Sentencia Civil Nº 58/2009, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 254/2008 de 04 de Febrero de 2009

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DECIMOTERCERA

ROLLO Nº 254/2008-D

JUICIO VERBAL DE DESAHUCIO Nº 1125/2007

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 3 DE MATARÓ

S E N T E N C I A Nº 58/2009

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPÍN

Dª. Mª ÀNGELS GOMIS MASQUÉ

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a cuatro de Febrero de dos mil nueve.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Verbal de Desahucio nº 1125/2007, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Mataró, a instancia de D. Carlos José , representado por el Procurador de los Tribunales D. ÁLVARO FERRER PONS, contra Dª. Edurne , representada por el Procurador de los Tribunales D. ROMÁN VILLALBA RODRÍGUEZ, y contra Dª. Begoña , representada por el Procurador de los Tribunales D. JOAN LLUÍS ROVIRA FABRA; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 20 de Diciembre de 2.007, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO:

Que desestimando la demanda interpuesta por don Carlos José , contra doña Begoña y doña Edurne , debo declarar improcedente la acción de desahucio por precario formulada, imponiendo a la parte actora el pago de las costas causadas.".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso al mismo; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 27 de Enero de 2.009.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JOAN CREMADES MORANT.

Fundamentos

PRIMERO.- Se insta el desahucio por precario respecto de la vivienda sita en la C/ DIRECCION000 , NUM000 , de la Urbanización DIRECCION001 (bArcelona), por quien afirma ser su propietario, D. Carlos José , frente a Dª Begoña y Dª Edurne , en base a que ocupan la referida vivienda "en la actualidad sin título válido alguno para su disposición" (sic). A dicha pretensión se opusieron las demandadas

La sentencia de instancia desestima la demanda, con imposición de las costas al actor, partiendo de que la posesión de las demandadas se halla amparada por un título que no consta resuelto. Frente a dicha resolución se alza el actor, al considerar que entre las partes existía un precontrato o promesa de venta (contrato de "arras penitenciales") -dice- "que no se llegó a perfeccionar", incumplido por las demandadas, y por ello resuelta en 31.7.2007, en base a lo cual, las demandadas carecen de título que legitime su posesión. Con lo cual, el debate queda planteado en los mismos términos que en la instancia, disponiéndose para su resolución del mismo material instructorio que en la instancia.

SEGUNDO.- Una nueva y definitiva revisión de la prueba efectivamente practicada en las actuaciones, ofrece como resultado una serie de hechos básicos, en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados: 1) El actor aparece como titular registral de la finca (f. 13 y ss). 2) En 27.1.2007, las partes formalizaron un contrato autodenominado de "arras penitenciales", y posteriormente su apéndice núm. 1, conforme al cual, el actor y su esposa (identificados como "parte vendedora") y las demandadas (como "parte compradora"), establecen la "compraventa" de la referida finca, por el precio de 372.628 €, a abonar 12.000 € a la firma de tal documento de arras "penitenciales" del art. 1454 CC (en tal concepto y como parte del precio) y el resto a la firma de la escritura pública de venta "que será como máximo el día 31.5.2007", que por anexo se prorroga hasta el 30.7.2007; con entrega anticipada de llaves entre los días 1 y 3 de febrero, haciéndose cargo "la parte compradora" de los gastos de agua y luz a partir de febrero; además, se estableció en el pacto 3º que la parte compradora se comprometía a abonar una "sanción" de 900 € mensuales, en concepto de penalización a fondo perdido desde la firma del contrato hasta la firma de las escrituras públicas (f. 18 y 19). Se habla pues de compraventa, compradora y vendedora, se establece el precio, se abona una parte, que además cumple la función de arras penitenciales y se entrega la posesión de la finca a las demandadas. 3) el actor requirió vía burofax a las demandadas, en 2.7.2007 y 21.9.2007, en el sentido de que de no hacerse efectivo el pago total el día 30.7.2007, debían desalojar la finca, conforme al anexo al contrato de arras penitenciales (f. 20 y ss), que no aparecen contestados. 4) En 25.7.2007, nuevo requerimiento, esta vez por conducto notarial (f. 29 y ss), en el mismo sentido y manifestando retener la suma entregada en concepto de arras, comunicando la resolución del contrato de arras y la retención de la suma entregada. 5) constan actuaciones de las demandadas llevaron a cabo determinadas actuaciones para la financiación de la referida compraventa; pago por las mismas de 900 € por abril 2007 (f. 66), y de suministros de agua (f. 67, 69) y luz (f. 68, 70, 71).

TERCERO.- Conforme al art. 250.1.2º LEC se decidirán en juicio verbal las demandas que "pretendan la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario, por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca", sin que sea preceptiva la realización del requerimiento previo que exigía, como presupuesto de la acción, el derogado art. 1565.3 LEC 1881 , y con la principal novedad de que se prescinde de la "sumariedad" determinándose que producirá efectos de cosa juzgada (art. 447.2 LEC ), lo cual nos lleva al ámbito de conocimiento del proceso, es decir, si tratándose de un juicio plenario no existe límite alguno respecto de las alegaciones de las partes en su defensa y si, en consecuencia, el Juez puede entrar a resolver sobre las mismas, no excluyéndose de su conocimiento las llamadas "cuestiones complejas". En todo caso, esa cosa juzgada ha de ir referida a la "pos"sión" y no a otras cuestiones, que sí excederían del ámbito del juicio verbal por razón de la materia.

