Sentencia CIVIL Nº 573/2016, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 916/2015 de 01 de Diciembre de 2016

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 916/2015-1ª

JUICIO VERBAL NÚM. 198/2015

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 7 GAVÀ

S E N T E N C I A N ú m. 573/16

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN

Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

Dª. M. PILAR LEDESMA IBAÑEZ

En la ciudad de Barcelona, a uno de diciembre de dos mil dieciséis.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio verbal, número 198/2015 seguidos por el Juzgado de Primera Instancia 7 de Gavà, a instancia de ADR ANDARA COMPANY SL contra TALLERES MONTFLORIT SL, los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 22 de junio de 2015 por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada , es del tenor literal siguiente: 'FALLO: ESTIMO parcialmente la demanda formulada por la entidad mercantil ADR ANDARA COMPANY, S.L.,, y CONDENO a la entidad mercantil TALLERES MONTFLORIT, SOCIEDAD LIMITADA., a abonar a la parte actora la cantidad de veintinueve mil quinientos euros (29.500 €), con los intereses legales desde el día 19 de marzo de 2.015, que se incrementarán en dos puntos desde la fecha de esta resolución, todo ello, sin que proceda la condena en las costas causadas a ninguna de las partes de manera que cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad. '

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria ; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 30 de noviembre de 2016.

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JOAN CREMADES MORANT.

Fundamentos

PRIMERO.-La demanda rectora va encaminada a la obtención de un pronunciamiento por el que se condene a la entidad TALLERES MONTFLORIT SL a abonar a ADR ANDARA COMPANY SL la suma de 31.986'35 € en concepto de rentas vencidas e impagadas, derivadas del contrato de arrendamiento de 1.1.2012 para uso distinto del de vivienda sobre el local sito en el núm 13, nave industrial 13, en término de Gavà, ubicado sobre la parcela 22 del Polígono Industrial 'Camí Ral', con acceso por la C/ Galileo, más los intereses legales desde la interposición de la demanda. A dicha pretensión se opuso la demandada alegando que: a) el contrato se 'rescindió' por conformidad de las partes en diciembre 2013, si bien mantuvo la posesión compartida del inmueble con la actora por mera liberalidad de ésta hasta febrero de 2014 (la rescisión conllevó un pacto de condonación de la deuda existente), en cuyo momento no se adeudaba renta alguna ni asimiladas, ni siquiera el IBI al no existir correspondencia entre la demandada y el obligado tributario que es LICO LEASING.

La sentencia de instancia estima parcialmente la demanda (no considerando acreditado que la rescisión fuera seguida de la condonación de la deuda entonces existente), condenando a la demandada a pagar a la actora la suma de 29.000 €, con los intereses legales desde el 19.3.2015, sin declaración especial sobre las costas. Frente a dicha resolución se alza la demandada por (1) incongruencia omisiva/citra petita, al prejuzgar sobre si la demandada pagó o no la fianza arrendaticia (fundamento 3º), extremo no solicitado por ninguna de las partes; (2) error en la valoración de la prueba con infracción de los arts. 386 , 216 , 217 , 218 y concordantes LEC (existieron obligaciones incumplidas por la actora), derivando la 'condonación' de los múltiples indicios (reiterados incumplimientos: al inicio del contrato la nave no estaba libre de ocupantes, hasta el punto que no tuvo la posesión pacífica hasta marzo 2012, llegando a indemnizar a la ocupante con 2500 €; por ello no pudo obtener la licencia de actividad hasta el 20.3.2012 ni acceso a la nave y sin embargo, abonó las rentas de enero a marzo; abonó la reparación de la puerta de acceso por un forcejeo; no se ha devuelto la fianza) y prueba practicada en el plenario, aparte de la demora de un año en exigir las referidas rentas; precisa que más que condonación 'acuerdo extintivo' derivado de la confianza existente entre las partes, que eran recíprocamente acreedoras y deudoras (pues existieron obligaciones incumplidas por la actora); (3) subsidiariamente, pluspetición, respecto de las rentas de enero y febrero 2014, pues el contrato quedó resuelto en diciembre 2013. Prácticamente se reproduce en esta alzada el debate planteado en la instancia, disponiéndose para su resolución del mismo material instructorio que en la instancia.

SEGUNDO.-Conviene partir de una serie de hechos básicos, en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados: 1) La realidad del contrato aducido en apoyo de la demanda, concertado entre ADR ANDARA COMPANY SL como arrendadora y

