Sentencia CIVIL Nº 577/2022, Audiencia Provincial de Cordoba, Sección 1, Rec 1101/2021 de 13 de Junio de 2022

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CORDOBA

SECCION PRIMERA - CIVIL

Ciudad de la Justicia- C/ Isla Mallorca s/n (planta tercera)

Tlf.: 957.745.076 - 600.156.208 - 600.156.218. Fax: 957 00 24 43

N.I.G. 1402142120180031604

Recurso de Apelación Civil 1101/2021 - CC

Autos de: Procedimiento Ordinario 1667/2018

Juzgado de origen: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 2 DE CORDOBA

S E N T E N C I A Nº 577/2022

Iltmos. Sres.:

Presidente

D. PEDRO ROQUE VILLAMOR MONTORO

Magistrados:

D. VICTOR MANUEL ESCUDERO RUBIO

D. FERNANDO CABALLERO GARCIA

En Córdoba, a trece de Junio de dos mil veintidós.

Vistos por la Sección Primera de la Audiencia los autos procedentes del Juzgado referenciado al margen, que ha conocido en primera instancia, en razón del recurso de apelación interpuesto por D. Emilio y D. Guillermo,representados por la Procuradora Dª Maria Dolores Cerezo Ruiz, asistido del Letrado D. Rafael Hinojosa Bolívar y la entidad MEDINA AZAHARA, 33,representado por la Procuradora Dª María Dolores Cerezo Ruiz y asistido del Letrado D. Rafael Hinojosa Bolívar, siendo parte apelada MADINAT BUILDING, S.L., representada por la Procuradora Dª Maria Virtudes Garrido López y asistido del Letrado D. Francisco Javier Rey Muñoz, D. Laureano y D. Manuel, representados por la Procuradora Dª Maria Luisa Fernández de Villalta Fernández y asistido de la Letrada Dª Carmen Lucena de la Poza y Dª Modesta,representada por la Procuradora Dª Carmen María Moreno Reyes y asistida del Letrado D. Eduardo Villarejo Lozano.

Es Ponente del recurso D. FERNANDO CABALLERO GARCIA.

Antecedentes

Se aceptan los Antecedentes de Hecho de la sentencia recurrida, y

PRIMERO.-El dia 29 de Marzo de 2021, el Juzgado referido dictó sentencia cuya parte dispositiva establece:

'Que DEBO DESESTIMAR Y DESESTIMO la demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales D.ª María Dolores Cerezo Ruiz en nombre y representación de D. Emilio, D. Guillermo y Medina Azahara 33 SL contra D.ª Modesta, D. Laureano, D. Manuel y Madinat Building SL absolviendo a los demandados de la pretensión deducida de contrario con imposición de las costas a la parte actora.'

SEGUNDO.-Contra dicha sentencia se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación indicada con base en la argumentación de hechos y fundamentación jurídica que expresó, dándose traslado por el término legal del mismo a la parte contraria que se opuso, tras lo cual se remitieron las actuaciones a este Tribunal que formó el correspondiente rollo.

Esta Sala se reunió para deliberación el 9 de Junio de 2022.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos de derecho de la sentencia apelada

PRIMERO.- En el presente procedimiento ha recaído la sentencia de fecha 29 de marzo de 2021 del Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Córdoba en el procedimiento ordinario 1667/18, por la que se desestimaba la demanda formulada por D. Emilio, D. Guillermo, MEDINA AZAHARA 33 S.L. contra Dª. Modesta, D. Laureano, D. Manuel y MADINAT BUILDING S.L. con imposición de costas a la actora.

