Sentencia CIVIL Nº 58/2018, Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 6, Rec 310/2017 de 23 de Marzo de 2018

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 6 (DESPL)
A CORUÑA
SENTENCIA: 00058/2018
AUDIENCIA PROVINCIAL DE A CORUÑA
SECCIÓN SEXTA
SANTIAGO DE COMPOSTELA
Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 310/2017
Ilmos. Sres. Magistrados:
D. ANGEL PANTIN REIGADA -PRESIDENTE-
D. JOSÉ GÓMEZ REY
D. CESAR GONZALEZ CASTRO
SENTENCIA
NÚM. 58/18
En SANTIAGO DE COMPOSTELA, a veintitrés de marzo de dos mil dieciocho.
VISTO en grado de apelación ante esta Sección 006, de la Audiencia Provincial de A CORUÑA,
los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 346/2015, procedentes del XDO.1A.INST.E INSTRUCIÓN
N.2 de RIBEIRA, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 310/2017, en
los que aparece como parte apelante, URBAN PRADIÑO SL , representado por el Procurador de los
tribunales, Sr. OSCAR PEREZ GORIS, asistido por la Abogada Dª SUSANA LOPEZ GONZALEZ, y como
parte apelada, COMUNIDAD PROPIETARIOS EDIFICO DIRECCION000 DE CORRUBEDO , representada
por la Procuradora de los tribunales, Sra. TAMARA PAISAL OUTEIRAL, asistida por el Abogado D. VALENTIN
HOMERO MUÑIZ PEREZ; siendo el Magistrado Ponente el Ilmo. D. ANGEL PANTIN REIGADA , quien
expresa el parecer de la Sala en los siguientes Antecedentes de Hecho, Fundamentos de Derecho y Fallo.

Antecedentes

PRIMERO .- Seguido el juicio por sus trámites legales ante el XDO.1A.INST.E INSTRUCIÓN N.2 de RIBEIRA, por el mismo se dictó sentencia con fecha 19/6/17 , cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: 'Que ESTIMO la demanda interpuesta por COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 contra URBAN PRADIÑO, S.L.,; y, en consecuencia, CONDENO a URBAN PRADIÑO, S.L., a reparar las deficiencias detalladas en el informe pericial elaborado por el Arquitecto D. Carlos Henrique Fernández Coto a instancia de la Comunidad de Propietarios del DIRECCION000 o, alternativamente, a costear las obras a realizar para tal fin, cuantificadas en la suma de TRESCIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL DOSCIENTOS SESENTA Y SEIS EUROS CON CINCUENTA Y TRES CÉNTIMOS (355.266,53 €) en el mencionado informe pericial.

Se impone igualmente a URBAN PRADIÑO, S.L., el pago de las costas ocasionadas en esta primera instancia.'

SEGUNDO.- Notificada dicha resolución a las partes, por URBAN PRADIÑO SL se interpuso recurso de apelación, que fue admitido y cumplidos los trámites correspondientes, se remitieron los autos originales del juicio a este Tribunal donde han comparecido los litigantes, sustanciándose el recurso en la forma legalmente establecida, y señalándose para la deliberación, votación y fallo, el pasado día once de enero de dos mil dieciocho, en que ha tenido lugar lo acordado.



TERCERO .- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los de la sentencia apelada, salvo en lo que difieran de lo que se expresará.

PREVIO - La sentencia estima íntegramente la demanda planteada por la comunidad de propietarios, que actúa en defensa de los elementos comunes y privativos, en ejercicio de acción contractual frente a la empresa promotora-vendedora; y condena a ésta, conforme a lo solicitado, a la reparación de las deficiencias detalladas en el informe pericial elaborado a instancias de la parte actora o, alternativamente, a abonar el importe calculado a tal efecto por dicho técnico.

Se dará respuesta a los puntos correlativos del recurso, si bien en cuanto a los argumentos contenidos en ellos que se refieran a aspectos fácticos concretos relativos a los defectos reconocidos en la sentencia, se abordarán en el último apartado, atinente a las reparaciones acordadas.


PRIMERO - Inexistencia de defectos constructivos que afecten a la seguridad estructural, estabilidad o resistencia mecánica del inmueble.

Es cierto que la sentencia considera que concurren y que la parte apelante postula la revisión de la prueba en ese particular, pero lo que resulta relevante es que estamos ante una reclamación de responsabilidad contractual frente al vendedor, cuya subsistencia legal junto al régimen de responsabilidades de los agentes constructivos previsto en la LOE es indiscutible, a tenor de los arts. 17.1 y 17.9 LOE y de uniforme jurisprudencia, ampliamente citada en la resolución apelada, lo que hace que sean superfluas las afirmaciones del recurso sobre que los propietarios pudieron dirigirse frente a los agentes constructivos por tales defectos estructurales, pues que no hayan hecho uso de tal facultad en nada afecta a la procedencia de la acción ejercitada frente a la vendedora.

