Sentencia Civil Nº 577/2010, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 433/2010 de 30 de Noviembre de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

SENTENCIA: 00577/2010

AUD. PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

Rollo: RECURSO DE APELACION 433 /2010

SENTENCIA Nº

Ilmos. Sres. Magistrados:

AMPARO CAMAZON LINACERO

JUAN UCEDA OJEDA

PALOMA GARCIA DE CECA BENITO

En MADRID , a treinta de noviembre de dos mil diez .

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 14ª de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de JUICIO VERBAL 1590/2009, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 41 de MADRID, a los que ha correspondido el Rollo 433/2010 en los que aparece como parte apelante STUDER, S.L., representada por la procuradora Dña. ICIAR DE LA PEÑA ARGACHA, y asistidos por los Letrados D. JESÚS EFRÉN DÍAZ DÍAZ y D. LUIS JIMÉNEZ ARELLANO LARREA, y como apelado D. Ezequiel , representado por la procuradora Dña. MARÍA VICTORIA HERNÁNDEZ CLAVERIE, y asistido por el Letrado D. Ezequiel , sobre desahucio por expiración de plazo y declaración de resolución del contrato de arrendamiento, y siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dª PALOMA GARCIA DE CECA BENITO.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 41 de Madrid, en fecha 3 de febrero 2010 se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es de tenor literal siguiente: "Que desestimando la demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Dª. Iciar de la Peña Argacha en nombre y representación de la entidad Studer, S.L. contra D. Ezequiel representado por la Procuradora de los Tribunales Dª. Victoria Hernández Claverie, debo absolver y absuelvo al demandado de las pretensiones contra él ejercitadas. Todo ello con imposición de las costas causadas a la parte actora".

SEGUNDO.- Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandante STUDER, S.L al que se opuso la parte apelada D. Ezequiel y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 23 de noviembre de 2010.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales

Fundamentos

Se aceptan y se dan por reproducidos los fundamentos de derecho de la sentencia apelada.

PRIMERO.- La demanda presentada por Studer, S.L. contra don Ezequiel planteaba acción de resolución de contrato de arrendamiento por expiración del término, relatando que la demandante es propietaria del local de negocio sito en la planta bajo izquierda de la casa número 24 de la calle Segovia, de Madrid, arrendado al demandado en virtud de contrato de 4 de Noviembre de 1980 "por tiempo indefinido", debiendo entenderse celebrado por un mes habida cuenta que en su clausulado se alude, como referencia para cuantificar la fianza, a la "mensualidad de renta". Que en 22 de Febrero de 2006 se envió al arrendatario comunicación sobre extinción del contrato por jubilación de éste, con requerimiento de desalojo en plazo de treinta días, y posteriormente, en 25 de Mayo de 2009, se le envió burofax comunicando la expiración del plazo del arrendamiento, y requiriendo para el desalojo del local por plazo de treinta días, por lo que la relación arrendaticia debe entenderse finalizada a 26 de Junio de 2009.

La parte demandada se opuso a la pretensión, alegando que la acción de desahucio sólo procede cuando entre los litigantes existe como único vínculo el contrato de arrendamiento, y en el presente caso el arrendatario ostenta otro título posesorio. Apunta que actualmente se tramita otro juicio ordinario ante el Juzgado de Primera Instancia número 89 de Madrid, sobre resolución del contrato. Que el contrato de arrendamiento no es tal, sino un contrato de garantía real, para asegurar el pago de la deuda de tres millones de pts. reconocida por Studer, S.L., más los intereses devengados, y que así resulta del fundamento de derecho decimocuarto de la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 55 de Madrid en juicio de desahucio por falta de pago seguido entre los mismos litigantes, resolución que fue confirmada por la Sección 11 de la Audiencia Provincial de Madrid, desestimatorias de la acción de desahucio. Que don Ezequiel ejercitó la opción de compra que tenía sobre el local litigioso a través de requerimiento notarial formulado el 4 de Diciembre de 1997, y que a partir de esa fecha quedó definitivamente extinguido el contrato de arrendamiento. Opone la excepción de cosa juzgada, a la vista de las expresadas sentencias dictadas por el Juzgado de Primera Instancia número 55 de Madrid y Sección 11 de la Audiencia Provincial. Finalmente, se señala como cuantía de la demanda la suma de 360'61 €, como renta anual del contrato litigioso.