Frente a ello, la procuradora Sra. Cerezo Ruiz en representación de D. Emilio y D. Guillermo formuló recurso de apelación en el que alega: i) compraventa de cosa futura; ii) sobre el incumplimiento de la parte compradora; iii) inexistencia en nuestro derecho de la 'resolución tácita' o ' ipso iure', distinción entre condición y resolución; iv) interpretación del contrato contrario a su literalidad y al conjunto del mismo, y la existencia del incumplimiento resolutorio de la compradora, el del otorgamiento de la escritura ni existió (correlación con la entrega de la cosa y deuda líquida) ni he sustancial; v) vulneración por inaplicación del artículo 1504 del Código Civil, posibilidad indefinida del pago; vi) aplicación indebida del artículo 1256 Código Civil; vii) la doble venta como máximo exponente del incumplimiento por la vendedora por impedir el cumplimiento de su obligación esencial: la entrega de la cosa; viii) indemnización de daños y perjuicios; ix) modalidad del incumplimiento: inexcusable colaboración de tercero; x) responsabilidad de tercero: falta de diligencia empresarial e interpretación errónea del artículo 1902 del Código Civil y xi) solidaridad de la responsabilidad

La procuradora Sra. cerezo Ruiz en representación de MEDINA AZAHARA 33 S.L. formuló recurso de apelación en el que alega: i) vulneración de juez predeterminado por la ley, desvinculación de jugado de la Ilustrísima Señora Magistrada firmante de la sentencia; ii) antijurídica personalización de los responsable del daño causado; iii) sobre el daño emergente; iv) interpretación errónea y arbitraria valoración de la prueba del lucro cesante y v) ilógica valoración del enriquecimiento injusto.

SEGUNDO.- En el presente procedimiento nos encontramos en la demandaante la pretensión de resolución del contrato celebrado entre D. Emilio, DON Guillermo por un lado y DOÑA Modesta por otro lado, con fecha 1 de octubre de 2015 por incumplimiento de la Sra. Modesta condenando a la misma abonar 200.000 € a los demandantes en concepto de señal duplicada más la cláusula penal y 1.387.314,19 € a la entidad MEDINA AZAHARA 33 S.L. en concepto de daños y perjuicios y acumuladamente, la pretensión de responsabilidad extracontractual por la que se interesa la condena a MADINAT BUILDING S.L., D. Laureano y D. Manuel de forma solidaria entre ellos y con Dª. Modesta a las sumas anteriores.

Subsidiariamente se interese la condena a MADINAT BUIDING S.L., D. Laureano y D. Manuel de forma solidaria entre ellos y con Dª. Modesta al pago a MEDINA AZAHARA 33 S.L. de la suma de 1.386.227,13 euros en concepto de daños y perjuicios reducidos a los concepto que se van a beneficiar los nuevo propietarios.

En la demanda se indica que el 1 de octubre de 2015 Dª. Modesta por un lado y D. Emilio y D. Guillermo por otro lado, celebraron un contrato de compraventa de cosa futura que tenía por objeto la finca propia de la actora con los permisos y licencias de obra correspondientes para la demolición y construcción de una nueva edificación.

En el mes de mayo de 2017, la Sra. Modesta arrancó los carteles y lonas instalados en la fachada del edificio relativos a la publicidad y comercialización de la promoción urbanística y colocó un cartel indicando 'se vende casa'.

El 15 de abril de 2017 se le ofreció a la Sra. Modesta la suma de 300.000 € que junto a los 100.000 € ya recibido en el contrato de 1 de octubre de 2015 supondría la tercera parte del precio objeto del contrato negándose a ello la Sra. Modesta.

Posteriormente la Sra. Modesta vendió el inmueble a MADINAT BUILDING S.L. por 850.000 €.

Consideran los demandantes que han cumplido el contrato de 1 de octubre de 2015 ya que han constituido la sociedad promotora el 26 de enero de 2016, procedieron a la contratación de arquitecto y aparejador, iniciaron los trámite de para la obtención de la licencia de demolición, llegaron a acuerdo con Endesa, contrataron con la empresa constructora e iniciaron la actividad de comercialización de las futuras viviendas.

Por todo ello, a causa del incumplimiento de la Sra. Modesta, con la participación de los Sres. Laureano y Manuel y la entidad MADINAT BUILDING S.L. (los cuales conocían la existencia del primer contrato) se le han causado unos daños y perjuicios en la suma de 200.000 € a los demandantes, Sres. Emilio e Guillermo, y a la entidad MEDINA AZAHARA 33 S. L. en la suma de 1387.314,19 €.

