Sentencia Civil Nº 58/2015, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 6, Rec 30/2015 de 02 de Marzo de 2015

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 6

OVIEDO

SENTENCIA: 00058/2015

RECURSO DE APELACION (LECN) 30/15

En OVIEDO, a dos de Marzo de dos mil quince. La Sección Sexta de la Audiencia Provincial, compuesta por, los Ilmos. Srs. Dª María Elena Rodríguez Vígil Rubio, Presidente, D. Jaime Riaza García y Dª Marta Mª Gutiérrez García, Magistrados; ha pronunciado la siguiente:

SENTENCIA Nº 58/15

En el Rollo de apelación núm. 30/15, dimanante de los autos de juicio civil Ordinario, que con el número 52/14 se siguieron ante el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Siero, siendo apelante COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE000 Nº NUM000 DE LUGONES, demandada en primera instancia, representada por la Procuradora DOÑA MARGARITA ROZA MIER y asistida por el Letrado DON DIEGO CUEVA DIAZ; y como parte apelada COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE001 Nº NUM001 DE LUGONEZ, demandante en primera instancia, representada por la Procuradora DOÑA INES BLANCO PEREZ y asistida por la Letrada DOÑA PATRICIA PELAEZ ALVAREZ; ha sido Ponente la Ilma. Sra. Presidente, Doña María Elena Rodríguez Vígil Rubio.

Antecedentes

PRIMERO.El Juzgado de Primera Instancia núm. 4 de Pola de Siero dictó Sentencia en fecha 11 de Noviembre de 2014 cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: ' Que ESTIMANDO PARCIALMENTE la demanda interpuesta por la Procuradora Dª María Inés Blanco Pérez, en representación de la Comunidad de Propietarios del número NUM001 de la CALLE001 de Lugones (Siero), contra la Comunidad de Propietarios del número NUM000 de la CALLE000 de Lugones (Siero), representada por la Procuradora Dª Margarita Roza Mier, debo declarar y declaro el sistema de bombas de achique situadas en el sótano segundo es un elemento común del conjunto de la edificación formada por la comunidad demandada, la comunidad demandante y la comunidad de CALLE001 NUM002 , debiendo la demandada, estar y pasar por dicha declaración con los efectos derivados de la misma, y asimismo se le condena al abono de la cantidad de 5. 683,94 euros por los gastos de energía eléctrica y de reparaciones y mantenimiento de las citadas bombas desde el año 1999 hasta la interposición de la demanda habida el 5 de febrero de 2014, más los intereses legales desde ésta última fecha. No ha lugar a realizar especial imposición de las costas de este procedimiento.'

SEGUNDO.- Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, del cual se dio el preceptivo traslado a las demás partes personadas, conforme a lo dispuesto en el artículo 461 de la vigente Ley, que lo evacuaron en plazo. Remitiéndose posteriormente los autos a esta Sección, señalándose para deliberación, votación y fallo el día 25-2-2015.

TERCERO.-En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-La sentencia de primera instancia estimó la pretensión principal ejercitada en la demanda por la Comunidad de Propietarios del inmueble núm. NUM001 de la C/ CALLE001 NUM001 de la localidad de Lugones, tendente a obtener la declaración de que el sistema de bombas de achique situadas en el sótano segundo de la misma es un elemento común de la edificación formada por esta, la Comunidad de Propietarios del inmueble núm. NUM000 de la C/ CALLE000 demandada y la Comunidad de Propietarios del inmueble núm. NUM002 de la C/ CALLE001 , rechazando que hubiera constituido acto propio vinculante, que impida postular tal declaración, el hecho de que ambas comunidades de propietarios de la C/ CALLE001 , hubieran asumido desde su constitución y hasta la actualidad el total coste de ese sistema.

Estimó igualmente, aunque en forma parcial, la pretensión reclamatoria de los gastos que hasta la fecha generó el citado sistema de bombeo, al reputar que la CP actora no estaba legitimada activamente para reclamar el reintegro de los gastos que habían sido ya hechos efectivos por la CP de CALLE001 NUM002 , en pronunciamiento este ultimo que ha devenido firme en esta alzada, aceptando ello no obstante el sistema de reparto de este gasto entre las tres CP afectadas por ese declaración propuesto en la demanda.

