interior de manzana en la maqueta elaborada para la promoción y venta de los pisos de "Can Falguera II" constituya una clara actuación dolosa de la demandada que integre un incumplimiento contractual indemnizable, siendo así que el pretendido dato ocultado no era sino una limitación urbanística afectante a una parcela propiedad del Ayuntamiento de Sant Feliu de Llobregat, y no a las promotoras demandadas, que pudo ser conocida por los demandantes mediante el empleo de una mínima diligencia,acudiendo al Ayuntamiento o al Registro de la Propiedad de Sant Feliu de Llobregat, tampoco el pretendido incumplimiento de la demandada puede decirse que hubiera podido provocar un sufrimiento o padecimiento psíquico en las demandantes que sea de superior entidad a la normal molestia, angustia, o dolor que puede provocar la creencia del pretendido incumplimiento contractual de la otra parte, no viéndose afectado el patrimonio inmaterial o espiritual de los demandantes más allí de la frustración y la molestia que la creencia subjetiva del incumplimiento de contrario conlleva.

En consecuencia,procede desestimar la pretensión de resarcimiento formulada por las demandantes, procediendo en definitiva la estimación del recurso de apelación de las demandadas, con la consiguiente desestimación de la demanda.

CUARTO.- De acuerdo con el artículo 394,1, de la Ley de Enjuiciamiento Civil , no obstante la resolución desestimatoria de la demanda, no procede hacer expresa imposición de las costas de la demanda, por haberse podido plantear en este caso a la parte demandante importantes dudas de hecho acerca del cumplimiento por la demandada de sus deberes en la oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta de manera que no pueda inducir a error en sus destinatarios, por la representación arbolada del interior de manzana en la maqueta utilizada por las demandadas en la promoción.

QUINTO.- De acuerdo con el artículo 398,2, de la Ley de Enjuiciamiento Civil , siendo la resolución estimatoria del recurso de apelación, no procede hacer expresa imposición de las costas del recurso.

Fallo

Que ESTIMANDO el recurso de apelación formulado por las demandadas "Vertix,S.A.", y "Mas Vilanova,S.A.", se REVOCA la Sentencia de 15 de abril de 2004 dictada en los autos nº 801/04 del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Sant Feliu de Llobregat , acordando en su lugar la desestimación de la demanda, y la absolución de las demandadas, sin expresa imposición de las costas de la primera instancia, ni del recurso de apelación.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.