El argumento podría tener relevancia si se estimara que la responsabilidad del vendedor se ciñe a defectos de tal entidad, que son en definitiva los estructurales previstos en el art. 17.1.a LOE ., pero ello ha de ser descartado pues la responsabilidad contractual del vendedor de una edificación no sólo se genera por la inhabilidad o inaptitud radical de la cosa vendida -es decir, por incumplimientos aptos para fundar la resolución del contrato o su anulabilidad (disimilitud esencial o 'aliud pro alio' entre lo contratado y lo entregado)-, o aptos para generar la responsabilidad por vicios ocultos del art. 1484 CC ., sino que es la responsabilidad general por incumplimiento del art. 1.101 CC ., generada por contravenir 'de cualquier modo' el contenido de la obligación de entrega de la cosa en adecuadas condiciones para el uso que le es propio, lo que en absoluto equivale a la completa inutilización de la misma, como parece sostenerse, estimando esta Sala que estamos ante un problema zanjado jurisprudencialmente como claramente expresa la reciente STS 16 de junio de 2017 nº 383/2017 que señala que "entiende el recurrente que los desperfectos fijados en la sentencia de primera instancia son de escasa entidad y no pueden fundar una acción de incumplimiento contractual. Esta sala debe declarar que ejercitada la acción relativa al incumplimiento del contrato, la misma puede prosperar tanto si las deficiencias son de un calado extraordinario como si se trata de meras imperfecciones y por ello la demandante funda sus alegaciones, desde la demanda, en los arts. 1101 y 1124 del C. Civil ( sentencia 584/2012 de 22 de octubre , entre otras)". En el mismo sentido, las STS 20/10/2005 nº 787 y 12/12/2005 nº 989 , o las sentencias de 8/2/10 y 31/3/14 de esta Sección , recaídas respectivamente en los rollos 72/09 y 316/12 .

Que la obra realizada y vendida tiene defectos es indiscutible, clamoroso, hasta el punto de que el peritaje realizado a instancias de la parte demandada recoge numerosos defectos cuyo coste de reparación alcanza una cuantía no menor (58.000 euros, más de seis veces inferior al calculado por el perito de la actora), por lo que resulta una huida de la realidad que parte demandada pretenda negar la existencia de incumplimientos contractuales generadores de su responsabilidad, sin perjuicio de que pueda discutirse si alcanzan la extensión que la sentencia acepta.



SEGUNDO - Incumplimientos contractuales respecto de la cubierta y de la fachada trasventilada.

La sentencia dedica a la cuestión el punto cuarto del fundamento cuarto, en el que estima probada tal alteración respecto del proyecto en cuanto a la cubierta (se preveía a dos aguas y se construyó plana) y al pavimento o suelo de las terrazas (se diseñó como flotante, como explicó el proyectista en el juicio, y se construyeron con hormigón pulido al que luego se añadió una baldosa ante las fisuras que aparecían, como explicó el representante de la demandada), sin que nada se diga en la sentencia respecto de la alteración de la fachada, si bien tal modificación estaba recogida en el informe pericial de la demandante, acogido íntegramente en la sentencia y cuyo contenido configura la decisión recurrida, y por ello ha de entenderse que la sentencia implícitamente también la estima producida.

Deban tener o no tales modificaciones la condición de incumplimientos contractuales, lo único que tiene interés es si la decisión de reparación o indemnización impuesta en la sentencia, acogiendo los informes periciales de la actora, se fundamenta en tales supuestos incumplimientos, pues de ser una mera argumentación a mayor abundamiento, que no determina la decisión, no existiría interés tutelable que justificara adentrarse en si existen tales variaciones o si constituyen un incumplimiento contractual.

Así, en cuanto a la cubierta, el informe pericial expone los defectos apreciados (albardilla perimetral, roturas en materiales, defectos de ejecución, folio 109) y en el folio 142 expone las tareas precisas de reparación, sin que se postule nunca que sea preciso variar la cubierta plana y volver a la cubierta a dos aguas proyectada -como deriva de las propias apreciaciones del perito, quien expuso que la cubierta plana, en sí misma, es una opción constructiva que no tiene por qué producir problemas-, sino simplemente corregir los defectos de lo construido.

Lo mismo es apreciable respecto de las terrazas de los áticos, pues el levantado de las mismas que se propone (folio 146) lo es para resolver problemas de impermeabilización, no para restituir la idea proyectada, por lo que el cambio de solado por la promotora no es causa que incida en la estimación de la demanda en este particular.

En cuanto a las fachadas trasventiladas, se destacan en el informe sus defectos (al hablar del acero cortén que es parte de su 'piel' o de las patologías en las viviendas) y lo que se propone (folio 141) es su reparación integral, sustituyendo bandejas de acero deterioradas, actuando sobre la impermeabilización interior e impidiendo que los elementos colocados lleven humedad a la fachada).

En definitiva, el informe y la decisión parten de lo que hay construido -que no se discute por el perito de la actora, como dejó claro en su comparecencia, que obedezca, en todos los casos, a posibilidades constructivas teóricamente válidas, a salvo las matizaciones relativas a la idoneidad del acero cortén- y se acuerda lo necesario para repararlo, por lo que es irrelevante si en la memoria de calidades o en el proyecto las soluciones constructivas eran distintas, sean o no más baratas o más caras.



TERCERO - Alteración del inmueble, con afectación de elementos estructurales, imputable a los propietarios.

Se dice que no se niega que en las viviendas existen humedades, pero que ello deriva de actos de los propietarios, lo que se concreta en la perforación de la cubierta para la colocación de una chimenea por parte del propietario de la vivienda NUM000 ; en la perforación de la fachada por varios propietarios para colocar toldos; y en la colocación de plaqueta en la terraza de la vivienda NUM001 .

