Sentencia Civil Nº 58/2015, Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 4, Rec 58/2015 de 26 de Febrero de 2015

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4

A CORUÑA

SENTENCIA: 00058/2015

FERROL Nº 2

ROLLO 58/15

S E N T E N C I A

Nº 58/15

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCION CUARTA

ILTMOS. SRES. MAGISTRADOS:

JOSÉ LUIS SEOANE SPIEGELBERG

CARLOS FUENTES CANDELAS

ANTONIO MIGUEL FERNANDEZ MONTELLS Y FERNANDEZ

En A Coruña, a veintiséis de febrero de dos mil quince.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 004, de la Audiencia Provincial de A CORUÑA, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000298 /2014, procedentes del XDO. PRIMEIRA INSTANCIA N. 2 de FERROL, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 0000058 /2015, en los que aparece como parte demandada-apelante, Heraclio , representado por el Procurador de los tribunales, Sr./a. ANA BELÉN SECO LAMAS, asistido por el Letrado D. SOFIA LOPEZ RODRIGUEZ, y como parte demandante-apelada, Salome , Jeronimo , Violeta , representado por el Procurador de los tribunales, Sr./a. ADRIAN MANIVESA PANTIN, asistido por el Letrado D. FRANCISCO JAVIER VAZQUEZ CANTO, sobre ACCION REIVINDICATORIA DE REGISTRO DE LA PROPIEDAD.

Antecedentes

PRIMERO.-Se aceptan y dan por reproducidos los antecedentes de hecho contenidos en la resolución apelada, dictada por EL JUZGADO DE PRIMERA ISNTANCIA Nº 2 DE FERROL de fecha 16-10-14. Su parte dispositiva literalmente dice: 'Se estima la demanda presentada por el procurador SR. Manivesa Pantin, en representación de DOÑA Violeta , DOÑA Salome Y DON Jeronimo , contra DON Heraclio , con los siguientes pronunciamientos:

-Se declara que los demandantes son propietarios de la finca NUM000 del registro de la Propiedad de Ferrol, descrita en el fundamento de derecho primero de esta sentencia y con referencia catastral NUM001 .

-Se condena al demandado a estar y pasar por la anterior declaración y a restituir la finca a los demandantes, cesando en su ocupación.

-Se condena al demandado al pago de las costas.'

SEGUNDO.-Contra la referida resolución por el demandado se interpuso recurso de apelación para ante la Audiencia Provincial que les fue admitido, elevándose los autos a este Tribunal, pasando los autos a ponencia para resolución.

TERCERO.-Ha sido Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. CARLOS FUENTES CANDELAS.

Fundamentos

Se aceptan los Fundamentos de Derecho de la sentencia apelada.

PRIMERO.- Se interpone por parte del demandado Don Heraclio recurso de apelación contra la sentencia del Juzgado de Ferrol que estimó la demanda reivindicatoria de Doña Violeta y Doña Salome y Don Jeronimo (viuda e hijos de Don Romeo , de quien traen causa), al llegar la juzgadora de instancia a la conclusión de que se habrían cumplido en el presente caso todos los requisitos para el éxito de la acción reivindicatoria, y entre ellos el de la acreditación de la propiedad de la finca reivindicada, inscrita ganancialmente a favor de Don Romeo . En último extremo, de situarse el terreno copropiedad del demandado donde señala el plano del perito Sr. Valeriano , coincidiendo en parte con la finca de los demandantes, se trataría de un problema ya de doble venta ya de venta de cosa ajena inmueble, a resolver a favor de éstos, conforme al artículo 1473 del Código Civil y la jurisprudencia, por haber inscrito de buena fe la finca antes que el demandado (quien la habría inmatriculado de mala fe después de ser emplazado al presente proceso y sin haber transcurrido el plazo legal de dos años para que su inscripción pudiese surtir efecto).

