Sentencia Civil Nº 576/2011, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 9, Rec 59/2011 de 21 de Noviembre de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 9

MADRID

SENTENCIA: 00576/2011

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE MADRID

Sección Novena

SENTENCIA NÚMERO 576/11

RECURSO DE APELACION 59 /2011

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. JUAN ÁNGEL MORENO GARCÍA

D. JOSÉ MARÍA PEREDA LAREDO

D. JOSÉ IGNACIO ZARZUELO DESCALZO

En MADRID, a veintiuno de noviembre de dos mil once.

VISTOS en grado de apelación ante esta Sección 9ª de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1032 /2008 , procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA Nº 40 de MADRID, a los que ha correspondido el Rollo 59/2011, en los que aparecen como partes: de una, como demandante y hoy apelado D. Romualdo , representado por la Procuradora Sra. Dª. BEATRIZ DE MERA GONZALEZ; y de otra, como demandado y hoy apelante Dª. Francisca , representada por el Procurador Sr. D. JULIO ANTONIO TINAQUERO HERRERO; sobre incumplimiento de contrato.

SIENDO MAGISTRADO PONENTE EL ILMO. SR. D. JUAN ÁNGEL MORENO GARCÍA.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

Primero .- Por el juzgado de Primera Instancia nº 40 de Madrid, en fecha 11 de noviembre de 2009, se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Fallo : Que estimando pertinente la demanda interpuesta por Don Romualdo , representado en juicio por la Procuradora de los Tribunales Doña Beatriz de Mera González, contra Don Amadeo, Doña Tamara, Doña Beatriz , todos ellos representados en juicio por el Procurador de los Tribunales Don Federico Olivares de Santiago, y contra Doña Francisca, representada en juicio por el Procurador de los Tribunales Don Julio Antonio Tinaquero Herrero, debo condenar y condeno solidariamente a dichos demandados a pagar al actor la cantidad de 20.000 euros, así como a los intereses legales devengados por tal cuantía desde la fecha de interposición de la demanda, con expresa imposición a dichos demandados de las costas causadas.".

Segundo .- Notificada la mencionada Sentencia y previos los trámites legales oportunos, contra la misma se interpuso recurso de apelación por representación procesal de la parte demandada, del que se dio traslado a la contraparte quien se opuso al mismo, elevándose posteriormente las actuaciones a esta Superioridad , previo emplazamiento de las partes , ante la que han comparecido en tiempo y forma bajo las expresadas representaciones.

Tercero .- Habiéndose solicitado el recibimiento a prueba por la representación procesal de la parte demandada y hoy apelante y denegado por Auto de fecha 9 de febrero de 2011, no estimando la Sala necesaria la celebración de vista pública, quedaron las actuaciones pendientes de señalamiento de votación y fallo la cual tuvo lugar el día 17 de noviembre del año en curso.

Cuarto .- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

Primero .- Se aceptan los fundamentos de derecho de la Sentencia apelada que deben entenderse completados por los de esta resolución judicial.

Segundo .- Por la representación procesal de Dª. Francisca se impugna la Sentencia dictada en primera instancia por entender que entre las partes no se firmó un verdadero contrato de compraventa, sino una promesa de compra y venta, y que si la escritura pública de compraventa no se llegó a firmar no fue por causa imputable a la ahora apelante, escritura pública que pudo haberse suscrito con posterioridad.

En orden a resolver los distintos motivos del recurso de apelación, debe partirse de los hechos probados que se recogen en la sentencia apelada, como es la existencia del contrato de fecha 2 de febrero de 2007 que las partes calificaron de propuesta de compraventa de la vivienda sita en Madrid, CALLE000 nº NUM000, que en dicho contrato se pactó que la escritura de compraventa se suscribiría en un plazo máximo de 45 días, entregando en ese acto el comprador la cantidad de 10.000 ? y pactado que si no pudiera firmarse la escritura de compraventa por causa imputable a alguna de las partes , se aplicaría lo dispuesto en el artículo 1454 del C. Civil, si el incumplimiento fuera de los incumplidores los vendedores recuperarían las facultades dominicales sobre la finca, haciendo suyo el depósito en concepto de daños y perjuicios, y si el incumplimiento fuera de los vendedores deberían devolver el doble de la cantidad percibida.