Recurre tales pronunciamientos la CP demandada, que en su escrito de interposición centra la impugnación en reiterar los argumentos defensivos ya apuntados en su contestación, que la sentencia de primera instancia recoge con detalle en su fundamento de derecho primero.

SEGUNDO.-En relación al pronunciamiento principal que declara la naturaleza común a las tres CP de las bombas de achique instaladas en el sótano segundo destinado a garaje de la CP actora, fundado en haber dado prevalencia frente a la realidad jurídica registral que reflejan los respectivos títulos constitutivos de los tres edificios, a la realidad extrarregistral o física resultante del proyecto técnico común a todos ellos, se insiste en que no se está ante un supuesto de una única edificación compuesta por los tres edificios que integran las tres comunidades, sino de tres edificios independientes, con régimen de propiedad horizontal también independiente en cuanto jurídicamente están dotadas de su propio titulo constitutivo e inscripción registral propia en el Registro de la Propiedad, según así resulta de las Escrituras de declaración de obra nueva y constitución en tal régimen de cada uno de los tres edificios, en los que se describen en forma también independiente tanto los predios privativos que las integran como los elementos comunes de cada uno de ellos, entre los que en el caso de la recurrente, no se incluyen las citadas bombas de achique, a diferencia de lo que sucede con los otros dos.

Se postula por ello que, a la hora de determinar si se trata de una edificación única o de tres independientes, debe prevalecer sobre la realidad de la proyección técnica unitaria a que alude la recurrida, la realidad jurídica existente, representada por los títulos constitutivos de cada uno de los inmuebles, que son independientes aunque sus plantas destinadas a garaje se comuniquen entre si y el acceso a los de los tres edificios se haga por el suyo, pues ello lo es porque éste tiene establecido una servidumbre a favor de los otros dos predios, lo que ratifica su tesis de que son tres edificios diferentes y no una única edificación.

Se reitera además que según el informe técnico realizado a su instancia por el arquitecto Sr. Lucio , resulta que en su edificio no es preciso sistema de drenaje alguno debido al hecho de que no dispone de sótano segundo, al tener el garaje a nivel de semisótano, con huecos a fachada por encima del nivel freático de las aguas, que aparecieron en las parcelas de la misma unidad de actuación urbanística, con posterioridad a su finalización, al excavar el sótano segundo de que estos disponen, que son por ello los que deben soportar en exclusiva como lo han venido haciendo hasta la fecha del coste de esta solución de drenaje.

TERCERO.-Vuelve con ello plantearse ante esta Sala el debate o cuestión litigiosa suscitada en la instancia a la ahora de resolver la naturaleza común o no a los tres edificios del sistema de bombas de achique instado solamente en dos de ellos, los de la C/ CALLE001 NUM001 y NUM002 , no otra que la de determinar si la misma ha de ser resuelta dando prioridad, como se postula en el recurso, a la realidad jurídica registral, representada por las respectivas Escrituras de declaración de obra nueva y constitución en régimen de propiedad horizontal de cada uno de ellos, en las que se basa el informe pericial adjuntado a su contestación, o por el contrario a la realidad física o material extrarregistral a que atiende la recurrida, y la conclusión a que llega esta Sala, compartiendo las razones que le han servido de fundamento, es esta ultima.

Ello viene justificado porque como tiene declarado con absoluta reiteración la jurisprudencia del TS en doctrina que reitera entre otras muchas su sentencia de 2 de noviembre de 2009 , 'El Registro de la Propiedad carece de una base física fehaciente ya que reposa sobre las simples declaraciones de los otorgantes y así caen fuera de la garantía que presta cuantos datos registrales se corresponde con hechos materiales, tanto a los efectos de la fe pública registral como de la legitimación registral ...', siendo esa la razón por la que ' ... esta presunción de exactitud registral no alcanza a las circunstancias de hecho'.

Es por ello que en relación a esos datos de mero hecho la realidad extrarregistral, cuya fijación o determinación queda sometida al resultado conjunto de la prueba practicada, prevalece sobre la que reflejan los títulos, de modo que si de la misma resulta debidamente acreditada esa discrepancia, a esa realidad extrarregistral ha de estarse para dirimir el conflicto de propiedad suscitado en este caso.