SEGUNDO.- En el recurso de apelación del demandado se considera que la sentencia no es ajustada a Derecho. Se alega, en síntesis, que partiendo de una finca originaria de 3.334'80 metros cuadrados, se habrían formado tres parcelas en la escritura de segregación y disolución de comunidad de 18 de octubre de 1986 y adjudicado a Don Luis Manuel y otros la PARCELA000 ) de 1.180 metros cuadrados, de la cual se habrían segregado y vendido en escritura de 24 de octubre de 1987 al demandado y dos hermanos la finca de 259,84 metros cuadrados, y a su hermano Don Arturo la de 369,60 metros cuadrados en la escritura de 26 de noviembre de 1988, por lo que sería imposible en superficie y hasta en su descripción que los mismos vendedores pudiesen vendiesen a Don Romeo (hoy demandantes) las dos fincas de la escritura de 7 de agosto de 1989, aunque se sumase la mitad de la PARCELA001 ), pues en gran parte o en su totalidad no existiría, cual habría informado el perito Don Domingo , a lo que se añadiría lo dicho por el perito Don. Valeriano de que la finca de los demandantes no estaría identificada y su procedencia no coincidiría con sus antecedentes. En la escritura se habrían silenciado de mala fe por los vendedores y comprador las segregaciones anteriores, remontándose a un título de 10/3/1978, serían conscientes de no haber superficie, y habrían creado artificialmente las dos parcelas vendidas. Otro dato en este sentido sería la rapidez de la inmatriculación de la finca en el Registro de la Propiedad para intentar crear una apariencia real. Y se alega jurisprudencia sobre el concepto de buena fe como conocimiento de las circunstancias del caso.

La parte actora-apelada argumentó en contra del recurso y en apoyo de la sentencia, pidiendo su confirmación.

TERCERO.- Revisado nuevamente el caso en esta apelación, y pese a los esfuerzos de la defensa del demandado a lo largo del procedimiento intentando destacar los puntos favorables a su tesis, el Tribunal no aprecia motivos suficientes para considerar errónea la valoración y conclusión sentenciada en la primera instancia, con la cual coincidimos ahora, habida cuenta de las claras, concretas y convincentes razones fácticas y jurídicas expuestas en la sentencia, según los elementos de juicio tenidos en cuenta en relación con lo dispuesto en la ley y su jurisprudencia.

CUARTO.- Si nos basásemos exclusivamente en la superficie de aquella PARCELA000 ) adjudicada al grupo de copropietarios formado por Don Luis Manuel y otros en la escritura de 18 de octubre de 1986 para descontar de ella las extensiones segregadas y enajenadas en las de 24 de octubre de 1987 y 26 de noviembre de 1988, podríamos concluir que no le quedarían a los vendedores los 1239 m2 de la suma de las dos parcelas vendidas a la parte demandante en la escritura de 7 de agosto de 1989 sino bastante menos. Pero la sentencia apelada no desconoció las segregaciones y los antecedentes escriturarios a partir de la escritura de segregación y disolución de comunidad de 18 de octubre de 1986, los cuales relacionó detalladamente y los tuvo en cuenta, aunque en unión del resto de los elementos de juicio y razones de interés expresadas por la juzgadora de instancia, entre ellas las de carácter jurídico, para extraer una conclusión favorable a las pretensiones reivindicatorias de los demandantes.

En efecto, la sentencia contiene un amplio y convincente análisis de los respectivos títulos de propiedad enfrentados, inscripciones registrales y demás escrituras en juego, documentos y pruebas del proceso, y entre ellos el de la acreditación de la propiedad de la finca reivindicada, n° NUM000 del Registro de la Propiedad de Ferrol, a que se refiere el hecho 1º de la demanda y la escritura de compraventa de 7 de agosto de 1989, inscrita con carácter ganancial como también catastrada a nombre de Don Romeo . Frente al argumento y datos apuntando a una posible insuficiencia de terreno perteneciente a los vendedores (Don Luis Manuel y otros) tras las segregaciones y venta de otras porciones efectuadas en las ya mencionadas escrituras de 24 de octubre de 1987 y 26 de noviembre de 1988, anteriores a la indicada de 1989, tomando solo la cabida de la PARCELA000 , la sentencia por el contrario también tuvo en cuenta otros elementos en sentido distinto, como los errores en la descripción de las fincas en las escrituras barajadas; o que lo más lógico sería que la compra proindiviso a iguales partes de los tres hermanos Heraclio de la pequeña finca de la escritura de 24/10/1987 se situase al lado de la PARCELA002 (adjudicada en su día a su madre Doña Antonia ) para unirla a ésta y la hubieran tenido en cuenta al dividir el terreno entre ellos; o si, por el contrario, exclusivamente con los linderos de la escritura de 1988 no hubiese error y el terreno copropiedad del demandado se ubicase donde dice plano del perito Don. Valeriano , a su vez se le opondría la negación al respecto efectuada en el juicio por uno de los hermanos, Don Arturo ; a lo que se añade la PARCELA001 dejada en su día en común para viales y los datos indicativos de que los diversos propietarios habrían efectuado cesiones para viales tomando la parte correspondiente de la PARCELA001 , y por ello en las escrituras de 24/10/1987 con los hermanos Heraclio , 26/11/1988 con Don Arturo , y de 7/8/1989 con Don Romeo , se habría señalado como lindero la carretera y en el caso de la finca litigiosa como frente el camino o futura calle, cuando de no ser así pondrían como linde la PARCELA001 .