A- En cuanto al primer aspecto, no abordado en la sentencia de instancia, se dice extrañamente que por tal elemento discurren 'las vigas del edificio' pese a que ante tal aserto el perito de la recurrente dijo en el juicio que allí no había ninguna viga. Se dice que esta perforación tiene gran trascendencia, pero ello ignora que el propio perito de la apelante reconoció expresamente que no creía que las humedades provinieran de la chimenea y que, al reseñar tal hecho en su informe (el complementario, al folio 234), nada expresa o considera constatado sobre que sea fuente de humedades o daños, lo cual ha de considerarse que es una mera hipótesis interesada de la parte demandada, a quien le incumbe la carga, que está a su alcance ( art. 217 párrafos 3 y 7 LEC ), de la demostración de que, dada la ubicación de tal elemento, existen daños en sus inmediaciones que pudieran ser atribuibles a tal perforación, que -como es obvio- puede realizarse sin producir necesariamente deterioro de la impermeabilización, como todos los técnicos expresaron ante la insistencia de la parte demandada, siendo irrelevante a estos efectos si se realizó o no cumpliendo los requisitos administrativos al efecto.

B- En cuanto a los toldos instalados por varios vecinos, resulta también relevante que el perito que informó a instancias de la parte demandada expresó en el juicio, al ser interrogado por la parte contraria, que no tenía pruebas de que a través de las sujeciones de estos toldos, y en particular del fijado en la vivienda NUM001 , entrase agua en las viviendas, lo cual fue negado por el perito de la parte actora, quien como los vecinos que declararon, fueron terminantes en expresar que existen humedades en muchos otros sitios sin relación posible alguna con estas fijaciones y que las mismas existían antes de que se produjeran tales fijaciones.

En todo caso, son trasladables los mismos criterios que se acaban de exponer respecto de la chimenea del NUM001 , debiendo revelar la prueba que existe una relación causal entre las humedades y estas fijaciones, lo que exigiría tomarse el trabajo de precisar qué humedades existentes son atribuibles a estas fijaciones, las cuales, como se ha expresado, no generan necesariamente problemas de haberse realizado correctamente, sin que exista en los informes del perito de la parte demandada ninguna referencia a tal cuestión.

Esta demostración sólo puede considerarse intentada con suficiente concreción en cuanto a la vivienda NUM001 , respecto de la cual el propietario expresó que el promotor comentó -lo que ha de situarse en las obras que llevaba a cabo el promotor para reparar las deficiencias- que la fijación del toldo podía generar un daño a mayores (adicional a los que ya existían) y que por eso, cuando estaba allí la empresa designada por el promotor para tales obras, el propietario les dijo que si creían que había problemas con el toldo, que lo desmontaran, comprobaran y volvieran a montarlo, sin que hubiera problema alguno. El responsable de esta empresa dijo que efectivamente realizaron estas tareas -según él, a requerimiento del propietario- y que comprobaron que el toldo estaba mal fijado y que había humedades en el interior a la altura del toldo.

La sentencia de instancia no analiza esta prueba, pero considera esta Sala que cabe poner en duda su suficiencia para demostrar que daños en el interior de la vivienda derivan de esta supuestamente indebida sujeción del toldo -el propio testigo reconoció que si el toldo se fija bien, no se causan daños a la vivienda- pues, en primer término, resulta llamativa la inconcreción de la prueba articulada por la demandada, pues pese a este dato se sigue sin saber qué humedad concretamente, de los muy numerosos problemas detectados en esta vivienda, puede ser atribuida a tal causa; y en segundo lugar, estamos ante declaraciones radicalmente contradictorias, y si bien el propietario tiene un obvio interés en el asunto, su declaración apareció como creíble y la declaración del testigo, quien tiene vínculos comerciales con el demandado y reconoció haber tenido que pagar por razón de daños derivados de su intervención en esta edificación, no pareció particularmente fiable, por lo que no hay base bastante, en relación con esta vivienda, para variar el criterio general expuesto.

C- Respecto de la colocación de las baldosas de la terraza de esta vivienda NUM001 -cuyo análisis también omite la resolución apelada- ya se expresó que en ésta y otras terrazas se colocó un aplacado sobre el hormigón inicialmente previsto, al aparecer fisuras en éste. El promotor dijo en el juicio que ante el problema del hormigón del solado pidió información a la dirección técnica, quien le dio unas directrices para la colocación de la plaqueta, que no respetó este propietario, que puso la plaqueta que quiso. El propietario dijo a su vez que él colocó esa plaqueta 'porque la que iba a colocar el promotor no me gustaba', añadiendo que ignoraba que esa plaqueta tuviera más grosor y que el promotor colocó las plaquetas de las demás terrazas de la parte de arriba. Ello ha de unirse a que la parte actora (resumen de prueba, folio 529) rechaza la tesis de la parte demandada sobre la responsabilidad del propietario derivada de la colocación de esta plaqueta, porque 'es la promotora quien la coloca'.

Lo que postula la parte demandada es que la colocación material de la plaqueta fue una actuación que llevó a cabo unilateralmente el demandado, no la promotora, por lo que es responsable de los problemas (obstrucción de la canaleta de desagüe de la puerta) de humedades que genera.