Conviene recordar que el precario constituye la tenencia o disfrute de cosa ajena, sin pago de renta o merced, ni razón de derecho distinta de la mera liberalidad o tolerancia del propietario o poseedor real, de cuya voluntad depende poner término a dicha tenencia, es decir, sin título o en virtud de un título nulo o que haya perdido su validez, sin que medie renta o cualquier otra contraprestación, ni otra razón que la mera condescendencia o mera liberalidad del poseedor real, de cuya voluntad dependerá el poner fin a su propia tolerancia, para lo que deberá acreditar éste un título suficiente que legitime su acción al deducir la demanda, mientras al precarista demandado incumbe demostrar la tenencia de algún título que le vincule con el objeto o con el demandante, justificando así su permanencia en el goce de la misma; concepto de creación jurisprudencial (SSTS. 28.6.1926, 13.2.1958, 30.10.1986 , ...) a partir de los términos del derogado art. 1565.3 LEC 1881 , que no se reduce a la noción estricta del precario en el Derecho Romano, sino que amplía los límites del mismo a otros supuestos de posesión sin título, además de la posesión concedida por liberalidad del titular, como la posesión tolerada (que no tiene su origen en un acto de concesión graciosa) y la posesión ilegítima o sin título para poseer, bien porque no ha existido nunca o por haber perdido vigencia, teniendo todos estos supuestos en común, la posibilidad de que el titular del derecho pueda recuperar a su voluntad el completo señorío sobre la cosa, de forma que, lo que se puede discutir y resolver es acerca del derecho a poseer, aunque vía acumulación o reconvención, pueden conocerse otras cuestiones que puedan ser debatidas en un juicio verbal (con los requisitos y garantías del art. 348 LEC ). De forma que para que prospere la acción deben concurrir los siguientes requisitos: 1) legitimación activa (título del que derive la posesión real por el demandante a título de dueño o cualquier otro derecho real que le permita su disfrute). 2) identificación de la finca objeto de desahucio para que la recuperación posesoria que se solicite y, en su caso, pueda obtenerse, llegue a hacerse efectiva, sin dificultad alguna. 3) Legitimación pasiva: el demandado que disfrute o tenga el precario -posesión material- una finca (disfrute de una cosa ajena sin pago de renta o merced, sino en base a la mera tolerancia o liberalidad del propietario o poseedor real). Existen amplias posibilidades (plenario) para el examente de los títulos.

CUARTO.- Partiendo pues de aquellos hechos básicos, en el presente caso se parte, sin duda (lo que se dice a los presentes efectos) de un contrato de compraventa de una finca, individualizada en el contrato, estableciéndose el precio y su forma de pago (arts. 1445, 1450 , en relación con el art. 1278 CC ), al que se incorpora la constitución de arras penitenciales (como medio de garantía del cumplimiento de las obligaciones derivadas de la compraventa), con una primera función de primer pago del precio, y fijándose una fecha para el correspondiente otorgamiento de escritura y pago del resto. La perfección no podía quedar desvirtuada por la circunstancia de supeditarse el pago del precio que restaba, al tiempo de realizarse la escritura, máxime con la "consumación" anticipada por la entrega de la posesión, en la que se mantienen las demandadas (art. 609 CC, SSTS . ...); y esa compraventa no aparece resuelta (arts. 1504 en relación con el 1124 , aparte de que las comunicaciones remitidas vía burofax o por conducto notarial -resolución-, son incluso anteriores a la fecha establecida como límite para el otorgamiento de escritura). Consecuentemente, no se cumplen los presupuestos antedichos para que prospere el precario o mejor no consta un presupuesto de la acción (no existe resolución sobre el estado jurídico de la cuestión planteada, en definitiva, sobre el título de ocupación de los demandados, y mal pueden existir sentencias contradictorias, así las SSTS. 4.2.1993, 8.3.1994, 19.5.1998 , ...), que no constituía el objeto del proceso ni integraba el contenido de la acción, constituyendo un condicionante para su nacimiento y ejercicio.

Consecuentemente, con desestimación del recurso procede la íntegra confirmación de la resolución recurrida, con expresa imposición de las costas de esta alzada al apelante, al no apreciarse serias dudas de hecho ni de derecho sobre la cuestión debatida (arts. 398.1 en relación con el 394.1 LEC).

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación formulado por D. Carlos José contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Mataró en fecha 20 de Diciembre de 2.007 en los autos de Juicio Verbal de Desahucio nº 1125/2007 de que este rollo dimana, confirmamos dicha resolución, con expresa imposición al apelante de las costas de esta alzada.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.