SEGUNDO.- La sentencia dictada en la primera instancia, tras desestimar la excepción de cosa juzgada opuesta por la parte demandada, y determinar la cuantía del procedimiento en la suma de 360'6 €, analiza la naturaleza del procedimiento de desahucio por expiración del término excluyendo su carácter sumario, pero razona la improcedencia de resolver dentro de su cauce las cuestiones ajenas al arrendamiento, o a la extinción del plazo contractual o legal del mismo. Desde esas premisas, valora la prueba practicada, en especial los sucesivos documentos suscritos por las partes, para concluir que, por más que nos encontremos ante un procedimiento plenario, su objeto es claro y viene delimitado por la existencia no controvertida de un contrato de arrendamiento como único vínculo entre las partes, en tanto que en el supuesto enjuiciado existe además una opción de compra a favor del demandado sobre el local de negocio, así como una deuda a favor del demandado superior al precio de la opción, cuya compensación se prevé expresamente, y finalmente un acta notarial de requerimiento a la demandante ejercitando aquella opción, lo que significa que Studer, S.L. no ha acreditado la realidad y subsistencia de la relación arrendaticia. Todo lo cual obliga a formular un pronunciamiento desestimatorio de la demanda, sin perjuicio de la facultad de las partes de debatir el alcance de sus derechos en el procedimiento adecuado.

TERCERO.- Frente al expresado pronunciamiento interpone recurso de apelación Studer, S.L., argumentando que, en contra de lo que razona la sentencia, ha quedado acreditada la existencia y vigencia de un contrato de arrendamiento entre las partes sobre el local objeto del procedimiento. Sobre esa misma cuestión, se alega infracción de las normas sobre interpretación de los contratos de los arts. 1281 ss. Cc ., así como de los arts. 1581, 1565 y 1566 Cc ., en cuya virtud debe tenerse por extinguido el contrato de arrendamiento por cumplimiento del término, de un mes en el presente caso, sin necesidad de requerimiento especial. Añade que don Ezequiel no ha acreditado, como erróneamente declara la sentencia, su condición de dueño del local litigioso, contrapuesta al título de dominio e inscripción registral a favor de la parte actora. Que no puede tenerse por válidamente ejercitada la opción de compra, ni por consumada la transmisión del inmueble, en virtud del requerimiento notarial enviado el 4 de Diciembre de 1997. Por todo lo anterior, se infringen los arts. 1101 y 1124 Cc ., sobre resolución contractual y consiguiente desahucio.

CUARTO.- En contra de lo que sostiene la apelante, la sentencia que se impugna no descarta la existencia del contrato de arrendamiento descrito en la demanda, ni tampoco la condición de arrendatario del demandado, ni declara que don Ezequiel ostente la condición de dueño del inmueble. Muy al contrario, la sentencia no formula pronunciamiento que presuponga, ni que declare, ninguno de esos derechos ni relaciones jurídicas, precisamente porque su preexistencia y eficacia constituyen cuestiones que exceden del objeto específico del juicio de desahucio (previsto por razón de la materia para las acciones definidas en el art. 250.1.1º L.E .c.), y no pueden dilucidarse sino en el ámbito del juicio declarativo que corresponda.

Es cierto que el juicio de desahucio por expiración del término, en el tratamiento resultante de los arts. 250.1.1º, 444 y 447 L.E .c., no tiene el carácter de juicio sumario pues, a diferencia de lo que sucede en el desahucio por falta de pago, no soporta limitación en las causas de oposición a la demanda, ni en la amplitud de medios u objeto de la prueba, y la sentencia que lo resuelve despliega los efectos propios de la cosa juzgada, lo que significa que no cabe apreciar la inadecuación del procedimiento por razón de las denominadas "cuestiones complejas".