Ello, considera esta Sala, no puede considerarse suficientemente demostrado. Se trata de una actuación constructiva de reparación de un defecto del objeto vendido y, por tanto, no es concebible que hubiera sido costeada por los clientes y no por el vendedor, como se deduce inequívocamente de las declaraciones. Se carece de detalles -al margen de que el propietario del NUM001 eligiera la plaqueta que allí se instaló- sobre cómo se articuló concretamente esta realización de la obra en esta vivienda, y, en concreto, sobre si lo ocurrido fue que este propietario contrató con un tercero la (defectuosa) colocación de la plaqueta -que le sería reembolsada, cabe entender- o si más bien, cuando el propietario se refería a que él colocó la plaqueta -lo que se niega en el escrito forense citado-, aludía a que la eligió, no a que él hubiera asumido la obra de colocarla. Además, no hay constancia alguna de que el promotor hubiera puesto en su conocimiento las directrices que le hubieran dado los técnicos sobre su colocación o sobre las dimensiones que debería tener, siendo ello un normal deber de diligencia con arreglo a la buena fe y a las circunstancias concurrentes y a que, en todo caso, se trata de la forma supuestamente elegida para que el vendedor cumpliera debidamente su deber de entrega de la cosa sin defectos.

Estamos, en definitiva, ante una labor (colocación de plaqueta para subsanar un defecto) que competía al vendedor y que se realizó mal, por lo que en principio ese mal resultado le es a él atribuible y no a la otra parte contractual, siendo la prueba practicada, dada la falta de precisión de los interrogatorios al respecto e incluso de claridad de debate sobre la cuestión -surgió en la prueba y no se aludió en la contestación a la demanda-, dudosa y poco terminante, por lo que no permite demostrar que, alterando esta atribución de la labor al vendedor, se trate de una actuación unilateral del propietario, que en todo caso no consta que hubiera sido informado debidamente por el vendedor.

De cualquier modo, la entrada de aguas por este motivo de encuentro entre las terrazas y las carpinterías se produce en todas las terrazas, es decir, también en las pavimentadas por la promotora, como dijo el perito de la actora, lo que hace que la trascendencia de esta incidencia se difumine y no justifique la pretensión exoneratoria que se mantiene.

D- El recurso en este punto, por último, además de aducir la necesidad de que los desperfectos alcancen determinada gravedad o magnitud para generar la responsabilidad del vendedor -lo que ya fue respondido en el fundamento primero-, esgrime que la condición de profesionales entendidos en la construcción -uno de ellos constructor, otro arquitecto- de dos de los propietarios le eximiría de responsabilidad en cuanto a defectos que el comprador, por tal oficio, deba conocer.

Tal argumento éste, al margen de convenir propiamente a las acciones estimatoria o redhibitoria del art. 1486 CC . que no son las ejercitadas, resulta inaplicable al supuesto litigioso cuando no se discute que la edificación, en cuanto al diseño o proyecto general, cumpla las exigencias normales de cualquier edificio que pudieran haber sido advertidas por un comprador con conocimientos sobre la materia constructiva, pero lo que en modo alguno está demostrado y no es siquiera concebible es que estos adquirentes estuvieran presentes en todo momento durante la ejecución de la obra y así percibieran qué se hizo bien o mal durante tal proceso, pues lo esperable -y lo que dijo el testigo arquitecto que declaró en juicio- es que repararan simplemente en la apariencia exterior en las visitas que pudieran haber realizado, sin llevar a cabo comprobaciones o controles, que obviamente deberían haber sido efectuados por los agentes constructivos concernidos y no por los clientes.

Para concluir, que una vivienda de las afectadas se pretenda vender es otro detalle gratuitamente esgrimido, pues en absoluto permite deducir que su propietario asuma que no existen defectos en ella.



CUARTO - Falta de mantenimiento por los propietarios.

El recurso alude a que en el año 2010 no se había realizado mantenimiento alguno, lo cual se ha de estimar probado a tenor de lo manifestado en juicio, y que después fue mínimo, pero lo que no hace el recurso es indicar con una mínima concreción cuál de los defectos que se contienen en los informes de la parte actora cuya reparación impone la sentencia es imputable a tal falta de mantenimiento y por qué, aludiéndose únicamente a una comunicación previa al proceso sobre un 'tejado negro con incrustaciones de salitre' en las zonas comunes, lo que no se advierte a qué se refiere (no hay tejado en esa edificación) o a que esta falta de mantenimiento tiene la condición de agravante de las humedades, lo que por su inconcreción no puede examinarse.



QUINTO - Ausencia de relación de causalidad o de incumplimiento culposo.

Tras varias citas jurisprudenciales se alude a que no se ha demostrado que los daños deriven de falta de calidad de materiales, error de proyecto, mala ejecución de la obra o -sobre lo cual se insiste- de injerencias en materias técnicas por parte del promotor. La sentencia da por probadas estas injerencias, pero ello, al fin y al cabo, resulta irrelevante pues lo único decisivo es que el producto final resultante del proceso constructivo y que fue vendido a los demandantes resulta aquejado de múltiples defectos, siendo intrascendente a efectos de la presente reclamación de responsabilidad contractual que ello derive de unas u otras acciones u omisiones imputables a la promotora o a cualquier otro agente constructivo. La obra, el objeto vendido, presenta múltiples defectos y sólo que los mismos deriven de la acción de los propios vecinos -lo que ya se aludió en los anteriores fundamentos- o de hechos inimputables al vendedor (acciones de terceros o caso fortuito o fuerza mayor, hipótesis éstas ya no aludidas en el recurso) podría determinar que tales defectos no se consideraran constitutivos de un incumplimiento contractual de la obligación de entregar una cosa que cumpla los estándares de seguridad, estanqueidad, habitabilidad y normal resistencia a la acción de los agentes atmosféricos que son inherentes a su naturaleza de obra de construcción y que son definidos normativamente en la LOE. y derivan de una interpretación del contenido contractual conforme a las pautas establecidas en el art. 1258 CC .



