Sentencia Civil Nº 579/2015, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 4, Rec 297/2013 de 11 de Noviembre de 2015

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL MALAGA

Sección 4ª

PRESIDENTE ILMO. SR.

D. JOAQUÍN DELGADO BAENA

MAGISTRADOS, ILTMOS. SRES.

D. FRANCISCO SÁNCHEZ GÁLVEZ

Dª MARÍA JOSÉ TORRES CUÉLLAR

ROLLO DE APELACIÓN Nº 297/2013

JUZGADO DE PROCEDENCIA: PRIMERA INSTANCIA Nº 8 DE MÁLAGA

JUICIO ORDINARIO Nº 60/2008

SENTENCIA Nº 579/15

En la ciudad de Málaga a once de noviembre de dos mil quince.

Visto, por la Sección 4ª de esta Audiencia, integrada por los Magistrados indicados al margen, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en el Juzgado de referencia en los autos con número 60/2008. Interponen recurso D. Joaquín , Dª Debora y D. Leoncio , que comparecen en esta alzada representados por el Procurador D. Pedro Ballenilla Ros. Comparecen como apelados D. Maximino y Dª Fátima , representados por el Procurador D. Fernando Gómez Robles.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia el día 3 de diciembre de 2012, en cuya parte dispositiva se acuerda: ' QueESTIMANDO PARCIALMENTEla demanda formulada por el procurador Don Pedro Ballenilla Ros en nombre y representación de DON Joaquín , DOÑA Debora Y DON Leoncio contra DON Maximino Y DOÑA Fátima yestimando integramente la demanda reconvencionalformulada por el procurador Don Fernando Gomez Robles en nombre y representacion de Don Maximino y Doña Fátima frente a Don Joaquín , Doña Debora y Don Leoncio debo declarar resuelto el contrato privado de compraventa suscrito entre las partes en fecha once de Marzo de dos mil cinco por incumplimiento de los compradores. Declarando la perdida por parte de los demandados reconvenidos a favor de los vendedores de la cantidad de 61.500 euros que se entrego a la firma del contrato

Sin hacer expreso pronunciamiento en costas respecto a la demanda, e imponiendo a los demandados reconvencionales las costas devengadas por la demanda reconvencional '.

SEGUNDO.- Interpuesto recurso de apelación y admitido a trámite, el Juzgado realizó los preceptivos traslados y una vez transcurrido el plazo elevó los autos a esta Sección de la Audiencia, donde se formó rollo y se ha turnado de ponencia. La votación y fallo ha tenido lugar el día 9 de noviembre de 2015.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. FRANCISCO SÁNCHEZ GÁLVEZ quien expresa el parecer del Tribunal.

Fundamentos

PRIMERO.-En el presente procedimiento se cruzan las pretensiones resolutorias de las partes sobre el contrato de compraventa que suscribieron el 2 de mayo de 2006, teniendo por objeto la finca sita en Alhaurín el Grande, polígono NUM000 , parcela NUM001 del PARAJE000 , alzándose la representación de los compradores (demandantes) contra la sentencia que, estimando la reconvención, acoge la resolución a instancia de los demandados (vendedores) por incumplimiento de los primeros, impugnando el sustento argumental de la Magistrada de instancia de que la finca fue adquirida como cuerpo cierto porque, por una parte, incurre en un error de planteamiento al no partir del hecho alegado de que no se otorgó escritura pública porque ante la modificación de la inscripción registral las partes acordaron tácitamente demorar el otorgamiento hasta clarificar lo sucedido; e igualmente incurre en errónea interpretación de la cláusula contractual que establece la venta como cuerpo cierto, porque una disminución de cabida del 30% no puede acogerse a la misma. Se invoca la inaplicación del art. 1504 del Código Civil , puesto que es necesaria la intimación al comprador para cumplir, lo que no se efectúa previamente por los vendedores, y, por último, se alega que no se ha considerado a efectos de resolución que sobre la finca pesaba un expediente de expropiación, de lo que no se tenía conocimiento a la fecha de presentación de la demanda, habiendo sido publicada la resolución en el BOP de 29 de junio de 2006.

La representación de los apelados se opone al recurso, negando la existencia de acuerdo tácito alguno, puesto que únicamente el Sr. Joaquín , casi un año después del cumplimiento del contrato, ofreció unilateralmente un precio más bajo, pero no se aceptó demorar el otorgamiento de escritura; e igualmente se niega que concurriese una reducción de cabida, sino meramente un error en el Registro de la Propiedad que fue corregido, y que se interprete erróneamente en la sentencia el significado de cuerpo cierto. Finalmente sostiene que no es de aplicación el art. 1504 porque el comprador no tuvo intención de pagar en ningún momento, y que desconocían que iban a ser expropiados, habiendo sido incumplido el contrato en julio de 2006.

