Sentencia Civil Nº 58/2012, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 11, Rec 1017/2010 de 07 de Febrero de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Undécima

ROLLO Nº 1017/2010

PROCEDIMIENTO ORDINARIO Nº 1314/2009

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 48 BARCELONA

S E N T E N C I A N ú m. 58

Ilmos. Sres.

Josep Maria Bachs Estany

Maria del Mar Alonso Martinez (Ponente)

Antonio Gómez Canal

En Barcelona, a siete de Febrero de dos mil doce.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Undécima de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 1314/2009 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 48 Barcelona, a instancia de Dª. Elisabeth contra AVENIDA BARCELONA 111 SL, los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 30 de junio de 2010, por el Sr/a. Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimando íntegramente la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Palou Bernabé en nombre y representación de Dª Elisabeth contra la entidad Avenida Barcelona 111 S.L.:

Debo declarar y declaro resuelto el contrato de compraventa firmado entre las partes en fecha 28 de Marzo de 2007, condenando a la demandada a abonar a la actora la cantidad de 86.523,08€ correspondientes a las cantidades entregadas a cuenta por la compradora a la vendedora, y al pago de los intereses legales ordinarios sobre las cantidades entregadas a cuenta constando la entrega de 43.261,54 € en fecha 1 de Abril de 2007, 21.630,77 € en fecha 27 de Junio de 2007 y 21.630,77 € en fecha 12 de Diciembre de 2007.

Todo ello con condena en costas a la demandada.".

SEGUNDO.- Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por AVENIDA BARCELONA 111 SL y dado el oportuno traslado a las demás partes se elevaron las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 11 de enero de 2012.

CUARTO.- En el presente juicio se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente lal Ilma. Sra. Magistrada Dª. Maria del Mar Alonso Martinez.

Fundamentos

PRIMERO.- La representación de la demandada recurre en apelación contra la sentencia de instancia, interesando la desestimación de la demanda y por ende su absolución , con expresa imposición de las costas a la adversa.

Fundamenta su recurso, sucintamente , en que ha cumplido las obligaciones que le incumbían , como consecuencia del contrato de compraventa suscrito entre las partes, salvo la relativa a la obtención de la cédula de primera ocupación, que ya ha sido conseguida por acuerdo de la Junta de Gobierno del Ayuntamiento de Sant Joan Despí ,de 12 de julio de 2010, mientras, sostiene, que la compradora no cumplió con su obligación de pagar el resto del precio estipulado , que debía abonar a la entrega de llaves, pues habiendo sido requerida para el otorgamiento de la escritura y entrega de éstas no hizo ofrecimiento de pago , ni acreditó la disponibilidad del mismo, pues las cantidades correspondientes al pago aplazado estaban invertidas, contando únicamente con 71.000 euros en cuentas a la vista.

Sigue exponiendo que , según se fijó en el contrato , su obligación de entregar la vivienda en el plazo establecido venía condicionada a la excepción de que mediara justa causa , habiéndose finalizado la construcción en tiempo , contando con los correspondientes certificados de fin de obra y cédula de habitabilidad y restándole únicamente la cédula de primera ocupación , para cuya obtención era precisa la culminación de las obras de urbanización de la Unidad de Actuación , que no le correspondía ,al ser competencia de la Junta de Compensación , en la que ostentaba una posición minoritaria , del 30%, por lo que considera desproporcionado que se le sancione con la resolución del contrato , por un incumplimiento tardío en la consecución de tal cédula por causas no imputables a la misma, habiéndole supuesto más de un año la gestación del convenio suscrito con el Ayuntamiento de San Joan Despí y con el propietario mayoritario de la Junta de Compensación , habiendo la corporación asumido el impulso , seguimiento y control de las obras y su gestión económica .

Sobre el hecho de no haber distribuido la carga hipotecaria del crédito promotor otorgado por Caixa del Penedès , en la fecha de la entrega, expone que se hallaba en la Notaria preparada la distribución o cancelación de dicha hipoteca , no habiendo solicitado la compradora la cancelación de la hipoteca, conociendo de su existencia y de la cantidad máxima de la responsabilidad hipotecaria.