SEXTO - Daños concretos y cuantía.

A- En el apartado correlativo la parte apelante cuestiona la necesidad de las obras acogidas en la sentencia, insistiendo en su cuantía desproporcionada en relación con el peritaje practicado a instancias de la recurrente.

Se mencionan en este apartado algunos concretos defectos y partidas de reparación aceptadas en la sentencia, que se examinarán seguidamente; también lo serán otros defectos o reparaciones que se cuestionan a lo largo del recurso y que no se han analizado en los apartados anteriores; por último, el recurso alude a que se manifestó a lo largo del proceso en varias ocasiones qué partidas objeto de condena eran injustificadas, y aunque la parte recurrente no se tome la molestia de concretar tales manifestaciones u obras concernidas, la importancia económica del litigio, la falta de detalle de la respuesta de la sentencia de instancia respecto de varios aspectos litigiosos y la naturaleza revisoría del recurso de apelación han de llevar a entender que tal poco trabajada fórmula implica una remisión a argumentos expuestos anteriormente por la parte (es decir, en la contestación a la demanda o en el escrito de conclusiones) que constituyan un cuestionamiento de concretas partidas reclamadas en la demandada y reconocidas en la sentencia. Tal análisis es por tanto procedente, pero sólo en cuanto tal discrepancia de la parte se haya articulado de forma mínimamente concreta e inteligible, lo que excluye el análisis de fórmulas de crítica genérica de las tesis o pruebas ajenas o de loa de las propias o de mera remisión al resultado de éstas, que son incompatibles con el criterio de especificidad del recurso de apelación ( art. 465.5 LEC .) que implica que la parte apelante debe plantear, de forma suficientemente clara, los argumentos fácticos y jurídicos que sustentan su pretensión revocatoria y no que sea el órgano decisor el que revise el proceso para, en su caso, encontrar elementos en la prueba que pudieran haber dado base a una impugnación no debidamente suscitada.

En este sentido, la oposición genérica del recurso, repetida a lo largo de su texto, al criterio de la sentencia de instancia -también genérico, lo que es de lamentar, pues adoptar una pauta general no debe excusar del análisis de aquellos aspectos probatorios concretos sobre los que haya existido debate, en las alegaciones o en la prueba- de preferir el dictamen de la parte actora al de la parte demandada ningún resultado permite alcanzar, pues la sentencia motiva de forma suficiente este mayor crédito que, como pauta genérica, merece el informe de la parte actora atendidos su mayor extensión, detalle y capacidad explicativa, siendo por otra parte poco convincente la postura claramente minimizadora del perito de la demandada sobre la existencia o trascendencia de los defectos, cuando las fotografías y descripciones que obran en los informes aportados por la parte actora -que son plenamente conformes con las manifestaciones de los perjudicados y con el hecho de que durante años se hayan llevado a cabo por la promotora acciones para tratar de paliar los múltiples defectos de que adolecían las viviendas, hasta el punto de desmontar partes importantes de una vivienda para tratar de saber qué era lo que fallaba- muestran un panorama lamentable, de humedad e insalubridad generalizada en el inmueble, con deterioros serios de los revestimientos exteriores, que hace que la visión del perito de la parte demandada no resulte -sin perjuicio de lo que pueda resultar en aspectos concretos- una pauta fiable para sustentar la decisión.

B- En consecuencia, cabe rastrear en el recurso o en los escritos de la parte las siguientes alegaciones concretas sobre defectos o reparaciones acogidas en la sentencia: 1- Se opone a que se proceda al desmontaje de la 'piel' (acero cortén o granito) de la fachada trasventilada y de la subestructura que la soporta (se alega en el punto correlativo del recurso).

El informe pericial, acogido en la sentencia, implica respecto de la fechada Sur el desmontaje total de la fachada, con sustitución de las bandejas con excesiva oxidación; impermeabilizar la hoja interior, con caucho y poliuretano; colocar una nueva subestructura que soporte la piel exterior; y el montaje de la piel exterior.