SEGUNDO.- El recurso no puede prosperar en lo que se refiere a la primera cuestión planteada, puesto que tal y como se desprende del art. 1471 del Código Civil , en la venta de un inmueble como cuerpo cierto, es decir, por un precio alzado y no en razón de un tanto por unidad de medida o número, la obligación de entrega que es exigible al vendedor se concreta a la que se halle dentro de los linderos descritos en la misma, de ahí que la jurisprudencia, como se señala en la sentencia del Tribunal Supremo número 331/2015 de 16 junio , citando la de nº 450/2011, de 16 junio (RJ 2011, 4636 ) y las de 29 septiembre 2009 y 14 mayo 2010 , sostenga que «la venta de una finca como 'cuerpo cierto' comporta la necesidad de fijación clara y precisa de los linderos, tal como pueden ser los accidentes geográficos, caminos, elementos delimitadores de fincas contiguas etc., de modo que -determinado así el objeto- incluso la fijación de la superficie de la finca no resulta esencial, pues vendedor y comprador convienen en la transmisión de un espacio concreto y conocido por ambos ( sentencias de 4 abril 1979 y 10 mayo 1982 ). No puede entenderse, en consecuencia, que exista compraventa de 'cuerpo cierto' cuando, aunque lógicamente se fijen linderos, estos no están perfectamente definidos por los cuatro puntos cardinalesy, en concreto, por alguno de los vientos se afirme que se linda con 'remanente' de la finca matriz de la que se segrega, pues en tales casos será siempre necesaria la determinación de la superficie vendida para poder delimitar la finca».

En el contrato litigioso, consignándose expresamente que la finca se vende como cuerpo cierto, se fijan los linderos de la siguiente forma: Norte con acequia del Iara, camino de servicio y término municipal de Cártama; Sur, camino de servicio que lo separa del lote 199; Este, lote número 201; Oeste, acequia Iara y camino de servicio.

Conforme a esta descripción podría considerarse que los linderos Norte y Este no están perfectamente definidos, dado que parte del primero refiere simplemente el 'término municipal de Cártama' y en el segundo caso se consigna el lote número 201; sin embargo se recoge en la sentencia y se admite en el recurso que la finca se hallaba vallada cuando se concertó el contrato y que los compradores la conocían y habían visitado, lo que excluye cualquier incertidumbre sobre la delimitación, de igual forma que si en el contrato se hubiesen descrito tales linderos remitiéndose a los hitos o mojones que separan la finca del término municipal de Cártama o del lote 201, por lo que no cabe imputar incumplimiento a los vendedores por el hecho de que figure en el contrato, coincidiendo con la descripción registral, una superficie errónea de 8245 metros cuadrados, al no haberse deducido una segregación, anterior a la venta, que redujo la finca a los 5.982 metros cuadrados comprendidos en su perímetro.

Por otro lado, no se ha acreditado que las partes acordasen demorar indefinidamente el otorgamiento de escritura, que, según el contrato, habría de otorgarse dentro del plazo de sesenta días desde las firma del mismo; siendo además un hecho que no se alegaba en la demanda ni en la contestación a la reconvención, por lo que no cabría reconocerle eficacia alguna a efectos de impugnación de la sentencia, conforme al art. 456.1 de la LEC .

TERCERO.- La misma suerte merece la alegación de que los vendedores no dieron cumplimiento a lo establecido en el art. 1504 del Código Civil como requisito para ejercitar la acción resolutoria.

Según la sentencia del Tribunal Supremo núm. 315/2011 de 4 julio (RJ 20115964) la especialidad que establece el artículo 1504 CC con relación a general facultad resolutoria implícita en las obligaciones recíprocas ( artículo 1124 CC ), para la que basta con que al incumplidor pueda atribuírsele una conducta voluntaria contraria al cumplimiento del contrato en los términos que se pactó, que aconseja la resolución en supuestos de impago prolongado, duradero, injustificado, o que frustre el fin económico-jurídico que implica el negocio de compraventa y las legítimas aspiraciones del vendedor, y mantener el pacto cuando no aparezca definida e incuestionable una decidida voluntad negativa, es solo para el caso de resolución por falta de pago del precio en la compraventa de inmuebles y consiste en que el deudor debe haber sido requerido judicial o notarialmente, mediante acta, para que no pueda hacer uso de la facultad de pagar después de expirado el plazo y hacer inviable la resolución instada de contrario. Ese requerimiento es una declaración de carácter recepticio que ha de llevarse a cabo judicialmente o mediante acta notarial, porque son las únicas formas fehacientes y garantizadoras de la realidad del hecho notificado, de suerte que en esta misma sentencia del Pleno se fija doctrina en el sentido de que no procede reconocer válidos efectos resolutorios en el ámbito del artículo 1504 CC al requerimiento efectuado mediante burofax, por continuar siendo imprescindible en la actualidad -el legislador ha tenido oportunidad de mitigar el rigor del precepto y no lo ha hecho- que el conocimiento fehaciente del hecho notificado cuente con la singular garantía que le otorga la supervisión de la autoridad judicial o de un fedatario público notarial.