En cuanto a la carga sobre las unidades vendidas para garantizar los gastos de urbanización derivados del plan de reparcelación, manifiesta que la afectación viene establecida por la legislación urbanística, si bien, como resulta del convenio suscrito con el Ayuntamiento referido, los propietarios privados de la Unidad de actuación presentaron avales bancarios por el 100% del coste de las obras de urbanización , de forma que esas obras estaban garantizadas doblemente, con lo que el Ayuntamiento evita que los compradores privados tengan el riesgo de verse afectados por el incumplimiento de un obligación que no les es propia, cancelándose, además, la afectación, al igual que la devolución de los avales prestados al ayuntamiento ,una vez recepcionadas las obras de urbanización , que en el supuesto de autos ya se ha producido.

Sigue exponiendo que el plazo fijado en el contrato de contrato de compraventa , para la entrega, no fue concebido como esencial, al venir condicionado por que no mediara justa causa que impidiese el cumplimiento del plazo, refiriéndose dicho concepto a cualquier causa que impida la entrega y no venga motivada por la voluntad de una de las partes , sino por hechos o conductas ajenos a las mismas, siendo la causa, en el supuesto de autos, el que la vendedora no disponía de la Cédula de primera ocupación , lo que estaba motivado por no estar concluidas las obras de urbanización, no coincidiendo el concepto de justa causa con el fuerza mayor.

Frente a la apelación se opone la demandante, interesando la confirmación de la resolución recurrida, con imposición de las costas de la alzada a la apelante.

SEGUNDO.- Las partes de las presentes actuaciones, suscribieron contrato de compra-venta, el 28 de marzo de 2007, por el cual la apelada compró una vivienda, un trastero y dos plazas de aparcamiento, por un precio total de 432.615,45 euros. En la estipulación 3.2 se fija la garantía de los pagos a cuenta, estableciéndose que la vendedora garantizaba la devolución de las sumas que se recibiesen antes de la entrega del objeto de contrato, para el supuesto de no terminar la construcción del edificio en la fecha o fechas previstas y sus prórrogas, mediante el aval solidario prestado por la entidad financiera Caixa Penedès , cuyos comprobantes les serán entregados a la compradora cuando ésta lo solicite. En la estipulación 3.3 , en cuanto al pago de la cantidad pendiente a la entrega de las llaves ,se consigna que para el pago de la última parte del precio la compradora podrá optar por la subrogación en el contrato de préstamo con garantía hipotecaria , suscrito por la vendedora con la entidad financiera , y si no optase por tal subrogación , que la vendedora se obliga a facilitar al comprador cuanta documentación sea precisa para la formalización por éste de un crédito hipotecario , así como a la acreditación en el momento de la entrega de las llaves y elevación del contrato de compraventa a escritura pública , de haber cancelado administrativamente el préstamo. La estipulación quinta, sobre la entrega, refleja el acuerdo de las partes conforme al cual , ésta se efectuaría , salvo que mediase justa causa, como máximo el 31 de diciembre de 2008, si la compradora hubiere cumplido con sus obligaciones . Además se determina que las fincas objeto del contrato se entregarán libre de cargas y gravámenes, salvo la hipoteca que grava la finca, si la compradora hubiera optado por la subrogación en la misma . El punto 5.2 , determina la existencia de prórroga, expresando que, si transcurrida la fecha de entrega no hubiera la vendedora cumplido las obligaciones citadas en los plazos anteriores, se prorrogará ésta 90 días más y transcurrida la mencionada prórroga sin haberse hecho la entrega, la compradora podrá dar por resuelta la compraventa, debiendo la vendedora reintegrarle la sumas entregadas a cuenta, incrementadas con los intereses legales ordinarios devengados desde el momento de su entrega.