Confrontados los informes periciales y unidos al resto de la prueba ha de confirmarse el criterio del peritaje de la parte actora de entrada de agua a través de esta fachada, siendo conformes los peritos en detalles tan elocuentes como que las humedades se producen en puntos distantes de las fachadas y en tabiques no tangentes con ella, y ello por la cantidad de agua que discurre por los forjados, lo que implica una entrada masiva de agua que el perito de la actora descarta que pueda tener sólo como origen la entrada desde las terrazas, lo que ha de estimarse criterio aceptable cuando se postula por la parte demandada -el otro problema que señala el perito de ésta, en dinteles de ventanas en esa fachada, no parece que pueda producir estas filtraciones hasta el forjado inferior, como su muy reducida cuantía de reparación indica- que esta entrada de agua desde la terraza se produce en la vivienda NUM001 por la acción de su propietario antes referida y en las demás por falta de mantenimiento de las terrazas o de las carpinterías, lo que resulta, lisa y llanamente, increíble y absurdo atendida la profusión y gravedad de las humedades y el grado de entrada de agua que implican, objetivado por otra parte con el instrumento técnico aplicado por el perito de la parte demandante (cámara que mide temperaturas), pues aunque no sea el instrumento más específico, no se discute que en términos generales su premisa sea válida (la menor temperatura suele estar ligada a la presencia de agua) y, por ello, aporta datos útiles a la simple observación externa.

Está justificado pues este desmontaje de la fachada, dada la generalización y especial virulencia de los problemas en las viviendas lindantes con la misma, para así garantizar que exista un sistema de drenaje de las mismas que evite la acumulación de agua que el peritaje expone y que garantice que circule el aire como es su naturaleza, para examinar si las sujeciones de la subestructura con la hoja interior transmiten humedades y evitarlo y para revisar la impermeabilización de poliuretano y repararla cuando ello sea necesario; pero lo que no se fundamenta de forma suficiente en el informe de la actora es la necesidad de cambio total de la subestructura de soporte -que pueda generar problemas al incidir en la capa interior de ladrillo aislado, por defectos de evacuación de aguas o roturas de aislamiento, no implica que no puedan repararse- o la necesidad de varias capas de aislamiento, proponiéndose, en definitiva, una reposición integral de la fachada que no se justifica suficientemente que sea precisa.

2- Respecto de las barandillas, se niega la afectación de la armadura interior al no haber signos físicos de quebrantamiento del hormigón.

El perito de la parte demandada niega tajantemente que, como pretende el perito de la parte actora, la corrosión del acero cortén de las pasarelas pueda afectar a su estabilidad, señalando que tales elementos estructurales son tubos de sección cuadrada o rectangular, cuya afectación sería perceptible externamente, de lo cual dio un expresivo ejemplo en la vista. El peritaje de la parte actora tiene aquí cierto componente aproximativo, centrado más bien en la mala apariencia de los elementos exteriores de acero cortén, lo que no se puede disociar de que -por razones que no se comprenden, cuando se trata de un peritaje de semejante envergadura económica y que no sólo constata daños sino que también busca sus causas, pues la finalidad última del informe es proponer las reparaciones necesarias para eliminar aquellos daños y estas causas- se ha emitido con un conocimiento sólo superficial del proyecto y planos de la edificación, por lo que no se ha de estimar precisa la sustitución general de piezas metálicas, salvo aquéllas cuyo estado de deterioro sea notorio y no sean susceptible de ser aprovechadas con la aplicación del tratamiento anticorrosión propuesto por la actora respecto de las piezas metálicas -de éstas y de todas las demás de acero cortén que las precisen-.

En cuanto a este material, la prueba dejó claro que colocar esta clase de acero en ambientes próximos al mar y fuertemente batidos, como es el caso, genera riesgos para el comportamiento del material, como revela la documentación relativa al mismo aludida por ambos peritajes, con independencia de que efectivamente se esté usando (con comportamiento que se ignora) en edificios costeros de renombre. Este riesgo asumido al instalar tal material se ha traducido en su indiscutible deterioro, cuando menos estético, de forma que las alusiones de la parte demandada o de su perito a que ello es imputable a defectos de mantenimiento, pues sería precisa una aplicación de productos protectores, lo que evidencian es el desacierto del empleo del material en un lugar problemático o no adecuado para el mismo, que implica que se pierda una de sus principales virtudes ya que su oxidación no genera una capa que lo protege e impide su deterioro, como le es propio, sino más bien lo contrario, lo que ha de achacarse al vendedor que empleó tal material y no a los adquirentes que sufren los problemas.

3- Se alude la comprobación de la estanqueidad de la terraza NUM001 (se alega al folio 554), lo que excluiría las obras relativas a la impermeabilización.

Es cierto que consta demostrado por la prueba testifical y documental que se llevó a cabo una prueba de tal índole en tal terraza y que no se apreció la generación de humedades. Por otra parte, el problema de filtraciones desde las terrazas es explicado por ambos peritos por problemas de encuentro entre la capa impermeabilizante de la terraza y las carpinterías, además de problemas de mala ejecución de éstas y de su sellado, siendo destacable que en la explicación de las propuestas de reparación se refiere 'para estar más seguros sería recomendable acompañar esta obra con el levantado de las propias terrazas y construir una impermeabilización continua desde el alero hasta la carpintería, donde hay que llevar a cabo la impermeabilización más correcta'. Dado estos términos poco concluyentes, unidos a la existencia de otros problemas que explicarían las filtraciones desde la terraza y a la comprobación empírica realizada, ha de estimarse que no hay base para rehacer por completo las terrazas, como se postula, bastando con resolver el encuentro entre éstas y las carpinterías de los áticos.

Al respecto cabe señalar que el peritaje de la parte demandada postula que no se lleve a cabo la solución para tal encuentro que postula la parte actora, que resulta estética y funcionalmente llamativa y cara (recortar la carpinterías y construir una especie de tope), pero el hecho es que ya la parte demandada intentó infructuosamente obras como las que ahora propone (abrir una canaleta de desagüe) en la terraza del NUM001 para evitar la entrada de agua, por lo que no hay motivo -ni se pide concretamente- para variar la sentencia en este particular, tampoco concretamente argumentado.