TERCERO.- En la sentencia de instancia se estimó la excepción de falta de legitimación pasiva respecto a D. Laureano y D. Manuel dado que no intervinieron en nombre propio en el contrato de compraventa sino como administradores de una entidad mercantil.

Respecto a MADINAT BUILDING S.L. desestimó la demanda ya que no se había acreditado que hubiera tenido conocimiento del primer contrato celebrado el 1 de octubre de 2015.

Respecto a Dª. Modesta, apreciaba la extinción del contrato de 1 de octubre de 2015 por el transcurso del plazo de un año desde la fecha del mismo tal y como contemplaba la cláusula cuarta y octava del contrato, sin que en ese período de tiempo se hubieran obtenido las licencias urbanística correspondientes por parte de los compradores

CUARTO.- Si bien en los dos recursos de apelación se formulan hasta 16 motivos de apelación, para seguir un orden lógico podemos agruparlos de la siguiente forma:

- Vulneración de juez predeterminado por la ley.

- Naturaleza jurídica del contrato celebrado el 1 de octubre de 2015.

- Incumplimientos del contrato imputables a la parte vendedora y compradora, examinando si procede contemplar el incumplimiento de la parte compradora.

- Determinación de los daños y perjuicios causados imputables a la vendedora.

- Responsabilidad extracontractual frente a a D. Laureano, D. Manuel y MADINAT BUILDING S.L.

- Determinación de los daños y perjuicios causados por los anteriores

QUINTO.- La primera cuestión que plantea la apelante MEDINA AZAHARA 33 S.L. es la relativa a la vulneración de juez predeterminado por la ley, desvinculación del juzgado de la Ilustrísima Sra. Magistrada firmante de la sentencia.

Plantea la parte apelante que de conformidad con el Real Decreto 1034/2020 de 17 de noviembre publicado en el BOE de 10 de diciembre, la titular cesó en sus funciones al día siguiente de la publicación en el BOE, es decir el 11 de diciembre y de conformidad con los artículos 327.3 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y 173.4 del Reglamento de la Carrera Judicial, se establece una duración máxima de tres meses para el dictado de las sentencias pendientes, plazo que ha sido incumplido por la jugadora.

SEXTO.- El artículos 327.3 de la Ley Orgánica del Poder Judicial establece:

' 3. No obstante, en los demás casos, el Consejo General del Poder Judicial, por resolución motivada, podrá aplazar la efectividad de la provisión de una plaza de juez o magistrado cuando el que hubiere ganado el concurso a dicha plaza debiera dedicar atención preferente al órgano de procedencia atendidos los retrasos producidos por causa imputable al mismo. Dicho aplazamiento tendrá una duración máxima de tres meses, transcurridos los cuales si la situación de pendencia no hubiere sido resuelta en los términos fijados por la resolución motivada de aplazamiento, el juez o magistrado perderá su derecho al nuevo destino.'

Y el artículo 173.4 del Reglamento de la Carrera Judicial establece:

'4. En aplicación de lo dispuesto en el artículo 327.3 de la Ley Orgánica del Poder Judicial , el Consejo General del Poder Judicial, una vez haya emitido informe el Servicio de Inspección, mediante resolución motivada aplazará la efectividad de la provisión de una plaza de juez o magistrado cuando el que hubiere ganado el concurso a dicha plaza debiera dedicar atención preferente al órgano de procedencia, atendidos los retrasos producidos por causa imputable al mismo. Este aplazamiento, cuyo objeto será la preferente atención del órgano de procedencia, tendrá una duración máxima de tres meses. Transcurrido dicho plazo, si la causa que motivó la situación de pendencia hubiera desaparecido totalmente, la Comisión Permanente del Consejo General del Poder Judicial así lo certificará, en cuyo caso el adjudicatario cesará en el órgano de procedencia. De no haber sido resuelta la situación de pendencia en los términos fijados por la resolución motivada, el juez o magistrado perderá su derecho al nuevo destino'

SEPTIMO.- La parte apelante obvia que está invocando una normativa relativa la provisión de destinos en la Carrera judicial y que puede determinar, en su caso, la pérdida del nuevo destino en el caso que el juez o magistrado no hubiera resuelto la pendencia del órgano judicial dentro de los tres meses siguientes al cese en su destino, cuando existiera una previa resolución motivada del Consejo General del Poder Judicial en ese sentido, atendidos los retraso producido por causa imputables al juez o magistrado, sin que se contemple ninguna referencia a la pérdida de la habilitación para el dictado de dichas sentencias.