En el acta de manifestaciones instada por la apelada, ante Notario, consta en el folio 51 de los autos, que la por la apelada se remitió comunicación a la apelante, el 17/12/2009, en la que se exhortaba para que cumpliera los dispuesto en la estipulación tercera del contrato ( garantía de pagos a cuenta ) y así interesaba se le entregaran el aval o avales por la totalidad de la suma indicada , haciéndosele saber que de no recibirlos en 10 días se instarían las acciones judiciales correspondientes. El 24/02/2009 la apelante remitió al Letrado de la apelada carta en la que, al respecto de la comunicación anterior, se refería que la construcción de la vivienda, objeto del contrato, había sido concluida, habiéndose emitido el certificado de fin de obra y habiéndose obtenido la correspondiente cédula de habitabilidad, por lo que al haber cumplido la obligación que venía garantizada con el aval , se entendía que no procedía la emisión del mismo . Además se comunicaba que en la segunda quincena del mes de marzo se estaría en disposición de proceder a la escrituración de la vivienda y entrega de llaves. En esa misma data se efectuó carta por la que la apelante participaba a la apelada que había sido emitido el certificado final de obra de las unidades adquiridas y obtenido licencia de habitabilidad, estando en disposición de proceder a la entrega de las mismas con el otorgamiento de la escritura pública , en la Notaría que se indicaba , el día 27 de marzo, recordándose que al momento de la firma se deberían abonar las cantidades pendientes de pago por cheque bancario . También se exponía que, si optara por subrogarse en la hipoteca que grava la finca ,se pusiera en contacto con la persona que se indicaba para tramitar la subrogación, quedando además a su disposición para , en caso de optar por financiar la suma pendiente de pago con otra entidad, facilitarle los datos que se pudieran precisar . En nueva comunicación de la apelada a la apelante, de 11 de marzo de 2009, sin renunciar al primer requerimiento sobre la entrega del aval, se le requiere para que se facilite documentación que se detalla, conformada por un total de 10 documentos, con reserva del derecho a rescindir el contrato y solicitar la devolución de las cantidades entregadas, para el supuesto de que no se cumplimentara lo pedido, en el plazo de 10 días o carecer de la documentación interesada. El 12 de marzo de 2009, la apelada solicitó se indicase la documentación o trámites precisos para llevar a cabo la subrogación de la hipoteca a entidad financiera y en fax de 13/03/2009, de la apelante a la apelada se participa, con respecto a nueva solicitud de entrega de avales, que la construcción de la vivienda había concluido, existiendo certificado de fin de obra y cédula de habitabilidad, entendiendo que no procedía su emisión, adjuntándose además los documentos que expone, en un total de cinco, indicándose que el resto de la documentación se estaba tramitando para ser entregada en el momento de la escritura de compra-venta.

En la referida acta de manifestaciones consta que, el 27 de marzo, la apelada se personó en la Notaría a los efectos de formalizar la escritura pública de compraventa , en donde permaneció desde las 13 horas a las 14 horas.

Según resulta de las actuaciones, en marzo de 2009, no se había distribuido la responsabilidad hipotecaria sobre las distintas unidades inmobiliarias del edificio, constando también como cargas, los gastos de urbanización, quedando afectada con carácter real al pago de los gastos de urbanización que ascienden provisionalmente a 2.263.682,31 euros, correspondiendo el 30% de la suma a esa finca y en su día al saldo definitivo de la cuenta de liquidación que al efecto se aprobara.

Consta también en autos protocolización de Certificado final de obra y de habitabilidad, y seguro de garantía decenal y acta de manifestaciones de 27 de marzo de 2009, de la que resulta que la apelante manifestó que compareció en la Notaría, el 27 de marzo de 2009 a las 13 horas , con la documentación precisa, detallando cédula de habitabilidad y boletines, a fin de otorgar escritura de compraventa a favor de la compradora, no habiéndosele exhibido ningún medio de pago del precio pactado y no habiéndose formalizado por ello la escritura .

En la información Registral unida a autos, como documento nº 3 de la contestación de la demanda, consta que el 27/02/2009 se inscribió la vivienda de autos como finca independiente, pesando como carga los gastos de urbanización , a los que ya se ha aludido , resultando también asignación a la finca de la responsabilidad hipotecaria de 7 de abril de 2009.

Al folio 165 y ss obra convenio con el Ayuntamiento de Sant Joan Despí, por el que éste vigilaría el cumplimiento de las obligaciones asumidas por las partes en las obras de ejecución de la urbanización .

Finalmente ha de aludirse también a que al folio 248 obra justificante del Ayuntamiento de Sant Joan Despí, conforme al cual fue concedida Licencia Municipal de Primera Ocupación correspondiente a la finca de autos , en sesión de 12/07/2010.