Esa situación de discrepancia entre la realidad jurídica registral y la extrarregistral aquí concurre en cuanto, si bien la primera pone de manifiesto que se trata de tres edificios independientes cada uno de ellos con su propio titulo constitutivo, el resto de la prueba obrante en autos, muy especialmente las certificaciones emitidos por los arquitectos autores del proyecto unitario común a todos ellos adjuntadas con la demanda como doc. 5 y 6, f.92 y 94 de los autos, emitidas en la fecha en que finalizó su construcción, certificaciones ampliadas y ratificadas por la declaración prestada en el acto del juicio por uno de sus autores, concretamente el arquitecto Sr. Luis Miguel ( a partir del minuto horario 38 de la reproducción videográfica) ponen de manifiesto que ' por razones de índole técnica se procedió a colocar las bombas de achique de sótanos al concluir el desarrollo de la ultima Fase del conjunto de la edificación formados por los tres portales descritos, siendo estas un elemento común que sirve al conjunto de la edificación', y ello porque como aclaró el citado técnico en el acto del juicio, el proyecto de construcción fue unitario para los tres edificios que integraban esa única unidad de actuación urbanística, aunque después se fragmento en fase de ejecución y se hizo en tres fases con la solicitud de las correspondientes licencias por razones de comercialización.

Esa fragmentación no impidió que se mantuviera el proyecto inicial en el que las estructuras y cimentación de los sótanos se hicieron tomando en consideración el conjunto y, precisamente el hecho de que el garaje era común fue la razón de que no se instalara inicialmente bombas de achique en la parte del mismo correspondiente al edificio de la comunidad recurrente, dado que éstas siempre tienen que instalarse en el punto mas bajo y al estar previsto en los otros dos edificios la construcción de un sótano segundo ya se preveía su instalación en los mismos, reiterando que en otro caso se habrían instalado en el de la recurrente, al ser un elemento necesario para la construcción bajo rasante.

Resultado de esa proyección unitaria es que en la realidad extrarregistral el garaje es común a los tres edificios, tratándose de un local diáfano sin elemento alguno de separación, con un único acceso por el edificio de la comunidad recurrente, a cuyo efecto se constituyeron las correspondientes servidumbres en su titulo constitutivo, en el que ya se hacia constar, según así resulta de la nota registral adjuntada con la demanda como doc. 3 al f. 24 de los autos, que éstas lo eran a favor del resto de la finca matriz, en la que se construyeron los otros dos edificios y a ' favor de las plantas de sótano que se construyan por debajo de la rasante o semi rasante de las CALLE000 y CALLE001 ', por lo que la comunidad recurrente y los propietarios de elementos privativos que la integran conocían tanto el hecho de que el garaje iba a ser común, como el de que en los otros dos edificios se iban a excavar varias plantas de sótano, de ahí que no pueda considerase como un hecho completamente ajeno y sorpresivo a ella la aparición de las aguas subterráneas al excavar el sótano segundo, proyectado en los otros dos edificios, que determino la necesidad de instalar el sistema de bombeo reforzado, del que se ha venido beneficiando todos estos años sin contribuir a su mantenimiento.

Al ser común el garaje en caso de inundación no se estaría, como se sostiene en el recurso, caso de no existir el citado elemento de las bombas de achique que lo impide, ante un supuesto de daños por filtraciones provenientes de un predio colindante, cuya responsabilidad le seria ajena, sino de daños en elemento propio que habrían de asumir y que es precisamente, lo que evitan las bombas de achique litigiosas.

En definitiva el sistema de drenaje que representan las bombas de achique debe ser calificado de elemento común al garaje único que existe en los sótanos de los tres inmuebles, al ser un sistema que es necesario para asegurar la estanqueidad del mismo, de ahí que aunque no se describa en el titulo constitutivo de la comunidad recurrente, ello no obsta a su calificación como tal con la consiguiente obligación de contribuir a al gasto que genera que es lo pretendido en la demanda.

CUARTO.-Por otra parte el hecho de que hasta la fecha no haya contribuido a este gasto, y que por ello las comunidades de los otros dos edificios que comparten el garaje común hubieran tenido que llegar a un acuerdo de repartirse entre si el 100% del coste que ha representado hasta la fecha, no puede ser valorado como se pretende como un acto propio vinculante que impide la actual reclamación. Ello es así porque el principio general de derecho que prohíbe ir contra los propios actos, -cuyo apoyo se encuentra en el art. 7 del CCivil que acoge la exigencia de buena fe en el ejercicio de los derechos- se basa en el también principio de la autonomía de la voluntad propio del derecho privado e impone la vinculación de una determinada declaración de voluntad al sentido objetivo de la misma, impidiendo comportamientos contradictorios posteriores.