4- Innecesaria sustitución de cubierta vegetal sobre garaje (se alega, como los siguientes aspectos, en el escrito de conclusiones, folio 517) Se propone una costosa partida de reconstrucción de la cubierta vegetal sobre garaje, con la finalidad de impermeabilizar éste. Debe compartirse la argumentación de la apelada. El informe de la parte actora refleja la existencia de humedades en el garaje, pero respecto de su origen en defectos de impermeabilización relacionados con esta cubierta vegetal exterior se dice que las grietas de la escalera 'pueden ser lugar de filtración de agua del jardín superior' y en las propuestas de reparación se expresa que 'para resolver con coherencia y seguridad la impermeabilización del garaje y a la vez corregir las grietas entre escaleras y solado de hormigón, la única solución fiable es la de retirar la existente y construir una cubierta vegetal nueva'. No se justifica una acción de tal envergadura cuando no se objetivan filtraciones por el techo o las paredes del garaje que se atribuyan con claridad suficiente a defectos de impermeabilización en relación con esta cubierta vegetal, lo que es negado en el segundo informe del perito de la parte demandada ('el techo del garaje bajo el jardín no presenta problemas de filtraciones, no tiene sentido rehacerlo') y no se aprecia que las grietas aludidas no puedan ser reparadas sin tal tarea que, como la relativa a las terrazas, resulta prospectiva y no suficientemente justificada.

5- Fisuras de garaje. Se dice que tienen una relevancia meramente estética y que existen juntas de dilatación.

Tal naturaleza estética no se discute, pero ya se expresó que la responsabilidad del promotor-vendedor no se ha de ceñir a los defectos funcionales o estructurales.

El perito de la parte demandada sostiene que sí existen tales juntas y en las fotografías de ambas partes se aprecian discontinuidades longitudinales en el pavimento que parecen serlo, sin que el peritaje de la actora dé más explicaciones al respecto.

Por ello, la reparación ha de ceñirse a aplicar la pintura necesaria para eliminar las grietas.

6- Sustitución de marcos de las puertas de bajada a sótano. Se dice que su deterioro deriva de falta de mantenimiento en un ambiente próximo al mar.

No puede aceptarse la argumentación pues el peritaje de la parte actora liga su estado de deterioro al del acero cortén adyacente al que está soldado, que sufre el proceso de oxidación deteriorante expresado, por lo que el aspecto lamentable de tal marco no puede ceñirse a su falta de mantenimiento.

7- Reparaciones de parquet y falsos techos de cuartos de baño. Se dice que las 'cubren los seguros de hogar', debiendo entenderse que tal desafortunada expresión alude a que los defectos derivan de instalaciones privativas.

Se trata de las humedades en viviendas NUM002 y NUM003 que refleja el informe pericial de la actora. Se mantienen como posibles orígenes la fuga de alguna tubería o la cubierta, tratándose de problemas puntuales, expresándose en el segundo informe respecto de la primera de las viviendas (folio 414) que su origen puede ser también que provenga de la fachada a través de la losa y que se intentó reparar y volvió a reproducirse. Por el contrario, considera el perito de la demandada que corresponden a fugas de instalaciones privativas.

Es cierto que cabe la duda sobre si estamos ante un defecto imputable a la vendedora, pues el hecho de que años después de habitado un edificio se produzcan unas humedades provenientes de conducciones privativas o comunes situadas en las inmediaciones no puede considerarse necesariamente un defecto de la cosa vendida, pues puede provenir del desgaste ligado al uso y funcionamiento de este elemento.

Sin embargo, atendido que, conforme a lo que se expresará, procede la reparación de la cubierta, lo que se describe como 'se repasará toda la impermeabilización, reforzando aquellos lugares en los que haya heridas por las cuales pueda producirse filtración de agua al interior del inmueble', si en esta actuación se detectan lesiones que puedan -en un examen racional del caso concreto, que ni exige certeza científica ni se puede escudar en lo difícil que es predecir el comportamiento de los fluidos- unirse causalmente a estos deterioros en falsos techos de las referidas viviendas, procederá la reparación de éstos.

8- Dotación de ventilaciones a los trasteros del garaje, que supone una mejora respecto de lo adquirido.

No se compare tal criterio. La ausencia de ventilaciones en dependencias situadas bajo tierra determina necesariamente una concentración de humedad apta para deteriorar los elementos constructivos o los objetos que se emplacen en los mismos, tratándose de un defecto de previsión que ha de ser reparado.

No obstante, la propuesta de reparación que se explica es la 'colocación de rejillas o tubos de aireación', pero sólo se presupuesta la ventilación 'mediante una conducción metálica al exterior del inmueble', sin que se hayan brindado explicaciones al respecto por el perito, considerando el informe de la parte demandada que es algo no proyectado y que constituye una mejora.

En consecuencia, podrá optar la parte obligada por instalar las rejillas individuales en cada trastero, al ser una alternativa aparentemente menos onerosa.

9- Reparaciones del muro de gaviones, que también supone una mejora respecto de lo adquirido.