Sentado lo expuesto, es preciso recordar el contenido de la demanda, a fin de concretar las circunstancias que fundamentan la misma . En dicho documento consta que la demandada no se hallaba en disposición de entregarle, en el plazo pactado ,los inmuebles adquiridos , dado que el 27 de marzo de 2009 no estaba distribuida la responsabilidad hipotecaria sobre las distintas unidades inmobiliarias del total edificio y éstas se hallaban, además, afectas con carácter real al pago de los gastos de urbanización , que ascendían a 2.263.682,31 euros, entendiendo existente el incumplimiento de la vendedora , por lo que de conformidad con la estipulación 5ª del contrato estaba facultada para , sin mayores consideraciones, resolver el contrato de compraventa, siéndole restituidas con sus intereses desde la fecha de pago, las sumas satisfechas a cuenta del precio .

TERCERO.- Partiendo de lo expuesto no puede estimarse la apelación y ello por cuanto, pese a las alegaciones de la apelante, la cuestión de autos no se circunscribe a resolver si el plazo fijado para la entrega fue previsto como elemento del contrato esencial o no, ya que la vendedora citó a la compradora en la Notaría para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, de forma que no puede sino entenderse que consideraba finalizada la obra y apta para tal suscripción, no habiendo solicitado una prórroga que hubiera sido negada por la compradora, porque obviamente no era considera necesaria por aquella.

Por ello habrá de valorarse si al momento de la suscripción del contrato de compraventa había cumplido con las obligaciones que le incumbían o si por el contrario no era así, resultando de las actuaciones que ambas partes acudieron a la Notaría, más no constando la razón real concreta por la que no se otorgó la escritura, en las actas de manifestaciones aportadas por la partes.

Sentado lo expuesto resulta que la apelante, a la fecha elegida para otorgar el documento público, no había cumplido con las obligaciones derivadas del contrato de compraventa suscrito entre las partes, pues la finca no se hallaba libre de cargas, pesando sobre la misma la carga real por los gastos de urbanización ,no hallándose tampoco a esa fecha individualizada o distribuida ,entre las diferentes unidades , la carga hipotecaria, con lo que de un lado incumplía la obligación establecida en la estipulación 5ª del contrato, conforme a la cual las fincas se entregarían libres de cargas y gravámenes, salvo la hipoteca, en caso de subrogación , y ni ésta tampoco resultaba posible, al no constar la individualización de la hipoteca , lo que obviamente justifica que no se otorgara la escritura pública y por ende la demanda que presentó la apelada. No se trata de que ésta se negara a aplazar la suscripción de la escritura , hasta que tales obstáculos pudieran ser resueltos, sino que la vendedora no solicitó prórroga alguna, pretendiendo el otorgamiento en tales circunstancias que no tenían porque aceptarse por la apelada. No consta tampoco que, tras aquel acto, la apelante hubiera propuesto nuevo día para el otorgamiento, una vez resueltos los inconvenientes existentes, a lo que se hubiera opuesto la apelada, sino que ante el que resultó frustrado se dio por zanjado todo intento, de modo que dados éstos hechos no puede apreciarse sino el incumplimiento contractual de la apelante y no así de la apelada, que acudió a la Notaria y no consta que careciera de financiación para abonar en aquel acto el resto del precio, pues tal circunstancia no ha sido probada de forma fehaciente, pudiendo contar con una liquidez provenientes de diferentes vías distintas de los depósitos con que contaba, constando únicamente las manifestaciones de las partes en las actas de manifestaciones respectivas.

Lo expuesto determina la pertinencia de desestimar la apelación, como ya se ha expuesto, sin más argumentos por innecesarios, sobre el concepto de " justa causa" o " fuerza mayor " y el resto de alegaciones del recurso, dado el incumplimiento existente de la apelante a la fecha elegida , por la misma, para la emisión de escritura pública.

CUARTO.- Dada la desestimación de la apelación , las costas deben imponerse a la apelante, conforme al contenido del al art. 398.1 en relación con el art. 394 de la L.E.C ..

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Avenida Barcelona 111, S.L. contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 48 de Barcelona , de fecha 30 de junio de 2010 , debemos confirmar y confirmamos la misma , imponiendo las costas de ésta alzada a la apelante.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el mismo día de su fecha, por la Ilma. Sra. Magistrada Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.