Por otro lado, la escritura de compraventa de 10 de marzo de 1978 ya viene referenciada como antecedente en la de segregación y disolución de comunidad de 18 de octubre de 1986, aunque es cierto que en la de compraventa de 7 de agosto de 1989 los vendedores solo indicaron como título la primera y no la de 1986 ni las segregaciones posteriores, pero no hay base suficiente para concluir que el comprador estuviera compinchado para crear artificialmente las dos fincas vendidas ni que supiera o las circunstancias le permitieran razonablemente conocer otra posible situación distinta con base en otros negocios jurídicos antecedentes que no se expusieron ni consta su intervención en los mismos, y cuando en aquella fecha del contrato e inmatriculación de 1989 ni siquiera estaban inscritas las parcelas segregadas, y sí únicamente la originaria 14.033 a nombre de Don Jesús María (causante de Doña Antonia a quien le fue adjudicada en la escritura de 1986 la PARCELA002 ).

Merece destacar que la mencionada PARCELA001 se sitúa a todo lo largo del linde Oeste de las PARCELA002 y PARCELA000 , así como en la mayor parte del Sur de la PARCELA000 , si bien hoy es en el primer caso acera y carretera de San Juan, y en el segundo acera y calle, según se aprecia en el plano Don. Valeriano ; que se han aportado documentos acreditativos de que parte del terreno vendido y ocupado por la parte demandante fue objeto hace años de un acuerdo de cesión con el Ayuntamiento para viales (noviembre de 1989) y de una expropiación del MOPU para hacer un acceso (1997); y en su propia escritura de 1989 ya se prevé una porción superficial para destinar a viales; constando asimismo que dicha finca fue inmatriculada en el Registro de la Propiedad a favor de Don Romeo (con carácter ganancial) en el ya lejano septiembre de 1989; que también está catastrada a su nombre, desde al menos 1993 según los justificantes del IBI y demás documentos del Catastro aportados al proceso; que en 1990 Don Romeo y su colindante por el lateral izquierdo, Don Arturo , suscribieron un acuerdo de cesión de éste a aquél de una faja de terreno en línea recta donde construir aquél el muro de cerramiento de su edificación compuesta de sótano, bajo, tres pisos altos y desván, quedando la pared medianera; que ese edificio lleva pues construido desde hace muchos años; que, según refleja el plano Don. Valeriano , el mismo ocuparía una parte de la finca copropiedad del demandado y hermanos; que pese a todo ello no consta reclamación o impugnación alguna de los hermanos Heraclio ni de nadie, hasta fechas recientes, cuando en el año 2013 el demandado intentó un cambio de la titularidad catastral y ordenó la entrada de una pala excavadora para desmontar y alisar una parte del terreno atribuyéndose la propiedad, y luego, después de conocer la interposición de la demanda del presente pleito, inmatriculando en mayo de 2014 en el Registro, por la vía del artículo 205 y 207 de la Ley Hipotecaria (sin eficacia hasta trascurridos dos años, que ni siquiera han pasado) su tercera parte indivisa de la finca (registral nº NUM002 ) de 259,84 metros cuadrados comprada mediante la escritura de 24 de octubre de 1987, o sea más de 20 años después de que lo hiciera la parte demandante con su finca.

QUINTO.- A todo lo anterior debemos añadir lo bien considerado en la sentencia en orden a que si aceptamos la tesis del demandado resultaría entonces que los mismos vendedores habrían vendido nuevamente el mismo terreno junto con más superficie a la parte demandante, y la solución correcta sería la sentenciada. Abundando ahora en la normativa y jurisprudencia al respecto, debemos considerar que a diferencia de la doble venta ( art. 1473 Código Civil ), la venta de cosa ajena no está expresamente regulada en el Código Civil.

