Sentencia Civil Nº 573/2008, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 11, Rec 180/2008 de 24 de Octubre de 2008

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCIÓN DECIMOPRIMERA

ROLLO Nº 180/08

JUICIO ORDINARIO NÚM. 556/06

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 4 VIC

S E N T E N C I A Nº 573

Ilmos. Sres.

D. Josep Maria Bachs Estany

D. Ramón Foncillas Sopena

Dª María del Mar Alonso Martínez

En la ciudad de Barcelona, a 24 de octubre de 2008.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimoprimera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario, número 556/06 seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Vic, a instancia de COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL C. DIRECCION000 NUM000 DE CALLDETENES, contra Concepción y Gustavo ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 15 de octubre de 2008, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: ESTIMAR INTEGRAMENTE la demanda formulada por el Procurador de los Tribunales D. Samuel Rierola Serrat, en nombr ey representación de COMUNITAT DE PROPIETARIS DEL CARRER DIRECCION000 NUM NUM000 DE CASTELLDEFELS, contra D. Gustavo y Dª Concepción representados por D. Carlos Arranz Albó, y,

A) DECLARAR:

1.- Que las obras realizadas por D. Gustavo y Dª Concepción los años 2003 y 2004 son ilegales.

2.- Que D. Gustavo y Dª Concepción tienen la obligaciónd e retirar los ladrillos colocados en la puerta del garaje tal y como se comprometieron en Acto de Conciliación celebrado el 13 de marzo de 2006.

Y en consecuencia

B) CONDENAR a D. Gustavo y Dª Concepción a:

1.- Que repongan la situación de la finca al estado anterior a las obras realizadas en 2003, esto es, que liberen la parte del patio interior comunitario invadida tras las dichas obras, restituyendo la pared a su estado original, es decir, respetando la verticalidad de la misma.

2.- Que repongan la situación de la finca al estado anterior a las obras realizadas en 2004, esto es, que vuelvan a destinar el departamento inferior exclusivamente a garaje y trastero, eliminando la cocina constuida y eliminen la escalera de conexión con el departamento superior, cerrando el hueco perforado en el solado que separa ambos departamentos.

3.- Que retiren los ladrillos colocados junto a la puerta de su garaje.

4.- Que abonen las costas causadas por este pleito".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria se opuso en tiempo y forma ; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial .

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 15 de octubre de 2008.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. María del Mar Alonso Martínez.

Fundamentos

Se admiten los Fundamentos de Derecho de la Sentencia apelada.

PRIMERO.- La pretensión deducida en demanda por la Comunidad de Propietarios de la C/ nº NUM000 de Calldetenes, tiene por objeto declarar la ilegalidad de las obras ejecutadas por los demandados , obligándoseles a realizar las necesarias para restituir la finca a su estado inicial , siendo de su cargo los gastos que de ello deriven, y se les obligue a ejecutar las obras de colocación de una valla en el jardín , quitar los ladrillos colocados delante de la puerta del garaje y abonar 30 euros, condenando en costas a los demandados.

La sentencia dictada en primera instancia, estimando la demanda,declara que las obras realizadas por los demandados, los años 2003 y 2004 son ilegales, y que estos tienen la obligación de retirar los ladrillos colocados en la puerta del garaje, tal y como se comprometieron en el Acto de Conciliación celebrado el 13 de marzo de 2006 y condena a los demandados , Sr. Gustavo y Sra. Concepción , a que repongan la situación de la finca al estado anterior de las obras realizadas en el 2003, liberando la parte del patio interior comunitario invadida tras dichas obras, restituyendo la pared a su estado original , respetando la verticalidad de la misma, y a que repongan la situación de la finca al estado anterior a las obras realizadas en 2004, volviendo a destinar el departamento inferior exclusivamente a garaje y trastero, eliminando la cocina construida y la escalera de conexión con el departamento superior, cerrando el hueco perforado en el solado que separa ambos departamentos y se retiren los ladrillos colocados junto a la puerta del garaje, todo ello con imposición a los demandados de las costas del procedimiento.