La aplicación de tal principio exige, según consolidada jurisprudencia del TS de la que es claro ejemplo la doctrina contenida en sus sentencias de 15 de junio de 2007 ; 27 de octubre de 2005 ; 30 de diciembre de 2002 ; 21 de mayo de 2001 y 28 y 7 de julio de 2000 , que los actos precedentes invocados presenten un significado y eficacia jurídica contradictoria a la acción ejercitada para lo cual es preciso que se trate de actos concluyentes e indubitados, precisos, claros y determinados que vayan encaminados a crear, modificar o extinguir algún derecho. Requisitos que aquí no concurren dado que el acuerdo que se invoca vino obligado por la negativa de la recurrente, nunca aceptada ni asumida por las otras dos, como evidencian los reiterados requerimientos que éstas le hicieron ya desde un inicio, de contribuir a los mismos, lo que obligó finalmente a instar el presente proceso para obtener la declaración de tal obligación de contribución.

QUINTO.-Se impugna por ultimo, en forma subsidiaria y para el supuesto de establecerse esta obligación de contribución al mantenimiento de las bombas, tanto el criterio de reparto pretendido por la actora como el de cálculo del importe del consumo de luz.

En relación al primero, lo que se sostiene es que no puede vincularle el acuerdo a que llegaron las otras dos comunidades, consistente en el reparto de este gasto en base a los metros cuadrados construidos de cada edificio sobre la suma de la superficie correspondiente a los otros tres que implica que a la recurrente, según la hoja de calculo adjuntada con la demanda le corresponda un 33,49% del total, cuando en su caso la superficie del local destinado a garaje en muy inferior al de los otros dos edificios, dado que no solo no tiene un sótano segundo, sino que en el primero, una vez deducida la superficie ocupada por la servidumbre, la útil destinada plazas de garaje se limita a 212,21 metros mientras la de los otros dos edificios se elevan a 954 los de la actora y 723,49 los del la comunidad de CALLE001 núm. NUM002 . Se postula por ello que el criterio de contribución a este gasto se haga en proporción a la superficie respectiva de los garajes, dado que es el único local común a los tres inmuebles, lo que, según los cálculos que lleva a cabo en su recurso, limitaría su contribución a ese gasto al 11,23%.

El motivo se acoge bien que en forma parcial al no corresponder los cálculos a la superficie real que tiene cada garaje, un vez descontada en el de la recurrente, la que corresponde a la zona ocupada por la servidumbre de que se sirven los locales destinados a garaje en los tres edificios.

La procedencia de acoger la formula de reparto propuesta en el recurso, ya apuntada en la contestación, centrada en partir para hallar el porcentaje de participación en este gasto de la superficie que tienen los locales destinados a garaje y no de la total del edificio, deriva del hecho de que aunque efectivamente ese sistema de drenaje a medio de las bombas forma parte de la cimentación de todos los garajes teniendo por ello la consideración de elemento común por naturaleza de todos ellos, ello no obsta a que en este caso sea esa la única parte común de los tres edificios, dado que como así explico el perito Don. Lucio en fase de aclaraciones, (a partir minuto horario 1,10 del acto de reproducción del juicio), las cimentaciones de los tres edificios, al margen de esa común del garaje, son distintas e independientes, entre otras razones porque la del edificio de la recurrente va a cota distinta a la de los otros dos al no estar dotado su edificio de sótano segundo y por ello aunque se trate de un gasto común a los tres garajes, la utilidad del mismo se limita a este local común que con tal destino comparten, no al resto del edificio, lo que permite su individualización entre los predios a que presta su utilidad, como autoriza el art. 9.1c de la L.P.Horizontal.

Con ello se evita además la evidente desproporción entre utilidad -contribución que resulta del sistema propuesta por la actora, y que gráficamente se evidencia con solo tener en cuenta que pese a que la superficie del local destinado a garaje de la comunidad recurrente, no alcanza al 50% de la de los otros dos edificios, sin embargo se le asigna una cuota de participación superior a la de la actora y sustancialmente igual a la del edificio de CALLE001 núm. NUM002 .