OCTAVO.- En el caso que nos ocupa, el artículo 194 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece:

' Artículo 194. Jueces y Magistrados a los que corresponde fallar los asuntos.

1. En los asuntos que deban fallarse después de la celebración de una vista o juicio, la redacción y firma de la resolución, en los tribunales unipersonales, o la deliberación y votación, en los tribunales colegiados, se realizarán, respectivamente, por el Juez o por los Magistrados que hayan asistido a la vista o juicio, aunque después de ésta hubieran dejado aquéllos de ejercer sus funciones en el tribunal que conozca del asunto.'

Por lo tanto, la juzgadora que celebró el juicio debe resolver el asunto aunque después de éste, hubiera dejado de ejercer sus funciones en el tribunal que conoce del asunto, tal y como acertadamente ha realizado la juzgadora de instancia, por lo que procede desestimar el motivo de apelación.

NOVENO.- La siguiente cuestión que procede resolver es la relativa a la determinación de la naturaleza del contrato de 1 de octubre de 2015.

Se trata de una cuestión respecto al cual la sentencia de instancia no resulta especialmente clarificadora, al limitarse a apreciar la ineficacia del contrato por el transcurso del plazo de un año desde su fecha, frente a la pretensión de los actores/demandantes que consideran que se trataba de un contrato de cosa futura y los demandados que consideraba se trataba de un precontrato.

DECIMO.- Para resolver esta cuestión clave, resulta necesario examinar el contenido del contrato.

En primer lugar debemos destacar que EN el mismo no se contiene ninguna rúbrica.

Posteriormente, en el expositivo primerose describe que Dª. Modesta es propietaria de una finca urbana y en el expositivo segundose indica que D. Emilio y D. Guillermo están interesados en la compra de la referida finca urbana. En el expositivo tercerose denomina el negocio jurídico como 'contrato privado de compromiso de compraventa',

En la estipulación primera se define el objeto:

' El compromiso firme de adquirir la finca descrita en el expositivo primero de este contrato, a cuerpo cierto, una vez obtenidos los permisos y licencias de obras para la construcción del edificio nuevo en sustitución del hoy existente'

En la estipulación segundase fija el preciode la 'futura compraventa' en la suma de 1.200.000 €

En la estipulación tercerase contempla la forma de pago:

- 100.000 euros a la firma del contrato siendo carta de pago el presente documento.

- Mediante la entrega de dos pisos, dos plazas de cochera y sus respectivos trasteros valorados en 477.100 €.

- 622.900 € a la firma de la escritura pública de compraventa.

En la estipulación cuartase contempla la escritura pública: ' la futura escritura pública de compraventa deberá otorgarse cuando se obtengan, de los órganos administrativos correspondientes, los permisos y licencias oportunos para poder comenzar las obras tendentes al levantamiento de la nueva edificación en el plazo máximo de un año de la fecha del presente documento, siempre que se haya transcurrido al menos un mes desde la total obtención de los permisos y licencias pertinentes....'

En la estipulación octavarelativa la cláusula penal se indica: ' el retraso en la firma de la escritura pública de compraventa por la parte compradora, generará a favor de la parte vendedora la opción de resolución contractual y hacer suyo los 100.000 € entregados como parte de pago en este acto'.

DECIMOPRIMERO.- A tenor del contenido del documento ya podemos apuntar que nos encontramos ante un precontrato,o 'compromiso de compraventa' como lo define el expositivo tercero o 'compromiso firme de adquirir la finca' como indica la estipulación primera.