Sin embargo, precisamente por las especialidades del procedimiento de desahucio por expiración del término seguido por razón de la materia, no pueden debatirse en ese cauce los derechos de las partes resultantes de un título diferente del arrendamiento, si es que efectivamente concurren sólidos indicios de que la relación litigiosa puede ser distinta del arrendamiento. Pues faltando la certeza del presupuesto de hecho definitorio de la clase de proceso, como lo es el contrato de arrendamiento, difícilmente puede discutirse y decidirse sobre la pretendida expiración del plazo contractual.

No puede dejar de apuntarse que en la actual redacción del art. 447.2 L.E .c., dada por Ley 19/2009 de 23 de Noviembre de 2009 , se priva de los efectos de la cosa juzgada a las sentencias dictadas en juicios de desahucio o recuperación de finca rústica o urbana, dada en arrendamiento, por expiración legal o contractual del plazo.

QUINTO.- En el presente caso, los presupuestos de hecho que (sin pretensión de exhaustividad) impiden circunscribir la cuestión controvertida al juicio de desahucio, por introducir serias dudas sobre la naturaleza de la causa de cesión de uso del local, y del título de ocupación del demandado, se remontan a la adquisición del local de negocio por Studer, S.L., en virtud de escritura pública otorgada a su favor por los herederos de don Urbano , en virtud del compromiso adquirido por dicho señor el 27 de Julio de 1979, para saldar la deuda contraída frente a Studer, S.L. por obras realizada en el edificio.

El 17 de Octubre de 1980, Studer, S.L. suscribió contrato de reconocimiento de deuda (y de dirección de obras) con don Ezequiel . En dicho documento, Studer, S.L. reconoce adeudar a don Ezequiel la suma de 3.000.000 pts., y concede a éste dos opciones "compatibles entre sí para ejercitarlas conjunta o separadamente": una opción de compra sobre el local comercial por 12.000.000 pts. o, alternativamente, "ceder el local comercial de la calle Segovia número 24....para que lo explote directamente con cualquier actividad lícita, en compensación del principal de la deuda y en garantía del pago de la misma y de sus intereses, hasta que estén completamente saldadas la deuda principal y los intereses anuales al quince por ciento de la misma, a partir de la fecha..., fijando a efectos del contrato arrendaticio un canon o renta de diez mil pesetas mensuales, que en ningún caso será pagada, ni exigida por Studer, S.L., ni tampoco será motivo de causa de desahucio".

Sobre ese precedente, el día 4 de Noviembre de 1980 se firma contrato de arrendamiento entre las partes, si bien don Ezequiel no hace pago de la renta arrendaticia por las causas convenidas en el anterior documento.

El día 5 de Octubre de 1.981 se firma entre las partes un nuevo contrato de reconocimiento de deuda, en el que Studer, S.L. reconoce adeudar a don Ezequiel 3.000.000 pts., ...cuya cantidad se sumará a la deuda principal...; añade que el contrato de arrendamiento de fecha 4 de Noviembre de 1980...quedará rescindido al recibir don Ezequiel la cantidad de tres millones de pesetas de principal, más los intereses...; que el arrendatario se obliga a abonar (entiéndase abandonar) el local y entregar sus llaves en el plazo máximo de dos meses...; que el canon arrendaticio o precio de sesenta mil pts. cada año, pagaderas por meses, en ningún caso será pagado, ni exigido por Studer, S.L. o por los futuros propietarios del local comercial, ni tampoco será motivo de causa de desahucio, ni de compensación económica alguna....

Mediante escritura pública otorgada el día 4 de Diciembre de 1997, don Ezequiel hace constar haber ejercitado opción de compra en 3 de Enero de 1989, y tener pagado sobradamente el precio fijado de 12.000.000 pts. Asimismo, notifica el ejercicio, por segunda vez, de opción de compra sobre el local, requiriendo el otorgamiento de escritura pública de compraventa en plazo de dos meses.