El día señalado para el otorgamiento de la escritura compareció el apelado, y los vendedores excepto D ª Francisca, la cual manifestó notarialmente al día siguiente que la escritura de compraventa no se podía suscribir porque no se le habían abonado los gastos hechos en el bien común de 5.386,50 ? y no haberse aportado la documentación original para su firma.

Tercero .- Partiendo de los hechos expuestos y que se declaran probados en la Sentencia apelada, la primera cuestión que se plantea en el recurso de apelación es la calificación del contrato suscrito entre las partes, si el contrato es un contrato de compraventa , o si por el contario es una simple oferta de compra y venta.

Con relación a esta cuestión debe partirse que con independencia de los términos utilizados por las partes, y las posibles contradicciones en la redacción del contrato de fecha 2 de febrero de 2007, folios 15 a 17, de una interpretación de las cláusulas del contrato suscrito, en base a las normas de interpretación que establece el artículo 1281 del Código Civil, se deduce que la voluntad de las partes fue celebrar un verdadero contrato de compraventa, de tal modo que en dicho contrato no sólo se fijó el objeto del contrato , sino también el precio de venta, e incluso en ese momento se procedió al pago de parte del precio, abonándose la cantidad de 10.000 ? , cantidades, que las partes atribuyeron el carácter de arras penitenciales o de arrepentimiento, lo que permite a las partes desvincularse del contrato mediante su pérdida por parte de los compradores , y su devolución duplicada por el vendedor, sin que sea obstáculo a dicha calificación el hecho de que estuviera pendiente la división de la herencia del padre de los demandados, pues una cuestión es que las partes perfeccionaran el contrato y otra es el momento de su consumación.

Pero aunque se entienda que el contrato suscrito entre las partes no fuera un contrato firme de compraventa, sino una promesa de compra y venta regulada en los artículos 1451 Código Civil, como precontrato bilateral de compraventa, que da lugar al Derecho del comprador a exigir al vendedor el cumplimiento de lo pactado consistente en la entrega de las cosas objeto del mismo aún no entregadas, con el pago del precio, haciendo surgir para las partes la obligación de celebrar el contrario de compraventa en un momento posterior, como es lo previsto por las partes en este caso de proceder a la celebración del contrato mediante el otorgamiento de la correspondiente escritura pública en la forma y plazo pactado por ellas.

Pero lo que se está planteando en este litigio , tanto en primera instancia como en esta alzada es si los vendedores incumplieron el contrato de 2 de febrero de 2007, ya se considere que fue un verdadero contrato de compraventa o una promesa de compra y venta, los efectos serán los mismos si existió dicho incumplimiento, la obligación de los vendedores o futuros vendedores de proceder al pago de la indemnización fijada de común acuerdo por las partes, cual fue la devolución del doble de la cantidad percibida como señal.

Cuarto .- A pesar de las alegaciones que se hacen en el escrito de apelación, es un hecho indiscutible que la escritura de compraventa no se pudo otorgar el día 19 de marzo de 2007 por causa imputable a los vendedores, entre ellos la parte apelante, que alegó por un lado que no se le habían abonado determinados gastos hechos en el inmueble común objeto del contrato de compraventa, y por la falta de determinados documentos necesarios para otorgar previamente la partición de la herencia del padre de los vendedores a cuyo nombre se halla inscrito en el Registro de la Propiedad la vivienda.

Ahora bien con independencia de a cuál de los vendedores era imputable el otorgamiento previo de la escritura de división de la herencia del padre de los vendedores , lo cierto es que entre ellos se seguía el procedimiento judicial de división de dicha herencia ante el juzgado de Primera Instancia nº 49 de Madrid, y a ellos es imputable el que no se pudiera otorgar la escritura de compraventa, cuando según sus manifestaciones dicho procedimiento estuvo pendiente casi un año de otorgar la escritura de división y adjudicación de la herencia, por lo que todos ellos deben responder frente al comprador del incumplimiento del contrato y con los efectos previstos en el mismo.

Quinto .- En el escrito de apelación se alude a la distinta calificación que debe darse a las arras, entendiendo que las arras recogidas en el contrato de compraventa deben ser calificadas como arras confirmatorias y no penales.