El Tribunal Supremo entendió durante mucho tiempo que era nula de pleno derecho por falta de objeto (nadie puede dar lo que no tiene), y por ello y la aplicación del artículo 33 de la Ley Hipotecaria incluso consideró que al tercero tampoco podía otorgársele la protección del artículo 34 de la Ley Hipotecaria , pese a haber adquirido de quien el Registro de la Propiedad decía que era el propietario. Pero posteriormente ha reiterado su validez dado que el contrato de compraventa, por su eficacia meramente obligatoria, ya que es sólo fuente de obligaciones ( artículos 1445 , 1450 y 1461 del Código Civil ) y no transfiere la propiedad, por no producir el traspaso del dominio por el solo acuerdo y necesitar del modo para esa mutación jurídica real ( artículos 609 y 1095 del Código Civil ), puede tener válidamente por objeto una cosa ajena, pues no hay en nuestro Código Civil ningún precepto que sancione su nulidad ( STS de 11/5/2004 ), y ya el Derecho Romano del Digesto o el español medieval de Las Partidas admitían también su validez, lo que precisamente por ello no excluye la posibilidad de una anulación por vicios en el consentimiento (arts. 1265 y 1300) ( STS de 11/10/2006 ).

La jurisprudencia ha terminado por aplicar el artículo 1473 no solo a la doble venta sino también a la venta de cosa ajena en tanto que figuras complementarias y no excluyentes ( STS Pleno de 7/9/2007 , 27/6/2012 ).

Con base en dicho precepto, si una misma cosa se hubiese vendido a diferentes compradores, la propiedad se transferirá a la persona que primero haya tomado posesión de ella con buena fe, si fuere mueble; mientras que, si fuese inmueble, pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro; y cuando no haya inscripción a quien de buena fe sea primero en la posesión y, en su defecto, presente un título más antiguo.

Sobre esta cuestión el Pleno, en la sentencia citada de 2007, recordó los dos grandes períodos en la jurisprudencia en relación con la apreciación de supuestos de doble venta o de venta de cosa ajena: hasta los años noventa, consideró que el artículo 1473 resultaba aplicable tanto a los supuestos de doble venta estricta, cuanto a los de venta de cosa ajena, por lo que no se exigía una cierta coetaneidad cronológica entre ambas ventas para su aplicación ( SSTS de 6/12/1962 , 13/4/1988 , 23/1/1989 , 24/1/1990 y 10/4/1991 ); a partir de los años noventa, comienzan a excluirse del ámbito de aplicación del artículo 1473 aquellas ventas múltiples que originasen supuestos de venta de cosa ajena, exigiéndose en consecuencia una cierta proximidad cronológica entre ambas ventas para la aplicación de dicha norma ( STS de 8/3/1993 , 25/3/1994 , 6/5/2004 , 24/6/2004 y 30/12/2005 ).

La sentencia del Pleno de 7/9/2007 unificó la doctrina sobre la materia, abandonando la última postura, al considerar que el artículo 1473 del Código Civil no exige necesariamente el requisito de «una cierta coetaneidad cronológica» entre dos o más ventas en conflicto, incluyendo así en su ámbito de aplicación a las ventas múltiples que a su vez originen una venta de cosa ajena, como consecuencia de la consumación de la primera de las ventas. Esto es, se afirma que la doble venta y la venta de cosa ajena son figuras complementarias y no excluyentes que entran bajo el ámbito de aplicación del artículo 1473 del Código Civil .

Pero en bienes inmuebles la indicada preferencia de la inscripción registral otorgada por el artículo 1473 del Código Civil al titular inscrito presupone siempre su buena fe en la adquisición y en el momento de la inscripción ( STS de 27/6/2012 ). Así se deduce de los principios generales del derecho, la relación de esta norma con el artículo 34 LH , y una constante jurisprudencia desde antiguo ( STS de 13/5/1908 , 29/11/1928 , 31/10/1929 , 30/6/1986 , 29/71991 , 24/11/1995 , 1/6 y 24/7/2000 , 11/6/2004 , 13/11/2009 , 11/2/2011 , 27/6/2012 ). 'Y añade la de 22 de diciembre de 2000 que el concepto de buena fe en materia de propiedad y derechos reales consiste, en su aspecto positivo, en la creencia por parte de quien pretende ampararse en la protección registral, de que la persona de quien adquirió la finca de que se trate era dueño de ella y podía transmitirle su dominio y, en su sentido negativo, en la ignorancia y desconocimiento de inexactitudes o de vicios invalidatarios que puedan afectar a la titularidad del enajenante, por lo que carecen de tal cualidad quienes tienen noticia perfecta de la situación extratabular o de las posibles causas capaces de enervar el título de su transferente (por todas, sentencia de 19 de julio de 1989 )' ( STS de 13/11/2009 ).