Es decir, en virtud esta relación jurídica las partes se obligan a celebrar un futuro contrato de compraventa respecto al cual han definido los elementos esenciales como son el objeto y el precio.

DECIMOSEGUNDO.- Ahora bien, este negocio jurídico está sujeto al cumplimiento de una condición resolutoriacomo es la 'obtención de los permisos y licencias de obra para la construcción de un edificio nuevo en sustitución del hoy existente'. Así lo indica la estipulación primera cuando establece que la adquisición de la finca (es decir, la celebración del contrato de compraventa) tendrá lugar ' una vez' obtenidas las licencias y permisos administrativos para la construcción del nuevo edificio.

DECIMOTERCERO.- En este sentido se ha pronunciado la sentencia del Tribunal Supremo de 22 de julio de 2003 respecto a un contrato de compraventa cuya plena eficacia se difería al momento de otorgamiento de una licencia urbanística:

' su calificación no puede ser de un término, que es un hecho futuro y objetivamente cierto del que depende la eficacia, sino de condición, como hecho futuro y objetivamente incierto; la concesión por la Administración local de una licencia de obras no puede tenerse por algo objetivamente cierto, sino que es cuestión 'incertus an et incertus quando'. Como tal condición, ha de reputarse, como la califican las sentencias de instancia de resolutoria, por cuanto las obligaciones del contrato despliegan su eficacia y sólo si no se obtiene la licencia, se extingue la eficacia retroactivamente, es decir, se resuelven las obligaciones ya que la condición afecta a la totalidad del contrato y las obligaciones que de él derivan. Asimismo, es condición resolutoria negativa, en el sentido de que es la falta de la licencia la que resuelve el contrato. Todo ello, en el plazo previsto. Si no se fija plazo, como ocurre en el presente caso, debe reputarse cumplida 'y por tanto, resuelto el contrato' en el tiempo que verosímilmente se hubiese querido señalar, como dice el artículo 1118, segundo párrafo' ; doctrina que igualmente está presente en las sentencias de esta Sala de 5 febrero 1996 y 25 marzo 2002 '.

DECIMOCUARTO.- Por lo tanto, tal y como ha precisado con total claridad, nos encontramos ante un precontrato sujeto a una condición resolutoria consistente en la obtención de los permisos y licencias de obras para la construcción de un edificio nuevo.

DECIMOQUINTO.- Además, en la estipulación cuarta se ha establecido el plazo máximo de un año desde la fecha de 1 de octubre de 2015 para la obtención de los permisos y licencias oportunos, por lo que tal y como señalaba la jurisprudencia del Tribunal Supremo, si no se obtiene la licencia dentro de dicho plazo el contrato quedaría resuelto.

DECIMOSEXTO.- Pueden plantearse algunas dudas respecto a la interpretación de la estipulación octavaque contempla que ' el retraso en la firma de la escritura pública de compraventa por la parte compradora generará a favor de la parte vendedora la opción de resolución contractual y hacer suyo los 100.000 € entregados como parte de pago en este acto'.

Ya debemos señalar que si bien no resulta especialmente precisa la utilización de los términos jurídicos de dicha estipulación ('opción de resolución'), la estipulación debe ser interpretada en el sentido que en la misma se establece una cláusula penal (tal y como indica su rúbrica) consistente en la pérdida de la señal entregada a la firma del documento como consecuencia de la resolución contractual por la falta de cumplimiento de la condición fijada en la estipulación primera y cuarta (obtención de los permisos y licencias necesarios para la construcción del edificio nuevo).

DECIMOSEPTIMO.- Examinando la prueba documental obrante en el presente supuesto, nos encontramos que a fecha de 1 de octubre de 2017 no se habían obtenido los permisos y licencias procedentes para la construcción de un nuevo edificio.

DECIMOOCTAVO.- Señala la parte actora/apelante que realizaron una serie de actuaciones en cumplimiento y ejecución del contratocomo son la constitución de la sociedad promotora, la contratación de arquitecto y aparejador, la contratación de la empresa constructora y la comercialización de la vivienda, locales y garajes.