No hay base para diferir del criterio del perito de la actora, pues los problemas del muro para sostener el terreno hacen que las piedras presionen sobre la malla metálica y la deformen, existiendo por lo tanto un problema de estabilidad del elemento que ha de ser subsanado, no proponiéndose otra alternativa menos costosa ya que considera el peritaje de la demandada que es un problema de mantenimiento, lo que no cabe estimar fundado.

10- Se cuestiona el coste de las albardillas de acero, que se considera un error material.

Realmente cuesta creer que un metro lineal de tal elemento cueste 1.800 euros, lo que niega radicalmente el peritaje de la parte demandada, sin que -extrañamente- nada se haya preguntado específicamente al perito por las partes sobre esta muy costosa partida. Esta seria incertidumbre ha de determinar que, en el caso de optar la ejecutada por la reparación pecuniaria, pueda abrirse un debate en sede liquidatoria para corroborar o modificar esta cuantificación.

11- Se propugna que el deterioro de cristales de barandillas en escaleras y zonas de tránsito deriva del mal uso (se alega, como el siguiente aspecto, en el escrito de conclusiones, folio 521 vuelto).

El peritaje de la parte actora con claridad lo atribuye a defectos de su instalación, mientras que el de la demandada asume la sustitución de cristales rotos y alude a la 'deficiente colocación de los calzos de apoyo', que se dice pendiente de comprobar y que no consta que se haya comprobado. En definitiva, no hay prueba suficiente de tal imputación de los daños a un mal uso de los elementos.

12- Igualmente se alega que fue la presencia de personas sobre la cubierta, realizando instalaciones o reparaciones (antenas o chimeneas), la que pudiera haber causado la rotura de la tela impermeabilizante o el doblado de la albardilla.

El argumento es improsperable. Es inherente a las cubiertas, en particular si cuentan con la facilidad de acceso que les da su forma plana, que puedan ser usadas para realizar en ellas las tareas de instalación de elementos o de mantenimiento que sean necesarias, como se reconoció en la prueba pericial, sin que haya atisbo alguno de que en este caso se produzca una afluencia excesiva o descontrolada de personas a este elemento que pueda constituir causa de las humedades procedentes de la cubierta que en varios puntos del informe de la parte actora se refieren.

SÉPTIMO - El recurso y, en consecuencia, la demanda han de ser estimados solo parcialmente, por lo que no procede hacer imposición de las costas en ninguna de las dos instancias, con arreglo a los arts.

394 y 398 LEC .

Por todo lo expuesto, vistos los preceptos legales citados, sus concordantes y demás de general y pertinente aplicación, de conformidad con el artículo 117 de la Constitución , en nombre de S.M. el Rey, por la autoridad conferida por el Pueblo español,

Fallo

Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación de URBAN PRADIÑO S.L., se revoca parcialmente la sentencia de 19/6/17 dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Ribeira en el juicio ordinario nº 310/17, de forma que: 1- Se condena a la demandada a reparar las deficiencias detalladas en el informe pericial elaborado por el perito Sr. Jon , con las siguientes modificaciones: -Fachada Sur: Las reparaciones no incluirán necesariamente el cambio total de la subestructura de soporte, sin perjuicio de la reparación o sustitución de las partes de la misma deterioradas o de los problemas que genere; ni la necesidad de aplicar otra capa de aislamiento además de la reparación o reposición del poliuretano proyectado previsto.

-Sustitución de piezas metálicas de barandillas y pasarelas: Se procederá a la misma en aquellos casos en que las mismas no sean recuperables.

-Levantado del pavimento de terrazas de áticos e instalación de nueva impermeabilización: No ha lugar, salvo en lo que resulte necesario para el solapamiento de la impermeabilización de la terraza respecto de los ventanales de la forma que se define en el informe pericial.

-Sustitución de la cubierta vegetal existente sobre el garaje: No ha lugar.

-Fisuras de suelo de garaje: No ha lugar a la realización de juntas de retracción.

-Humedades en NUM002 NUM003 : Procede su reparación conforme al informe si en las labores de comprobación y reparación de la cubierta se detectan lesiones que puedan unirse causalmente a tales humedades.

-Ventilaciones en trasteros: Podrá optar la parte obligada por instalar rejillas individuales en cada trastero en lugar de la conducción metálica presupuestada.

2- Alternativamente, la demandada podrá indemnizar a la demandante en la suma que resulte de modificar, previo debate contradictorio, la cantidad fijada por el perito para las obras de reparación, por razón de la modificación de las mismas en aplicación de los criterios anteriores y de la eventual modificación del coste correspondiente a la partida de albardillas de acero.

3- No se hace imposición de las costas de ninguna de las dos instancias.

Notifíquese esta resolución, en legal forma, a las partes haciéndoles saber, conforme preceptúa el artículo 248-4º de la Ley Orgánica del Poder Judicial , que contra ella cabe recurso de casación por interés casacional que deberá ser interpuesto ante esta Sección en el plazo de 20 días desde la notificación de la sentencia.

Dentro del plazo legal, devuélvanse las actuaciones originales con testimonio de la presente resolución al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra resolución de la que se pondrá certificación literal en el Rollo de Sala de su razón, incluyéndose el original en el Libro correspondiente, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.- PUBLICACION.- Dada y pronunciada fué la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Letrado de la Administración de Justicia certifico.