Ello no obstante las superficies de que parte la recurrente a la hora de efectuar el calculo no son correctas, pues según las Escrituras de División horizontal de los tres edificios que comparten el garaje, la suya una vez descontados los metros que corresponden a las servidumbres de que se sirven las tres comunidades, que suponen 159,20 metros, ( doc. 2 de la demanda al f. 384 y ss.), alcanza los 446,80 metros, pues a los 212,21 que pretende han de sumarse los 221, 60, y 13,69, correspondientes a zonas destinadas a escaleras, paso y movimiento de vehículos exclusivas de este predio.

Según las citadas Escrituras de División en Propiedad Horizontal, los predios uno y dos de los edificios de CALLE001 NUM001 y NUM002 , ambos destinados garaje, tienen el primero en conjunto 954,89 metros (doc. 4 de la demanda F. 40 y ss.)y el segundo 1271,32 metros (doc. 3 contestación f. 428 y ss.).

La superficie por ello total del conjunto de los tres garajes, es de 2.673.01metros, y por ello aplicando la regla de tres correspondiente resulta para cada uno los siguientes coeficientes de participación en este gasto.

CALLE000 NUM003 , (446,80 x100) /2.673.01)24= 16,71%

CALLE001 NUM001 (954,89 x 100)/ 2.673.01= 35,72%.

CALLE001 NUM002 (1271,32 x 100)/ 2.673.01 = 47.56

Dado que el total de los gastos de mantenimiento reparaciones y consumo que se han generado por el funcionamiento de las bombas, debe reputarse debidamente acreditado en autos, incluida la partida del consumo de luz, pues la propia parte recurrente acepta que tras la practica de la prueba pericial el reclamado es el correcto, y no puede acogerse su objeción de que el precio de la electricidad no lo es porque existen tarifas según la franja horaria, dado que en las fechas objeto de reclamación no existía ese sistema y se facturaban los consumos por un coste unitario, el importe de la condena pecuniaria al reintegro de la parte que, correspondiente a la demandada ha sido abonada por la actora, partiendo de los propios cálculos contenidos en la sentencia de primera instancia, alcanza, (salvando siempre posibles errores aritméticos), a la cantidad total, de 1.789,38€, ya que esta es la que ha pagado de mas la actora por estos conceptos, al haber abonado un 40,60 % del total, cuando le correspondía el porcentaje inferior del 35,72%.

SEXTO.-Al acogerse en forma parcial el recurso, no procede hacer expresa imposición de costas en esta alzada, de conformidad con lo dispuesto en el art. 398 2º de la L.E.Civil .

En atención a lo expuesto la Sección Sexta de la Audiencia Provincial, dicta el siguiente:

Fallo

Se acoge parcialmente el recurso de apelación deducido por la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE CALLE000 núm. NUM000 de la localidad de Lugones, contra la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 4 de Siero, en autos de juicio ordinario núm. 52/2014, seguidos contra la misma a instancia de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE CALLE001 NUM001 de dicha localidad, a que el presente rollo se refiere, la que se REVOCA PARCIALMENTE, en cuanto con parcial estimación de la demanda se declara que el sistema de bombas de achique situadas en el sótano segundo de la comunidad actora y de CALLE001 NUM002 , es un elemento común del garaje que comparten con la comunidad demandada, debiendo por ello esta ultima, estar y pasar por tal declaración y abonar a la actora la cantidad de 1.789,38€, por los gastos de energía eléctrica, mantenimiento y reparaciones de las citadas bombas desde el año 1999 a la interposición de la demanda, con mas los intereses legales desde esta ultima fecha y los procesales desde la fecha de esta sentencia.

Todo ello sin hacer expresa imposición de costas en ambas instancias.

Contra la presente Sentencia cabe interponer en el plazo de veinte días recurso extraordinario por infracción procesal y/o, casación. Conforme a la D.A. Decimoquinta de la L.O.P.J ., para la admisión del recurso se deberá acreditar haber constituido, en la cuenta de depósitos y consignaciones de este órgano, un depósito de 50 Euros, salvo que el recurrente sea: beneficiario de Justicia gratuita, el M. Fiscal, el Estado, Comunidad Autónoma, entidad local, u organismo autónomo dependiente.

Asi por esta nuestra Sentencia, lo pronuncia, manda y firma la Sala.