Por la representación de los demandados se presentó recurso de apelación contra la sentencia, aceptando abonar 30 euros a la Comunidad de Propietarios, retirar los ladrillos existentes frente al garaje, instalar una verja en su zona de jardín y reconstruir en su lugar originario la pared del baño de su piso, que invade ligeramente un patio de luces comunitario. Por tanto el objeto del recurso queda delimitado, según exponen, al cambio de uso del garaje, donde han instalado además una cocina y zona de estar, a las obras realizadas para comunicar el citado garaje, de su propiedad, con el primer piso, también suyo , abriendo hueco, donde hay una escalera que comunica ambas entidades. Interesan, en consecuencia, la revocación de la sentencia en cuanto a la declaración de que las obras realizadas en el año 2004 son ilegales, y en cuanto a la condena a que repongan la situación de la finca al estado anterior a las obras hechas dicho año, volviendo a destinar el departamento inferior exclusivamente a garaje y trastero eliminando la cocina y la escalera de conexión con el departamento superior, cerrando el hueco perforado en el solano que separa ambos departamentos y se declare lícita la ampliación o cambio de uso del garaje, revocando la condena en costas. Subsidiariamente, para el supuesto de que se confirmase la sentencia de instancia se obvie toda referencia a la presencia física del tabique que separa garaje y cocina-estar, y escalera instaladas por los demandados en su garaje, al no haber sido objeto de la litis ni afectar a los elementos estructurales del edificio.

SEGUNDO.- Los demandados dueños de dos departamentos distintos, dentro de la Comunidad de propietarios accionante, un garaje, entidad nº NUM001 y piso, entidad nº NUM002 , NUM001 ,puerta NUM001 , situado encima de la entidad NUM001 ,realizaron sin autorización de dicha Comunidad, las obras precisas para instalar en dicho garaje una cocina y "cuarto de estar".

Alegan la legalidad de lo realizado, conforme a lo previsto en el art.553.10 del libro quinto del C.c . Catalán, en base al cual para la modificación del título de constitución es preciso el consentimiento de la junta de propietarios y que la escritura cumpla los mismos requisitos observados para el otorgamiento del título de constitución, si bien por virtud del nº 2 del precepto, no es preciso el consentimiento de la junta de propietarios para la modificación del título de constitución si la motiva las alteraciones del destino de los elementos privativos, salvo que los estatutos las prohíban.

Pues bien en los estatutos de la Comunidad, bajo el nº 6 se recoge que los propietarios de las entidades nº NUM001 y NUM003 , podrán sin necesidad del consentimiento de los demás copropietarios, agrupar, agregar, segregar, dividir o subdividir y comunicar la entidad con otras contiguas , siempre que se redistribuyan las cuotas de participación entre las entidades de nueva formación y no se modifiquen las cuotas de las otras entidades, si bien dichas modificaciones no podrán implicar ningún riesgo para la seguridad de la estructura del inmueble y deberán haberse obtenido las licencias legales pertinentes.

Partiendo de tal premisa se hace preciso acudir al contenido del art. 553.25-2 del C.C.C ., conforme al cual resulta preciso el voto favorable de las cuatro quintas partes de los propietarios, que deben representar las cuatro quintas partes de las cuotas de participación, para adoptar acuerdos de modificación del título de constitución y de los estatutos, salvo que el título establezca otra cosa.