Ahora bien, en esta misma sentencia se establece que, como quiera que el objeto del requerimiento previsto en el art. 1504 es el de privar al comprador de la posibilidad de efectuar el pago del precio a partir del momento en que reciba el requerimiento, en tanto no se haya producido el pago del precio debe reconocerse eficacia resolutoria a la demanda en que se ejercita la acción de resolución por incumplimiento, como forma de interpelación judicial literalmente contemplada en el citado, por lo que procede también se fija jurisprudencia en este sentido, rectificando con ello el criterio de las sentencias anteriores en las que se había desechado esta posibilidad.

Por tanto, siendo los compradores los únicos incumplidores, lo que incluso les deslegitimaría para plantear, como ha sido el caso, la resolución a su instancia, tal y como declara el mismo Tribunal Supremo en sentencia número 334/2014 de 12 junio , puesto que sólo la puede pedir el sujeto cumplidor, que ha cumplido o esté dispuesto a cumplir ( sentencias de 9 diciembre 2004 , 27 abril 2009 , 28 enero 2010 , 10 junio 2010 ), lo cierto es que plantearon acción resolutoria por la causa que ha sido desestimada en la sentencia apelada y que ya hemos resuelto que ha de ratificarse, por lo que es claro que D. Joaquín , Dª Debora y D. Leoncio ni han pagado el precio ni albergaban intención alguna de hacerlo a la fecha de interposición de la demanda, por lo que deviene inoponible la omisión de un requerimiento previo a la formulación de la reconvención, en los términos previstos en el art. 1504 del Código Civil , puesto que la propia demanda reconvencional se erige en requerimiento fehaciente y plenamente eficaz al no venir precedido de pago o intento de pago por parte de los compradores, habiendo quedado contraída la cuestión litigiosa, como bien señala la Magistrada de instancia a la imputación del incumplimiento a los vendedores o a los compradores, y a las consecuencias anudadas a ello, como es el caso de la aplicación de la cláusula penal liquidatoria de los perjuicios de los vendedores que se acoge en la sentencia.

CUARTO.- Por último, en lo que atañe a la expropiación de la finca, se trata de una cuestión sobrevenida a la firma del contrato, puesto que no constan antecedentes anteriores a la publicación de la resolución administrativa en el BOP de 29 de junio de 2006 (el contrato data de mayo de 2006), consumándose la misma en fecha muy posterior al vencimiento del plazo para el otorgamiento de escritura pública y pago del precio incumplido por los compradores (acta de adquisición de mutuo acuerdo de 10 de abril de 2007), por lo que habida cuenta, además, que no se esgrimió en la demanda presentada el 4 de enero de 2008 como causa de resolución ni intentó incorporarse posteriormente, no es exigible que la sentencia apelada se pronuncie al respecto, tal y como previene el art. 218 de la LEC , ni puede invocarse, por ende, como motivo de impugnación de la sentencia, con arreglo al ya citado artículo 456.1 de la LEC .

QUINTO.- Las costas del recurso se imponen a los apelantes, en aplicación de los artículos 394.1 y 398.1 de la LEC , y de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial aprobada por la Ley Orgánica 1/09 de 3 de noviembre, procede acordar la pérdida del depósito constituido por los recurrentes.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Desestimando el recurso de apelación interpuesto en nombre de D. Joaquín , Dª Debora y D. Leoncio , se confirma la sentencia de fecha 3 de diciembre de 2012 del Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Málaga , con imposición de las costas del recurso a los apelantes y pérdida del depósito constituido para recurrir.

Notificada que sea la presente resolución remítase testimonio de la misma, en unión de los autos principales al Juzgado de Instancia, interesando acuse de recibo.

Así por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-En el día de su fecha fue leída la anterior sentencia, por el Ilmo Sr Magistrado Ponente, estando constituido en Audiencia Pública, de lo que doy fe.