La STS de 13 de mayo de 2013 , sobre el artículo 34 LH , insiste en el sentido objetivo: 'El concepto de buena fe, en el campo de los derechos reales, no es un estado de conducta como ocurre en las obligaciones y contratos sino de conocimiento, ajeno a las maniobras y al engaño: así, sentencias de 17 julio 1999 , 22 diciembre 2000 , 18 diciembre 2007 . Es el sentido negativo de la buena fe, como elemento intelectivo de desconocimiento o ignorancia del error, al que se suma el elemento positivo de creencia o confianza en la exactitud del Registro de la Propiedad: así se ha expresado la jurisprudencia desde la antigua sentencia de 9 julio 1900 hasta las más recientes de 23 mayo 2002, 24 julio 2003, 2 abril de 2004, pasando por la contundente de 2 julio 1965'.

Abundando en el citado principio general, ya como aplicación concreta del mismo o bien como fundamento informador, la STS de 11 de diciembre de 2012 dice que 'su conexión con la protección registral comporta desde su concepción ética y social un canon básico de conducta diligente o de conocimiento que excede a la mera creencia de un hecho o situación como puro estado psicológico, de forma que la protección registral no resulta aplicable cuando la ignorancia o desconocimiento, ya de la inexactitud del Registro, o bien de los vicios o defectos que afecten a la titularidad del propietario, es imputable a la mala fe o negligencia del adquirente que conoció o debió conocer dicha irregularidad ante hechos o indicios claros, manifiestos o inequívocos al respecto. ( SSTS de 25 octubre de 1999 , 8 marzo de 2001 y 11 octubre de 2006 , entre otras)'.

Por su parte, la STS de 27 de junio de 2012 advierte que no resulta necesario un conocimiento acabado y preciso de la transmisión anterior sino que basta un estado de duda sobre ello que el propio interesado no intenta resolver con el fin de aprovecharse de tal preferencia, no bastando ni siquiera el error cuando este ha de considerarse como inexcusable, ya que no cabe premiar un comportamiento de grave negligencia. Y en el mismo sentido la STS de 7 de diciembre de 2004 , en relación a la buena fe del artículo 34 LH , concluyendo tras el análisis de la cuestión que 'no se actúa de buena fe cuando se desconoce lo que con la exigible diligencia normal o adecuada al caso se debería haber conocido'.

En el presente caso ya dijimos que la parte actora inscribió primero su finca en el Registro de la Propiedad (registral n° NUM000 ) sin oposición desde septiembre de 1989 hasta 2013, y entonces ni siquiera estaban inscritas las otras parcelas para poder conocer esa otra realidad jurídica, ni mucho menos lo hizo el demandado hasta después del inicio del presente litigio judicial en 2014. Hablamos de las posteriores inscripciones de la PARCELA002 de Doña Antonia en 1999 (nº NUM003 ), la de Don Arturo de 369,60 metros cuadrados en 2004 (nº NUM004 ), así como la dicha de los hermanos Heraclio de 259,84 metros cuadrados en 2014 (nº NUM002 ). Registralmente incluso aparentaría que todas ellas y la de la parte demandante inscrita en primer lugar serían distintas y compatibles entre sí. En lo demás relativo a la buena fe de Don Romeo al adquirir e inscribir su finca en 1989 nos remitimos a lo ya razonado en el fundamento de derecho cuarto.

Por todo lo expuesto no puede considerarse a la parte demandante de mala fe sino de buena fe conforme a la jurisprudencia indicada y a los fines que nos ocupan.

SEXTO.- Lo dicho aquí y en la sentencia apelada es suficiente para la desestimación del recurso, con la preceptiva imposición de las costas de la alzada a la parte apelante ( art. 398 LEC ) y pérdida del depósito constituido para recurrir ( D.A. 15ª LOPJ ).

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre de S.M. El Rey y por la autoridad concedida por el Pueblo Español,

Fallo

Desestimamos el recurso de apelación y confirmamos la sentencia apelada, con imposición a la parte apelante de las costas de la alzada y pérdida del depósito para recurrir.

Esta sentencia no es firme y contra la misma cabe recurso de casación por interés casacional, y en su caso conjuntamente recurso extraordinario por infracción procesal, para ante la Sala Primera del Tribunal Supremo, a interponer ante esta Sección 4ª mediante escrito de abogado y procurador en el plazo de 20 días, con los demás requisitos de admisibilidad previstos en la Ley y su jurisprudencia.

Así, por esta nuestra sentencia de apelación, de la que se llevará al Rollo un testimonio uniéndose el original al Libro de sentencias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos, en el lugar y fecha arriba indicados.

PUBLICACION.-Dada y pronunciada fue la anterior resolución por los Iltmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo Secretario doy fe.