Ahora bien, siendo necesarias y presupuesto para la posterior ejecución del contrato (que recordemos constituía el objeto del precontrato celebrado el 1 de octubre de 2015), lo cierto es que no se han realizado las actuaciones precisas para que no resultara de aplicación la condición resolutoria como es la obtención de los permisos y licencias administrativos procedente para la construcción del nuevo edificio.

DECIMO NOVENO.- Tan sólo nos encontramos que el 10 de noviembre de 2015se presentó por la propia vendedora(no por los apelantes que eran los interesados en la compra de la finca para la construcción del edificio nuevo) una solicitud de información/certificación urbanística/estudio previo para informe de viabilidad urbanísticadel estudio previo adjunto, sobre el edificio de Medina Azahara número 33.

Por lo tanto, más allá de esta actuación aislada y realizada por la propia vendedora, no consta ninguna actuación urbanística realizada por los apelantes dentro del plazo de un año desde la firma del documento de 1 de octubre de 2015.

VIGESIMO.- Es más, y a mayor abundamiento podemos destacar como fue la propia vendedora la que solicitó el 2 de marzo de 2017 la licencia urbanística para la demolición del edificio que obtuvo el 19 de mayo de 2017, lo que acredita que nos encontramos ante una primera actuación urbanística que no resultaba especialmente compleja y que en ningún momento interesaron los hoy apelantes.

VIGESIMOPRIMERO.- Por otro lado, nos encontramos que en el posterior contrato de compraventa formalizado mediante escritura pública de 12 de junio de 2018, resulta que se obtuvo la licencia de demolición por parte de la entidad compradora MADINAT BUILDING S.L. el 14 de septiembre de 2018, se emitió el certificado final de las obras de demolición el 10 de noviembre de 2018, se solicitó la licencia de obra nueva para la construcción del edificio el 22 de octubre de 2018 y se concedió la licencia de obra el 19 de noviembre de 2019.

Todas esta circunstancias acreditan que no nos encontramos ante unos trámites especialmente complejos dado que se solicitaron y obtuvieron en un plazo razonable de tiempo tanto por parte de la vendedora como de los compradores definitivos.

VIGESIMOSEGUNDO.- Por todo ello y en atención a lo anteriormente expuesto, dado que el negocio jurídico quedó resuelto con fecha 1 de octubre de 2017 al no haberse obtenido los permisos y licencias administrativos pertinentes para la construcción del nuevo edificio, no procede estimar la resolución del contrato como se pretende la demanda ya que el mismo estaba resuelto con anterioridad a la presentación de la demanda, sin que proceda condena a la demandada Dª. Modesta, ni procede apreciar en consecuencia responsabilidad extracontractual alguna respecto al resto de los codemandados.

Por lo tanto, procede desestimar los recursos de apelación interpuestos y confirmar la sentencia de instancia, precisando en esta resolución los argumentos jurídicos esbozados en la sentencia apelada.

VIGESIMOTERCERO.- Por lo que se refiere a las costas de cada recurso de apelación, dado el sentir desestimatorio de la presente resolución, procede imponer las mismas a las partes apelantes de conformidad con los artículos 394.1 y 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Vistos los preceptos legales citados, concordantes y demás de pertinente y general aplicación.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la procuradora Sra. Cerezo Ruiz en nombre y representación de D. Emilio y D. Guillermo y el recurso de apelación interpuesto pro la procuradora Sra. Cerezo Ruiz en representación de MEDINA AZAHRA 33 S.L. contra la sentencia de fecha 29 de marzo de 2021 del Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Córdoba en el procedimiento ordinario 1667/18 debemos confirmar la misma. Todo ello con imposición a las partes apelantes de las costas causadas en esta alzada.

Notifíquese esta sentencia a las partes, con indicación de que contra la misma no cabe recurso ordinario alguno y los extraordinarios únicamente en los términos del Acuerdo de la Sala 1ª del Tribunal Supremo de 27 de enero de 2017; y devuélvanse los autos originales al Juzgado de Instancia de procedencia, con testimonio de la presente resolución, para su conocimiento y efectos.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al rollo de su razón, definitivamente juzgando en segunda instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.