En el supuesto de autos no se valora que los demandados únicamente hayan realizado una alteración del mero destino dado al departamento destinado a garaje, sino que han alterado su propia configuración, realizando las obras precisas para contar con dependencias tan distintas del propio garaje como una cocina y una sala de estar, de forma que no nos hallamos ante un uso distinto del departamento consistente en garaje , ante una alteración de su destino, sino ante una transformación del propio departamento, y ello nos sitúa en el contenido del art. 553.25.2 del C.C.C ., por cuanto implica una alteración del título de constitución, conforme resulta del doc. obrante a los folios 25 y 26 de las actuaciones y por ello precisará el acuerdo de los propietarios, en la forma señalada en el citado precepto, pues el título constitutivo no consta que establezca otra disposición, abundando en lo expuesto, el hecho de que , como se señala en la resolución de instancia, del informe de GRITECS.A de fecha 4 de mayo de 2007, resulta que, "al cambiar el uso del local de la planta baja a vivienda y con la finalidad de cumplir con la reglamentación vigente según Decreto 1853/1993 de 22 de octubre , BOE de 24 de noviembre de 1993 , la acometida y las instalaciones receptoras de gas de algunas de las otras viviendas de la comunidad que trazaban por éste local común se envainaron, teniendo que cambiarse algunos tramos de tubería ya existentes y envainar todos los que trazaban por el local". Asimismo del informe pericial elaborado por el Sr. Jose María designado perito en el procedimiento ,nuevamente se llega a idéntica conclusión, pues en el mismo se alude a que el garaje trastero, en una parte ha supuesto una ampliación de la vivienda, mediante la incorporación de elementos propios de la misma. Por último debe referirse que, partiendo de que conforme a la disposición final única de la Ley 8/1999 de 6 de abril de Propiedad Horizontal ,quedan derogadas cuantas disposiciones generales se opongan a lo establecido en la presente Ley y sin efecto las cláusulas contenidas en los estatutos de las comunidades de propietarios que resulten contrarias o incompatibles con la misma, debiéndose los estatutos adaptar, en el plazo de un año, a lo dispuesto en la Ley, resulta de aplicación, por tanto, lo dispuesto normativamente frente a cláusulas contrarias que pudieran disponerse en los estatutos, siendo además significable que según resulta de la licencia de obras otorgada, ésta se concedió para la construcción de escalera interior y reforma de cocina, no para la realización de ésta dependencia en el departamento destinado a garaje, lo que supone una contravención del punto 6º de los estatutos de la comunidad y excluye la posibilidad de realización sin el consentimiento de los demás copropietarios, por lo que tampoco se adecua a los estatutos de la comunidad.

Por todo ello, de conformidad con lo señalado en la resolución de instancia, el cambio de destino del departamento destinado a garaje, en el que se han realizado las obras precisas para instalar cocina y cuarto de estar, no resulta ajustado a derecho, no habiéndose observado las prescripciones legales, al respecto.

TERCERO.- Por lo que respecta a las obras de comunicación entre el piso y el garaje , señala la apelante que permiten los estatutos de la comunidad a los dueños de las entidades NUM001 y NUM003 , (garajes) agruparlas, agregarlas y comunicarlas con otras contiguas, siempre que no supongan las obras un riesgo para el edificio y que se disponga de la correspondiente licencia de obras.

En la obra realizada , según el informe emitido por el Arquitecto superior Sr. Enrique ,cuyo despacho realizó el proyecto definitivo, el trabajo tenía por objeto la creación de una escalera interior para relacionar la planta baja destinada a garaje con la plata piso.

Conforme al art. 7.1 de la Ley de Propiedad Horizonal , el propietario de cada piso o local, podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquel, sino suponen un menoscabo o alteración de la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exterior o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad. En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advierte la necesidad de reparación urgente deberá comunicarlo sin dilación al administrador. El art. 8 del mismo cuerpo legal determina que los pisos o locales y sus anejos podrán ser objeto de división material, para formar otros más reducidos e independientes, y aumentados por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o disminuidos por segregación de alguna parte, más en tales casos se requerirá, además del consentimiento de los titulares afectados, la aprobación de la junta de propietarios, a la que incumbe la fijación de las nuevas cuotas de participación para los pisos reformados con sujeción a lo dispuesto en el art. 5 , sin alteración de las cuotas.

El ya citado art. 553-36. del C.C.C ., por su parte, prevé que los propietarios que se propongan hacer obras en su elemento privativo deben comunicarlo previamente al presidente o presidenta o, si procede, al administrador o administradora de la comunidad, más si la obra comporta la alteración de elementos comunes, debe aprobarse de acuerdo con la mayoría que resulta de lo establecido por el art.553-25 .

La obra realizada al suponer la creación de un hueco entre el techo del garaje y el suelo del piso, determina la alteración de elementos comunes. Del art 396 del C.c . resulta de forma indubitada que son elementos comunes de un edificio los necesarios para su uso y disfrute, refiriendo expresamente como tales, el suelo, cimentaciones, elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados.

Por ello resulta obvio que la obra realizada por los apelantes alteró un elemento común, siendo además en este sentido, copiosos los pronunciamientos jurisprudenciales que califican de alteración o modificación de la estructura o fábrica del edificio la apertura de huecos en los muros o paredes comunes (SSTS 30 septiembre 1988 [RJ 19886935], 23 mayo 1989 [RJ 19893879], 28 mayo 1990 [RJ 19904086], 10 diciembre 1990 [RJ 19909931], 15 febrero 1992 [RJ 1992 1265], 9 marzo 1993 [RJ 19931825], 22 octubre 1993 [RJ 19937758], 5 mayo 1994 [RJ 19943569], y muchas otras ).

En consecuencia ha de concluirse , junto con la resolución de instancia, que la obra analizada incumplió nuevamente lo previsto legalmente, tanto por la L.P.H como por el Libro quinto del C.C.C., realizándose unilateralmente por los apelantes, por lo que también sobre éste extremo, debe desestimarse el recurso de apelación. Ello no obstante debe además añadirse, al pairo de la argumentación al respecto esgrimida por los apelantes, que aún cuando la aplicación de los estatutos de la comunidad, cederá ante la aplicación preferente de la Ley, en caso de conflicto, según ya se ha expresado, tampoco los estatutos de la comunidad amparan las obras realizadas, pues si bien conforme al punto 6, se permite a los propietarios de la entidad nº NUM001 y NUM003 , sin necesidad del consentimiento del resto de propietarios, agrupar, agregar, dividir, segregar, subdividir o comunicar tal entidad o las resultantes con otras contiguas, redistribuyendo las cuotas de participación y sin afectar a las cuotas de otras entidades, dichas modificaciones no podrán implicar riesgo para la seguridad y estructura del inmueble, y la obra acometida, si ha podido suponer un riesgo en el mismo al afectar a elementos estructurales, refiriendo en la vista Don. Enrique que tuvo que cortar la estructura y sustituir el refuerzo por perfiles metálicos, constando en el informe obrante al folio 74 al 76, por el realizado, que tuvo que apuntalar el techo del garaje, realizar además un apuntalamiento aún más exhaustivo y extraer el forjado.

CUARTO.- Por último ha de expresarse que pretendiendo los apelantes en su recurso, de forma subsidiaria, que se obvie toda referencia a la presencia física del tabique y escalera, instalados en su garaje, al no ser objeto de la litis ni afectar a elementos estructurales del edificio, que si bien resultaría ajustada a derecho dicha pretensión, en cuanto al tabique, considerando que su realización ha tenido lugar en elemento privativo de los demandados y que no afecta a los elementos estructurales del edificio, no viniendo tal construcción alcanzada por las infracciones que suponen el resto, no cabe pronunciamiento al respecto en ésta resolución , pues la resolución de instancia no recoge en su fallo, la obligación de derruir dicho tabique, por lo que éste resulta innecesario.

Ahora bien, por lo que respecta a la escalera no cabe acoger su pretensión no pudiéndose obviar que la actora en su demanda ,entre otros pronunciamientos, interesó se obligara a los demandados a realizar todas las obras necesarias para restituir la finca a su estado inicial , y ello obviamente alcanza a la escalera realizada, que por tanto es objeto de autos, y que la misma, por su propia finalidad, constituye un elemento intrínseco de la obra de apertura de hueco entre el techo del garaje y suelo del piso, por lo que no resultando dicha obra ajustada a derecho, deberá desaparecer también la escalera, que no presenta otra finalidad que la de comunicar esas dos dependencias.

QUINTO.- No procede revocar la condena en costas que se efectúa en la instancia, dada la estimación de la demanda y por la desestimación del recurso de apelación, procediendo imponer las devengadas en ésta alzada a los apelantes, conforme a lo dispuesto por el art. 398.1 en relación con el art. 394.1 de la L.E.C .,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de D. Gustavo y Dª Concepción , contra la Sentencia de fecha 8 de noviembre de 2007, dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 4 de Vic , debemos confirmar y confirmamos la misma, imponiendo las costas causadas en esta segunda instancia a los apelantes.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En Barcelona, a veinticinco de noviembre de dos mil ocho y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.