Sentencia Civil Nº 576/2007, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 16, Rec 35/2007 de 23 de Noviembre de 2007

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DECIMOSEXTA

ROLLO Nº 35/2007-C

JUICIO ORDINARIO Nº 521/2005

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 4 DE GRANOLLERS (ANT. CI-6)

S E N T E N C I A nº 576/2007

Ilmos. Sres.

D. JORDI SEGUÍ PUNTAS

Dª. INMACULADA CONCEPCIÓN ZAPATA CAMACHO

D. JOSÉ LUIS VALDIVIESO POLAINO

En la ciudad de Barcelona, a veintitrés de noviembre de dos mil siete.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimosexta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 521/05, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Granollers (ant. CI-6), a instancia de AIGUA BAIX S.A. representada por la procuradora Dª. Loreno Moreno Rueda, contra COPERFIL GROUP S.A. representada por el procurador D. Ildefonso Lago Pérez; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por el DEMANDADO contra la Sentencia dictada en los mismos el día 27 de Marzo de 2006, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que, estimando parcialmente la demanda presentada a instancia de Aigua Baix, S.A., condeno a Coperfil Group, S.A. a satisfacer a la parte actora la cuantía de sesenta mil euros (60.000 euros), e intereses legales. Cada parte abonará las costas causadas a su instancia, y las comunes por mitad".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso en tiempo y forma legales; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 31 de octubre de 2007.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JOSÉ LUIS VALDIVIESO POLAINO.

Fundamentos

PRIMERO.- La demandante, Aigua Baix, S.A., compró a la demandada, Coperfil Grup, S.A., una nave industrial de 495,27 metros cuadrados, sita en esquina entre calles Asturias y Riera Roja, en el Polígono Industrial III del sector industrial Fonollar Bullidor, de Sant Boi de Llobregat. En el momento de pactarse la compraventa, la nave no estaba construida, de modo que la demandada debía edificarla.

El litigio surge porque se previó en la escritura de compraventa que iba a haber, para uso común de esa nave y de otras 5, 24 plazas de aparcamiento que luego, en realidad, no existían, de manera que la compradora reclamaba el precio de mercado, en la actualidad, de las cuatro plazas de aparcamiento que a ella le correspondían del total de 24, porque la demandada se comprometió a entregarlas y no lo había hecho.

El Juzgado entendió que así había ocurrido, de manera que estimó sustancialmente la demanda, interponiendo recurso de apelación la demandada.

SEGUNDO.- En primer lugar alega la recurrente que la juez de primera instancia incurrió en incongruencia, porque había conferido la indemnización por la falta de entrega de las plazas sitas en el exterior, siendo así que en la audiencia previa se había aclarado que la demanda se refería a las de interior.

El contrato de compraventa se había otorgado mediante documento privado de fecha 23 de abril de 1.997, en el que se decía que la vendedora iba a construir la nave según determinado proyecto arquitectónico, en el que se preveía la ubicación de 4 plazas de aparcamiento en el interior de la nave y otra en el exterior pero en la parte delantera. No se preveía la ubicación de otras plazas en el exterior, en concreto en zona común situada en la parte trasera de las naves.

El Ayuntamiento opuso la objeción de que para ubicar cuatro plazas en el interior de la nave sería preciso obtener licencia para aparcamiento, por lo que el proyecto se modificó, en el sentido de prever la ubicación de 29 plazas de aparcamiento en zona de terreno sita detrás de las naves. En la escritura pública, que se otorgó el 6 de julio de 1998, se contemplaba la existencia de 4 plazas en interior de la nave y 24 de uso común de los titulares de las 6 naves, sitas en zona también común.

Pues bien, en la demanda se hablaba con toda claridad de que la reclamación se fundaba en inejecución de plazas de aparcamiento en patio exterior, hasta el punto de que tal precisión se hace en el propio suplico de la demanda y, desde luego, la prueba se ha referido toda ella a esas plazas exteriores, por la falta de espacio para realizarlas, dada la proximidad entre el lindero de los vecinos, por el fondo de la nave, y la pared posterior de ésta.

La alegación de incongruencia se funda en lo ocurrido en la audiencia previa, en la que se produjo ciertamente determinada confusión. Al discutirse la excepción de falta de litisconsorcio pasivo necesario (que no ha sido reproducida en el recurso), la demandante fue invitada a precisar la demanda y lo hizo en el sentido de decir que era claro el suplico. La juez indicó que se refería a las plazas de uso privativo y no a las de las zonas comunes, y la actora que en el interior no cabían las plazas, porque se infringía la normativa aplicable, a lo que la demandada apostilló que se hacía referencia a las plazas de uso privativo, lo que confirmó la juez sin objeción de la parte demandante.

Los términos del diálogo que se produjo en la audiencia previa pueden haber producido confusión, pero lo cierto es que, como se ha dicho, está meridianamente claro que la demanda se funda en las plazas exteriores, es a ellas a las que se refiere el dictamen acompañado con el escrito inicial, en el que se cuantifica el perjuicio, que es precisamente el que se reclama en la demanda. Y, como hemos dicho, se refirió toda la prueba a este aspecto. Son esas plazas exteriores las que aborda la sentencia, en correspondencia estricta con la demanda, de modo que la confusión surgida en la audiencia previa no puede acarrear que exista incongruencia. Obsérvese que esa confusión no ha tenido consecuencias prácticas. Como admite la recurrente, toda la prueba de la actora ha ido referida a las plazas exteriores y evidentemente no se han mermado las posibilidades de defensa de la demandada por mor de aquel malentendido de la audiencia previa.

TERCERO.- Es indiscutible que no es posible ubicar las plazas de aparcamiento en zona exterior de las naves de autos, por falta de espacio.

La apelante afirma que ella sólo estaba obligada a reservar espacio y no a construir nada, lo que relaciona con la circunstancia de que la falta de espacio no le es imputable, puesto que, por un lado, el vecino ha invadido parte de la parcela en que están situadas la nave de la actora y las otras 5 del conjunto y, por otra, el proyecto que se confeccionó por encargo de Coperfil Group, S.A, lo fue partiendo de los planos del proceso de reparcelación realizado por el Ayuntamiento y, por tanto, si existía déficit de terreno ello era debido a la incorrección de esos planos, que no eran responsabilidad de la recurrente. La alegación de que sólo estaba obligada la demandada a reservar terreno y no a construir plazas de aparcamiento sólo tiene sentido en cuanto que, de haberse obligado a construir las plazas, habría debido tener terreno para construirlas y realizarlas en efecto, mientras que, obligándose sólo a la reserva de espacio físico, la recurrente podría eludir su responsabilidad en la medida en que la falta de ese espacio fuese imputable a otros.

El contenido de la obligación respecto a estas plazas de aparcamiento no se refleja en el primer documento contractual, el plasmado en documento privado. En el proyecto constructivo modificado se habla de que "se dispone de un total de 29 plazas de aparcamiento grafiadas en el plano de emplazamiento". Pero en la escritura pública se dice claramente que en el patio común hay 24 plazas de aparcamiento, lo que evidentemente indica que no se trataba de mera reserva de espacio.

De otra parte, es evidente que la parte demandada, o los técnicos que contrató, debieron comprobar que podía realizarse aquello que se vendía a la parte actora, a cuyo efecto debían efectuar sobre el terreno la medición correspondiente y no limitarse a confiar en que los planos del proceso de reparcelación fuesen correctos, sin que en este caso se efectuase esa medición, como relató el ingeniero autor del proyecto D. Imanol , el cual se extendió en que en el interior de la nave ya no se iba a hacer reserva para plazas y en que se hizo un cambio de previsión de plazas de interior a exterior, debido al problema surgido con el Ayuntamiento. Era elemental comprobar la posibilidad de hacer algo a lo que contractualmente la parte se obligaba y no hacerlo entrañó una falta de diligencia que la parte compradora no tiene por qué soportar.

En cuanto a la invasión del terreno por el vecino, la verdad es que no hay indicio alguno de ello, ni, mucho menos, de que tuviese efecto una vez entregada la posesión de la nave a la compradora. Porque nos parece obvio que, mientras la demandada mantuviese la posesión de la parcela, era ella quien tenía la obligación de tener bien deslindada la finca y de evitar que el vecino la invadiese, por la sencilla razón de que iba a tener que entregar unas determinadas cosas a su compradora y, aunque ya había vendido, retenía aún la posesión y estaba obligada a entregar la finca después. Es indudable que, si hubo invasión, lo fue mientras la demandada estaba poseyendo aún la nave y su parcela. El ingeniero señor Imanol dijo que la falta de espacio se manifestó cuando se habían iniciado ya las obras, siendo el director de éstas, D. Luis Pablo , quien debía comunicarlo a la propiedad. De hecho, en la contestación se indica que al inicio de la obra se observó que el vecino no había respetado los límites resultantes de la reparcelación. Luego el problema ya era manifiesto mientras se construía y, por tanto, mientras la demandada mantenía la posesión de la parcela y estaba obligada a mantener su integridad. Entre la falta de indicios de la invasión por los vecinos resplandece que no hay constancia alguna de quejas, reclamaciones o protestas por esa supuesta invasión.

Por tanto, la demandada no puede eludir su responsabilidad por la indudable falta de un espacio que se comprometió a entregar, lo que luego le fue imposible.

CUARTO.- Alega la recurrente que la compradora conoció el problema desde el principio, que pudo conocerlo en el momento de otorgar la escritura pública y que no se quejó, de modo que su reclamación iba ahora contra ese conocimiento.

Es posible que en algún momento del proceso contractual la demandante pudiese conocer lo que estaba ocurriendo. Pero lo cierto es que inicialmente compró una nave con la que se había previsto adquirir 5 plazas de aparcamiento y luego, por determinado problema legal surgido, se decidió trasladar las plazas al exterior y a la parte posterior. Fue un cambio de ubicación, como dijo el ingeniero señor Imanol en el juicio. Y, sin embargo, la demandada no ha entregado esas plazas de exterior, de lo que a nuestro entender ha de responder económicamente frente a la compradora, como entendió la juez de primera instancia. En el momento de contraerse las obligaciones, las partes previeron la entrega de cinco plazas de aparcamiento y, como consecuencia de circunstancias imputables a la vendedora, no se han entregado. En consecuencia, aunque en el curso del proceso de construcción de la nave comprada, la actora pudiese percatarse de lo que estaba ocurriendo, lo cierto es que su ahora contraria había contraído la obligación de entrega y, como decimos, ha de hacer honor a ella.

Es verdad que la objeción municipal fue la de que con 4 plazas de interior había de obtenerse licencia de actividad de aparcamiento. Por tanto, podría argumentarse que, en realidad, el óbice administrativo sólo hizo perder una plaza, porque inicialmente se previeron 4 plazas de interior y una más, pero en parte delantera de la nave. Luego la ilegalidad urbanística sólo hacía perder una plaza de interior, porque con menos de 4 no era precisa ya la licencia de actividad de que estamos tratando. Podría, con ese planteamiento, haberse pretendido que la indemnización se limitase al importe de una o, a lo más, de dos plazas, puesto que las otras tres podían situarse de todos modos en el interior ya que, repetimos, lo que decía el Ayuntamiento era que con 4 plazas era necesaria la licencia.

Este planteamiento sin embargo no ha sido realizado por la recurrente, de manera que no podemos examinarlo. Aparte de por razones de congruencia porque, en realidad, no sabemos ahora si es posible realizar en el interior 3 plazas de aparcamiento, entre otras razones porque puede que no haya ahora una salida apta o por cualquier otra circunstancia.

Tampoco puede entrarse a considerar, por no planteada, la disminución de la indemnización derivada de la circunstancia de que, aunque la actora no cuenta con las plazas de aparcamiento, dispone de una superficie adicional en el interior de la nave, que inicialmente iba a ser destinada a aparcar coches y ahora puede recibir otro uso.

QUINTO.- Se alega también en el recurso pluspetición, no por la circunstancia que acaba de exponerse, sino por otras.

Se dice que la actora habría tenido derecho de uso y se reclama el coste de la propiedad. Es verdad que la previsión era de 24 plazas para 6 naves. Pero es razonable pensar que la actora debía poder usar la sexta parte de esas 24 plazas, es decir, las 4 por las que el Juzgado acuerda indemnizar. El pago del precio es razonable. Las plazas de aparcamiento tienen el valor que deriva de su posibilidad de usarlas, como es evidente. Por otra parte, no se comprende qué habría de indemnizarse en lugar del precio. El coste del alquiler es una opción, pero teniendo en cuenta que la propiedad es un derecho perpetuo, no es fácil pronunciarse sobre la duración temporal a que debería extenderse el pago de la renta.

Se aduce también que la indemnización debería consistir, en el mejor de los casos, en una disminución del precio. No se ha propuesto en qué forma debía tener lugar esa disminución del precio, cuando lo que ha ocurrido ha sido que la demandante se ve imposibilitada de disponer de unas plazas de aparcamiento que compró. La indemnización se ha pedido ahora y el perjuicio se valora a precios actuales. El precio de la nave se determinó y se pagó en 1.997 y ello explica que la cantidad a abonar ahora sea más alta de lo que habría procedido en caso de haberse formulado la reclamación en 1.997; elevada si se compara con el precio pactado para la nave en ese año 1.997.

En fin, la posibilidad de que la demandante recupere terreno de manos de sus vecinos que, supuestamente, lo habrían invadido, es sólo una conjetura de la recurrente carente del menor fundamento probatorio.

SEXTO.- Por las razones expuestas y por los propios fundamentos de la sentencia recurrida, que compartimos, se desestimará el recurso interpuesto, lo que ha de acarrear la imposición de las costas a la recurrente, conforme a lo dispuesto en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que, desestimando el recurso de apelación interpuesto por COPERFIL GROUP, S.A., contra la sentencia de fecha veintisiete de marzo de dos mil seis, dictada por el Juzgado de Primera Instancia número cuatro de Granollers en el asunto mencionado en el encabezamiento, debemos confirmar y confirmamos dicha sentencia, con imposición de las costas a la recurrente.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de esta sentencia, para su cumplimiento.

Así, por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las leyes. Doy fe.