TALLERES MONTFLORIT SL como arrendataria, con destino a 'taller de chapa, pintura y mecánica', por 5 años, y una renta inicial de 6000 € mensuales más IVA, menos la retención del IRPF, acomodable anualmente en función del IPC, asumiendo la arrendataria gastos de comunidad, IBI, suministros generales y 'otros análogos', reduciéndose posteriormente por acuerdo de las partes a la suma de 5000 € mensuales, constituyéndose fianza por 12.000 € y obligándose a presentar en 1 año aval por 25.000 €; asimismo, caso de impago de la renta, dentro de los primeros 10 días de cada mes, el arrendador podrá girarlo de nuevo para su cobro o exigir su pago por cualquier otro mecanismo incrementado en un 7'5 % en concepto de recargo por mora. 2) Entre las partes existía una relación de amplia confianza que incidía en la relación contractual referida. 3) Las partes acordaron la resolución del contrato con efectos para el 28.2.2014, durante cuyo período permaneció la demandada en la nave (interrogatorio de los LLRR de ambas partes, en relación con la testifical del Sr. Prudencio , en el sentido de que la demandada ocupó la nave durante los meses de enero y febrero 2014, ocupación reconocida en el escrito formalizador del recurso de apelación). 4) La demandada adeuda la suma de 35.000 €, por las 7 'facturas' giradas 'en concepto de 'alquileres', los días 5 de los meses de agosto 2013 a febrero 2014, ambos inclusive, así como la tasa de saneamiento; respecto del IBI de 2013, por importe de 2.486'35 €, no consta abonado por la actora, quien no lo incluyó en el correspondiente recibo, como consta en el contrato,no constando la existencia de acuerdo alguno entre las partes por el que se eximiese a la demandada del pago de las rentas de enero y febrero de 2014. 5) Con posterioridad la arrendataria abonó a la actora, en dos transferencias, la suma de 5.500 €, reduciendo la deuda a 31.986'35 €

TERCERO.-El pago de la renta es la obligación fundamental del arrendatario, ex art. 1555.1 CC , que se mantiene durante toda la vigencia del contrato y açún después de su resolución, aunque en concepto de indemnización o de contraprestación por el uso, permaneciendo hasta la plena recuperación de la posesión por el arrendador. Y de los anteriores hechos probados fluye la procedencia de la reclamación efectuada.

Efectivamente, compartiendo la valoración efectuada en la resolución recurrida, la Sala no considera acreditado que la rescisión fuera seguida de la condonación o, como dice la demandada 'acuerdo extintivo derivado de la confianza existente entre las partes' de la deuda entonces existente, lo que, en todo caso, requeriría el cumplimiento de los requisitos del art. 1187 y ss CC y prueba plena sobre su existencia (no estando amparada por las presunciones ex art. 1188 y 1191 CC ): (1) no puede derivarse de la falta de reclamación extraprocesal, explicada en el contexto de mutua confianza entre las partes; (2) ni de la inexistencia de rendimientos declarados a favor de la actora en el resumen anual sobre retenciones e ingresos (modelo 180, confeccionado a partir de los datos declarados por la propia demandada), que carece de relevancia respecto de la determinación de la fecha de la resolución contractual; (3) no existiendo prueba ni dato alguno, ni siquiera indiciario, más allá de la manifestación del testigo, Sr. Prudencio (encargado del taller de la actora al inicio del arrendamiento), de haber oído de soslayo (ni siquiera estaba presente) en el curso de una reunión entre los representantes de las partes, la frase 'lo comido por lo servido', sin identificar quién la había dicho ni en qué contexto la había escuchado ni a qué se refería (al ser preguntado por el Magistrado), lo que difícilmente puede acreditar el referido acuerdo por la demandada, y ello, con independencia de la recíproca confianza entre las partes, que explica la falta de reclamación, que, como se dice en la resolución recurrida 'les llevaba a flexibilizar las obligaciones contractuales entre ellas en atención a sus concretos intereses económicos'. A lo que cabe añadir:

a) Ciertamente, al iniciarse la relación arrendaticia, estaba en el local la entidad 'Radio Taxi Castelldefels SL' (en virtud de contrato de arrendamiento de 2.8.2011, por 1 año, f. 23 y ss), pero dicha circunstancia era conocida por la demandada al suscribir el arrendamiento, dado que tanto el LR de ésta como el testigo Sr. Prudencio habían prestado servicio por cuenta de la actora antes del contrato, aparte de reconocerlo expresamente en su declaración el referido testigo; y, en todo caso, no costa ningún reparo ni reclamación (ni intento de resolución) ante dicha presencia, por lo que, solo puede inferirse que dicha presencia fue consentida, sin que las relaciones de la demandada con la referida ocupante (así, la indemnización por resolución anticipada del contrato de arrendamiento de la misma, para el 6.3.2012 f. 28), puedan afectar a la actora.

b) Es más, esa resolución anticipada permitía a la demandada acceder a la licencia de actividad (de 20.3.2012, próxima a la última fecha indicada, f. 31)

c) También consta el abono por parte de la demandada de la reparación de la puerta de acceso al local (f. 37 y 38), aunque ello estaba previsto en el propio contrato, a cargo de la arrendataria (pacto 7º del contrato).

d) Tampoco lo revelan las facturas posteriores a la resolución en concepto de suministros (f. 32 a 34), pues lo que no se acredita es su efectivo pago por la demandada

e) La cuestión de la entrega de la fianza, fue introducida por la misma demandada al interesar la minoración de la reclamación, por la fianza de 12.000 €, cuya entrega fue negada por la actora

CUARTO.-Consecuentemente, con desestimación del recurso, procede la confirmación de la resolución recurrida, cuyos fundamentos se acogen por esta Sala, dándolos por reproducidos, y con expresa imposición de las costas de esta alzada a la apelante, al no apreciarse serias dudas de hecho ni de derecho sobre la cuestión debatida ( arts. 398.1 en relación con el 394.1 LEC ).

Fallo

QUE desestimando el recurso de apelación formulado por la entidad TALLERES MONTFLORIT SL contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, confirmamos dicha resolución, con expresa imposición de las costas de esta alzada a la apelante.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Barcelona,

Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el día de la fecha, por el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.