Los hechos descritos, sin carácter exhaustivo, confirman la conclusión alcanzada en la sentencia apelada, en el sentido de apreciarse serios indicios de que la relación entablada entre los litigantes presenta aspectos que posiblemente exceden o difieren de un contrato de arrendamiento, y por tanto no cabe resolverlos en el curso del procedimiento previsto en el art. 250.1.1º L.E .c.

Precisamente cuando la parte apelante reclama en el escrito de recurso una valoración sobre la eficacia y validez de la opción de compra ejercitada el 4 de Diciembre de 1997, está poniendo de manifiesto la necesidad de enjuiciar en este procedimiento cuestiones que exceden notoriamente de su específico objeto.

SEXTO.- A mayor abundamiento, decir que esas mismas peculiaridades en la relación discutida se apreciaron en la sentencia dictada en el anterior juicio de desahucio por falta de pago de la renta, seguido a instancia de Studer, S.L. contra don Ezequiel , ante el Juzgado de Primera Instancia número 55 de Madrid, declarando que los hoy litigantes no se encuentran vinculados por un genuino contrato de arrendamiento, ya que de los contratos privados de reconocimiento de deuda y garantía de 17 de Octubre de 1980 y 5 de Octubre de 1981...la causa del contrato no es la cesión del disfrute de un bien a cambio de un canon o merced arrendaticios, sino constituir una relación jurídica distinta instrumentada a través de un negocio que sólo externamente reviste la apariencia de un contrato locativo, por lo que sus vicisitudes no pueden ser decididas a través de un cauce procesal tan limitado como el promovido por la parte demandante, por lo que la demanda de desahucio no puede prosperar...

Dicha sentencia fue confirmada en apelación por la Sección 11 de esta Audiencia Provincial, mediante sentencia de 27 de Junio de 2000 , declarando que, del relato fáctico precedentemente expuesto...se desprende a juicio de la Sala la plena conformidad a derecho de la resolución objeto de esta impugnación por cuanto, al menos, previamente a la formulación de la demanda de desahucio interpuesta por la sociedad apelante, debió procederse a la determinación en juicio declarativo del alcance de los dos documentos privados antes referidos suscritos entre la sociedad apelante, sin duda alguna, y el recurrido, liquidándose, en su caso, las relaciones pendientes y la garantía a la que, al parecer, obedecen, sin que sea factible dilucidar en el juicio sumario de desahucio tales extremos por cuanto que, tal y como se desprende de la evidente limitación de medios probatorios referida en el art. 1579 L.E .c., el juicio de desahucio por falta de pago del precio estipulado o renta está limitado a la cuestión referente al propio pago de las rentas del arriendo, no pudiéndose extender a la solución de cuestiones de carácter complejo tales como las relativas al alcance de pactos existentes entre las partes litigantes sobre la exención del pago de la renta pactada, la opción de compra establecidas entre ellas y la cesión gratuita pactada con el motivo que sea, debiendo acudirse al juicio declarativo correspondiente para dilucidar previamente tales extremos con plenitud de posibilidades de alegación y de prueba para las partes, sobre todo una vez que quedó plenamente reconocida la fiabilidad de los documentos privados cuestionados inicialmente por la sociedad recurrente".

Sin perjuicio de que el procedimiento de desahucio por falta de pago, como se explicó anteriormente, difiere por su carácter sumario del desahucio seguido por expiración del término, en ambos procedimientos se han evidenciado las singulares características de la relación establecida entre las partes, y que por todo lo expuesto conducen a desestimar el recurso.

SÉPTIMO.- Desestimando el recurso de apelación y de conformidad con lo dispuesto en el art. 398 L.E .c., procede condenar a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Sra. de la Peña Argacha en representación de Studer, S.L., contra la sentencia dictada en autos de juicio verbal seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 41 de Madrid, bajo el número 1590 de 2009, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha resolución en todos sus pronunciamientos, condenando a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada.

Hágase saber al notificar esta resolución las prevenciones del art. 248.4 de la LOPJ .

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaria para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.