De las diferentes funciones que pueden cumplir las arras como pacto accesorio a un contrato de compraventa, debe distinguirse entre las arras confirmatorias, que son una señal de la celebración del contrato y la cantidad entregada implica el anticipo de una parte del precio, arras penales que suponen la cuantificación por las partes de forma anticipada de los daños y perjuicios derivados del contrato de compraventa, y las arras penitenciales o de arrepentimiento , que permite a las partes desligarse del contrato, perdiéndolas el que las entregó, o procediendo a su devolución duplicadas la parte que lo recibió, siendo también reiterada la jurisprudencia que las arras penales no se imputan al precio sino que funcionan de forma análoga a la cláusula penal prevista en el artículo 1.152 como resarcimiento, en este supuesto anticipado, para el caso de incumplimiento y siempre con la posibilidad de reclamar que la obligación pactada sea estrictamente cumplida, diferencias clasificatorias y conceptos las que frente a la escueta regulación del Art. 1.454 fueron reconocidas por la doctrina tanto científica, como jurisprudencial, al amparo de la libertad contractual consagrada en el Art. 1.255 del C. Civil .

Es reiterada la jurisprudencia que entiende que las arras penitenciales o de arrepentimiento tienen un carácter excepcional , siendo necesario que se manifieste de forma precisa e inequívoca la voluntad de las partes, de dar tal carácter y efectos a las cantidades entregadas, pues en la duda de haber mediado arras, debe interpretarse como arras confirmatorias, y como anticipo del precio, como señalan las Sentencias del Tribunal Supremo de 20-5-2004 y de 24-10-2002, "las arras penitenciales son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1454 . Siendo doctrina constante de la jurisprudencia la de que las arras o señal que , como garantía permite el artículo 1454, tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes".

Si bien el artículo 1454 del Código Civil hace referencia a la rescisión del contrato por voluntad de cualquiera de las partes, en realidad se trata de un desistimiento unilateral pactado por las partes.

En el presente caso partiendo de los hechos que se declaran probados en primera instancia, ha quedado acreditado que la voluntad de las partes fue atribuir a la cantidad entregada como señal por el comprador, los 10.000 ?, un carácter de arras penitenciales o de arrepentimiento, debiendo hacer frente a dicha obligación accesoria la parte que hubiera sido la causante de no haberse otorgado la escritura de compraventa, carácter de arras penitenciales que se deduce también de la propia remisión que en el contrato las partes hacen al artículo 1454 del C. Civil que regula expresamente este tipo de arras.

Sexto .- En el recurso de apelación se alude a que no existió un verdadero incumplimiento por parte de los vendedores , sino un mero retraso, que por lo tanto no procedería la Resolución del contrato, tal como se instó por la parte actora y a su vez reclamó la devolución del importe de las arras duplicadas.

Ahora bien es un hecho que se declara probado en la Sentencia apelada que los vendedores ocultaron los problemas que existían sobre la propiedad de la vivienda, como se reconoció en el acto del juicio por uno de los vendedores, pues una cuestión es que en el Registro de la Propiedad la vivienda estuviera a nombre del padre de los vendedores, y otra cuestión distinta , que se declara probado en la Sentencia, son los problemas o divergencias que existían entre los vendedores sobre la liquidación de la herencia del titular registral, razón fundamental por la que no se pudo otorgar la escritura pública en la fecha pactada por las partes. Por lo que tal hecho, cual es la ocultación de los problemas o divergencias entre los herederos para poder proceder a la división y liquidación de la herencia del titular registral, unido a la actuación sino negligente al menos pasiva de los vendedores para realizar todos las gestiones necesarias para llevar a cabo la escritura de división adjudicación de la herencia, ha sido determinante del incumplimiento del contrato , sin que el comprador, como parece deducirse del escrito de apelación, tuviera obligación de esperar a que los vendedores realizaran todas las gestiones a fin de que la vivienda objeto del contrato estuviera a su nombre.

De todo lo expuesto debe entenderse que la conducta de los vendedores supuso un verdadero incumplimiento, tal como se recoge en la Sentencia apelada, sin que se pueda calificar de simple retraso , en medida que la conducta de los actores frustró la finalidad del contrato para el comprador.

Séptimo .- De conformidad con lo establecido en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil las costas de esta alzada han de imponerse a la parte apelante.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español,

Fallo

Se desestima el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Dª. Francisca contra la sentencia dictada por el Ilmo. magistrado juez del juzgado de Primera Instancia nº 40 de Madrid en fecha 11 de noviembre de 2009 , todo ello con imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. Haciéndose saber que contra la misma cabe recurso de casación de acreditarse el interés casacional , que deberá interponerse ante este Tribunal, en el término de veinte días desde la notificación de la presente resolución.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior Resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe.